上海市松江区人民政府关于印发《松江区集体经营性建设用地入市“1+5”配套文件》的通知

沪松府规〔2018〕6号

松江区农村土地制度改革试点工作领导小组成员单位：

经区政府同意，现将松江区集体经营性建设用地入市“1+5”配套文件（“1+5”配套文件中“1”指上海市松江区农村集体经营性建设用地入市管理办法，“5”分别为上海市松江区农村集体经营性建设用地基准地价、上海市松江区农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理实施细则、上海市松江区农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试行管理办法、关于松江区建立农村土地民主管理机制的实施意见、上海市松江区农村集体经营性建设用地集体收益分配管理规定）印发给你们，请遵照执行。

附件：

1、上海市松江区农村集体经营性建设用地入市管理办法

2、上海市松江区农村集体经营性建设用地基准地价

3、上海市松江区农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理实施细则

4、上海市松江区农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试行管理办法

5、关于松江区建立农村土地民主管理机制的实施意见

6、上海市松江区农村集体经营性建设用地集体收益分配管理规定

上海市松江区人民政府

2018年9月21日

附件1

上海市松江区农村集体经营性建设用地入市管理办法

第一章  总则

第一条（目的与依据）

为引导和规范松江区农村集体经营性建设用地入市，建立城乡统一的建设用地市场，健全城乡发展一体化体制机制，根据有关法律法规的规定和中共中央办公厅国务院办公厅印发

关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见的通知（中办发〔2014〕71号）、国土资源部关于印发农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则的通知（国土资发〔2015〕35号）、关于上海市松江区农村集体经营性建设用地入市试点实施方案的批复（国土资函〔2015〕389号）等文件的精神，结合松江区试点实际，制定本办法。

第二条（适用范围）

本办法适用于松江区行政区域内的农村集体经营性建设用地入市管理。

农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。

第三条（基本原则）

在确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下，农村集体经营性建设用地使用权应遵循公开、公平、公正和诚信原则，实行有偿、有期限、可入市的使用制度。

积极探索和建立农村持续发展和农民增收机制，不同区域间土地增值收益的平衡机制，以及农民参与、共建共进的利益分配机制，充分发挥市场的决定性作用。

坚持规划管控、用途管制，村民自愿、权益保障，权属清晰、权能完整，统一市场、统一监管，同权同责、合理分配的原则。

第四条（管理职责）

松江区人民政府负责本行政区域内农村集体经营性建设用地入市区域统筹、综合管理和监督工作。松江区规划和土地管理局负责落实具体工作。

各镇人民政府（街道办事处）应积极配合落实入市相关工作，并加强入市收益收支管理监管。

松江区人民政府应成立农村集体经营性建设用地入市工作协调小组，协调解决出让中的相关问题。协调小组应由松江区发改委、农委、经委、卫计委、环保、建设、规土、房管、水务、民防、交通、财政、文广、地块所在街镇及集体经济组织代表组成。

第二章  入市范围、方式和程序

第五条（入市权利双方）

农村集体经营性建设用地入市出让人是代表其所有权的农民集体，可由农村集体经济组织代表农民集体行使所有权。

境内外的自然人、法人和其他组织，除法律另有规定外，均可依照本办法的规定受让农村集体经营性建设用地使用权，并进行土地开发、利用和经营。

第六条（入市类型）

依法取得、符合规划的农村集体经营性建设用地，具备开发建设所需基础设施等基本条件、明确在本镇（街道）直接使用的，可以采取协议、招标、拍卖或者挂牌等方式直接就地入市。

根据土地利用总体规划和土地整治规划，经市人民政府批准后，在确保建设用地不增加，耕地数量不减少、质量有提高的前提下，对村庄内零星、分散的集体经营性建设用地先复垦后，可按计划调整到松江区范围内的集中建设区入市。

第七条（入市形式）

农村集体经营性建设用地入市形式包括使用权出让、租赁、作价入股等有偿使用方式：

（一）农村集体经营性建设用地使用权出让，是指集体土地所有权人在国家和地方土地管理规定下，将农村集体经营性

建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者支付土地使用权出让费的行为。

（二）农村集体经营性建设用地使用权租赁，是指集体土地所有人在国家和地方土地管理规定下，将土地使用权以一定年限租赁给使用者使用，由土地使用者作为承租人支付土地租金的行为。

（三）农村集体经营性建设用地使用权作价（出资）入股，是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权收益金折成股份，由土地所有者持股，参与分红的行为。集体建设用地所有权转化为股权，由集体土地所有人直接持有，集体建设用地使用权为入股公司所有。

第八条（入市条件）

农村集体经营性建设用地入市，应具备以下条件：

（一）完成农村产权制度改革及集体建设用地所有权确权登记，持有集体建设用地所有权证，土地权属清晰、无争议；

（二）符合控制性详细规划或村庄规划；

（三）符合国家和本市产业政策、环保政策，符合农村集体经营性建设用地入市政策，具备开发条件；

（四）无违法用地行为，无司法机关依法裁定查封或其他形式限定土地权利的；

（五）法律法规规定的其他条件。

第九条（计划管理）

松江区规划土地局应根据经济社会发展规划、产业政策、城乡规划、土地利用总体规划、土地利用年度计划、土地市场状况和所有权人意向申请，控制节奏，统筹安排年度出让计划。

第十条（入市决策）

农村集体经营性建设用地入市事项，应召开本集体经济组织成员或成员代表会议，经三分之二以上成员或成员代表同意，并形成决议。

第十一条（前期开发）

入市的农村集体经营性建设用地可由集体土地所有权人自行或委托土地储备机构实施前期开发，达到土地供应条件。

第十二条（出让方案）

出让人应委托区土地使用权招拍挂办公室组织落实地块出让前的征询工作，并拟定出让方案。出让方案应包括地块的名称、出让面积、土地用途、容积率、出让方式、出让年限、出让起始价、现场竞价方式、竞买保证金、加价幅度、房屋土地权属调查报告书、地块位臵示意图、出让条件、出让收入分配方案等内容。

出让方案应经集体经济组织成员或成员代表会议三分之二以上同意，经镇人民政府（街道办事处）审核，报松江区人民政府批准后组织实施。

第十三条（入市申请与出让）

出让人向市土地交易中心提交农村集体经营性建设用地出让申请，由市土地交易中心编制出让文件，发布出让公告，组织出让工作。

第十四条（统一交易市场）

本市农村集体经营性建设用地入市实行与国有建设用地同等入市制度，在全市统一的土地交易市场内进行，实施统一规则、统一平台、统一监管。

遵循公开、公正、公平的原则，在全市统一的国有土地交易市场的基础上，增加农村集体经营性建设用地入市交易的服务、管理功能，完善交易监管规则。

第十五条（出让方式）

农村集体经营性建设用地使用权出让应采取协议、招标、拍卖或挂牌方式。

第十六条（出让年限）

农村集体经营性建设用地使用权出让年限，参照国家和本市有关国有建设用地的规定，最高出让年限应与国有建设用地使用权等同。

第十七条（出让合同）

受让人应按照成交确认书或中标确认书约定的时间签订出让合同和监管协议。

出让合同应由出让人、受让人共同签订，合同文本报松江区规划土地局备案。

监管协议应由出让人、受让人、区农村集体经营性建设用地入市工作协调机构共同签订，区农村集体经营性建设用地入市工作协调机构委托区规划和土地管理局签订监管协议。

出让合同和监管协议实行统一的格式文本，由市规划国土资源局制定。

第十八条（集体经营性建设用地地下建设用地使用权出让）

农村集体地下经营性建设用地使用权出让，经出让人同意后，参照上海市地下建设用地使用权出让规定、上海市地下经营性用途建筑面积计算及分类规则，缴付出让价款，签订出让合同。

第十九条（土地开发、利用和经营的要求）

农村集体经营性建设用地应参照国有建设用地，加强土地利用全要素全生命周期管理。

受让人应按出让合同的规划用地性质、规划要求、开发期限和条件等约定进行开发、利用和经营。

受让人在出让地块上进行开发建设的，应按本市规划管理、建筑业管理、房地产管理以及交通、环保、卫生、环卫、消防等城市管理的有关规定办理各项申请审批手续。

第二十条（违法查处）

受让人不按照批准的用途和条件使用农村集体建设用地的，应按照违法用地和违法建设相关规定进行查处。

第三章  地价管理和收入分配

第二十一条（地价管理）

农村集体经营性建设用地使用权应与国有建设用地使用权“同地、同权、同价、同责”，土地价格应通过具有土地估价资质的估价机构进行市场评估，协调机构根据土地估价结果和政府产业政策集体决策，综合确定出让起始价，并经集体经济组织成员或成员代表会议三分之二以上同意。

协议出让最低价不得低于出让地块所在级别基准地价的70%。

第二十二条（出让收入分配）

农村集体经营性建设用地入市的土地出让价款缴入区财政专户，由区财政开具土地出让款票据。

以解决农民基本保障为前提，以农村持续发展及农民持续增收为基础、以公共服务配套设施建设与国有土地同责为原则，兼顾不同区域间土地增值收益平衡机制，参照国有建设用地使用权出让收益征缴、分配比例，由区级财政收取农村集体经营性建设用地入市土地增值收益调节金，全区范围内统筹，优先用于支持松江区经济欠发达的浦南地区低效用地减量化、基本农田保护、农民集中居住，以及对镇（街道）级财政的补贴等。

出让收入扣除土地增值收益调节金以外部分，归集体经济组织所有，可委托镇政府代为管理。扣除该地块的前期出让成本后，部分用于集体经济组织资产经营，以定期分红形式分配给农民，部分用于本镇集体基础设施、公益事业和基本农田保护等支出。

农村集体经济组织应制定经成员认可的土地增值收益分配办法，取得的收益纳入农村集体资产统一管理，分配情况纳入农村“三资”监管平台公开，接受集体内部审计监督和政府监管。

第二十三条（税收管理）

松江区农村集体经营性建设用地入市的税收征管按国家相关政策执行。

第四章  建设用地使用权登记和抵押

第二十四条（建设用地使用权登记）

在签订出让合同、并按出让合同约定付清全部出让价款后，受让人可参照国有建设用地使用权登记的技术规定申请办理土地初始登记，领取权利证书。

第二十五条（建设用地使用权抵押）

通过农村集体经营性建设用地入市取得的建设用地使用权可以设定抵押权。土地使用权抵押，抵押人与抵押权人应签订抵押合同，设定抵押关系应依法办理抵押登记。

集体建设用地使用权抵押登记参照国有建设用地使用权设立抵押权的登记办法。

集体建设用地使用权抵押时所担保的主债权仅限于开发建设该出让地块的贷款，且不得超过合同约定的土地出让价款总额。

实现抵押权时，土地所有权人在同等条件下享有优先购买权。抵押权实现后，不得改变土地所有权性质和出让合同约定的使用条件。

第五章  建设用地使用权转让、续期和收回

第二十六条（建设用地使用权转让）出让人和协调小组应在农村集体经营性建设用地出让前明确物业持有和转让管理要求，受让人可依法和按照出让合同约定转让农村集体经营性建设用地使用权，但下列情形除外：

（一）工业用地产业项目类和研发总部产业项目类建设用地使用权不得整体或分割转让；建设用地使用权人出资比例结构、项目公司股权结构不得改变，确需改变，应事先经出让人和协调机构同意。

（二）营利性教育、医疗、养老等设施用地应由受让人整体持有，不得分割转让；确需整体转让的，应事先经出让人和协调机构同意，或由出让人按照出让合同约定的价格和方式优先回购。

（三）法律法规规定的其他情形。集体建设用地使用权转移登记、房屋建设工程转移登记参照国有土地上存量房地产买卖的转移登记和房屋建设工程转让的转移登记办理。

农村集体经营性建设用地使用权转让后，受让人应按照原出让合同中约定的权利和义务履行。

第二十七条（建设用地使用权到期续期）

农村集体经营性建设用地使用权出让合同约定使用期限届满，受让人要求继续使用土地的，应当至迟于届满前一年向出让人提出申请续期。经出让人和协调机构同意继续使用土地的，应重新签订出让合同，支付土地出让价款，并办理建设用地使用权变更登记手续。

第二十八条（建设用地使用权收回）

受让人依法取得的农村集体经营性建设用地使用权，未违反合同约定，在出让合同约定的使用年限届满前，不得收回。

出让合同约定的使用年限届满，受让人未申请续期的，或者申请续期但未获批准的，土地使用权由集体经济组织无偿收回，其地上建筑物、构筑物和其他附着物按照出让合同的约定处理。

因公共利益需要，土地需征收为国有或出让人提前收回使用权的，可按出让合同约定终止合同，并给与受让人相应补偿。

第六章  附则

第二十九条（有效期）

本办法自发布之日起施行，有效期至2018年12月31日。

附件2

上海市松江区农村集体经营性建设用地基准地价

第一章  基准地价成果

1.1基准地价内涵

松江区农村集体经营性建设用地基准地价为分用途各级别农村集体经营性建设用地在一定设定条件下完整建设用地使用权的平均价格。

A基准日为2013年1月1日；

B使用年限为对应用途的国有建设用地使用权法定最高出让年限；原则上，新增工业用地产业项目类出让年限不超过20年。

C开发强度为各用途各级别的设定容积率；

D商业、办公用地开发程度为“七通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水、通污水、通燃气及宗地内场地平整；研发总部类和工业用地开发程度为“五通一平”，指宗地外通路、供电、通讯、通上水、通下水及宗地内场地平整。

表1－1  农村集体经营性建设用地基准地价内涵一览表

1.2基准地价级别价格

松江区各用途各级别农村集体经营性建设用地基准地价成果见表1-2和表1-3：

表1－2基准地价级别价格一览表（楼面地价）

基准日：2013年1月1日单位：元/平方米

说明：

该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。

表1－3基准地价级别价格一览表（土地面积单价）

基准日：2013年1月1日单位：万元/亩

说明：

1、该表不可独立理解和使用，须与基准地价土地级别范围说明和成果应用说明结合使用。

1.3基准地价级别范围

松江区农村集体经营性建设用地级别范围参照同用途国有建设用地基准地价级别范围，应当与对应用途的成果图件结合使用。

1.3.1商业用地具体范围说明如下：

7级：九亭镇、新桥镇

8级：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道、泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、佘山镇、小昆山镇

9级：松江区7－8级以外的其他区域

1.3.2办公用地具体范围说明如下：

7级：九亭镇、新桥镇

8级：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道、泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、佘山镇、小昆山镇

9级：松江区7-8级以外的其他区域

1.3.3工业用地具体范围说明如下：

7级：岳阳街道、永丰街道、方松街道、中山街道，九亭镇、新桥镇、泗泾镇、洞泾镇、车墩镇、佘山镇、小昆山镇

8级：松江区7级以外的其他区域

1.4基准地价成果图件详见附件。

第二章  基准地价成果应用说明

2.1应用范围

松江区农村集体经营性建设用地基准地价仅可以在国土资源部关于印发农村土地征收、农村集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则的通知（国土资发﹝2015﹞35号）规定的试点范围内使用，为农村集体经营性建设用地入市工作，农村集体经营性建设用地使用权出让、租赁和作价出资（入股）提供价格参考。

2.2修正体系

在运用农村集体经营性建设用地基准地价时，应考虑容积率、估价期日、土地使用年期、土地开发程度、物业持有条件以及区域和个别因素等条件的修正。修正体系参照同用途国有建设用地基准地价修正体系，其中区域因素修正、个别因素修正、物业持有条件修正以及工业土地使用年期修正和容积率修正如下：

表2－1商业用地因素修正系数指标说明表

表2－2商业用地因素修正系数表

表2－3办公用地因素修正系数指标说明表

表2－4办公用地因素修正系数表

表2－5物业持有条件修正系数表

表2－6工业用地因素修正系数指标说明表

表2－7工业用地因素修正系数表

表2－8工业用地基准地价年期修正系数表

说明：年期修正中工业用地土地还原率取值不得低于4.75%。

表2－9工业用地容积率修正系数表

说明：容积率低于1.0时，按容积率为1.0对应的地面价计算；

容积率高于3.0时，按容积率为3.0对应的楼面价计算。当宗地容积率介于上述所列的容积率之间时，可用直线插值法确定其对应的修正系数。

2.3其他注意事项

在运用农村集体经营性建设用地基准地价时，涉及特定用途土地基准地价和地下建设用地使用权基本价格的参照国有建设用地基准地价的相关规定。

第三章  附件

1．松江区农村集体经营性建设用地商业用途基准地价成果图

2．松江区农村集体经营性建设用地办公用途基准地价成果图

3．松江区农村集体经营性建设用地工业用途基准地价成果图

附件3

上海市松江区农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理实施细则

第一章  总则

第一条  为规范农村集体经营性建设用地土地增值收益管理，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，保障农民公平分享土地增值收益，根据中共中央办公厅国务院办公厅印发<关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见>的通知、财政部国土资源部关于印发<农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法>的通知，制定本办法。

第二条  本区行政区域范围内的农村集体经营性建设用地入市、再转让环节征收的土地增值收益调节金（以下简称调节金）管理，适用本办法。

第三条  本细则所称农村集体经营性建设用地，是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。

第四条  本细则所称调节金，是指按照建立同权同价、流转顺畅、收益共享的农村集体经营性建设用地入市制度的目标，在农村集体经营性建设用地入市及再转让环节，对土地增值收益收取的资金。

农村集体经济组织通过出让、租赁、作价出资（入股）等方式取得农村集体经营性建设用地入市收益，以及入市后的农村集体经营性建设用地土地使用权人，以出售、交换、赠与、出租、作价出资（入股）或其他视同转让等方式取得再转让收益时，应缴纳调节金。

第二章  征收缴库

第五条  调节金由区财政会同规土部门负责组织征收。调节金纳入政府非税收入管理,按上海市非税收入收缴管理办法（沪财库[2013]22号）规定实施收缴，缴入区级财政国库，暂填列政府预算收支分类科目“1039999其他收入”。调节金原则上由农村集体经营性建设用地的出让方、出租方、作价出资（入股）方及再转让方缴纳。

第六条  按照土地征收转用与农村集体经营性建设用地入市取得的土地增值收益在国家和集体之间分享比例大体平衡以及保障农民利益等原则，考虑土地用途、土地等级、交易方式等因素，确定调节金征收比例。

（一）商服用途的土地使用权出让、租赁、作价出资（入股），出让方、出租方、作价出资（入股）方应按入市收入的50%缴纳调节金，租赁住宅的土地使用权可参照商业办公执行；

（二）工业用途的土地使用权出让、租赁、作价出资（入股），出让方、出租方、作价出资（入股）方应按入市收入的20%缴纳调节金；

（三）再转让农村集体经营性建设用地使用权的，再转让方按土地增值收益的50%缴纳调节金。

第七条  农村集体经营性建设用地以出让、作价出资（入股）方式入市的，成交总价款为入市收入。

以租赁方式入市的，租赁总额为入市收入。再转让环节的土地增值收益，是指再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。

第八条  以出售、交换、出租、作价出资（入股）等方式再转让农村集体经营性建设用地使用权的，再转让收入按以下方式确定：

（一）以出售方式再转让的，销售价款为再转让收入。

（二）以交换方式再转让并存在差价补偿的，被转让土地与交换土地或房产的评估价差额与合同约定差价补偿款中较大者为再转让收入。

其中，以除土地或房产以外的实物等非货币形式补偿差价的，其评估价值为相应差价补偿款。

（三）以出租或作价出资（入股）方式再转让的，总租金、成交总价款为再转让收入。

（四）以抵债、司法裁定等视同转让方式再转让的，评估价或这通协议价中较高者为再转让收入。

（五）对无偿赠与直系亲属或承担直接赡养义务人，以及通过境内非营利社会团体、国家机关赠与国内教育、民政等公益福利事业的，暂不征收调节金。其他赠与行为以评估价为再转让收入。

第九条  本区农村集体经营性建设用地入市执行上海市松江区农村集体经营性建设用地基准地价，农村集体经营性建设用地入市、再转让价格低于基准地价80%的，土地所有权人有优先购买权。

农村集体经营性建设用地入市在上海市土地交易市场进行，并公开交易信息。交易双方签订书面出让合同和监管协议，明确成交土地地块、面积、交易方式、成交总价款、调节金金额、缴纳义务人和缴纳期限等。

第十条  调节金征收部门根据合同和交易信息，核定调节金应缴金额，开具缴款通知书。缴款通知书应载明成交土地地块、面积、交易方式、成交总价款、调节金金额、缴纳义务人和缴纳期限等。

调节金征收部门应定期公示农村集体经营性建设用地成交及调节金缴纳情况。

第十一条  农村集体经营性建设用地使用权交易方按合同支付价款及税费、调节金后，由国土资源主管部门按规定办理不动产登记手续。调节金缴纳凭证是农村集体经营性建设用地入市和再转让办理不动产登记手续的要件。

第十二条  调节金缴纳义务人应按合同、协议及缴款通知书规定及时足额缴纳调节金。

对未按规定缴纳调节金的，财政、规土等相关部门有权采取措施督促其补缴。

第三章  使用管理

第十三条  调节金纳入地方一般公共预算管理。由区财政在全区范围内统筹安排使用，优先用于低效用地减量化、基本农田保护、农民集中居住以及对镇（街道）的补贴等。

资金支付按照国库集中支付制度有关规定执行。

第十四条  调节金征收相关工作经费列入区财政预算。

第四章  法律责任

第十五条  单位和个人违反本办法规定，有下列情形之一的，依照财政违法行为处罚处分条例和违反行政事业型收费和罚没收入收支两条线管理规定行政处分暂行规定等国家有关规定追究法律责任；涉嫌犯罪，依法移送司法机关处理：

（一）擅自减免调节金或者改变调节金征收范围、对象和标准的；

（二）隐瞒、坐支应当上缴的调节金的；

（三）滞留、截留、挪用应当上缴的调节金的；

（四）不按照规定的预算级次、预算科目将调节金缴入国库的；

（五）其他违反国家财政收入管理规定的行为。

第十六条调节金征收、使用管理有关部门的工作人员违反本办法规定，在调节金征收和使用管理工作中徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权，依法给予处分；涉嫌犯罪的，依法移送司法机关。

第五章  附则

第十七条  农村集体经营性建设用地入市环节中，契税尚未明确要征收的，土地受让方须按成交价款的3%征收与契税相当的调节金，此项规定需在出让文件中注明。

第十八条  本细则由区发改委、区财政局、区规土局负责解释。

第十九条  本细则自发布之日起施行，有效期至2018年12月31日。2015年12月22日发布的上海市松江区农村集体经营性建设用地入市增值收益调节金征收和使用管理暂行办法同步废止。

附件4

上海市松江区农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试行管理办法

第一条  目的和依据

为贯彻党的十八届三中全会精神，适应农村改革发展需要，支持和规范松江区农村集体经营性建设用地入市试点工作，根据中共中央办公厅国务院办公厅†关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见的通知（中办发〔2014〕71号）、国土资源部关于印发农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则的通知（国土资发〔2015〕35号）、国土资源部关于上海市松江区农村集体经营性建设用地入市试点实施方案的批复（国土资函〔2015〕389号）和有关法律法规的规定，结合松江区实际，制定本办法。

第二条  适用范围

本办法适用于松江区内通过农村集体经营性建设用地入市取得的建设用地使用权抵押贷款。

农村集体经营性建设用地是指存量农村集体建设用地中，土地利用总体规划和城乡规划确定为工矿仓储、商服等经营性用途的土地。

第三条  定义

本办法所称农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款，是指借款人在确保土地公有制性质不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损的前提下，将农村集体经营性建设用地使用权作为抵押物，向金融机构申请贷款的行为。借款人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，金融机构有权依照本办法处理该农村集体经营性建设用地使用权，并用处臵所得的价款优先受偿。

集体建设用地使用权应与国有土地“同权、同价、同责”，农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的用途、期限、额度、利率等参照国有建设用地相关管理规定执行。

第四条  试点条件

开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款试点的地块应当已经完成农村集体经营性建设用地所有权和使用权的确权、登记、颁证等工作，松江区相关部门指导地块所在乡镇选取试点金融机构（需在松江区内设有网点）开展农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款业务，并向区人民政府报告相关情况。区人民政府同意后将相关情况报送市规土局、市金融办备案。

区、乡镇政府应对开展试点所需的日常经费开支给予保障。

第五条  抵押人本办法所称抵押人是指通过出让或转让方式取得农村集体经营性建设用地使用权的境内外自然人、法人和其他组织（除法律另有规定外）。

第六条  抵押权人

本办法所称抵押权人是指提供农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款的金融机构。

第七条  抵押物范围

农村集体经营性建设用地使用权抵押时，其地上的建筑物、构筑物及其他附属物对应的地上附着物随之抵押。地上的建筑物、构筑物及其他附属物抵押时，其使用范围内的地上的农村集体经营性建设用地使用权随之抵押。

农村集体经营性建设用地使用权抵押后，该土地新增的建筑物不属于抵押财产。该农村集体经营性建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与农村集体经营性建设用地使用权一并处分，但新增建筑物所得价款，抵押权人无权优先受偿。

第八条  抵押物价值评估

农村集体经营性建设用地使用权的价值可由抵押人及抵押权人认可的具有评估资质的中介机构评估确定。农村集体经营性建设用地使用权和地上附着物一并评估，未取得合法房屋产权的地上建筑物，不得计算价值。

第九条  抵押登记

农村集体经营性建设用地使用权抵押登记参照国有土地使用权抵押登记办法的有关规定，由不动产登记机构办理。

第十条  禁止设定抵押的情形下列农村集体经营性建设用地使用权不得设定抵押：

（一）权属不明或有争议的；

（二）依法被查封、扣押、监管的；

（三）属于农村公益事业及公共设施用地性质的；

（四）法律、行政法规规定的其他形式。

第十一条  抵押权的实现

借款人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人与抵押人协商一致转让抵押的农村集体经营性建设用地使用权，转让所得的价款由抵押权人优先受偿，超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由借款人继续清偿。协商不一致的情况下，抵押权人可以请求人民法院直接拍卖、变卖抵押资产。

土地所有权人在同等条件下享有使用权优先购买权。

第十二条  征收条件下的处置农村集体经营性建设用地使用权抵押后，如国家依法征收该宗土地时，抵押人和抵押权人应当服从。补偿费用按国家相关法律法规和政策执行。如未发生实现抵押权的情形，所得补偿费作为保证金继续为原债务担保或经协商一致直接偿还债务。如借款人不履行到期债务或发生当事人约定的实现抵押权的情形，所得补偿费应当优先偿还债务。

第十三条  风险补偿

农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款逾期形成不良贷款后，提供贷款的金融机构应当实施尽职追偿。实施尽职追偿后，对申请且符合本市小微企业信贷风险补偿条件的金融机构，按规定享受风险补偿。

第十四条  金融机构制定相关操作细则

参与试点金融机构应研究制定农村集体经营性建设用地使用权抵押贷款操作办法细则并负责实施。

第十五条  有效期

本办法自发布之日起施行，有效期至2018年12月31日。

附件5

关于松江区建立农村土地民主管理机制的实施意见

为适应新时期农业农村发展要求，通过编制村土地利用规划，统筹安排农村各项土地利用活动，夯实农村土地管理基础，落实最严格的耕地保护制度，促进农村土地节约集约利用。根据中华人民共和国土地管理法、中华人民共和国城乡规划法等法律法规及有关文件要求，结合我区实际，现就建立农村规划土地民主管理机制提出如下实施意见。

一、目标要求

通过农村规划土地民主管理工作，突出农村村民的主体地位，充分发挥农村集体经济组织管理农村土地的主动性、积极性和责任心，提高农村规划布局优化，节约集约利用、耕地保护水平，夯实农村土地基层管理基础，推动建立符合我区经济社会发展实际的农村规划土地长效管理机制。

二、主要内容

（一）建立农村规划土地民主决策机制

1、明确农村规划土地民主管理决策机构。镇联合社、村合作社建立民主选举、民主决策、民主管理、民主监督制度，分别成立“社员代表大会”、“理事会”、“监事会”等管理监督机构。镇联合社依法代表全体社员行使农村集体资产管理权，村级合作社对村级农村集体资产行使管理权。社员代表大会是镇联合社和村合作社的最高权力机构，负责集体所有土地资产经营管理方式、村级土地利用规划等事项的决策，充分保障集体经济组织成员的知情权、参与权、表达权和监督权。

2、提高土地管理决策效益。成立镇级集体资产经营公司，完善法人治理结构，镇级农村集体资产可委托联合社下属的镇级资产经营公司经营管理，同时提倡村级集体资产委托给镇级资产经营公司经营管理，从而促进规范管理，提高经营效益，降低管理费用。

3、完善规划土地民主管理决策内容。根据区委区政府2014年下发了松江区农村集体资产管理暂行办法和“三会”（社员代表大会、理事会、监事会）议事规则，镇联合社、村合作社对集体资产投资、管理、处臵等事项进行统一决策：一是集体经营性建设用地的入市意向和出让方案，上海市农村集体经营性建设用地使用权出让合同中须出让人同意的事项；二是村土地利用规划成果、规划修改方案；三是通过淘汰、清退无竞争力的劣势企业，招商引进有发展潜力和市场竞争力的优质企业，以及通过资产收购、建造来扩大集体资产总量。

4、坚持村民在农村规划土地管理的主体地位。村级土地利用规划在规划编制过程中，在入市调查、征询、论证、听证、公示等各阶段，村民可通过提出意见和建议反映意愿和需求。在集体经营性建设用地入市阶段，社员代表通过社员代表大会对出让委托事项、出让合同文本、出让方案进行决策。

（二）建立农村规划土地民主管理监管制度

1、强化区级层面监管。按照松江区农村集体资产管理暂行办法，加强区级层面的监督管理，健全经营管理机制、决策机制、分配机制和监督机制。

2、推进街镇级农村集体经济联合社市场化运行。进一步理顺镇级集体经济联合社与下属集体企业的关系，坚持依法管理、民主决策、合理分配的原则，使镇级联合社不仅作为决策管理机构而且成为独立经营核算主体。

3、完善“三资”监管平台建设。进一步完善“三资”监管平台功能，使镇级联合社所有集体企业得到实时监管。

4、完善监督管理和考核机制。建立农村民主管理考核机制，每季度各街镇应会同区规土局对各行政村规划土地民主管理情况进行检查考核，检查结果作为年度评分考核的依据。

（三）建立农村土地民主管理保障制度

1、加强宣传发动。各街镇、行政村要强化宣传动员，对村民进行宣传教育，同时充分发挥舆论导向作用，通过报刊、电视、网络等媒体广泛宣传农村规划土地民主管理工作进展情况，及时总结试点中涌现的好做法、好经验、好典型，充分发挥对面上工作开展的指导、交流、推进作用。

2、加强组织领导。各街镇要高度重视农村规划土地民主管理工作，建立由主要负责人牵头、分管组织领导具体抓落实的工作机制。区农委、规土局、财政局、人保局等部门要充分做好指导工作，研究制定相关政策，指导行政村建立起规范的规划土地民主管理制度，充分发挥村级组织的自治作用，确保民主管理工作顺利推进。

3、加大工作支持。各街镇应加强对农村规划土地民主管理

工作的指导和支持，建立工作考核机制，强化责任落实，推动工作落实。

附件6

上海市松江区农村集体经营性建设用地入市集体收益分配管理规定

第一条  为切实加强农村集体经营性建设用地入市集体收益分配的管理，规范集体收益管理行为，根据关于农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点工作的意见（中办发〔2014〕71号）、关于印发农村土地征收、集体经营性建设用地入市和宅基地制度改革试点实施细则的通知（国土资发〔2015〕35号）、关于进一步加强农村集体资金资产资源管理指导的意见（农经发〔2009〕4号）、关于加快本市农村集体经济组织改革发展的若干意见（试行）（沪委发〔2012〕7号）、松江区农村集体资产管理暂行办法（松委〔2014〕68号）和上海市松江区农村集体经营性建设用地入市管理办法等文件精神，制定本规定。

第二条  农村集体经营性建设用地入市集体收益，是指农村

集体经济组织将集体经营性建设用地使用权，通过出让、租赁、作价出资（入股）等方式入市交易产生的土地增值按规定分成后获得的收益部分。

第三条  本办法适用于松江区行政区域内的街镇农村集体经济组织（街镇经济联合社）和村农民集体经济组织（村经济合作社）的农村集体经营性建设用地入市集体收益部分的管理、使用、分配。

第四条  集体经营性建设用地按集体土地所有权归属，其入市分成收益部分归街镇集体所有（街镇经济联合社）或村集体所有（村经济合作社），主要用于本集体经济组织的经营性的再投资发展、改善本社集体组织成员的生产和生活配套设施条件、民生项目等支出，不断发展壮大集体经济。

集体经济组织将集体经营性建设用地入市分成收益通过再投资所取得的收益，按松江区农村集体资产管理暂行办法的规定可将其收益按份额分红。

第五条  农村集体经营性建设用地入市分成收益作为集体积累，统一列入集体公积公益金进行管理，实行专户管理，专款专用。并按照松江区农村集体资产管理暂行办法、集体经济组织章程规范使用和管理。

第六条  集体经营性建设用地入市分成收益需对外投资、投资开发、购买物业等再投资发展具体用途时，按松江区农村集体资产管理暂行办法，街镇级农村集体经济联合社章程中规定的程序，需召开理事会集体研究决定，并召开社员代表大会经三分之二以上社员代表同意，形成决议，方可有效，还需报街镇农村集体资产监督管理委员会审核同意后实施。村级集体资产应当由村经济合作社集体讨论，社员代表大会审核通过，镇集体资产管理办公室备案。

第七条  集体经营性建设用地入市分成收益资金使用情况应向集体经济组织全体成员公开、并接受成员的监督。街镇农经部门对农村集体经营性建设用地入市分成收益的实际使用成效进行年度评估。

第八条  街镇农村集体资产监督委员会负责本辖区入市分成收益具体用途及日常管理的监督。

第九条  街镇农经部门对入市分成收益规范性使用进行审核，及时准确反映经济往来。

第十条  区财政、规土、农业等部门按各自职责做好相关工作的指导与监督。

第十一条  区、街镇纪检部门对违反规定的单位和个人及时作出党纪政纪处理；涉嫌违法犯罪的，移交司法机关处理。

第十二条  本规定由区农委、区规土局负责解释。

第十三条  本规定自发布之日起实行，有效期至2018年12月31日。