思南县农村集体建设用地使用权流转工作实施方案（试行）

（思府发〔2013〕20号）

各镇、民族乡人民政府，县人民政府各工作部门：

《思南县农村集体建设用地使用权流转工作实施方案（试行）》已经县人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

二0一三年三月二十五日

思南县农村集体建设用地使用权流转工作实施方案（试行）

为了加快我县农村集体建设用地使用制度改革创新，加强农村集体建设用地使用权流转管理，根据《铜仁市人民政府关于农村集体建设用地使用权流转的实施意见》（铜府发〔2012〕53号）文件，结合我县实际，制定本方案。

一、总体要求通过先行先试，按照“群众自愿、村集体经济组织自主、乡镇统筹组织”的原则，循序渐进，规范有序，引导农村集体建设用地使用权由无偿、无限期、无流动向有偿、有限期、有流动转变，建立流转顺畅的农村集体产权制度，实行农村集体建设用地统一规划、统一开发、统一供地、统一管理，切实提高农民和农村集体经济组织保护土地资源特别是保护耕地、节约用地的意识，激活农村集体建设用地市场，增加农民和农村集体经济组织收益，促进全县新农村建设和农村经济快速健康发展。

二、流转条件、范围和用途农村集体建设用地是指依法取得集体建设用地使用权的集体土地。包括乡镇企业用地，乡（镇）、村、组农村基础设施、公益事业用地，农村村民宅基地等。农村集体建设用地使用权流转是指在土地所有权不变的前提下，经县人民政府批准缴纳了流转价款后，可申请出让、转让、出租、作价入股或联营、抵押的行为。

（一）流转条件。

1.下列土地列入农村集体建设用地使用权流转。

（1）符合土地利用总体规划和城乡建设规划，拟作农村集中建房区域的土地；

（2）符合土地利用总体规划和城乡建设规划，乡（镇）、村废弃的原有公共设施、公益事业用地；村内空闲地；乡（镇）、村办企业集中腾出的土地，或因企业破产、关闭后闲置的土地；

（3）符合土地利用总体规划和城乡建设规划，拟作预留因实施生态移民、地质灾害搬迁、城乡建设用地增减挂钩项目后，多余的集体建设用地；

（4）持有《集体土地使用证》的农村村民房屋宅基地；

（5）依法获得批准的新增集体建设用地；上述（1）、（2）、（3）涉及到农村集体建设用地的应先按《中华人民共和国土地管理法》

相关规定办理农用地转用手续，所需费用由拟办理农村集体建设用地使用权流转方承担。

2.有下列情形之一的农村集体建设用地使用权不得流转。

（1）不符合土地利用总体规划，城乡总体规划和控制性详细规划的；

（2）违法占用的集体建设用地；

（3）土地权属有争议的；

（4）司法机关依法裁定查封的；

（5）已发布征收土地公告的；

（6）近期有其他建设，拟征收土地的。

（二）流转对象和用途。

1.经依法登记持有《集体土地使用证》的宅基地经批准可以流转给本集体经济组织内部成员作为宅基地使用；以出让方式取得的宅基地经批准可以流转给本集体经济组织以外的其他农村户籍成员作为宅基地使用。

2.利用农村集体建设用地可用于兴办各类工商企业、私营企业、合作社、各类农业产业企业、建设村集体公租房、廉租房、移民安置房和村民建房。但不得用于商品房开发建设。

三、流转程序

（一）出让。依法经县人民政府审批的农村集体建设用地使用权可以采取协议、招标、拍卖或者挂牌等方式流转。出让年限参照国有土地执行。具体程序：

1.申请。由集体建设用地使用者向集体土地所有者提出土地流转申请。经村民会议三分之二以上成员或村民代表会议讨论通过并公示无异议后，由集体土地所有权人制作《村集体经济组织流转表决书》并加盖村委会公章。土地所有权属于村民小组的，经本村民小组三分之二以上成员或村民代表会议讨论通过并公示无异议后，再由村集体经济组织制作《村集体经济组织流转表决书》并加盖村委会公章。

2.受理。集体建设用地使用者凭（1）土地流转申请书、公示证明、《村集体经济组织流转表决书》；（2）《集体土地使用证》或新增集体建设用地批准文件；（3）流转双方法人或身份证明材料；（4）涉及到已建房屋买卖的提交买卖合同和契税凭证；（5）涉及到项目用地的提交县发改局建设项目立项批复文件，向所在地国土资源所办理集体建设用地使用权流转手续。乡镇国土资源所会同村管所实地调查，填制《集体建设用地使用权流转审批表》（集体建设用地使用权流转审批表范本参照思南县建设用地审批表），乡镇国土资源所签署“符合土地利用总体规划、同意呈报办理流转手续”、村管所签署“符合城乡建设规划、同意呈报办理流转手续”，经乡镇人民政府审查后呈县国土资源局审查，县国土资源局在审核流转土地的范围、用途、年限、方式、价格等其他条件后在《思南县集体建设用地流转审批表》上签署意见，报县人民政府审批。

3.签约。经县人民政府审批后，由集体建设用地所有者与使用者签订《农村集体建设用地使用权出让合同》，县国土资源行政管理部门为合同签定鉴证方，《农村集体建设用地使用权出让合同》一式四份，县国土资源局备案一份。

4.缴费。集体建设用地使用者向国土资源部门缴纳集体建设用地流转价款。

5.发证。集体建设用地使用者在集体建设用地合同签订之日起30日内持县人民政府批准文件、《集体建设用地使用权出让合同》、集体建设用地流转价款等缴费凭证向县国土资源局申请办理土地登记。

（二）转让。以出让方式取得的农村集体建设用地使用权在不改变原土地用途,以转让、出租等形式发生再转移的行为。转让使用年限为原土地出让合同约定的使用年限减去原土地使用者已经使用的年限。宅基地转让必须是以出让方式取得的农村集体建设用地使用权，且已出让5年以上，其它集体建设用地新建、改扩建项目应完成投资总额50%以上。改变土地用途的应另按出让程序审批，并补交流转价款差额。具体程序：

1.申请。转让双方凭（1）《农村集体建设用地使用权出让合同》、《集体土地使用证》原件；（2）双方身份的有效凭证；（3）农村集体建设用地使用权转让协议；（4）契税凭证向所在地国土资源所提出转让申请。

2.审批。县国土资源局对农村集体建设用地使用权转让进行审批。

3.发证。集体建设用地使用者在转让批准之日起30日内向县国土资源局申请土地使用权变更登记。

（三）农村集体建设用地使用权出租、作价入股或联营按出让程序办理。

（四）抵押。以出让方式取得的农村集体建设用地可以设定抵押，抵押权实现后，不得改变土地所有权性质。具体程序：

集体建设用地使用者凭（1）《集体建设用地使用权出让合同》、《集体土地使用证》；（2）抵押双方签订抵押担保的主债权合同和抵押合同；（3）金融部门要求的土地评估报告；（4）抵押双方法人或身份证明材料向县国土资源局登记机构申请办理土地抵押登记，核发土地他项权利证书。

四、出让方式、流转价款及收益分配

（一）出让方式。出让方式可采用协议方式出让，但用于兴办各类工商企业、私营企业、个体工商户、外资投资企业、股份制企业、联营企业、合作社、各类农业产业企业的，有两人以上意向者应当进入县公共资源交易中心按现行国有建设用地使用权出让程序采取招标、拍卖或者挂牌等方式公开出让。

（二）流转价款。用于公益事业用地需办理出让手续的流转价款按照统一年产值标准（征收集体土地补偿标准）的0.5倍计列；其他采用协议方式出让的流转价款按照统一年产值标

准（征收集体土地补偿标准）的1倍计列；进入公开交易的流转价款由县国土资源局委托有资质的中介机构评估，按评估价缴纳；有两人以上意向者的按公开交易额缴纳。

（三）收益分配。符合流转条件第4条的流转价款指纯收益，符合其他流转条件的流转价款包括支付被占用土地的补偿费和农用地转用费用，在扣除各项费用后出让纯收益按以下方式进行分配：30%返还村集体经济组织，用于公益建设、社会保障等。10%返还乡镇人民政府用于集体建设用地报批、办公经费，60%由县人民政府统筹安排。

五、征收依法需要征收农村集体建设用地所有权的，农村集体建设用地使用权流转合同自有审批权的人民政府批准征收方案时终止。征收土地的补偿费用由依法计算的征地费加上取得农村集体建设用地使用权时所缴纳的流转价款，农村集体建设用地所有权人和使用权人应当服从。

六、税费缴纳和后续监管

（一）农村集体建设用地使用权出让、转让、出租、抵押，必须办理土地登记手续后才能生效。

（二）通过出让、转让和出租方式取得的农村集体建设用地上建成房屋的，应当办理房屋产权登记，县房屋产权登记部门应凭《农村集体建设用地使用权出让合同》、《集体土地使用证》和其他相关资料为其办理房屋产权登记。

（三）农村集体建设用地使用权人应按规定缴纳契税。

（四）农村集体建设用地使用权人办理产权登记只缴纳登记费和测绘费，其他税费暂不缴纳，如：配套设施费、人防工程易地建设费、集体建设用地流转价款收益契税等。

七、组织保障

（一）加强组织领导。成立思南县农村集体建设用地使用权流转工作领导小组（另行文），具体负责领导、督促、落实、解决相关问题。领导小组办公室设在县国土资源局。各乡镇、县直各有关部门要密切配合，确保全县农村集体建设用地使用权流转工作健康、有序开展。

（二）宣传发动。各乡镇在近期摸清本乡镇现有农村集体建设用地的数量、位置、面积、利用情况和近期农村集体建设用地需求情况，加大宣传、培训力度，特别是让村组干部、用地者了解流转程序、意义，组织人员集中时间为农村集体建设用地办理流转手续。对在办理农村集体建设用地使用权流转手续中出现的情况和问题，要及时处理，不能处理的要写出报告，提出解决问题的意见，报县农村集体建设用地使用权流转工作领导小组研究解决。