黄埔区人民政府关于鱼珠旧城更新改造国有土地上房屋征收补偿安置方案的通告

为解决鱼珠旧城内的危破房问题，消除其房屋安全隐患，提高居民居住水平、改善居民生活环境，经广州市政府批准，黄埔区人民政府决定对鱼珠旧城实施更新改造。为维护更新改造当事人合法权益，实现“阳光动迁”，结合本项目的实际，特制定本方案。

一、项目概况

（一）更新改造项目的范围：鱼珠旧城（包含住宅和非住宅），改造范围详见《鱼珠旧城改造范围示意图》（附图）。本次更新改造范围补偿对象共1040户。

（二）地块规划用途：商住混合二类居住用地。

（三）补偿协议签订期限：自《广州市黄埔区人民政府关于鱼珠旧城更新改造的通告》（埔府〔2014〕2号）发布之日起5年内有效。

二、补偿对象

鱼珠旧城更新改造项目范围内拥有合法产权的国有土地上房屋所有权人；未超过批准使用期限的国有土地上临时建筑使用人；未办理产权登记的国有土地上历史用房所有人。

三、旧城更新改造补偿安置方式

根据广州市《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府

〔2009〕56号）、《关于加快推进三旧改造工作的补充意见》（穗府〔2012〕20号）和《关于广州市国有土地上房屋征收与补偿的实施意见》（穗府〔2011〕17号）等相关规定，本项目更新改造工作按照以下方式进行：

（一）项目范围内住宅房屋征收，被征收人可以选择货币补偿、原址产权调换或异地产权调换（永迁）其中一种补偿安置方式。

（二）项目范围内非住宅房屋征收，被征收人可以选择货币补偿、原址产权调换其中一种补偿安置方式。

四、货币补偿

被征收房屋按产权证书证载建筑面积予以货币补偿，补偿标准按市场评估价确定。

本项目以具备相应资质的房地产评估机构《房地产价值咨询意见书》中咨询基准日为2013年12月23日的房地产市场评估价确定以下更新改造范围内不同结构、用途、楼层类型被改造房屋的补偿标准。

（一）被征收房屋货币补偿标准

1.住宅用途房屋补偿标准参考价：

框架结构（A）：15000元/平方米；

混合结构（B）：14000元/平方米；

砖木结构（C）：13000元/平方米。

2.非住宅补偿标准参考价：

（1）临街一线商业用途房屋（仅指鱼珠新街61号、63号、65号、71号、73号、75号、79号）补偿价：

首层补偿价为31000元/平方米；

二层及以上16000元/平方米。

内街巷（除以上门牌外的）的商业用房补偿价：

首层17400元/平方米；

二层及以上15500元/平方米。

（2）仓库用途房屋补偿价：

框架结构（A）：6200元/平方米；

混合结构（B）：5200元/平方米；

砖木结构（C）：4200元/平方米。

（3）其他非住宅用途房屋补偿价：

框架结构（A）：11300元/平方米；

混合结构（B）：10300元/平方米；

砖木结构（C）：9300元/平方米。

3.“住改商”房屋：

拥有合法产权，但被征收人自行“住改商”的住宅房屋，被征收人选择货币补偿的，按以下方式给予补偿，但不另行支付停产停业损失补偿：

（1）1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的：按照本项目范围内经营性用房的房地产市场评估价的60%给予补偿；

（2）1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年市规划行政管理部门颁布的住改商管理规定实施前改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的：被征收人可按照本项目范围内经营性用房地产市场评估价的50%给予补偿；

（3）按本款第1、2项计算的货币补偿款低于按照本《方案》住宅房屋计算处理的补偿总额（即货币补偿加上更新改造奖励、搬迁时限奖励）的，按住宅房屋的补偿总额确定补偿。

4.直管房：

（1）不符合继续租住直管公房条件的承租户可给予一次性搬家费补助，不给予安置。

（2）符合继续租住直管公房条件的承租户可选择以下两种方式处理：

第一，原址产权调换或异地产权调换（永迁）。由原房屋承租人与直管公房权属人重新签订租赁合同；

第二，领取弃租补偿。

5.历史用房：

（1）住宅类历史用房：

第一，1967年1月1日前已建成并投入使用但未办理产权登记的房屋主体：经处置后可按被征收房屋经测量的建筑面积予以货币补偿、原址产权调换或异地产权调换；

第二，在1967年1月1日至1982年12月31日已建成并投入使用但未办理产权登记的房屋主体：按照经处置后房屋建筑面积1：1先予以货币补偿，并允许在原址复建安置房建成后一年内按经处置的房屋建筑面积以19500元/平方米标准回购同等建筑面积的原址安置房屋，购房发生的各种税费由被征收人承担；选择异地产权调换的，按异地产权调换原则补偿安置；

第三，在1983年1月1日至1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施前已建成并投入使用但未办理产权登记的房屋主体：经处置后按照房屋建筑面积×60%给予货币补偿安置，不再实行产权调换。

（2）非住宅类历史用房：参照住宅类历史用房的补偿安置方式分类处置。

6.对无报建、无任何产权资料、属生活必须使用的住宅附属设施，仅按以下标准给予一次性货币补偿：

框架结构：1000元/平方米；

混合结构：800元/平方米；

砖木结构：600元/平方米；

其他结构：按《关于<黄埔区污水治理及河涌综合整治征地拆迁补偿安置方案>备案的函》（埔治水办〔2009〕4号）相关补偿标准执行。

（二）住宅临时安置补助费标准

被征收人选择货币补偿的，向被征收人支付3个月的临时安置补助费，标准为：每月20元/平方米。

（三）非住宅房屋停产停业损失补偿标准

商业用途房屋被征收人选择货币补偿，按每月30元/平方米一次性给予6个月的停产停业损失补偿。

仓库用途房屋被征收人选择货币补偿，按每月15元/平方米一次性给予6个月的停产停业损失补偿。

其他非住宅用途房屋被征收人选择货币补偿，按每月30元/平方米一次性给予6个月的停产停业损失补偿。

（四）更新改造奖励

为改善被征收人的居住条件，按照被征收房屋合法产权面积一次性给予被征收人更新改造奖励，标准如下：

单位：元/平方米

（五）签约奖励

签约奖励以产权证为依据，每套房屋为单位，每一个产权登记号奖励2万元；如一套房屋有多个产权证的，奖励款仍为2万元，具体可由被征收人应按其产权比例自行分配。

（六）搬迁时限奖励

被征收人在本征收补偿安置方案生效之日起至规定时间内签订协议并按时搬迁的，按照被征收房屋合法产权面积给予被征收人搬迁时限奖励，标准如下:

单位：元/平方米

五、原址产权调换

（一）原址产权调换面积计算

1.住宅用途房屋：按照被征收房屋合法产权的证载套内建筑面积，确定原址产权调换房屋的套内建筑面积；

2.“住改商”房屋：按住宅用途房屋原址产权调换；

3.商业、其他非住宅用途房屋：选择置换商务办公面积的，按照房屋产权证书证载建筑面积1：1予以原址产权调换；选择置换商业面积的，先按货币补偿标准计算补偿总额并签订回迁安置协议后，在原址商业办公回迁房建成后一年内，按回迁安置时选定的商业面积以首层38600元/平方米、二层及以上20000元/平方米标准对回迁商业用房进行结算，逾期不结算的视为自愿放弃置换权利，已发放的临迁费等相关费用需予以抵扣，选房顺序采用摇珠方式确定；

4.仓库：选择置换商务办公面积的，按照房屋产权证书证载建筑面积×50%予以商务办公用途房屋原址产权调换；选择置换商业面积的，先按货币补偿标准计算补偿总额并签订回迁安置协议后，在原址商业办公回迁房建成后一年内，按回迁安置时选定的商业面积以首层38600元/平方米、二层及以上20000元/平方米标准对回迁商业用房进行结算，逾期不结算的视为自愿放弃置换权利，已发放的临迁费等相关费用需予以抵扣，选房顺序采用摇珠方式确定；

5.符合回购条件的历史用房应在复建安置房交付使用一年内按要求进行回购，逾期不回购的视为自愿放弃回购权利，已发放的临迁费等相关费用需予以抵扣。

（二）被征收房屋临迁费标准（被征收房屋腾空交房后，一次性发放两年临迁费，两年后按季度发放）

1.住宅用途房屋临迁费标准：每月20元/平方米；

2.“住改商”房屋：按住宅用途房屋标准支付临迁费。

（三）非住宅房屋停产停业损失补偿标准（被征收房屋腾空交房后，一次性发放两年停产停业损失补偿费，两年后按季度发放）

1.商业用途房屋标准：每月30元/平方米；

2.仓库用途房屋标准：每月15元/平方米；

3.其他非住宅用途房屋标准：每月30元/平方米。

（四）面积差额结算标准

1.住宅用途房屋：

原址产权调换房屋套内建筑面积大于被征收房屋合法证载套内建筑面积的，超出部分（原则上不得超过5平方米）按19500元/平方米进行结算。

原址产权调换房屋套内建筑面积小于被征收房屋合法证载套内建筑面积的，不足部分按19500元/平方米进行补偿。

原址产权调换房屋属于公用分摊的超被征收房屋已购分摊面积的合法部分，按照5100元/平方米进行结算。

属于1967年1月1日前或允许回购的历史用房，其原址产权调换房屋建筑面积差额一律按19500元/平方米结算。

2.非住宅用途房屋：

（1）置换商务办公面积：

商业、其他非住宅用途房屋：原址产权调换房屋建筑面积超出原址房屋合法建筑面积的，超出5平方米以内（含5平方米）部分按照5100元/平方米进行结算，超出5平方米以上部分（原则上不得超过10平方米）按本项第（一）条第3点标准进行结算。原址产权调换房屋建筑面积不足原址房屋合法建筑面积的,调换后非住宅用途房屋不足部分按本项第（一）条第3点标准进行结算。

仓库：原址产权调换房屋建筑面积超出原址房屋合法建筑面积50%的，超出5平方米以内（含5平方米）部分按照5100元/平方米进行结算，超出5平方米以上部分（原则上不得超过10平方米）按本项第（一）条第4点标准进行结算。原址产权调换房屋建筑面积不足原址房屋合法建筑面积50%的,调换后非住宅用途房屋不足部分按本项第（一）条第4点标准进行结算。

（2）置换商业面积：原址产权调换房屋建筑面积差额按对应回迁结算价结算。

（五）选房顺序确定

根据被征收人签订协议时间，分三个阶段组织被征收人通过摇珠确定选房顺序，并向被征收人发放《选房顺序证明》。被征收人根据选房顺序选定安置房。

第一阶段：在本方案公布生效之日起30天内签订协议的；

第二阶段：在第一阶段结束之日起30天内签订协议的；

第三阶段：在第二阶段结束之日后签订协议的。

（六）签约奖励

签约奖励以产权证为依据，每套房屋为单位，每一个产权登记号奖励2万元；如一套房屋有多个产权证的，奖励款仍为2万元，具体可由被征收人应按其产权比例自行分配。

六、异地产权调换

异地产权调换只限于住宅用途房屋。

（一）异地产权调换原则

1.被征收人选择房屋异地产权调换的，可供选择的房源为黄埔区大沙东路瑞东花园。住宅用途房屋按照被征收房屋合法产权证载套内建筑面积×110%的标准，确定瑞东花园产权调换房屋的套内建筑面积；

2. 1967年1月1日前已建成并投入使用但未办理产权登记的房屋主体：经处置后可按被征收房屋经测量的建筑面积×110%的标准予以异地产权调换；

3.在1967年1月1日至1982年12月31日已建成并投入使用但未办理产权登记的房屋主体：按照经处置后房屋建筑面积1：1先予以货币补偿，以处置后被征收房屋经测量的建筑面积×110%的标准，确定瑞东花园产权调换房屋的建筑面积，并允许在瑞东花园建成后一年内按经处置的房屋建筑面积以17727元/平方米标准回购瑞东花园安置房屋，购房发生的各种税费由被征收人承担。

（二）住宅临时安置补助费标准

被征收人选择异地产权调换的，向被征收人支付3个月的临时安置补助费，标准为：每月20元/平方米。

（三）面积差额结算标准

异地产权调换房屋套内建筑面积大于被征收房屋合法证载套内建筑面积的，超出部分（原则上不得超过5平方米）按17727元/平方米进行结算。

异地产权调换房屋套内建筑面积小于被征收房屋合法证载套内建筑面积的，不足部分按17727元/平方米进行补偿。

异地产权调换房屋属于公用分摊的超被征收房屋已购分摊面积的合法部分，按照4800元/平方米进行结算。

属于1967年1月1日前或允许回购的历史用房，其异地产权调换房屋建筑面积差额一律按17727元/平方米结算。

（四）选房顺序确定

根据被征收人签订协议时间，分三个阶段组织被征收人通过摇珠确定选房顺序，并向被征收人发放《选房顺序证明》。被征收人根据选房顺序选定安置房。

第一阶段：在本方案公布生效之日起30天内签订协议的；

第二阶段：在第一阶段结束之日起30天内签订协议的；

第三阶段：在第二阶段结束之日后签订协议的。

（五）签约奖励

签约奖励以产权证为依据，每套房屋为单位，每一个产权登记号奖励2万元；如一套房屋有多个产权证的，奖励款仍为2万元，具体可由被征收人应按其产权比例自行分配。

七、搬迁费用标准

（一）搬家费（选择货币补偿和异地产权调换安置的被征收户按照一次计算，原址产权调换安置的住户按照两次计算）：1000元/次。

（二）相关设施、设备搬迁费用

1.电话补偿费：200元/户；

2.有线电视补偿费：150元/户；

3.宽带网络迁移补偿费：200元/线；

4.管道煤气（天然气）补偿费（原址产权调换住户和异地产权调换住户无该项补偿）：被征收房屋在煤气公司停止收初装费前安装管道煤气的，根据被征收人提供初装开户证明，予以补偿；

5.空调移装费：500元/台。

八、本方案自正式公布之日起生效，由黄埔区城市更新改造工作办公室负责解释。

附图：鱼珠旧城改造范围示意图

广州市黄埔区人民政府

2014年10月17日