深圳市宝安区人民政府办公室印发关于加快城市更新工作若干措施的通知

深宝府办〔2018〕10号

各街道办事处，区各有关单位：

　　《关于加快城市更新工作的若干措施》已经区政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。

　　区政府办公室

　　2018年4月20日

关于加快城市更新工作的若干措施

　　为深入贯彻落实城市更新“强区放权”依法依规、提质提效的改革要求，进一步强化统筹，明晰标准，保障我区城市更新工作有序推进，落实我区城市更新各项工作目标，加快将宝安建成“湾区核心，智创高地，共享家园”，我区对“强区放权”以来城市更新工作出现的问题进行了梳理和研究，根据现有城市更新政策，并结合我区实际，制定以下若干措施。

　　一、坚持规划统筹，实现城市更新工作科学有序推进

　　（一）继续开展我区城市更新发展战略与策略研究编制工作。结合我市第四轮城市总体规划修编，衔接广深科技走廊、107时尚商务带、“六镇一园”等规划，继续开展城市更新发展战略与策略研究，明确我区城市更新的总目标、总任务、方向、策略及更新范围、改造模式、改造时序、行动方案等。

　　（二）提高片区规划研究覆盖率。以《宝安区城市更新“十三五”规划》划定的拆除重建范围为依据，指导城市更新单元计划申报工作。加快片区规划研究，实现35平方公里拆除重建范围全覆盖，统筹城市更新片区公共设施、产业空间、住房保障及市政交通等空间布局，明确更新范围、改造模式和改造时序。

　　（三）推动片区规划研究与城市更新单元计划申报有效衔接

　　1. 城市更新单元计划与片区规划研究可同步申报、同步审批。

　　2. 以下四类城市更新项目原则上无需开展城市更新片区规划研究，但应在单元规划编制过程中适当扩大研究范围，解决功能定位、公共配套落地等问题。

　　（1）亟需通过城市更新落实市区重大道路交通、河流整治等用地的公共、市政基础设施项目。

　　（2）辖区内上年度年产值过五亿元的企业或年产值一亿元以上，发展潜力较大并经产业部门认可的企业，以自有物业或与其它土地权属单位合作实施城市更新，用于该企业扩大生产，增加先进制造空间的项目。

　　（3）符合城市更新条件且拆除用地规模超过5公顷的“工改工”类城市更新项目或用地规模超过5公顷土地移交率超过40%的其他类城市更新项目。

　　（4）已列入《宝安龙岗两区2004年10月28日以前自行开展的70个旧城旧村改造项目》范围，但仍未列入市城市更新单元计划项目。

　　二、优化城市更新单元计划和规划管理，科学规划公共配套设施

　　（四）做好规划衔接。位于区政府正在编制相关规划的重点片区范围内，符合城市更新条件的拟申报计划项目，在规划研究成果编制完成前，在符合城市总体规划、法定图则等上位规划的前提下，如项目与规划研究初步成果不冲突，或有冲突但可以通过现有更新政策处理的，可予申报。

　　如项目与规划研究初步成果冲突且无法通过现有更新政策处理的，应做好规划衔接工作。

　　（五）合理规划公共配套设施

　　1. 各行业主管部门应当制定行业发展公配设施全区布局专项规划。并根据规划，结合项目实际，提出公配要求。

　　2. 公共配套设施应遵循“补齐短板、综合利用”等原则，做到“三个优先”：

　　（1）法定图则明确要求配置的公共配套设施优先。

　　（2）依据《深圳市城市规划标准与准则》（以下简称《深标》）和相关规划分析研究要求配置的公共配套设施优先。

　　（3）相关部门依据有关政策提出应当配置的公共配套设施优先。

　　3. 各类公共配套设施原则上应按《深标》规定的中高限配置。

　　4. 对于“工改工”类城市更新项目，原则上按照《深标》、法定图则要求，以满足自身需求为主测算配置公共配套设施。同时，根据实际需要，应加大配套文体、食堂等公共配套设施力度。

　　5. 公共配套设施的配置应做到科学合理，充分考虑各类设施服务半径，并优先考虑在首期布局。

　　三、创新更新机制，实现有机更新

　　（六）探索M1+M0混合开发模式。推行“先进制造+研发”模式，对位于工业区块线范围内的“工改工”类城市更新项目，原则上改造方向以M1为主，对改造后厂房建筑面积不少于改造前厂房建筑面积，且用地规模超过5公顷的项目，可结合区位、交通及实际发展需要，规划配置占地不超过20%的项目开发建设用地为M0功能。

　　根据全区产业规划布局，需要规划配置超过20%M0项目开发建设用地的，先由产业部门提出意见，再由城市更新部门受理其计划申报。

　　（七）探索“产业棚改”模式。为了拓展重点企业产业发展空间，对于符合“重点更新单元”要求的旧工业区，实施“政府主导+国企实施+物业回迁安置+重点企业落户”的重点产业更新单元开发，建成后除回迁安置外，新增的厂房通过租售的方式配置给重点企业。

　　（八）探索城市更新与土地整备联动模式。为推动合法用地比例不满足更新条件的旧区改造，可综合运用城市更新和土地整备等多种方式推动项目实施。

　　四、简化办事流程，加快项目实施

　　（九）优化办事环节

　　1. 在城市更新单元计划阶段，除涉及工业区块线的项目需征求产业发展专业委员会意见外，不再征求区更新工作委员会各专业委员会意见。

　　2. 在城市更新片区规划研究、单元计划、单元规划阶段，更新部门同步征求相关职能部门和辖区街道办意见，再由区城市更新工作委员会办公室审议，需要征求相关专业委员会意见的，可由委员会办公室联合相关专业委员会召开会议进行审议，审议通过后，按程序报区城市更新工作委员会审定。

　　（十）简化决策程序。位于工业控制线内的“工改工”类城市更新项目，区产业发展领导小组会议和区城市更新工作委员会议可合并召开。

　　五、加强产业指导和监管，推动产业落地

　　（十一）强化产业规划的指导作用。“工改工”类城市更新项目应编制产业规划，产业规划所确定的产业发展定位、产业发展方向等是“工改工”类城市更新项目单元规划审批的重要依据。

　　（十二）分步签订相关监管协议

　　为推动产业落地，“工改工”项目应分步签订创新型产业监管协议与产业监管协议。

　　配建创新型产业用房的，在土地出让前签订创新型产业用房监管协议，明确创新型产业用房的建设标准、产权归属、产业准入、租售管理、回购主体、回购价格、交付方式、交付时间及相关违约责任等内容，具体位置等在建筑方案阶段予以明确。

　　其它产业用房涉及预售的，产业监管协议在项目预售前签订；自用及现售的，产业监管协议在项目规划验收前签订。

　　产业主管部门依法设定及审查产业准入条件，涉及配套宿舍的需征求住建部门意见。

　　产业监管协议涉及其他产业部门的，由经促部门征求其意见后，再签订产业监管协议。

　　六、推动连片更新，提升城市形象

　　（十三）推动重大项目实施。重点推动城市中心、次中心、组团中心等重点区域的规模较大城市更新项目的实施，实现连片更新、规模更新，打造湾区新名片。

　　（十四）加强建筑设计和城市设计。强化“滨海风情”“海洋元素”“历史文脉”等核心的特色元素，加强建筑的形体、色彩、体量、高度等方面的研究，控制好天际线；注重公共开放空间的互联互通、开放共享。提升城市整体形象与环境品质，打造精品城市。

　　七、其他

　　（十五）本措施由宝安区城市更新局负责解释。

　　（十六）本规定自发布之日起施行，有效期三年。