佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）

佛府办〔2018〕27号

各区人民政府，市政府各部门、直属各机构：

为贯彻落实党的十九大精神，践行习近平新时代中国特色社会主义思想，根据《国土资源部关于印发〈关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见（试行）〉的通知》（国土资发〔2016〕147号）《广东省人民政府关于提升 “三旧” 改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）《佛山市人民政府关于印发佛山市城市治理三年行动计划的通知》（佛府〔2017〕27号）等有关文件要求，以城市更新为抓手，按照“政府引导、市场运作、规划统筹、公共优先、利益共享、公平公开”的基本原则，逐步搭建科学合理的城市更新规划体系、管理体系、政策体系，实现城市形态提升、空间布局合理、产业结构优化、人居环境改善、公共配套完善，着力推进城市治理现代化，经市人民政府同意，提出如下实施意见。

一、明确更新范围，界定更新类型

（一）本实施意见所指城市更新，是指符合国家、省、市有关城市更新政策要求，对特定城乡建成区（包括旧城镇、旧厂房、旧村居1）内具有以下情形之一的区域，根据城乡规划和本实施意见规定进行拆除重建、综合整治、功能改变等活动：

1.城市基础设施和公共设施亟需完善；

2.人居环境恶劣、环境污染严重或者存在重大安全隐患；

3.现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城乡规划实施；

4.其它经市或区级人民政府认定属于城市更新的情形。

（二）对城市更新项目实行分类管理，根据项目改造模式可分为综合整治类、功能改变类、拆除重建类、生态修复类、局部加建类及历史文化保护类。

“拆除重建类”城市更新项目适用本实施意见。

二、健全规划体系，突出规划引领

（一）城市更新规划体系分为城市更新专项规划、城市更新单元计划、城市更新单元规划三个层次。其中城市更新专项规划应根据城市总体规划和土地利用总体规划制定，明确城市更新的重点区域及更新方向、目标、时序、总体规模和更新策略。

城市更新单元是指城乡建成区中满足本实施意见第一部分第（一）条所规定情形，在尊重产权边界，保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素所划定的具有一定面积（其中拆除重建的规模应不小于1公顷）、相对成片的城市更新区域。一个城市更新单元可以包括一个或多个城市更新项目。

城市更新单元范围内应包含完整的规划独立占地的城市公益性项目用地2，城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于建设公益性项目的独立用地应大于3000平方米。城乡规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。

不满足以上条款规定条件，但基于鼓励产业转型升级、完善公共设施、村级工业园整治提升等原因，确需划定城市更新单元的，可进行专题说明。

（二）城市更新单元规划应当按照有关法律法规和技术规范进行编制、审批。

经批准的城市更新单元规划涉及控制性详细规划（以下简称控规）局部调整的，视为对已批控规的修改；不涉及控规局部调整的，视为编制地块开发细则。

经批准的城市更新单元规划是出具规划行政许可、实施相关规划建设管理的依据。

城市更新单元规划的编制应符合《佛山市城市更新单元规划编制技术规定》，并主要包括以下内容：

1.更新项目的具体范围、更新目标、更新模式、开发时序和规划控制指标；

2.基础设施、公共服务设施和其他用地的功能、产业方向及布局；

3.基于交通承载力、基础设施及公共服务设施承载力、人居环境承载力、经济平衡等综合测算基础上的容积率论证方案；

4.城市更新单元所在街坊范围内公益性设施整体统筹方案、建设容量总体平衡方案；

5.城市设计指引；

6.涉及产业升级的，应征求产业主管部门意见。

（三）城市更新单元规划应在成果编制以及管理等方面加强同佛山市控规制度改革与创新成果的对接；同时，控规应对其规划范围内的城市更新明确以下内容：

1.可通过拆除重建进行城市更新的用地范围；

2.拆除重建用地范围内应当配置的基础设施和公共服务设施的类型和规模；

3.对于划定城市更新单元提出相关指引。

（四）各区人民政府组织相关职能部门对本区行政区域内各类需要通过拆除重建进行城市更新的项目进行筛选，形成本区内的城市更新单元计划；经批准的城市更新单元计划是项目认定和启动城市更新单元规划的依据。

城市更新单元计划实行常态化申报机制，以批次计划形式上报和审批。城市更新单元计划报批以3个月为周期。

三、规范管理体系，加强组织统筹

（一）城市更新管理以城市更新单元为基本单位，实行城市更新单元计划、城市更新单元规划、实施方案、实施监管四个阶段的全流程管理。

（二）城市更新单元计划可以由权利主体、权利主体委托的单一市场主体或市、区政府委托的相关部门申报。

城市更新单元计划的申报必须遵循《佛山市城市更新单元计划指引》（附件3）的规定。

城市更新单元计划由区城乡规划主管部门会同区城市更新主管部门联合审议，审议通过后报区人民政府批准。涉及控规局部调整的还应当报市国土规划局审查，审查通过后报区人民政府批准。审批通过的，由区城市更新主管部门在10个工作日内对城市更新单元计划进行公告。

（三）城市更新单元计划经批准后，在城市更新单元规划编制之前，计划申报主体应当向区城市更新主管部门申请对更新单元范围内的土地及建筑物信息进行核查、汇总。

涉及“旧厂房”更新需要完善历史用地手续的，应在现状建筑物拆除完毕后按程序报批。

（四）经批准的城市更新单元计划的申报主体负责委托编制城市更新单元规划。

不涉及控规局部调整的，由区城乡规划主管部门会同区城市更新主管部门审查通过后，报区人民政府审批；涉及控规局部调整的，由市国土规划局将城市更新单元规划草案及审查意见提交市城市规划委员会审议，根据审议意见修改完善并报市人民政府审批。

城市更新单元规划的报批应在更新单元计划公告之日起1年内完成。

申报主体还应委托场地调查单位对更新单元按照《场地环境调查技术导则》（HJ 25.1—2014）要求开展场地环境调查评估工作，并将场地环境调查评估结论作为确定土地用途的重要条件。环境调查评估不符合相应规划用地土壤环境质量要求的，不予批准城市更新单元规划。

（五）实施方案的编制应以经批准的城市更新单元规划为依据，主要包括改造地块基本情况、规划情况、土地利用现状情况、协议补偿方案、土地整合方案以及征收方案、拆迁安置方案、分期建设方案、公益性设施及用地建设和移交方案、实施主体形成方案、完善历史用地方案等编制要点。

实施方案由区城市更新主管部门组织编制、协调落实。

涉及到旧城镇、旧村居改造的，还需在编制社会风险评估后方可启动项目改造实施工作。

（六）城市更新单元内项目拆除范围存在多个权利主体的，所有权利主体通过以下方式将房地产的相关权益转移到同一主体后，形成实施主体。

1.权利主体以房地产作价入股成立或者加入公司；

2.权利主体与搬迁人签订搬迁补偿安置协议；

3.权利主体的房地产被收购方收购。

属于合作实施的旧村居改造项目，实施主体还应与农村集体经济组织签订改造合作协议。实施主体应通过集体资产交易平台公开选取，由村（居）集体经济组织通过民主表决的形式确定。

无法将相关权益转移到同一主体的，也可由各区人民政府作为协商的组织者和协调者，组织意向改造主体与其他权利主体进行协商,达成一致意见后由意向改造主体作为实施主体。

（七）除由政府组织实施的改造项目外，各区人民政府应同项目实施主体签订监管协议，明确具体监管措施及项目实施主体责任，作为项目获得建设工程规划许可的前提。

城市更新项目实施主体未按照批准的改造方案推进实施的，各区人民政府应督促项目单位整改。非政府原因，未按照改造方案实施改造并拒不整改的，取消城市更新相关优惠政策。

（八）建立城市更新领导协调工作机制。建立市政府统一领导、政府和部门密切配合的工作机制，加强对城市更新涉及的重大事项的科学论证和决策，将城市更新作为一项长期的重点工作持续系统推进；

建立由市国土规划、发展改革、经济信息、司法、财政、人社、环保、住建、商务、审计、工商、文化、金融、税务、农业、交通、公安等部门参与的常态化的沟通协调机制，加强部门协作，形成工作合力。

各区人民政府参照建立相关领导协调工作机制。

（九）市城市更新主管部门负责组织、协调全市城市更新工作，依法拟定城市更新相关的土地、规划管理政策，制定城市更新相关技术规范，组织编制城市更新专项规划，负责审查城市更新单元计划，参与编制及审查城市更新单元规划，对重点项目开展方案审查、推进协调、动态跟进和督查考核等日常管理工作。

（十）各区人民政府是城市更新工作的第一责任主体，负责研究和拟定各区城市更新和土地整备相关政策，组织编制、审查、审批和实施城市更新相关计划、规划、方案，监督和参与城市更新项目的实施、验收，管理区一级城市更新专项资金等。

（十一）各区人民政府负责城市更新项目入库和调整的申报，按批次报市国土规划局审查。对于拟增补或调整入库的地块，由市国土规划局依据相关规定审查通过后，方可开展更新项目的认定、实施方案及用地报批等工作；对于拟删减地块，由各区举证说明拟删减原因，确有正当合理理由的（如规划修改导致近期无法实施改造，改造地块原土地权利人明确表示不同意实施改造等），可以进行删减，已按“三旧”改造政策完善历史用地手续，享受“三旧”改造相关政策优惠，或已计入往年改造成效的地块不得删减。标图建库项目调整及管理应纳入佛山市“三旧”改造项目管理系统。

（十二）城市更新项目管理以全市国土、规划信息化统筹为基底，以佛山市“三旧”改造项目管理系统为平台，将城市更新项目的申报、审批、实施、监管纳入一体化信息管理。管理系统以“属地管理，分级负责”为原则，全市各级城市更新主管部门应明确专人并对填报信息的真实性和合规性负责，项目信息将作为城市更新成效统计、评比考核、审计督查等的主要依据。

四、完善政策体系，提升更新动力

（一）城市更新项目实施方式分为政府组织实施、自行改造两类。

1.政府组织实施：政府通过公开方式确定项目主体，或者由政府城市更新实施机构组织实施；

2.自行改造：包括由权利主体自行实施3、市场主体单独实施4、合作实施5。

（二）城市更新项目可采用公开出让、协议出让、集体建设用地流转等方式。

涉及城市更新的供地，属政府收购储备后再次供地的，必须采用公开出让，其余可以协议出让；通过集体建设用地流转方式供地的，各区应加强对土地流转方向的监控，鼓励集体用地转为国有用地。

（三）城市更新中的地价计收标准应以《佛山市城市更新地价计收及收储补偿办法》为依据，详见附件5。

（四）各区应在城市更新项目土地出让收益（政府所得部分）中提留不少于10％，用于推进城市更新，鼓励通过将现状低效或闲置建设用地复垦、复耕的方式，推动优势建设用地要素形成集聚空间，推动用地节约集约和空间优化。

（五）为完善土地整合归宗，促进土地连片改造，在符合土地利用规划和城乡规划的前提下，遵循“面积相近、价值相等、双方自愿、凭证置换”的原则，允许城市更新项目用地范围内、外地块之间的土地置换。

（六）在遵循“公平、公正、公开、透明”的原则下，鼓励公有资本和社会资本参与城市更新项目的土地前期整理。涉及集体土地的需通过集体资产交易平台公开选定前期土地整理人。

（七）确保公益性用地的供给和落实。城市更新单元规划除满足本意见第二部分第（一）条要求，还应将不低于城市更新单元总面积15％，且在拆除重建范围内将不低于该范围面积15％的用地用于建设公益性项目，其中通过现状工业改造为经营性开发项目（不含工业提升项目），且控规编制单元范围内人均公园绿地指标未达到《佛山市国土资源和城乡规划局关于在控制性详细规划编制中严格执行公园绿地控制标准的通知》要求的，公益性项目的用地比例不得低于25％，绿地率不得低于30％。

经批准的自行改造项目，涉及向政府无偿移交城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建设用地（含红线退缩用地）的改造项目，原权利人应当在签订土地使用权出让合同之前完成公益性用地移交工作，并负责对移交范围内原有建筑物、构筑物及其附属设施进行拆除，未按规定移交的，不予办理供地手续，移交的公益性用地应为国有建设用地，移交人不需为移交的公益性用地补缴土地出让金；涉及将城市基础设施、公共服务设施或其他公益性项目建成后无偿移交政府的改造项目，应当在签订土地使用权出让合同时明确优先完成公益性项目建设并无偿移交政府；

通过收回公开出让方式进行改造的项目，原权属人不再参与应无偿移交做为公益性用地部分的土地出让收益补偿。

（八）城乡规划主管部门在编制控规及地块开发细则时应综合考虑通过建设容量转移、容积率奖励、用地置换等方式鼓励用地单位自愿将经营性用地调整为公益性用地，具体办法另行制定。

（九）各区政府应积极推进连片改造，按照“多规合一”的要求，注重产业的注入；同时应启动辖区内连片改造示范区建设，示范区规模原则上不应低于200亩；对示范区在调整土规、完善历史用地手续、落实城乡用地建设规模和指标等方面予以优先。

（十）鼓励市场参与“微更新”。通过参与租金增值收益分成，探索历史建筑使用权出售或出租等多种方式，鼓励市场参与“微更新”，改善老城区环境，加强历史保护。

（十一）设立专项基金。在佛山市基础设施投资基金下设立城市更新专项子基金，重点扶持历史文化街区更新、城市形态提升、村级工业园整治提升等城市更新项目。

（十二）加快制定适应城市更新特点的税收指引。以《广东省“三旧”改造税收指引》为依据，结合我市城市更新项目类型和改造模式，研究制定各环节中针对更新项目的税收指引。

（十三）贯彻落实涉及城市更新的行政事业性收费减免政策。

（十四）按照市人大立法计划，研究城市更新地方性法规立法。

五、落实产业优先、加快产业升级

（一）激励产业发展保护区内工业提升。严格落实《佛山市产业发展保护区划定》和《佛山市城市棕线管理办法》的要求，遵循“保障总量、引导集聚、提质增效、加强监管”的原则，引导工业企业向产业发展保护区内集聚，提高产业用地效率。

（二）推动村级工业园整治提升。纳入《佛山市村级工业园整治提升实施方案（2018—2020年）》的工业提升项目，允许兼容不超过20％的研发、租赁住房、公共配套等的计容建筑面积，相应配套设施的用地面积不得超过7％。

（三）制定鼓励措施，扶持工业提升。

1.工业提升类改造项目在符合城乡规划、不改变土地用途的前提下，改造后增加容积率的，不再补交土地出让金；各区另有规定的，按照有关规定执行；

2.以出让方式取得的工业用地符合相关要求和投资条件的，经报各区政府同意，可建设多层厂房并进行产权分割发售；

3.位于产保区范围内，通过自行改造进行的拆除重建类工业提升改造项目，用地面积20亩以上的，以竣工验收建筑面积对土地使用权人进行扶持，最高扶持不超过1000万元； 通过整体改貌、局部改建等方式进行的工业提升改造项目，改建工程总造价达到2000万的，对投资者按改建工程总造价的一定比例进行奖励；投资者于项目竣工验收后申请奖励，单个项目最高奖励金额不超过1000万。奖励资金由各区统筹。

（四）经各区人民政府批准，符合利用旧工业园区发展创新创造新产业扶持条件的，因园区工业技术改造、完善服务配套、发展新产业、新业态等的，可实行继续按原用途和土地权利类型使用土地的过渡期政策，免予办理使用功能临时变更手续。现有过渡期支持政策以5年为限，5年期满及涉及转让需办理相关用地手续的，可按新用途、新权利类型、市场价，以协议出让方式办理。

（五）通过在产业发展保护区范围内建设一定规模的商品厂房，满足无独立用地需求的中小微企业发展的空间需要，鼓励各区在产权分割、租售限价、税费返还等方面加大优惠扶持措施，降低企业用地成本，支持实体经济。

六、完善相关机制、加强制度保障

（一）建立健全项目批后跟踪机制。跟踪已批更新单元和项目实施，以监管协议为抓手，及时清退批而不动、批而不改的更新单元和项目。

（二）建立健全项目退出机制。对未按照实施方案和供地文书确定的开竣工时间、土地用途、开发强度等实施改造的，取消城市更新相关优惠政策，并按《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令55号）等规定实施处罚。

（三）市政府结合耕地保护目标和城市治理行动计划目标责任履行情况考核工作，对各区城市更新工作实施年度考核。重点考核常态化工作机制建设、专项政策资金配套、年度改造任务完成情况、改造项目实施监管等工作。考核结果纳入领导干部考核指标体系和市绩效管理体系，建立年度考核情况的通报机制。

（四）建立健全与新增用地挂钩的奖惩机制。实行“以存量换增量”“改奖挂钩”的机制，新增建设用地指标应通过盘活存量建设用地获取。

（五）加强廉政风险排查，规范改造资金使用，严格监督管理，实施跟踪评估，做到公平、公正、公开，保证更新改造工作规范健康开展。

（六）本实施意见自2018年9月1日起实施，有效期为3年，由市国土规划局负责解释。各区已制定的城市更新相关政策与本意见存在冲突的，以本意见的规定为准。涉及村集体用地需要村民表决的更新项目，本意见实施前改造方案已通过村民表决的，按各区原实施标准执行。

附件：1.佛山市城市更新规划体系示意图

　　　2.佛山市城市更新工作流程指引

　　　3.佛山市城市更新单元计划申报指引

　　　4.佛山市城市更新单元规划编制技术规定

　　　5.佛山市城市更新地价计收及收储补偿办法

佛山市人民政府办公室

2018年8月20日

附件3

佛山市城市更新单元计划申报指引

一、基本条件

城市建成区中满足《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见》（试行）所规定城市更新情形，在保证公益性城镇建设用地相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素所划定的具有一定面积、相对成片的城市更新区域。一个城市更新单元可以包括一个或多个城市更新项目。

不满足以上规定条件的，但基于鼓励产业转型升级、完善公共设施等原因，确需划定城市更新单元的，可进行专题说明。

二、城市更新单元拟订标准

（一）城市更新单元应当依据城市更新专项规划确定，符合国民经济和社会发展规划、城市总体规划、土地利用规划等的要求。

（二）城市更新单元应是一个完整的功能单元，需与已批控规划定的街坊相一致。如控规划定的街坊过大，确需进一步细分的，须以次干道及以上道路为边界，划定时做出相应的说明。

（三）规划为同一街坊的用地原则上应整体划入同一城市更新单元范围内。

（四）城市更新单元内拟拆迁范围（以下简称拆迁范围）的用地面积应不小于1公顷，且拆迁范围的用地面积应大于城市更新单元总用地面积的70％。拆迁范围原则上不得包括未建设用地。

拆迁范围是指在2009年12月31日前实地已为建设用地且有上盖物的范围。拆迁范围（含2007年6月30日以后2009年12月31日之前建设的用地）参照《广东省“三旧”改造地块标图建库动态调整技术规定》列出举证材料。

（五）优先在城市更新专项规划确定的重点更新区域内划定城市更新单元，重点更新区域内的旧村居应整体纳入同一个城市更新单元。

（六）城市更新单元范围内应包含完整的规划独立占地的公益性城镇建设用地，城市更新单元内可供无偿移交给政府，用于独立用地的公益性城镇建设用地应大于3000平方米，其中通过旧厂房改造为经营性开发项目（不含工业用地），且控规编制单元范围内人均公园绿地指标未达到《佛山市国土资源和城乡规划局关于在控制性详细规划编制中严格执行公园绿地控制标准的通知》要求的，该用地比例不得低于25％。城乡规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。

（七）不满足以上条款规定条件，但基于鼓励产业转型升级、完善公共设施等原因，确需划定城市更新单元的，可进行专题说明。

三、城市更新单元计划的申报

（一）申报情形。

迫切需要拆除重建的特定城市建成区，可按照本指引要求拟订城市更新单元，申报城市更新单元计划。

（二）申报主体。

城市更新单元计划可以由权利主体、权利主体委托的单一市场主体或市、区政府委托的相关部门申报。

申报城市更新单元内权利主体单一的，可由权利主体申报或委托单一主体代为申报。

申报城市更新单元内存在多个权利主体的，统一申报的相关权利主体需共同委托单一主体代为申报。

城市更新单元计划由权利主体、权利主体委托的单一市场主体申报的，须占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意申请拆除重建后，方可申报。

各级政府各相关主管部门认为确需实施拆除重建，且通过政府主导的方式实施城市更新的，可由政府相关主管部门进行申报。

城市更新单元计划的申报必须遵循《佛山市城市更新单元计划指引》的规定。

（三）计划审批。

城市更新单元计划由区城乡规划主管部门会同区城市更新主管部门联合审议，审议通过后报区人民政府批准。涉及控规局部调整的还应当报市国土资源和城乡规划局审查，审查通过后报区人民政府批准。审批通过的，由区城市更新主管部门在10个工作日内对城市更新单元计划进行公告。

四、申报材料

（一）申请书。

所有申报均须提供《城市更新单元计划申请书》，申请书内容应包含以下内容：

（1）申报城市更新单元的基本情况，包括现状建设情况、社会经济发展情况、用地及建筑物产权情况等。

（2）申报城市更新单元计划的理由与原因。

（3）申报城市更新单元的再开发用地功能、开发强度、产业发展方向等方面的具体请求。

（4）承诺按照城市规划及我市城市更新相关政策的要求履行相应的义务和责任。

（5）城市更新单元现状整体情况照片（3-5张）。

（二）申报表格。

申报表包括《城市更新单元计划申报表》和《地块现状详细信息一览表》，表格规范格式详见本指引附件1和附件2。

（三）研究报告。

参照《佛山市城市更新单元计划研究报告编制指引》（附件3）。

（四）申报主体的身份证明材料。

（1）属个人的，提供身份证（复印件）；

（2）属企业的，提供工商营业执照复印件（加盖工商部门复印专用章）及法定代表人或负责人身份证明；

（3）事业单位或其他社团组织提供政府批准成立的批文复印件（核原件）或核准登记证明、法定代表人或单位负责人证明；

（4）国家机关的，提供法定代表人或单位负责人证明；

（5）单位授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明；

（6）个人授权他人代理的，一般应提供公证的授权委托书及委托代理人个人身份证明。属旧居住区业主授权他人代理的，应参照本指引要求，提供规范格式的申报委托书和委托代理人个人身份证明；

（7）境外企业、组织及个人提交的身份证明按规定需经过见证或认证，香港和澳门的须经司法部授权的律师见证。

（五）更新意愿证明材料。

申报主体应根据情况提供证明更新意愿达成的相关证明材料, 须占建筑物总面积2/3以上且占总数量2/3以上的权利主体同意申请拆除重建。

（六）权属材料。

申报更新单元范围内土地及建筑的相关权属证明材料。

（七）照片。

申报主体须提供更新单元范围内每一建筑单体的近期实物照片（电子文件）。照片上应附拍摄日期，照片电子文件名称须与“建筑物信息图”上的建筑物编号完全对应。

（八）其他材料。

（1）除收回、收购情形以外的旧村居申请拆除重建的，应提供经济可行性研究等相关材料。

（2）更新单元范围内涉及危房的，须提供相关质检部门认定书。

（3）申报主体认为需要提供的其它材料。

（九）材料格式要求。

所有申报的书面材料均应加盖申报单位（人）公章（印章）；权属证明材料较多的，加盖骑缝章。

提交的电子文件应以光盘形式提供，具体要求如下：

1.《城市更新单元计划申请书》《城市更新单元计划申报表》和《地块现状详细信息一览表》：提供WORD格式文件；

2.《佛山城市更新单元计划研究报告》；

3.《更新意愿统计表》：提供WORD或EXCEL格式文件；

4.建筑物照片：提供JPG格式文件。

五、其他事项

城市更新单元规划应符合城市规划要求，并按照相关规定配建公益性设施。

纳入计划的“申报单位”仅为城市更新单元计划的申报主体。城市更新单元改造主体须依据《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见》（试行）经相关程序予以确定。

城市更新单元的范围及用地规模，以获批准的城市更新单元规划为准。

纳入计划内的城市更新单元，经发现不符合城市更新相关政策或经评估不具备实施条件的，将取消其计划资格。

本指引自印发之日起实施。

附件：1.佛山市城市更新单元计划申报表

　　　2.地块现状详细信息一览表

　　　3.佛山市城市更新单元计划研究报告编制指引

附件1

佛山市城市更新单元计划申报表

附件2

地块现状详细信息一览表

附件3

佛山市城市更新单元计划研究报告编制指引

一、根据《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见》（试行）规定，佛山市通过城市更新单元规划计划制度对城市更新项目实行规划管控，调控改造的节奏和时序，有序推进城市更新项目。

城市更新单元规划计划研究报告是确定城市更新项目是否可以纳入当年年度计划的基本依据之一。

纳入当年年度计划的改造项目，应根据研究报告的批复，按《佛山市城市更新单元编制技术规定》的要求编制城市更新单元规划。

为规范研究报告的编制，结合国家、省、市有关规范和标准，制订本编制指引。

二、本编制指引适用于我市范围内城市更新单元计划研究报告的编制。

三、城市更新单元计划由区城乡规划主管部门会同区城市更新主管部门联合审议，审议通过后报区人民政府批准。涉及控规局部调整的还应当报市国土资源和城乡规划局审查，审查通过后报区人民政府批准。

四、研究报告由文本和图集两部分组成。研究报告成果格式须符合本编制指引“第二章”的要求。

按已批控制性详细规划（下也称“控规”）实施且需要纳入年度计划进行管理的城市更新项目，应编写研究报告，研究报告的内容可以直接引用经批准的控规，相关论证部分可适当简化。按控规实施的研究报告重点明确城市更新单元范围、控规强制性内容符合性分析和公益性责任分析。

五、研究报告由各区组织编制或授权至镇（街）人民政府组织编制。

六、本编制指引由市国土规划局负责解释。

第一章 研究报告格式

研究报告文本和图集按A4幅面装订成册。研究报告的成果应符合以下格式。

一、城市更新必要性研究

（一）更新单元的划定；

（二）更新必要性论证；

（三）功能定位研究；

（四）城市更新方案说明。

二、主要规划设计条件研究

（一）控规强制性内容符合性分析；

（二）公益性责任分析。

三、结论

（一）控规调整说明；

（二）当年实施项目说明。

四、图集

第二章 研究报告编写指南

一、城市更新必要性研究

（一）更新单元的划定。

1.更新单元区位。

2.更新单元范围。

结合控规单元和街坊，划定城市更新单元范围（含拆迁范围），确定更新单元范围（含拆迁范围）四至范围及规模；分析更新单元范围与城市总体规划、生态控制线、城市更新专项规划等的关系。

3.更新单元现状。

分析更新单元范围（含拆迁范围）用地现状、土地权属、道路交通、现状建设、现状设施配套、周边环境等内容；查清土地利用现状。

（二）更新必要性论证。

明确属于近期重点推进的哪一类城市更新类型，分析市场动力和改造的意义等。

（三）功能定位研究。

根据城市总体规划、控规、国民经济和社会发展规划、单元发展条件确定更新单元的功能定位。

更新单元对原有控规功能定位进行调整的，应符合城市更新专项规划和城市总体规划，并详细阐述调整的理由和论证过程。旧工厂改造为经营性开发项目的，在无已批总规的支撑下不得调整原控规的功能定位。

（四）城市更新方案说明。

1.改造方案。

阐述城市更新单元范围（含拆迁范围）内的更新目标、更新主体、更新项目和更新时间。

此外，拆除重建类城市更新项目还应明确更新类型（政府主导更新改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人自行改造等）、资金来源、供地方式（如公开出让、协议出让）等。

2.当年实施的城市更新项目。

当年实施的城市更新项目，提供详细的城市更新计划，应包括：城市更新项目名称及面积；项目的权属情况、更新主体、更新模式、供地方式、投资规模；投资方的基本情况、同类项目相关业绩；更新改造后提供的公共设施用地规模及类型；拆除重建规模。

二、主要规划设计条件研究

（一）控规强制性内容符合性分析。

1.满足控规全部强制性内容要求的，注明按控规实施；符合《佛山市控制性详细规划制度改革与创新成果》列出的技术修正情形的，可按照规定的权限和程序以街坊为基本单位进行控制性详细规划技术修正，注明按控规技术修正后实施；

2.控制性详细规划的强制性内容在街坊之间或街坊内各地块之间综合平衡，建议启动控规局部调整程序的，应明确对控规哪一部分的强制性内容作出调整，并具体论证控规局部调整的必要性，根据《佛山市控制性详细规划制度改革与创新成果》的相关要求形成专题报告。连同研究报告一同报市主管部门审查后，上报市政府。经市政府同意后方可启动控规局部调整程序。控规局部调整成果须在城市更新单元规划中专章论述。

（二）公益性责任分析。

明确公益性城镇建设用地提供的责任主体，公益性设施建设的责任主体及其完成时间表。列出城市更新单元公益性城镇建设用地规划一览表。公益性设施应和城市更新项目同步实施、同步完成。对城市更新单元范围内公益性设施可实施性进行阐述和说明。

城市更新范围（含拆迁范围）内各公益性城镇建设用地，如进行自行改造的城市更新范围（含拆迁范围）内公益性设施原则上由城市更新项目开发主体负责建设，并无偿移交政府；如公开出让的，城市更新范围（含拆迁范围）外的公益性设施由政府负责建设。

表 城市更新项目公益性设施实施责任

三、结论

（一）控规调整说明。

对比城市更新前后，该更新单元功能定位、用地布局、建设强度、公益性设施配套等的变化情况，简要分析调整的影响和设施配套完善的建议，分析控规调整的可行性。

（二）当年实施项目说明。

简述城市更新单元及当年实施项目的基本情况，并提供当年城市更新项目情况汇总表。内容应包括：城市更新项目名称及面积；城市更新项目的权属情况、开发主体、城市更新模式、供地方式；城市更新项目的类型、投资规模；投资方的基本情况、同类项目相关业绩；更新改造主体提供的公益性城镇建设用地及更新改造主体负责建设的公益性设施；更新改造规模。

四、图集

（一）区位图。

（二）更新单元范围（含拆迁范围）图。

“更新单元范围（含拆迁范围）图”须包含申报城市更新单元范围及其坐标、拆迁范围及其坐标、地块边界及编号、周边（现状与规划）道路及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。同时，更新单元范围内需要以街坊为单元落实控制性详细规划已明确的公益性城镇建设用地和规划控制线。

（三）建筑物信息图。

“建筑物信息图”须包括更新单元范围内所有建筑物平面位置、编号、楼层、建筑结构、已使用年限等信息，并简要说明建筑物质量情况。如有危房的，须进行标注和说明。

（四）现状权属图。

“现状权属图”须包含申报城市更新单元范围、拆迁范围、地块边界及编号、宗地号或用地方案号、权属性质、权属单位、周边（现状与规划）道路及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。

“现状权属图”应附表，以地块为单元申报各地块宗地号或用地方案号、用地面积、现状用地利用功能、权属性质、权属单位、权利人数量、总建筑面积、建筑物竣工时间、同意申请更新权利人数量占比及占有建筑物占比等详细信息。

（五）更新单元公共设施规划图。

标绘更新单元内各类公益性设施（含独立占地和非独立占地的公益性设施）的位置、类型、用地范围、设施图例等。

（六）公益性责任分析图。

标绘各改造项目的界限及名称，明确各改造项目捆绑提供的公益性城镇建设用地范围，编制公益性城镇建设用地捆绑一览表。

（七）更新改造时序图。

（八）图纸图幅不小于A3，比例尺不低于1:1000，提供的CAD格式文件须使用佛山统一坐标系。

附件4

佛山市城市更新单元规划编制技术规定

第一章 总 则

一、目的依据

为规范佛山市城市更新单元规划的编制，根据有关技术规范，结合《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）及《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见》（试行）精神，制定本规定。

二、适用范围

佛山市域内的城市更新单元规划编制适用本规定。

三、编制任务

城市更新单元规划的主要任务是：以经批准的城市总体规划、土地利用总体规划、城市更新专项规划和控制性详细规划等规划为依据，对城市更新单元的目标定位、更新模式、土地利用、开发建设指标、公共配套设施、道路交通、市政工程、城市设计、利益平衡以及分期实施等方面作出细化规定，明确城市更新单元实施的规划要求、协调各方利益、落实城市更新目标和责任。

四、编制原则

城市更新单元规划编制，应充分体现城市规划的公共政策属性，在优先保障和鼓励增加城市基础设施和公共服务设施等公共利益前提下，有效实现各方利益的平衡，提高城市品质。

五、编制内容

城市更新单元规划主要包含以下内容：

（一）更新目标与方式。包括目标定位、拟采用的更新方式及其对应的空间范围。

（二）更新单元范围。根据土地与建筑物核查结果，以空间范围控制为手段明确单元更新权益划分。划定“拆迁用地范围”，“独立占地的公益性城镇建设用地范围”以及“开发建设用地范围”。

更新单元涉及土地腾挪或置换的，在划定更新单元范围前须先行说明土地腾挪或置换的原因、依据与具体操作方式。

（三）基本情况分析。包括更新单元内的土地与建筑物的权属信息整理、更新单元与周边地区的现状建设情况分析、有关上位规划指引与控制要求梳理等。

（四）规划控制指标论证。对改造项目的开发强度、各类功能建筑量、建筑密度、绿地率等具体开发指标进行技术论证，明确更新单元的各类规划控制指标。

（五）公益性责任分析。对更新单元内的公益性城镇建设用地与公益性设施捆绑方案进行计算与说明。

（六）空间布局指引。包括城市空间组织、建筑形态控制、公共开放空间与慢行系统设计等。

（七）经济测算与利益平衡。基于更新单元现状权益情况，评估不同改造条件下的开发成本和经营收益，就改造项目的经济可行性进行经济测算分析。并制定更新单元与城市间以及不同实施主体之间的利益平衡方案。

（八）实施措施。规定实施主体应履行的各项义务，如落实搬迁责任、进行开发建设、移交公益性城镇建设用地、配套建设公益性设施，以及政府主管部门要求落实的其他绑定责任；制定分期实施计划。

六、成果构成

城市更新单元规划的成果包括：技术文件和管理文件。

技术文件是管理文件的技术支撑和编制基础。

管理文件以规范性条文表达更新单元规划的研究结论和建设要求，是城市规划行政主管部门实施城市更新单元规划管理的操作依据。

城市更新单元规划的成果体系如附录1所示。

七、编制单位

城市更新单元规划编制须由具备乙级及以上规划设计资质的规划编制单位承担。

八、其他

本规定由佛山市国土资源和城乡规划局负责解释。

第二章 技术文件

一、技术文件的成果构成

技术文件一般包括规划研究报告与技术图纸两部分。其中，若涉及产业升级、调整或突破控制性详细规划强制性要求的应进行相应的专项研究，附于规划研究报告之后。

二、规划研究报告的内容要求

规划研究报告是城市更新单元现状问题分析、规划要求论证过程和结果的解释。规划研究报告应包含如下内容：

（一）前言。

说明城市更新单元规划编制的背景及主要过程，包括更新单元规划的委托、编制、公示、审查和审批过程等。

（二）更新范围。

根据更新单元土地与建筑物核查结果，划定拆迁用地、独立占地的公益性城镇建设用地以及开发建设用地范围。更新单元涉及土地腾挪或置换的，在划定更新单元范围前须先行说明土地腾挪或置换的原因、依据与具体操作方式。

（三）现状概况与分析。

说明更新单元的地理位置，分析其在区域中的功能、交通、环境景观等方面的地位和作用；

载明更新单元土地与建筑物信息核查结果及土地处置方案，并注明数据来源和获取方式；

说明更新单元的周边环境、自然、社会和现状建设特征，分析现状存在的主要问题和发展的潜力；

（四）规划依据与原则。

说明编制城市更新单元规划所依据的上层次规划与相关规划（重点是控制性详细规划），以及适用的法律、法规、规范和遵循的主要原则等。

其中上层次规划和相关规划，应以图纸结合简要文字的方式，表述规划名称、委托编制主体、生效期限、对本单元的要求及其衔接要点等。

（五）更新目标与更新方式。

根据上层次规划要求，结合更新单元发展条件，确定单元整体的功能定位、发展方向与发展目标。涉及产业升级的项目应明确产业门类选择。

说明城市更新单元采用的拆除重建、功能改变或综合整治等更新方式，明确不同更新方式对应的空间范围。

（六）规划控制指标论证。

根据上位规划、更新单元的目标定位及更新单元周边的建设与规划情况，科学合理地论证、确定更新单元内适宜的开发建设强度、各类功能建筑量、建筑密度、绿地率等重要的规划控制指标。

（七）公益性责任分析。

根据相关政策要求，综合考虑上位规划、更新单元的目标定位及更新单元周边的建设与规划情况等因素，经计算与说明，合理确定更新单元内的公益性项目用地规模、构成及各类独立占地与非独立占地公益性设施的捆绑方案。

（八）空间布局指引。

说明规划方案对城市更新单元的地区空间组织、建筑形态控制、公共开放空间与慢行系统的主要构思与指引，制定意向性总平面布局方案。

（九）经济测算与利益平衡。

综合考虑补缴地价等相关政策要求、更新单元内的拆迁与建设成本、未来的市场价值预期，对更新项目的经济可行性进行分析评估；

更新单元内含有多个实施主体的，应载明各主体间利益平衡方案，包括各主体分得的空间增量；各自须承担的拆迁责任、土地移交、配套建设及其他绑定责任等；

更新单元内多个权利主体通过签订搬迁补偿安置协议方式形成实施主体的，还需载明搬迁补偿安置方案。

（十）实施措施。

规定实施主体应履行的各项义务，如落实搬迁责任、进行开发建设、移交公益性城镇建设用地、配套建设公益性设施，以及政府主管部门要求落实的其他绑定责任；

制定分期实施计划，明确各分期内实施主体应履行的上述各项义务。

（十一）规划综述。

说明更新单元规划对上层次规划（重点是控制性详细规划）落实或调整情况，如用地性质、开发强度、道路交通、市政工程设施、公共服务设施和城市设计等，并说明调整的理由与依据。

（十二）附件。

附件包括公示意见处理，以及相关部门和单位针对本规划出具的批复意见、规划修改和落实结论性意见记录及必要的专项研究等。

三、技术图纸的内容要求

技术图纸是指反映规划意图的相关图示。主要包括以下内容：

（一）地块开发细则要求提供的图纸。

参照地块开发细则的编制要求，提供相关的规划图纸。

（二）拆迁与建设用地范围图。

在最新有效的地形图上，标绘拆迁用地、开发建设用地范围线、独立占地的公益性城镇建设用地的控制点坐标；并在备注栏中标明上述几类用地的面积。

（三）土地核查成果图。

依据土地核查结果，标绘更新单元内所有地块的地块编号、地块边界、土地权属性质、土地权属或实际占用单位、现状建筑量等。应当用不同颜色标示土地权属核查结果。

（四）更新方式分区图。

当城市更新单元内包含两类以上（含两类）更新方式时，需要标绘单元内拆除重建、功能改变或综合整治等更新方式对应的空间范围。

对更新单元范围内的建筑进行分类，标绘拆除建筑、综合整治建筑、文物保护建筑等，并在备注中注明上述各类建筑物的总规模。

（五）公益性设施规划图。

在最新有效的地形图上，标绘拆迁用地、独立占地的公益性城镇建设用地、开发建设用地范围线；标绘更新单元内全部地块的地块边界和地块编号；标绘各类公益性设施的类型（以设施图例表达）、用地范围或位置。

（六）分期实施规划图。

需要分期实施的城市更新单元规划，须在最新有效的地形图上，标绘各期对应的拆迁用地、独立占地的公益性城镇建设用地、开发建设用地范围线并区分颜色，在备注栏中注明每期的拆迁与配建责任。

四、技术文件的形式

技术文件成果格式包括书面成果和相应电子数据成果。

第三章 管理文件

一、管理文件的成果构成

管理文件成果由文本与图则组成。

二、文本的内容要求

文本是针对规划管理需要，表达结论性的内容和设计要点的规范条文。主要包括以下内容：

（一）总则。

说明城市更新单元规划编制的主要依据和原则、法律效力、生效日期、解释权归属及其它事项。

（二）更新目标和方式。

说明城市更新单元规划的改造目标，拟采用的更新方式及其对应的空间范围。

（三）功能控制。

说明拆迁用地、独立占地的公益性城镇建设用地、开发建设用地规模，并说明与周边片区的关系；

说明开发建设用地计入容积率的总建设规模，并明确住宅（包括保障性住房规模）、商业、办公、商务公寓、工业、配套设施等各类功能对应的建设规模；

（四）其他开发细则规定的文本内容。

道路交通、建筑后退要求、用地性质（包括用地兼容性及兼容比例）、使用强度控制（容积率、绿地率、建筑密度、建筑限高）、配套设施配置（公共服务设施、市政公用设施、交通设施、城市安全设施）、配建停车泊位指标、城市设计要求等规划内容。

（五）实施措施。

规定更新单元内各项目实施主体应履行的各项义务，制定分期实施计划，明确各分期内实施主体应履行的上述各项义务。

三、图则的内容要求

图则为反映文本内容的规划图纸。图则包含如下内容：

（一）地块开发细则要求提供的图纸。

参照地块开发细则的编制要求，提供相关的规划图纸。

（二）拆迁与建设用地范围图。

内容同本规定第二章所述拆迁与建设用地范围图。

（三）分期实施规划图（组图）。

内容同本规定第二章所述分期实施规划图。

四、管理文件的形式

管理文件成果形式包括书面成果和相应电子数据成果。

附件：佛山市城市更新单元规划成果体系框图

附件

佛山市城市更新单元规划成果体系框图

附件5

佛山市城市更新地价计收及收储补偿办法

第一章 总 则

第一条 为了进一步加快和规范城市更新工作，发挥地价杠杆对城市更新的推动作用，释放市场活力，根据《中华人民共和国土地管理法》、《城镇土地估价规程》（GB/T18508-2014）、《国土资源部关于深入推进城镇低效用地再开发的指导意见》（国土资发〔2016〕147号）、《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）、《佛山市人民政府办公室关于深入推进城市更新（“三旧”改造）工作的实施意见（试行）》（佛府办〔2018〕27号）等有关法律法规和政策文件，制定本办法。

第二条 本办法适用于佛山市范围内的城市更新（“三旧”改造）项目，“旧厂房”“旧村居”及“旧城镇”的定义按照佛府办〔2018〕27号文执行。

第三条 名词解释。

（一）土地市场价格。

土地市场价格是某用途土地在市场上一般、平均水平价格，是土地受让方为取得土地使用权而支付的所有费用，包括土地出让金、其他形式的现金和实物补偿折价、其它补偿等。

本办法中规定的土地市场价格按照《佛山市人民政府关于印发佛山市国有建设用地使用权价格及租金计收标准的通知》（佛府〔2018〕23号）执行。

（二）认定建筑面积。

认定建筑面积是指城市更新项目范围内经过区级以上政府或其指定单位认定可以获得补偿的总建筑面积。具体认定标准由各区政府自行制定并报市国土规划局备案。

第二章 更新项目地价计收及补偿标准

第四条 “旧厂房”更新项目。

（一）“工业提升”类。

“工改工”类城市更新项目，在符合规划、不改变土地用途、不延长土地使用年限情形下，不计收地价款。

（二）“工改居”类。（“居住用地”指以住宅为主导功能的用地）

1.“挂账收储”公开出让类。

“挂账收储”公开出让类按照以下补偿标准补偿：

城市更新项目规划容积率2.5（含）以下部分，按公开市场成交价的50％补偿；城市更新项目规划容积率2.5以上部分，按公开市场成交价的5％补偿。

2.协议出让类。

协议出让类的地价计收标准：

城市更新项目规划容积率2.5（含）以下部分，按土地市场价格的50％计收；城市更新项目规划容积率2.5以上部分，按土地市场价格的95％计收。

（三）“工改商”类。（“商服用地”指以商服为主导功能的用地）

1.“挂账收储”公开出让类。

“挂账收储”公开出让类按照以下补偿标准补偿：

城市更新项目规划容积率3.0（含）以下部分，按公开市场成交价的60％补偿；城市更新项目规划容积率3.0以上部分，按30％补偿。

2.协议出让类。

协议出让类的地价计收标准：

城市更新项目规划容积率3.0（含）以下部分，按土地市场价格的40％计收；城市更新项目规划容积率3.0以上部分，按土地市场价格的70％计收。

第五条 “旧村居”更新项目，认定建筑面积2.2倍（含本数）以上部分，按照土地市场价格的40％计收。

“挂账收储”公开出让类的补偿标准由各区自行制定。

第六条 “旧城镇”更新项目，认定建筑面积2.2倍（含本数）以上部分，按照土地市场价格的100％计收。

第七条 为了鼓励连片改造，对于不低于200亩的连片改造项目给予相应扶持，“挂账收储”公开出让类补偿原权属人标准提高2％，协议出让类出让金计收比例下调2％。

第三章 附 则

第八条 城市更新（三旧改造）项目涉及划拨补办出让、延长年限、增加容积率的地价计收，按照《佛山市人民政府关于印发佛山市国有建设用地使用权价格及租金计收标准的通知》（佛府〔2018〕23号）执行。

第九条 地价款的计算标准以人民币为结算单位；用外币支付的，按支付当日结算中国人民银行公开挂牌的外汇买卖中间价折合人民币计算。

第十条 各区城市更新（三旧改造）地价计收标准不得低于本标准，收储补偿标准不得高于本标准。

第十一条 本标准施行前，“挂账收储”公开出让类更新项目已经签订收储协议、协议出让类更新项目已经向国土部门递交出让申请，按各区原施行标准执行。涉及村集体用地需要村民表决的更新项目，本标准实施前改造方案已通过村民表决的，按各区原实施标准执行。

第十二条 本计收办法由市国土规划局负责解释。