中山市城市更新片区策划方案（“三旧”改造单元规划）编制和审查指引

（评审稿）

中山市城乡规划局

中山市规划设计院

2018年6月

项目名称：中山市城市更新片区策划方案（“三旧”改造单元规划）编制和审查指引（含两个专题）

规划阶段：方案阶段委托单位：中山市城乡规划局设计单位：中山市规划设计院

设计证书：【建】城规编（141200）证书等级：甲级

院 长：方志 注册规划师

院 总 工：聂洪文 高级工程师

技 术 审 定：刘绘宇 高级规划师

技 术 审 核：杜启云 高级规划师 注册规划师

项目负责人：王斌 高级规划师

项目组人员：欧阳洁 焦静 苏景相 任天漫

校 对：杨刚斌

项目技术岗位责任表

第一章 总则

第一条 依据与目的

为规范中山市“三旧”改造（城市更新）单元规划（下称“改造单元规划”）的编制，根据《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》和有关技术规范，结合广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《广东省人民政府关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）精神，制定本指引。

“三旧”改造（城市更新）以改造单元进行规划统筹，改造单元规划编制是规范改造规划的编制和调整程序、细化和完善“三旧”改造项目规划设计条件而编制的规划，它是确定“三旧”改造（城市更新）项目是否可以纳入当年年度计划的基本依据之一，也是确定各项规划指标、调整控制性详细规划的依据，更是统筹解决更新中各方面问题、协调多方利益、促进多部门协同决策的工作平台。

按已批准的控制性详细规划（下称“控规”）实施或只对控规申请维护的三旧”改造（城市更新）单元，可不再编制单元规划。

第二条 适用范围

中山市内的“三旧”改造（城市更新）单元规划编制适用本指引。

第三条 编制任务

单元规划的主要任务是：依据各镇（区）“三旧”改造（城市更新）专项规划，结合片区所在镇（区）社会经济发展需求，以及国家、省、市相关政策文件精神，明晰片区更新改造的目标，对改造单元的功能定位、更新模式、用地布局、开发建设指标、公共配套设施、城市基础设施、历史文化及生态保护、空间形象以及分期实施等方面做出具体规划和实施计划，保障公共利益，协调各方利益，提升片区改造（更新）的综合效益。

第四条 编制内容

改造单元规划须依据城市(镇)总体规划，土地利用规划以及批准实施的专项规划和控制性详细规划开展编制，不得突破总体规划强制性内容。

改造单元规划应当结合控制性详细规划进行编制，包括以下内容：

（1）改造具体范围、改造目标、功能定位、用地布局、改造类型、开发建设指标；

（2）与城市总体规划、土地利用规划、“三旧”改造专项规划及控制性详细规划的衔接说明；

（3）基础设施、公共服务设施布局；

（4）产业方向及其布局；

（5）城市设计专项研究报告；

（6）分期实施安排；

（7）涉及历史文化遗存的，应当编制历史文化保护专项研究报告；

（8）控制性详细规划未覆盖或对控制性详细规划作出重大调整的，应当提供公共设施服务能力评价、交通影响评价及改造项目经济评估等专项研究报告；

（9）改造单元涉及片区的控制性详细规划调整的，应在改造单元规划中明确相关调整要求和建议；

（10）其他需要明确的内容。

第五条 编制原则

（1）统筹兼顾、优先保障。改造单元规划应充分体现规划的公共政策属性，加强资源整合，推进成片连片更新改造，强化现状数据普查，科学合理确定规划容量，提高可操作性和综合效益。优先保障城市基础设施、公共服务设施或者城市其他公益性项目，鼓励增加开放空间。

（2）合作共赢、利益共享。充分尊重相关权利人的合法权益，有效实现公众、权属人、参与城市更新的其他主体等各方利益的平衡。引导市场力量和改造主体积极投入，实现公共设施逐步完善、城市品质逐步提升的城市更新目标。

（3）文化传承、彰显特色。挖掘和弘扬策划片区的文化底蕴，体现改造的差异性和多样性，注意保护有历史记忆、文化脉络、地域风貌、民族特点的片区符号，应结合片区发展条件和现状特征，因地制宜，形成特色鲜明的更新方案。

第六条 法律效力

改造单元规划由市规划部门组织部门联审、专家评审后，作为相应控制性详细规划调整启动论证报告的附件，经公示程序后报市政府批准；经批准后，按照按《中山市城市、镇控制性详细规划管理办法》规定完善相关程序，完成相应控制性详细规划的调整，作为项目审批依据。

第七条 编制组织

各园区管委会、区办事处、镇人民政府是改造单元规划的编制主体和责任主体。

改造单元规划编制前，各园区管委会、区办事处、镇人民政府可

将改造单元划定和有关改造意向报市规划部门，由市规划部门提供改造单元规划编制指导意见。

改造单元规划编制单位应具备城市规划相应资质。各园区管委会、区办事处、镇人民政府应加强改造区域的统筹，合理确定当年申报的改造单元的单元范围、规模和建设计划。

第八条 其他

本规定由中山市城乡规划局负责解释。

第二章 改造单元范围划定指引

第九条 改造单元的定义

改造单元是实施“三旧”改造（城市更新）的基本单位，申报“三旧”改造（城市更新）项目应以改造单元为单位。一个改造单元内，可同时存在全面改造和微改造等多个不同类型的改造项目。

第十条 改造单元范围划定

（1）改造单元原则上由《“三旧”改造（城市更新）专项规划》划定，是一个完整的功能片区，其面积一般不小于100亩。

（2）改造单元范围的划定，须结合次干道以上城市市政道路、控规边界、河流等要素及产权边界等因素进行划定，并符合以下要求：

（一）基础设施基本完善；

（二）形状较规整、四至界线相对平直、整体相对连片成片；

（三）符合相关技术规范要求。

第十一条 改造项目范围划定

改造项目范围以已确权的宗地权属范围为基础，按照政策要求纳入累计超过项目主体地块面积10%且不超过20%的（含20%）的边角地、夹心地、插花地等“三地”。

第三章 改造单元规划编制指南

第十二条 改造单元规划的成果构成

成果包括“一统筹、四评估”，即规划统筹报告、专题评估报告，以及技术图集三部分。

（一）规划统筹报告的内容要求规划统筹报告是改造单元现状问题分析、规划要求论证过程和结果的解释，应包含以下内容：

（1）项目概述说明改造单元规划编制的背景及主要过程，包括该编制单位资质、编制过程、公示和公众参与、专项评审和部门审查等。

（2）现状分析

——区位、交通、用地、现状建设情况、环境景观资源情况等；

——土地权属（确权）及基础设施基本情况。

（3）定位与目标

——发展定位与更新目标。

（4）对接相关规划情况

——上位规划的要求。（包括：城市总规、土地总规、控规等）

——相关专项规划衔接。（包括：交通、水、电、燃气、文化教育医疗以及生态景观和历史文化保护等）

明确是否涉及调整相关规划，如涉及调整，须根据发展定位与发展目标，阐述更新项目对片区产生的影响，提出对相关规划调整的诉求。

（6）改造单元规划说明

——土地整理：根据国家、省、市土地管理的有关规定和更新政策的要求，结合片区内权属梳理情况，提出土地整理依据与处理建议。

——产业分析：根据省、市产业发展布局和要求，结合自身的产业发展态势，明确片区产业定位和目标。

——用地布局：提出用地布局优化方案。同时，对比更新前后，该片区功能定位、用地布局、建设强度、公共设施配套等的变化情况。

——交通优化：按照交通评价结论，明确交通组织形式和道路优化设计，衔接区域的路网功能、等级、红线位置、断面控制、重要交叉口形式及相关交通设施。明确公交、轨道的路线及站点布置，确定人行天桥、地下人行通道的位置、数量和形式。说明静态交通组织情况，明确停车场位置和配建车位数量。

——公益性用地规划：按照公共设施服务水平评价结论，结合相关政策要求，明确单元内规划公益性用地类型和规模，并明确公益性用地实施措施和实施主体。公益性用地是指《中山市城市规划技术标准与准则（2016版）》“第二章城市用地分类”中确定的、可提供给公共使用的用地，包括公共管理与公共服务设施用地（A）、道路与交通设施用地（S）、公用设施用地（U）、绿地与广场用地（G）等四类公益性用地。

——市政工程规划：根据用地规划及建设规模，规划各类市政工程设施。包括给水工程、排水工程、电力工程、电信工程、燃气工程、工程管线综合等的相关安排，内容应包括：现状建设情况及存在问题，原控规的规划标准和规模，更新单元的规划预测，增减量措施及管网布局等内容。

——历史文化保护：按照历史文化保护评估研究结论，针对片区所处的旧城镇、旧村庄的历史文化遗存，提出保护策略和管控措施，对历史建筑、历史街区的保护执行相关规定。

——城市设计：按照景观设计评估研究结论，针对城市空间组织、公共空间体系、慢行系统设计、建筑形态引导等内容制定单元城市设计导引。

编制内容应结合单元实际情况需增加的其他内容。

（7）控规调整内容说明阐述调整的主要内容；全方位对比调整前后的变化情况，包括用地布局、规模、人口、交通、公建、市政、公用、地绿等的变化情况；校核调整后的城市配套设施的服务水平，交通、环境、景观以及周边地块的影响分析；在控规中落实公益性用地的建设要求。

（8）实施计划

——更新类型与方式：确定属于全面改造、微改造等不同更新类型（详见附件一）的分区界线，编制“更新改造分区情况一览表”。

更新改造分区情况一览表

——实施主体与责任。

——分年度更新计划：确定分期实施计划，其中城市基础设施及公共服务设施应与同期的更新项目同步实施。

分年度更新计划一览表

——拆迁工作计划。

——规划调整工作计划。

——项目招商和建设计划。

（9）其他协调事项

——有关事项的详细描述。

——具有可行性的建议或具体方案。

第十三条 专题评估报告的内容要求

（1）交通评估报告按照中山市控规编制中片区交通分析的相关要求进行评估：评价

现状交通供给条件；根据单元发展规模预测交通需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行交通影响评估并提出相应的交通改善措施；明确交通设施的种类、数量、分布和规模。

（2）公共设施服务水平评估报告评价现状公共设施供给条件；根据单元人口规模预测设施和公益

性用地需求；说明上层次规划和专项规划相关要求和落实情况；进行设施影响评估并提出相应的改善措施，特别要强化社区级公共设施的配套建设要求；明确公共设施及公益性用地的种类、数量、分布和规模。对控规公服有调整的应阐述理由和调整后结论。

明确公共设施用地提供的责任主体1，公共设施建设的责任主体及其完成时间表。列出“改造单元公共用地规划一览表”。公共设施应和改造项目同步实施、同步完成，并列出“改造项目公共设施实施责任一览表”。

改造单元公共用地规划一览表

改造项目公共设施实施责任一览表

（3）景观设计与历史文化保护评估报告落实、深化上层次规划中有关城市设计（含景观设计）内容对改造单元的控制要求，分析改造单元的现状环境特征、景观特色要素及空间关系，重点针对城市空间组织、公共空间控制、慢行系统设计、建筑形态控制等内容进行深入研究，明确城市设计（含景观设计）要素和控制要求。通过重点地区详细城市设计，确定改造项目的高层建筑布局、与道路仰角、界面面宽、连续街墙比和裙楼建筑贴线率等控制要素，形成开发控制图则，纳入规划条件。详见附件三。

对改造单元进行历史文化线索全面普查，根据普查结果拟出历史建筑名录，明确其历史文化价值与特色，划定单元内已公布的各级文物、历史建筑及传统风貌建筑的建筑本体、保护范围与建设控制地带，并通过单元整体城市设计（景观设计）提出保护与控制要求。

（4）改造单元综合效益评估报告结合项目的现状概况、上层次规划要求及区域发展趋势判断，对

其发展功能和业态进行策划，并对其拆迁补偿方案是否符合相关政策和技术规范要求进行评估与核算。对改造项目的项目主体开发诉求进行评估，以确定“三旧”改造项目开发的可行性，提出相应的政策诉求和优惠条件。

对改造项目实施后，为周边地区带来的社会效益进行评估，明确其在改善民生、社会服务、满足地区发展物质文化需求等方面的具体成效。

位于生态敏感区内、相关政策和规划要求严格控制地区或对周边环境影响较大的项目，须进行项目环境影响评估，按照市环保部门的相关要求编制与审查。

第十四条 技术图集

——区位图：标明片区所在区域的地理位置及区域交通条件。

——改造单元范围图：结合最新航空影像图，标识片区用地范围、标图建库红线、涉及的行政单元边界。

——用地现状图：须编制“现状用地汇总表”，附1：500~1：2000

比例的地形图。

——用地权属图：标绘所有涉及更新项目的地块界线、土地权属性质、用地手续完善情况，其中涉及标图建库的需标注宗地编号。

——上位规划对照分析图（若干）。

——改造单元用地规划图：须编制“规划用地汇总表”。

——更新方式分区图：划定拆建改造、微改造等类型的用地范围。

——公益性项目规划图。须编制“项目一览表”

——更新项目布局图：标示各更新项目的界线及名称，编制“更新项目一览表”。

——项目开发建设图则。细化项目开发建设控制要求，并作为附件与《建设用地规划批准书》和《建设项目选址意见书》一并发出。

更新项目一览表

第十五条 附件要求

——权属（确权）数据信息及基础资料汇编。

——过程文件：包括公示和征求意见的建议反馈和处理说明，以及相关部门和单位针对本方案出具的批复意见、修改和落实结论性意见记录等。

第四章 审查指引

第十六条 编制流程

改造单元规划编制过程应公开征求公众意见，听取部门意见，征求利害人意见，并形成意见采纳情况说明。

第十七条 审查流程

（1）改造单元规划范围审查

规划局对镇区上报的改造单元规划范围提出指导意见，必要时，可要求镇区提供落实公服设施的意向方案。

（2）改造单元规划审查

镇区组织编制单元改造规划后，应参考控规调整的相关要求进行公示，收集公众意见和利害关系人意见，并征求相关部门意见和召开专家评审会，规划文本连同附件材料报送市城乡规划局，规划局审查通过后，按程序报送市规划委员会审议，涉及控规调整的，其成果可作为相应控规调整论证报告。

（3）单元改造规划审批

单元改造规划经市规委会审议通过后，报市政府批准实施。涉及控规调整的，由相应镇（区）完成相应的控规调整工作。单元规划编制与审查流程详见附件一。

第十八条 部门职责

各镇（区）：负责组织改造单元规划编制，协调项目建设主体与产权人间权益与保障，统筹安排片区公共服务设施布局，负责方案意见征集、专家审查、公众参与和方案公示工作。市城乡规划局：负责对改造单元规划内容符合性进行审查；指导改造单元规划范围划定，参与改造单元规划方案技术指导工作；涉及控规调整的提出要求。

市“三旧办”：负责制定全市“三旧”改造（城市更新）计划和年度实施计划，负责历史用地的标图建库和上报等各项工作；参与改造单元规划方案审查工作。

市国土资源局：负责改造单元规划方案土地规划内容审查；重点审查项目的宗地权属、用地手续、土规等上位规划衔接情况；审查改造方案用地整理与归宗，土地手续完善等国土相关内容；提供权属基础资料，配合各镇（区）开展基础数据摸查工作。参与改造单元规划方案审查工作并重点对拆迁补偿土地经济评估进行审查。

其他其他部门：根据各自职责提出改造单元规划方案内容要求，并提供与其专项规划衔接要求。

第五章 成果形式

第十九条 书面成果

改造单元规划采用A3幅面，小四号字体，打印合订成册。

第二十条 电子数据成果

电子数据成果的文本正文采用word格式或pdf格式；图纸采用dwg和jpg格式，并应符合相关审核、审批部门有关成果电子报批和管理的格式要求。

第六章 改造项目总建筑面积计算方法与公共设施配套要求

第二十一条 适用范围

本计算方法适用于旧村庄、旧城镇、“工改商”以及“工改住”类改造项目，在编制改造单元规划时核算项目总建筑面积；“工改工”类改造项目则按《关于促迸土地利用支持产业发展的若干意见》及其他相关政策、管理要求执行。

第二十二条 改造项目计容总建筑面积计算方法

（1）计算公式“三旧”改造项目总建筑面积，是改造项目范围内各类计容建筑面积之和。

“三旧”改造项目总建筑面积计算公式为：改造项目计容总建筑面积=基础建筑面积+补偿建筑面积+奖励建筑面积。

（2）基础建筑面积基础建筑面积的计算方法为：基础建筑面积=基准容积率×改造项目总用地面积。

（3）基准容积率基准容积率，是指反映改造项目总体建设强度的指标，参考周边城市改造项目审批经验数据，结合中山城乡规划管理实施情况，确定基准容积率为2.0。

（4）补偿建筑面积补偿建筑面积，是指按照相关政策、技术规范要求及地区发展诉求，在改造项目范围内无偿移交的公益性用地超出按照《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》要求15%的部分进行补偿的建筑面积，计算方法为：补偿建筑面积=基准容积率×无偿移交的公益性用地面积（不含政策要求的15%公益性用地）。

公益性用地是指《中山市城市规划技术标准与准则》“第二章城市用地分类”中确定的、可提供给公共使用的用地，包括公共管理与公共服务设施用地（A）、道路与交通设施用地（S）、公用设施用地（U）、绿地与广场用地（G）等四类公益性用地。上述四类用地，须完成拆除重建并按照原控规和相关技术规范配建城市基础设施、公共服务设施或者其他公益性设施后无偿移交政府。

单元规划对单元内各改造项目的公益性用地捆绑实施进行整体统筹，明确实施主体和时序，以此确定各项目的补偿建筑面积。

（5）奖励建筑面积

奖励建筑面积，是指因公共利益需要，对符合以下情形的，依据“三旧”改造有关规定及《中山市城市规划技术标准与准则》等给予的建筑面积奖励：

（一）改造项目内，除无偿移交的公益性用地以外的建设用地中，按现行控规及《中山市城市规划技术标准与准则》等要求落实的附建式公共服务配套设施及市政配套设施，其建筑面积作为奖励建筑面积。

（二）改造单元内，实施主体承担了保留建、构筑物的保护、活化、修缮和综合整治责任及费用的历史建筑与不可移动文物，按保留建筑的建筑面积及保留构筑物的投影面积之和奖励1.5倍建筑面积。

（三）市政府规定的其他奖励情形。

（四）上述奖励建筑面积之和不超出基础建筑面积的15%。

（6）计算细则

基础建筑面积的计算范围即改造项目的总范围，具体划定要求详见第十一条。

补偿建筑面积的计算范围是，项目范围内、除现状保留之外，无偿贡献公益性用地超出《中山市“三旧”改造实施办法（试行）》要求15%的部分。

第二十三条 容积率管控

为保障中山作为宜居城市的空间环境品质，在“三旧”改造过程中，须在上述总建筑面积计算方法的基础上，按照《中山市城市规划技术标准与准则》重点对“三旧”改造项目中各类用地的净容积率进行管控。

改造项目的最终总建筑面积及项目最终净地块容积率，还须结合

单元规划开展交通影响评估、设施承载力评估、经济评估、城市景观和文保评估，评估通过后方可确定。

第二十四条 公共设施配套要求

（1）设施配套要求“三旧”改造单元内各项目的公益性用地和配套设施建设标准必须统一，以居住地块计容总建筑面积测算规划人口，按照120㎡每户、每户3.2人进行核算，并按照《中山市城市规划技术标准与准则》中“第六章公共服务设施”及其他相关技术规范要求完善各项目的公共设施配套。

（2）设施建设与移交要求更新项目中无偿供给政府的公益性用地，应在项目的土地出让合同中，明确要求开发主体落实建设的公益性设施，应提前或与改造单元内其他项目同步实施，项目开发总量完成50%前建设完毕，并在改造项目进度达80%时完成建设、验收及移交政府，具体建设、验收、和移交程序可参照现有相关实施细则执行

第七章 附则

第二十五条 实施

本指引为管理部门规范性文件，自颁布之日起施行，实施过程中根据规划编制和管理的实际情况可以作进一步充实和完善。

附件一：单元规划编制与审查流程示意图

附件二：单元规划景观设计评估研究控制要素与要求

在“三旧”改造过程中，为避免项目的实施破坏城市公共空间品质，须在《中山市城市规划技术标准与准则（2016版）》和《关于加强城市设计和建筑特色管理的若干指引（试行）》的基础上，重点对“三旧”改造项目的建筑高度、沿街塔楼连续最大面宽、沿街主体建筑面宽和与地块该侧地块面宽比值、甚至低下空间整体开发等要素进行控制，其控制要求具体如下：

第一条 建筑高度控制

按照《中山市城市规划技术标准与准则（2016版）》“第五章建

筑控制与城市设计”中“5.3.1建筑物的高度控制”的要求，改造项目的建筑高度控制如下。

（1）建筑高度除必须满足消防、安全、通风、日照等要求外，还应执行所在片区经批准的详细规划或城市设计相关规定。

（2）沿城市道路两侧新建、改建建筑物的控制高度一般规定：

道路红线宽度≤24米时，H≤2.5×（S+W）

道路红线宽度＞24米且≤36米时，H≤2.0×（S+W）

道路红线宽度＞36米时，H≤1.5×（S+W），如图1所示式中：H—建筑物的控制高度；

S—道路红线宽度；

W—建筑物后退道路红线距离。

（3）建筑物临两条以上道路的，按较宽的道路红线计算其控制高度。

此外，结合周边城市管理经验，道路红线宽度＞40米时，H/S≤tg a（a≤75°），如见图2所示。

式中：a—仰角

S—建筑后退道路红线的距离

H—建筑高度。

第二条 沿街塔楼连续最大面宽

按照《中山市城市规划技术标准与准则（2016版）》“第五章建

筑控制与城市设计”中“5.3.2建筑物连续界面的展宽控制”的要求，沿街塔楼连续最大面宽的控制要求如下

（1）假设A、B、C为连续建筑物，连续界面的展宽L=L1+L2+L3,建筑高度为H（如图3），则:

H≤24米时，满足消防控制要求；

H＞24米时，最大展宽L不应大于80米；

此外，结合周边城市管理经验，位于轨道站“TOD”开发地区、城镇中心区、城镇主要门户地区和其他政府与相关部门要求展示城市空间形象重点地区的沿街塔楼连续最大面宽，除上层次城市设计确定的地标建筑之外，其余须控制在40—60米。

第三条 沿街主体建筑面宽和与地块该侧地块面宽比值

参照《关于加强城市设计和建筑特色管理的若干指引（试行）》的相关要求，结合周边城市工作经验，为保障项目沿街立面的开敞、通透，预留视线通廊，避免出现屏风效应，应在落实上层次城市设计相关要求的基础上，对沿街主体建筑面宽和与地块该侧地块面宽比值进行控制，主干道沿线地块应控制在40—50%，次干道沿线地块应控制在50%—60%。

第四条 文物保护建筑周围的建筑高度控制视线分析方法

根据建筑文物保护单位的周围环境，选择适当的视点确定视线走廊，进行视线分析。视点的距离应大于或等于3H。因现状条件限制难以按3H视点距离控制高度的，视点距离可适当缩小，但不得小于2H（见图4）。

第五条 地下空间整体开发

对位于轨道站“TOD”开发地区、城镇中心区、城镇主要门户地区和其他政府与相关部门要求展示城市空间形象重点地区的项目，其地下空间应与周边地块进行整体设计，须明确其地下人、车行通道的设置位置和宽度控制要求，便于地下交通的整体组织、地下空间的整体统筹开发。

第六条 成果要求

“三旧”改造单元规划中的“景观设计与历史文化保护评估研究”成果，采用“一张图+一张表”的形式，纳入市城乡规划局审批系统，并作为附件与《建设用地规划批准书》和《建设项目选址意见书》一并发出，原则上不准对其规定的刚性规划设计条件进行调整，确需调整的，应按要求公示无异议后方可进行，图则样式详见下图。