市规划国土委关于公开征求《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定》（征求意见稿）等文件意见的通告

　　为进一步规范我市拆除重建类城市更新单元计划的申报、审批工作，我委起草了《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定》（征求意见稿）、《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则》(征求意见稿)。为提高文件质量，根据《深圳市行政机关规范性文件管理规定》（市政府令第305号），现就以上两个文件草案公开征求社会公众意见。有关单位和社会各界人士可在2018年8月20日前，通过以下两种方式反馈意见：

　　（一）通过信函方式将意见寄至：深圳市福田区红荔西路8009号规划大厦403室市城市更新局计划处（邮编518034），并请在信封上注明“规范性文件征求意见”字样。

　　（二）通过电子邮件方式将意见发送至：scsgxj@szpl.gov.cn

　　附件：

　　1. 《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定》（征求意见稿）

　　2. 《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定》（起草说明）

　　3. 《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则》(征求意见稿)

　　4. 《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则》(起草说明)

　　市规划国土委

　　2018年8月6日

深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定

（征求意见稿）

（深圳市城市规划和国土资源委员会）

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第一章 总则

第一条 为进一步规范我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称更新单元计划）申报工作，结合广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）精神，根据《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府〔2012〕1号）、《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（深圳市人民政府令第288号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号）等有关规定，制定本规定。

第二条 本规定适用于全市更新单元计划的制定、调整和调出。

第三条 实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，通过制定更新单元计划，划定拆除范围，明确申报主体、更新意愿、更新方向以及公共利益项目用地等内容。

第二章 申报情形

第四条 特定城市建成区具有以下情形之一，且通过综合整治、功能改变方式难以有效改善或消除的，可申请通过拆除重建方式实施城市更新：

（一） 城市基础设施、公共服务设施亟需完善。

城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地且用地面积大于3000平方米的教育设施、医疗卫生、文体设施、供应设施、交通设施、社会福利设施、消防设施、公园绿地等城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地。

（二）环境恶劣或者存在重大安全隐患。

1. 环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活。

2. 相关机构根据《危险房屋鉴定标准》鉴定为危房[本规定所称“危房”是指根据建设部《危险房屋鉴定标准》（JGJ125-2016），鉴定等级D级的房屋。]，且集中成片，或者建筑质量有其他严重安全隐患。

3. 消防通道、消防登高面等不满足相关规定，存在严重消防隐患。

4. 相关机构鉴定存在经常性水浸等其他重大安全隐患。

（三）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施。

1. 所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划不符，影响城市规划实施。

2. 属于我市禁止类和淘汰类产业，能耗、水耗、污染物排放严重超出国家、省和市相关规定，或土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可进行产业升级。

3. 其他严重影响城市近期建设规划实施的情形。

第五条 在满足本规定第四条的基础上，规划为工业的旧工业区同时满足以下情形的，可申请通过城市更新建设人才住房和保障性住房：

（一）位于规划保留的成片产业园区范围外。

（二）位于已建、在建或国家发改委已批复立项的地铁站点500米范围内。

第六条 对使用年限较久、房屋质量较差、建筑安全隐患较多、使用功能不完善、配套设施不齐全等亟需改善居住条件的成片旧住宅区，适用棚户区改造政策的，按照棚户区改造相关规定实施改造。

第三章 拆除范围

第七条 申请拆除重建的特定城市建成区，应当在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，充分考虑和尊重所在区域自然、社会、经济关系的延续性，按照相关规划与技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，划定相对成片的区域作为拆除范围。

第八条 拆除范围的划定应当符合全市城市更新五年专项规划及各区城市更新五年专项规划的相关空间管控要求：

（一）拆除范围应符合以下规定：

1. 拆除范围原则上应位于各区城市更新五年专项规划确定的拆除重建类空间范围内。

2. 各区城市更新五年专项规划未获批准的，拆除范围应位于全市城市更新五年专项规划确定的优先拆除重建区内。

3. 重点更新单元的拆除范围应当位于全市城市更新五年专项规划确定的优先拆除重建区内。

（二）因技术原因导致拆除范围超出上述区域的，超出用地面积不得大于拆除范围的10%。

（三）清退用地或上层次规划确定的公共利益项目用地，不受本条第（一）、（二）项规定限制。

第九条 拆除范围的用地面积应满足以下要求：

（一）拆除范围用地面积应当大于10000平方米。

（二）福田区、罗湖区、南山区、盐田区的原农村集体经济组织地域范围应当对整村用地进行研究，分别明确是否进行更新以及更新方式，以整村统筹的方式划定拆除范围，鼓励其他各区参照执行。

（三）重点更新单元位于福田区、罗湖区、南山区、盐田区的，拆除范围用地面积原则上不小于15万平方米；位于其他区的，拆除范围用地面积原则上不小于30万平方米。具体拆除范围用地面积以市政府审批为准。

第十条 拆除范围内合法用地[本规定所称“合法用地”包括国有已出让（划拨）用地、原农村集体已划定红线范围的用地、非农建设用地（征地返还用地）、旧屋村用地、已按历史遗留用地有关政策处理的用地、其他已获得用地权属证明文件的用地等。]比例应符合以下要求：

（一）合法用地比例应当不低于60%。合法用地比例不足60%但不低于50%的，拆除范围内的历史违建可按规定申请简易处理，经简易处理的历史违建及其所在用地视为权属清晰的合法建筑物及土地。

（二）位于探索实施土地开发创新模式的坪山中心区范围的，其合法用地比例应当不低于50%。

（三）重点更新单元的合法用地比例应当不低于30%。

（四）适用于城市更新清退用地处置规定政策的清退用地，不参与合法用地比例的计算。

第十一条 拆除范围内原则上应包含完整的规划独立占地的城市基础设施、公共服务设施或其他城市公共利益项目用地：

（一）位于法定图则已划定单元的片区，原则上应依据法定图则确定的单元范围划定拆除范围；申报拆除范围与法定图则划定单元范围不一致的，位于划定单元范围内的部分，其土地移交率原则上不低于法定图则单元中公共利益用地所占单元范围用地的比例，且应优先落实法定图则单元内独立占地的重大公共利益项目。法定图则单元中公共利益用地所占单元范围用地的比例超过50%的，在城市基础设施和公共服务设施满足《深圳市城市规划标注与准则》要求且不影响使用功能的前提下，在更新单元规划阶段综合研究后按程序确定。

（二）拆除范围内可供无偿移交给政府，用于建设城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目等的独立用地应当大于3000平方米且不小于拆除范围用地面积的15%。城市规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。

第十二条 拆除范围内建筑物应在2009年12月31日前建成。满足以下条件的分别按照下列要求执行：

（一）旧工业区、旧商业区建筑物建成时间未达到15年,以及旧住宅区未达到20年的，原则上不划入拆除范围。

因规划统筹和公共利益需要，旧工业区、旧商业区中部分建成时间未满15年的建筑物，符合以下条件之一的，可纳入拆除范围进行统筹改造：

1. 拆除范围内建成时间未满15年的建筑物占地面积之和原则上不得大于6000平方米，且不超过拆除范围用地面积的三分之一。宗地内全部建筑物建成时间未满15年的，其占地面积为该宗地面积；宗地内部分建筑物建成时间未满15年的，按其建筑面积占宗地内建筑面积的比例折算其占地面积。

2. 拆除范围内法定规划确定的公共利益用地面积原则上不小于拆除范围用地面积的40%，或者该城市更新单元涉及法定规划要求落实不小于6500平方米独立占地的公共服务设施及落实政府急需建设的轨道交通、次干道及以上道路、河道整治等基础设施。

（二） 2007年6月30日前建成的旧工业区，在符合我市产业发展导向，因企业技术改造、扩大产能等发展需要且通过综合整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求的前提下，可申请拆除重建，更新方向应为普通工业（M1）。

（三）国有已出让用地在2007年6月30日之前已建设，但建设面积不足合同或有关批准文件确定的建筑面积，不涉及闲置土地或闲置土地处置已完成，因规划实施等原因，整宗地可划入拆除范围，适用城市更新政策。

（四）对于单一宗地的“工改工”项目，部分建筑物未满15年但满足旧工业区综合整治类更新年限要求，且该部分建筑物建筑面积不超过宗地总建筑面积三分之一的，可申请以拆除重建为主、综合整治为辅的城市更新。

第十三条 拆除范围边界划定按照下述要求依次划定：

（一）拆除范围原则上应包含完整的产权边界，产权边界范围内涉及建筑物保留的区域除外。

（二）拆除范围边界涉及建筑物的，原则上应包含完整的建筑物。

（三）拆除范围边界涉及道路的，按照以下标准划定：

1. 规划道路与现状道路一致的，原则上以现状道路边界为界，现状道路用地不划入拆除范围。

2. 规划道路与现状道路不一致且规划道路为未建成区的，原则上以规划道路边界为界，规划道路用地不划入拆除范围。

3. 规划道路与现状道路不一致且规划道路现状为建成区的，原则上以规划道路中心线为界；规划道路为支路的，拆除范围应包含相对应的规划支路用地。

拆除范围边界涉及轨道交通线路、给排水管网、通信线路、电力管线等其他线性工程控制用地的，参照上述要求确定边界。

（四）拆除范围边界涉及山体、河流等自然地理实体的，原则上以自然地理实体边界为界。

（五）规划为工业的旧工业区申请通过城市更新建设人才住房和保障性住房的，拆除范围应位于地铁站点500米范围内。拆除范围边界涉及合法用地，且超过50%的用地位于地铁站点500米范围内的，该合法用地可全部适用有关政策；拆除范围边界涉及其他用地，因规划统筹或技术误差等原因导致拆除范围位于地铁站点500米范围外的，超出的用地面积不得大于拆除范围的10%。

第十四条 拆除范围的划定还应满足以下要求:

（一）现状为公共管理和服务设施用地（GIC）、交通设施用地(S)、公共设施用地(U)的，原则上不单独划定拆除范围。

（二）市年度土地整备计划和棚户区改造计划确定的区域，不划入拆除范围。

（三）被非法占用的已完成征转及补偿手续的国有未出让用地和基本农田保护区范围内用地不划入拆除范围。通过城市更新实现用地清退的除外。

（四）拆除范围不得违反基本生态控制线、一级水源保护区、橙线（重大危险设施管理控制区）、黄线（城市基础设施管理控制区）、紫线（历史文化遗产保护区）、蓝线（城市河流水系和水源工程保护与控制区）等城市控制性区域管制要求。

（五）未建设用地[本规定所称“未建设用地”指地块上没有永久性建筑的地块。]、独立的广场用地和停车场用地原则上不划入拆除范围；工业园区内为生产、生活服务的停车场、回车场、道路以及绿地，符合省“三旧”改造地块数据库入库标准的，可与工业园区一并划入拆除范围。

（六）土地使用权期限届满的用地，不划入拆除范围。

（七）拆除范围周边涉及同类型建筑物的，宜统筹划入拆除范围。

（八）与其他各类旧区（旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村[本规定所称“城中村”指我市城市化过程中依照有关规定由原农村集体经济组织的村民及继受单位保留使用的非农建设用地、征地返还用地和原农村用地红线用地的地域范围内的建成区域；“旧屋村”是指符合《深圳市拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法》（深规土规〔2018〕1号）的旧屋村。]等）混杂的零散旧住宅区，因规划统筹确需纳入拆除范围的，零散旧住宅区总用地面积占拆除范围用地面积的比例原则上不超过二分之一。

第四章 申报主体、更新意愿与方向

第十五条 申报主体按照以下方式形成：

（一）拆除范围内权利主体[本规定所称“权利主体”包括土地使用权人与地上建筑物、构筑物或者附着物所有权人。]单一的，可由权利主体申报或委托单一主体申报。

（二）拆除范围内存在多个权利主体的，同意申报的相关权利主体须共同委托单一主体申报。

（三）属城中村、旧屋村或原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，可由所在原农村集体经济组织继受单位进行申报，或由其委托单一主体申报。

（四）通过政府主导的方式实施城市更新的，由市、区政府相关部门申报。其中，重点更新单元计划由辖区城市更新机构申报。

（五）旧住宅区由辖区街道办事处申报。与其他各类旧区（旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等）混杂的零散旧住宅区，由辖区街道办事处作为申报主体；拆除范围内其余部分由其他主体进行申报的，其与辖区街道办事处一起作为该单元的联合申报主体。

第十六条 更新意愿应符合以下条件：

（一）拆除范围内用地为单一地块，权利主体单一的，该主体同意进行城市更新；建筑物为多个权利主体共有的，占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共有人同意进行城市更新；建筑物区分所有的，专有部分占建筑物总面积三分之二以上的权利主体且占总人数三分之二以上的权利主体同意进行城市更新。

拆除范围内用地包含多个地块[本规定所称“权属清晰的用地”应以独立的产权边界作为一个地块。原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域，一般作为一个地块；确需分割的，可由申报主体结合实际情况进行地块划分。]的，符合上述规定地块的总用地面积应当不小于拆除范围用地面积的80％。

（二）拆除范围内用地属城中村、旧屋村或原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，须经原农村集体经济组织继受单位的股东大会表决同意进行城市更新；或者符合本条第一项的规定，并经原农村集体经济组织继受单位同意。

属原农村集体经济组织继受单位所属物业的，可按《深圳经济特区股份合作公司条例》执行。

（三）属于与其他各类旧区（旧工业区、旧商业区、城中村及旧屋村等）混杂的零散旧住宅区，同意进行城市更新的权利主体应达到100%。

第十七条 更新方向和开发强度应符合以下要求：

1. 申报的更新方向应符合法定图则或其他上层次规划要求。

2. 申报开发强度应合理可行，具备可实施性。

第五章 申报途径与材料

第十八条 已按《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》及本规定等相关规定划定拆除范围，征集更新意愿，明确申报主体、更新方向以及公共利益项目用地的，可进行计划申报。

第十九条 申报主体将申报材料报送区城市更新机构。其中，重点更新单元计划经区政府审查同意后，由区城市更新机构作为申报主体报送市规划国土部门统筹。

城市更新相关政策要求网上申报的，按照相关规定执行。

第二十条 申报材料应包含以下内容：

（一）申请书

申报更新单元计划须提供申请书，应包含以下内容：

1. 基本情况，包括拆除范围、现状建设情况、社会经济发展情况、用地及建筑物产权情况等；

2. 拆除范围划定合理性说明；

3. 申报理由；

4. 更新方向、开发强度等方面的具体请求；

5. 意愿达成、申报主体形成情况说明；

6. 承诺按照城市规划及城市更新相关政策的要求应履行的义务和承担的责任；

7. 拆除范围内现状整体情况照片（3-5张）。

（二）申报表格

申报表包括《深圳市更新单元计划申报表》、《地块现状详细信息一览表》，详见本规定附件1、附件2。

（三） 申报主体的身份证明材料

1. 属自然人的，提供身份证复印件（核原件）。

2. 属法人的，提供社会信用代码证（或组织机构代码证）复印件、工商营业执照复印件（加盖工商部门复印专用章）及法定代表人（负责人）身份证明。

3. 属非法人组织的，提供政府批准成立的批文材料或其他能够证明其有效成立的法律文书复印件（与原件核对相符）及法定代表人（负责人）身份证明。

4. 法人、非法人组织授权他人代理的，提供授权委托书及委托代理人个人身份证明。

5. 自然人授权他人代理的，应提供经公证的授权委托书及委托代理人个人身份证明。

6. 境外自然人、法人或非法人组织提交的身份证明须经公证部门公证、认证。香港和澳门的公证材料须由司法部委托的律师出具。

（四）图纸

1. 拆除范围图

“拆除范围图”须包含申报拆除范围及其坐标、地块边界及编号、周边道路（现状与规划）及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。

申报拆除范围涉及清退用地的，应确定拟清退用地范围及其坐标。

申报拆除范围涉及部分工业用地通过城市更新建设人才住房和保障性住房的，应确定其范围及坐标。

2. 现状权属图

“现状权属图”须包含申报拆除范围、地块边界及编号、宗地号或用地方案号、权属性质[本规定所称“权属性质”包括：国有已出让（划拨）用地、国有未出让用地、原农村集体已划定红线范围的用地、非农建设用地（征地返还用地）、非农建设用地范围外形成的建成区域、旧屋村用地、已按历史遗留用地有关政策处理的用地、其他已获得用地权属证明文件的用地等。]、权属单位、周边（现状与规划）道路及其名称、邻近地理实体及其名称、最新地形图等信息。

“现状权属图”应附表，以地块为单位列明各地块宗地号或用地方案号、用地面积、现状土地利用功能、权属性质、权属单位、权利人数量等详细信息。

3. 建筑物信息图

“建筑物信息图”须包括拆除范围内所有建筑物平面位置、编号、层数、建筑结构、建成时间等信息，并简要说明建筑物质量情况。如有危房的，须进行标注和说明。

“建筑物信息图”应另附“建筑物信息一览表”（详见附件4），以栋为单位对建筑物列明建筑编号、总建筑面积、建筑物建成时间、权利人数量等详细信息。

4. 图纸规范格式应参照本规定附件6《图纸规范格式要求》与附件7《图纸范例》要求。

（五）更新意愿证明材料

申报主体应根据情况提供证明更新意愿达成的相关证明材料。

1. 拆除范围内权利主体单一且自行申报的无需提供意愿证明材料；属于委托申报的，须提供《深圳市更新单元计划申报委托书》（详见附件3）。

拆除范围内建筑物为多个权利主体共有或区分所有的，须提供《深圳市更新单元计划申报委托书》和《更新意愿汇总表》（详见附件5）。

2. 属城中村、旧屋村或原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的：

（1）如通过股东大会表决同意的，应提供经公证的股东大会会议纪要或决议、参会人员签名等相关证明材料；

（2）如按《深圳经济特区股份合作公司条例》征集意愿的，应按其规定提供相应证明材料。

（3）如通过其他途径征集更新意愿的，应提供《深圳市更新单元计划申报委托书》、《更新意愿汇总表》以及原农村集体经济组织继受单位同意的证明文件。

（六）权属证明材料

申报主体须提供拆除范围内土地及建筑物的相关权属证明材料。

（七）照片

申报主体须提供拆除范围内每一栋建筑物单体近期照片（电子文件）。照片上应附拍摄日期，照片电子文件名称须与“建筑物信息图”上的建筑物编号完全对应。

（八）其他材料

1. 拆除范围内涉及危房的，须提供具有相应资质并经建设主管部门认定的鉴定机构出具的鉴定报告，鉴定报告应当明确危房的成因，并提出处理建议。

2. 属旧工业区升级改造为工业用途或者市政府鼓励发展产业的，应当提供产业主管部门意见。

3. 涉及旧住宅区更新的，须按《关于对城市更新项目进行社会稳定风险评估工作的通知》（深维稳办通〔2013〕8号）要求提供社会稳定风险评估报告。

4. 拆除范围内现状工业用地属于需开展土壤环境风险防控的[依据《关于城市更新实施工作若干问题的处理意见（二）》，现状为或曾作为电镀、线路板、铅酸蓄电池、制革、印染、化工、医药、危险化学品储运等行业工业用地及污水处理厂、垃圾填埋场、垃圾焚烧厂、危险废物及污泥处理处置设施等市政设施用地，或涉及已列入我市污染地块名录内地块的，须开展土壤环境风险防控。]，须提供经区级环保部门备案的土壤环境质量详细调查和风险评估报告，并根据调查评估报告要求提供风险管控方案或治理修复方案。

5. 拆除范围超过30万平方米的，须提供水务主管部门关于周边排水管网的系统性、承载力情况以及改造可行性等内容的意见。

6. 重点城市更新单元申报材料还应提交区政府批准文件和相关说明文件。说明文件应包括基本情况、审查情况、存在问题及处理建议等。

7．以整村统筹方式进行申报的，须提供整村统筹报告。

8. 申报主体认为需要提供的其它材料。

第二十一条 申报材料应符合以下要求：

（一）所有申报的书面材料均应加盖申报单位（人）公章（印章）；证明材料较多且汇集成册的，须加盖骑缝章。具体要求如下：

1. 《城市更新单元计划申请书》、《城市更新单元计划申报表》、《地块现状详细信息一览表》、《建筑物信息一览表》、《更新意愿汇总表》，需同时提供纸质和电子文件，电子文件应为DOC格式文件；

2. 《拆除范围图》、《现状权属图》、《建筑物信息图》：需同时提供纸质和电子文件。提供的纸质图纸图幅不小于A3，比例尺不低于1:1000；电子文件应为JPG及DWG两种格式文件，并使用深圳标准坐标系；

3. 建筑物照片：仅需提供JPG格式的电子文件。

（二）电子文件应以光盘形式提供。

第六章 计划调整

第二十二条 因公共利益、规划统筹、项目实施等原因，可申请计划调整。计划调整内容包含拆除范围调整、更新方向调整，承担的公共利益调整，但不得对申报主体进行调整。

计划调整应保障拆除范围内公共配套的服务水平、用地的完整性以及项目的可实施性。

第二十三条 除以下情形外，计划内容发生变化的，应申请计划调整：

（一）因更新计划制定过程中的技术误差（含坐标误差、现状地形图误差、放点误差、权属误差等）导致已批计划拆除范围变化的。

（二）因城市基础设施、公共服务设施以及其他公共利益项目建设需要导致已批计划拆除范围扩大的。

（三）因规划统筹需扩大已批计划拆除范围，若扩大的拆除范围部分内包含开发建设用地的，扩大部分面积原则上不得超出原已批计划拆除范围面积的10%，且不超过3000平方米，扩大部分内权属清晰的用地比例须符合更新计划申报相关规定。

（四）在满足《深标》要求且不减少有效使用面积的前提下，将独立占地的垃圾转运站、公交首末站、公共停车场及其他社区级配套设施改为附属建设的。

（五）因《深标》修订了配套设施面积标准而减少已批图则确定的配套设施占地面积的。

第二十四条 计划调整应满足以下要求：

（一）拆除范围调整

拆除范围的调整包含拆除范围增加、拆除范围减少两种情形。属于拆除范围调整的，调整部分的权利主体同意调整的意愿应符合本规定第十六条的规定，同时应满足以下要求：

1. 属于拆除范围增加的，增加部分或增加后的合法用地比例、建筑物建成时间、城市更新五年专项规划的空间管控要求等应符合本规定相应规定。

2. 属于拆除范围减少的，减少后的拆除范围面积、合法用地比例应符合本规定相应规定。2010年结转计划和实施计划的合法用地比例不低于计划批准时拆除范围的合法用地比例。

（二）更新方向调整

符合本规定第五条第（一）项规定的，可申请调整更新方向，建设人才住房和保障性住房。

因法定图则或其他上层次城市规划调整导致已批计划更新主导方向或公共利益变化的，可申请调整更新方向。

第二十五条 计划调整由申报主体提出，按照更新单元计划制定程序进行申报。其中，因法定图则或其他上层次城市规划调整导致已批计划更新主导方向或公共利益变化的，更新单元计划调整可与更新单元规划同步申报。

对于已纳入2010年结转和实施计划的项目，已按规定确认申报主体的，由其进行计划调整申报；未明确申报主体的，由各区城市更新机构按照我市城市更新政策要求对申报主体进行认定并予以公告，再由认定的申报主体进行计划调整申报。

第二十六条 计划调整的申报材料应符合以下要求：

（一）申报材料应包含以下内容：

1. 计划调整申请书，应详细说明计划调整的内容和理由。

2. 申报表格。

3. 申报主体的身份证明材料。

4. 图纸。涉及拆除范围调整的，应增加拆除范围调整图，具体样式参考附件7图纸范例。

5. 更新意愿证明材料。属增补拆除范围的，应提供增补部分的城市更新意愿达成情况证明文件。属减少拆除范围的，应提供被调出权利主体的意愿证明文件。

6. 权属证明材料。

7. 照片。涉及拆除范围调整的，应提供调整部分的现场照片。

8. 申报主体认为需提供的计划调整可行性研究报告等其他材料。

（二）申报材料格式按照本规定第二十一条执行。

第七章 计划调出

第二十七条 更新单元计划的调出包含申报主体申请的调出及城市更新主管部门按规定开展的更新单元计划调出。本章仅适用于申报主体申请更新单元计划调出的情形，其意愿要求参照本规定第十六条要求执行。

第二十八条 计划调出需由计划申报主体提出申请，按照更新单元计划制定程序进行申报。

第二十九条 计划调出的申报材料应符合以下要求：

（一）申报材料应包含以下内容：

1. 计划调出申请书，申请书应详细说明计划调出的理由。

2. 意愿证明材料。

3. 图纸。

4. 申报主体认为需提供的其他材料。

（二）申报材料格式按照本规定第二十一条执行。

第八章 其他事项

第三十条 纳入计划的城市更新单元，仅获准开展历史用地处置、土地和建筑物信息核查及编制城市更新单元规划。更新单元计划的申报单位仅为申报主体，实施主体须依据《深圳市城市更新办法》、《深圳市城市更新办法实施细则》等相关规定予以确定。

第三十一条 本规定施行后批准的更新单元计划（不含重点更新单元），自公告之日起有效期两年。有效期内城市更新单元规划未获市政府或其授权机构批准的，该更新单元计划自动失效。确需延期的，可申请延期一年，原则上仅可延期一次。

第三十二条 城市更新单元的拆除范围及规划建设要求以获批准的城市更新单元规划为准。

第三十三条 纳入计划的城市更新单元，经发现不符合城市更新相关政策的，取消其计划资格，并公告调出计划。

第三十四条 本规定自公布之日起实施，《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》（深规土告[2010]16号）不再执行。本规定可在市规划国土主管部门网站上（http://www.szpl.gov.cn）下载。

附件1：

深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报表

附件2：

地块现状详细信息一览表（此表可续）

附件3：

建筑物信息一览表（此表可续）

附件4：

深圳市城市更新单元计划申报委托书

编号：

（此页为正面）

（此页为背面）

附件5：

更新意愿汇总表1

申报更新单元名称： 申报单位： （盖章）

填写日期：

附件6：

图纸格式规范要求

附件7：

图纸范例

附件2：

《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定》起草说明

为进一步规范我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称更新单元计划）申报工作，我委在《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》基础上进行检讨、调整、修订与优化，并两次征求各区城市更新机构意见后，形成了《深圳市拆除重建类城市更新单元计划申报规定》（征求意见稿，以下简称《申报规定》）。现就主要事宜说明如下：

一、起草背景及过程

（一）起草背景

2009年，《深圳市城市更新办法》（以下简称《更新办法》）正式发布，确立深圳城市更新实行更新单元规划和年度计划管理制度，并明确了拆除重建类城市更新活动必须以纳入城市更新年度计划、制定城市更新单元规划为前提条件。

为规范计划申报工作，2009年我委出台了《2010年深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引》，为该年计划申报工作提供较好的规范指引；2010年，我委在总结前一版经验的基础上，结合上年度计划申报工作存在问题检讨和我市计划常态申报的工作要求，修订并出台了《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》（以下简称《申报指引》），有效规范了我市城市更新单元计划的常态申报工作。

2012年《深圳市城市更新办法实施细则》（以下简称《实施细则》），2016年出台第三版《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号，以下简称《暂行措施》）相继出台，对《更新办法》施行后工作实践中出现的新情况、新问题进行了补充和规定。2016年10月15日，《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（深圳市人民政府令第288号）颁布，城市更新全面强区放权，这给全市城市更新管理工作带来新的机遇和挑战。为进一步增强城市更新政策的系统性，贯彻落实《实施细则》的补充和规定要求，保证现行城市更新政策之间的充分衔接，促进全市城市更新有效率、有质量地推进，有必要对《申报指引》进行修订。

（二）起草过程

《实施细则》明确：城市更新主管部门负责拟订更新单元计划申报指引，报市政府批准后实施。按照相关工作部署，我委于2017年3月启动《申报指引》的修编工作，结合规范性文件的命名规则，将该文件命名为《申报规定》。起草过程中我委与各区城市更新机构进行了多次座谈、交流，听取各方意见；同时结合相关案例，对既有城市更新政策进行梳理研究，于2017年11月形成初稿，并书面征求各区城市更新机构意见。结合各区城市更新机构反馈意见进行修改完善后于2018年4月再次征求各区城市更新机构意见，现结合反馈意见进一步修改完善后形成该《申报规定》（征求意见稿）。

二、修订原则

《申报规定》作为规范我市城市更新单元计划申报的指引性文件，修订过程中主要遵循了几个原则：

一是落实《更新办法》、《实施细则》和《暂行措施》等上位政策对计划申报方面的规定，并进行细化和明确。

二是梳理近年来出台的涉及城市更新工作操作层面的政策、规章以及相关要求，进行充分的衔接。

三是尊重前两版《申报指引》形成的既有操作规定的同时开展科学检讨，删除不再适用的部分条款。

四是优化完善原有的篇章表达，并结合城市更新工作实践，增加了“计划调整”、“计划调出”两个章节。

三、主要创新点

一是在大量城市更新实践工作的基础上，进一步系统、全面地提出更新单元计划申报的相关规定，形成简洁明了从操作手册。二是对更新单元计划管理过程中出现的更新单元计划制定、调整和调出三种情形，实现更新单元计划管理三种情形的全覆盖。三是强调城市更新政策的公共利益属性，对申报城市更新单元计划涉及公共利益的部分提出明确规定。四是结合城市更新管理工作，首次提出对更新单元计划实施有效期管理制度，促进更新单元计划高效推进。

四、主要内容

（一）第一章 总则

该部分内容主要提出了起草《申报规定》的依据，适用范围，并阐述了更新单元和更新单元计划之间的关系。

（二）第二章 申报情形

该章节完善了申报情形，结合《暂行措施》第十九条，新增“工改保”项目类型，对《更新办法》及《实施细则》中提出的申报情形（即更新单元拟定的基本条件）进行了补充完善，要求在满足原三类申报情形的基础上，符合“工改保”要求的可申请通过拆除重建方式实施城市更新。

（三）第三章 拆除范围

该章节为该《申报规定》的核心内容，完善了拆除范围的划定要求，主要体现以下几个方面：

1.增加更新单元计划与全市城市更新五年专项规划及各区城市更新五年专项规划的衔接。

该《申报规定》引述《暂行措施》第二条，即拆除范围的划定应当符合全市城市更新五年专项规划及各区城市更新五年专项规划的相关要求。

2.强调城市更新政策公共利益属性，加强政策引导。

为促进公共利益的实现，给予更新单元拆除范围划定适度的弹性。即考虑到清退用地或上层次规划确定的公共利益项目用地涉及公共利益的，可不受城市更新五年专项规划空间管控要求的限制。

3.明确拆除范围面积、合法用地比例等相关要求。

根据《暂行措施》，增加了“工改保”、“城市更新整村统筹”和重点更新单元的面积要求。并明确了城市更新整村统筹的要求，即对整村用地进行研究，分别明确是否进行更新以及更新方式。

根据《暂行措施》，提出一般项目、特殊项目的合法用地比例要求。

4. 加强更新项目落实公共利益项目的责任

根据申报拆除范围与法定图则划定单元范围之间的关系，分别提出了落实公共利益的要求，确保公共利益的落实。

5. 明确了拆除范围内建筑物建成时间的要求。根据《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字（2018）3号），开展“三旧”改造用地上的建筑物应在2009年12月31日前建设使用，故该《申报规定》中明确建筑物建成时间的一般性规定是2009年12月31日前建成。其他建筑物建成时间的要求沿用《暂行规定》。

6.进一步明确了拆除范围边界划定要求

除沿用原《申报指引》中关于边界划定要求中关于完整产权边界、涉及道路边界、涉及山体河流等自然地理实体时如何确定边界外，结合城市更新实践工作，增加了“拆除范围边界涉及建筑物的，原则上应包含完整的建筑物”的表述，并明确了按照表述顺序“依次”划定，即提出了划定范围的各项要求中有了“优先级”的概念。

在《暂行措施》第十九条的基础上，考虑产权因素，为体现政策的可操作性，对“工改保”项目必须位于 “轨道站点500米范围”的要求进行了细化，同时给予一定的弹性。

7.其他要求

根据相关规划和政策要求，明确了不划入拆除范围的用地类型：市年度土地整备计划和棚户区改造计划确定的区域，以及土地使用权期限届满的用地均不划入拆除范围。

明确了不单独划定拆除范围的用地类型：现状为公共管理和服务设施用地（GIC）、交通设施用地(S)、公共设施用地(U)。

明确了拆除范围不得违反“五线”的控制要求，但并不是“五线”内的建筑不能划入拆除范围。“五线”范围内的建筑物划入拆除范围的，需要在城市更新过程中落实相关管控要求。

结合《实施细则》，进一步明确了关于空地不划入拆除范围的具体要求，即未建设用地 、独立的广场用地和停车场用地原则上不划入拆除范围，同时借鉴旧屋村认定相关政策，为了统一各区操作，明确了工业园区内为生产、生活服务的停车场、回车场、道路以及绿地，符合省“三旧”改造地块数据库入库标准的，可与现状工业园区一并划入拆除范围。

（四）第四章 申报主体、更新意愿与方向

申报主体方面，主要沿用《实施细则》中的规定，增加了由政府主导更新项目和涉及零散旧住宅区更新项目的申报主体要求。

更新意愿方面，主要沿用《实施细则》中的规定。并提出属原农村集体经济组织继受单位所属的集体物业可按《深圳经济特区股份合作公司条例》执行，与该条例进行衔接。

（五）第五章 申报途径与材料

在沿用原《申报指引》相关规定的基础上，增加了申报更新单元计划的前提，即已按《更新办法》、《实施细则》及本申报规定等相关规定划定拆除范围，征集更新意愿，明确申报主体、更新方向以及公共利益项目用地的，可进行计划申报。

申请材料中增加了拆除范围划定合理性的说明材料，增加了“建筑物信息一览表”；属于委托申报的，均需提供《深圳市更新单元计划申报委托书》。结合近年来的城市更新操作实践，增加了危房鉴定报告、零散旧住宅区更新、现状工业用地更新、拆除范围超过30公顷的更新单元、重点更新单元的相关管控要求。

（六）第六章 计划调整

从城市更新操作实践来看，部分已批更新单元计划需要进行调整。为规范计划调整的申报工作，增加此内容章节，主要对计划调整的原则、适用情形、门槛、申报主体和材料进行了详细要求，并强调计划调整应保障拆除范围内公共配套的服务水平、用地的完整性以及项目的可实施性。

（七）第七章 计划调出

更新单元计划的调出包含申报主体主动申请调出和区政府及其城市更新机构主动作出的更新单元计划调出决定，即更新单元计划清理。本章节仅对申报主体主动申请调出的情形作出相关规定，计划清理规则另行制定。

（八）第八章 其他事项

为提高城市更新实施率，加强对新列入更新计划项目的管控，对本规定施行后批准的更新单元计划（不含重点更新单元），提出有效期的管理措施，要求自公告之日起有效期两年。并给予一定弹性，允许申请延期一年，原则上仅可延期一次。

市规划和国土委

2018年8月6日

深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则

（征求意见稿）

第一章 总则

第一条 【目的和依据】

为规范拆除重建类城市更新单元计划的审批工作，提高行政效率，结合广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府〔2016〕96号）、《广东省国土资源厅关于印发深入推进“三旧”改造工作实施意见的通知》（粤国土资规字〔2018〕3号）精神，根据《深圳市人民政府关于施行城市更新改革的决定》（深圳市人民政府令第288号）、《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府[2012]1号）、《深圳市人民政府办公厅关于贯彻落实<深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定>的实施意见》（深府办[2016]32号）、《关于加强和改善城市更新工作的暂行措施》（深府办[2016]38号，以下简称《暂行措施》）、《深圳市拆除重建类城市更新单元规划制定计划申报规定》（以下简称《申报规定》）以及有关政策文件，制定本规则。

第二条 【适用范围】

本规则适用于我市拆除重建类城市更新单元计划（以下简称“更新单元计划”）制定、调整和调出的审查及审批工作。

第三条 【职责分工】

市规划和国土部门作为市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市更新单元计划的有关工作，负责拟订更新单元计划的政策、组织编制更新单元计划的相关技术规则和标准，负责更新单元计划备案，负责重点更新单元计划统筹报批，组织城市更新单元的标图建库等工作。

各区政府（含新区管理机构，下同）及其更新机构负责更新单元计划的审查、审批工作，负责组织开展重点更新单元计划的申报工作。

第二章 【更新单元计划审查】

第四条【申报材料】

对申报材料的形式、内容和深度进行审查，确认其符合《申报规定》第二十条的要求。

第五条【单元名称】

对更新单元名称进行审查，确认其符合以下要求：

（一）参照现状地名或现状道路名称命名；

（二）格式为《xx区（新区）xx街道（办事处）xx城市更新单元》,且与已批更新单元计划的名称不重复。

第六条【拆除范围用地面积】

对申报拆除范围用地面积进行审查，确认符合《申报规定》第九条的要求。

申报拆除范围涉及福田区、罗湖区、南山区和盐田区的原农村集体经济组织地域范围的，应对原农村集体经济组织提交的整村统筹报告进行审查，核实原农村集体经济组织已对其范围内的用地进行全面梳理和安排。

第七条【拆除重建的必要性】

通过现场踏勘、规划核查及征求相关部门意见，按下列原则判断申报单位提出的申报情形是否符合《申报规定》第四、第五和第六条的规定，对申报拆除重建的必要性进行审查：

（一）属于城市基础设施、公共服务设施亟需完善的情形，上层次法定规划应要求申报拆除范围落实独立占地且大于3000平方米的城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目（以下简称“公共利益项目”）；

（二）属于存在环境恶劣或者重大安全隐患的情形，应通过现场踏勘和相关机构鉴定进行判断；

（三）属于影响城市规划实施的情形，应为片区规划定位发生重大调整且已开展法定规划修编工作、现有土地使用功能或开发强度与上层次法定规划不符，或者产业部门认定片区土地利用效益低下且应通过拆除重建进行产业升级。

第八条【申报主体与更新意愿】

根据申报情况，核查提交的更新意愿证明材料和申报主体身份证明材料，对更新意愿达成情况和申报主体资格进行审查，符合《申报规定》第十五条和第十六条要求的，予以认定。

对于申报拆除范围内的更新意愿，各区城市更新机构可通过公示的方式进行核实。

第九条【城市更新五年专项规划】

审查确认申报拆除范围是否位于各区城市更新五年专项规划的拆除重建空间范围内，且符合《申报规定》第八条的要求。其中，各区城市更新五年专项规划未经市政府批准的，应审查确认申报拆除范围是否位于全市更新五年专项规划的优先拆除重建区，并符合《申报规定》第八条的要求。

第十条【合法用地比例】

结合提交的权属证明材料，通过地籍信息、产权和档案查询，按照《申报规定》中的权属性质分类，核查并确定各类权属性质的用地范围和面积，涉及以下情形按以下规定处理：

（一）涉及调入非农建设用地或征地返还用地的，应由区相关主管部门明确其符合非农建设用地或征地返还用地的调入政策及可调入的面积。

（二）涉及旧屋村用地的，按照区城市更新机构在更新单元计划申报前出具的初步核查意见确定其用地面积。

（三）涉及已批非农建设用地与已按历史遗留用地有关政策处理的用地及旧屋村用地重叠的，按以下原则处理：

1.非农建设用地与已按历史遗留用地有关政策处理的用地重叠的，如非农建设用地在已按历史遗留用地有关政策处理的用地处理完成之前已经划定的，重叠部分视为非农建设用地，已按历史遗留用地有关政策处理的用地不能重复计入合法用地指标；如非农建设用地在已按历史遗留用地有关政策处理的用地处理完成之后划定的，重叠部分可按已按历史遗留用地有关政策处理的用地计入合法用地指标，重叠部分的非农建设用地指标可在申报拆除范围内另行计算（无需再做非农建设用地方案调整）。

2.非农建设用地与旧屋村用地重叠的，重叠部分可按旧屋村用地计入合法用地指标，重叠部分的非农建设用地指标可在申报拆除范围内另行计算（无需再做非农建设用地方案调整）。

按照前款完成土地权属核查后，确定合法用地（包括国有已出让（划拨）用地、原农村集体已划定红线范围的用地、非农建设用地、征地返还用地、旧屋村用地、已按历史遗留用地有关政策处理的用地、其他已获得用地权属证明文件的用地）的总用地面积，确定清退用地（已完成征转及补偿手续的国有未出让用地）的总用地面积，将合法用地面积除以拆除范围（不含清退用地）用地面积，计算得到合法用地比例，确认其符合《申报规定》第十条的要求。

第十一条【标图建库时间】

核查历史影像资料，确定申报拆除范围的历史建设情况。2009年12月31日前已建设使用，经第二次全国土地调查（以下简称“二调”）和最新的土地利用现状图认定为建设用地的，可纳入拆除范围。“二调”认定为非建设用地，但实地在2009年12月31日前已经建设使用，提供相关证明材料的，也可纳入拆除范围。

不符合前款规定的用地，因规划统筹等原因确需划入拆除范围的，由实施主体承担拆除和清退责任，但不适用省、市城市更新优惠政策。

第十二条【建筑物建成时间】

核查土地利用变更调查数据和建筑物普查信息，结合申报资料和权属情况，确定申报拆除范围内建成区的类型（旧工业区、旧商业区、旧住宅区、城中村及旧屋村等）。其中，已取得规划确认、规划验收或者房地产权利证书等认定文件的，以认定文件作为判断依据；无认定文件的，通过现场踏勘以及土地利用变更调查数据和建筑物普查信息进行综合判断。

核查申报资料、权属情况和历史地形影像资料，确定建筑物的建成时间。其中，已办理房地产权登记的，原则上以房地产权证书载明的竣工时间计算建筑物的建成时间；未办理房地产权登记的、房地产权证书未载明竣工时间的、对房地产权证书载明的竣工时间有异议的，可按照规划验收或者历史地形图资料等其他佐证资料确定建筑物的建成时间。

在符合本规则第十一条的前提下，建筑物的建成时间还应符合以下要求：

（一）旧工业区（工改M1除外）、旧商业区和旧住宅区的建成时间符合《申报规定》第十二条第（一）项的要求。

（二）2007年6月30日前建成但建成时间未满15年的旧工业区申请更新为普通工业（M1）的，应由区政府组织论证，明确其符合产业发展导向，存在因企业技术改造、扩大产能等发展需要且通过综合整治、局部拆建等方式无法满足产业空间需求的情况。

（三）建设面积不足合同或者有关批准文件确定的建筑面积的国有已出让用地申请整宗地划入拆除范围的，在核实该宗地内有取得规划确认、规划验收或者房地产权利证书等认定文件的建筑物，建筑物建成时间满足《申报规定》第十二条第（一）项或第（三）项的要求，且不涉及闲置或者闲置土地已完成的前提下，还应开展以下工作，审查整宗地纳入拆除范围的必要性：

1.征求土地整备部门意见，判断是否有必要通过土地整备的方式予以收回；

2.核查法定图则或上层次法定规划，核实是否存在规划实施的原因需要进行拆除重建。

第十三条【更新方向】

按照下列规定，确定更新单元计划的规划依据：

（一）法定图则已批地区（含法定图则已签发和法定图则经法定图则委员会审批通过待签发的地区），已批法定图则作为规划依据。

（二）法定图则正在编制或者已批法定图则正在开展修编，成果尚未经法定图则委员会审批的，经市规划国土部门审查同意并公示的法定图则草案或者法定图则修编草案作为规划依据。

（三）法定图则草案未公示或者法定图则未覆盖地区，市政府批准的分区规划作为规划依据。

对相应的规划依据进行核查，确定申报拆除范围用地的规划功能，并按下列要求进行更新方向审查：

（一）规划依据为已批法定图则或已公示的法定图则（草案）的：

1.申报更新主导方向与法定图则（或草案）相符的，对申报拆除范围内法定图则（或草案）确定的除公共利益项目用地之外的各类用地功能按用地面积大小依次排序，确定更新方向。其中，申报拆除范围位于法定图则（或草案）已划定单元的片区，按照该单元主导功能确定更新方向；法定图则（或草案）已确定规划建筑总量和分项建筑总量的，按各分项建筑面积大小依次排序，确定更新方向。

2.申报更新单元主导方向与法定图则（或草案）图表的一类用地性质不符的，对其二类用地性质和法定图则（或草案）文本做进一步核查：

（1）申报更新单元主导方向与法定图则（或草案）的二类用地性质相符的，区城市更新机构审查后认为合理且对更新方向予以支持的，在征得市规划国土委辖区管理局同意意见后，可作为更新方向。

（2）法定图则（或草案）图表要求现状保留，但法定图则（或草案）文本允许将来进行改造且明确了改造后的用地功能的，可作为更新方向。

（3）涉及发展备用地的，法定图则对发展备用地备注了用地发展导向功能的，可作为更新方向；法定图则未备注用地发展导向功能的，按照申报更新单元主导方向与法定图则不符的程序确定更新方向。

3. 申报更新单元主导方向与法定图则不符的，区城市更新机构审核认为具备更新必要性和可行性，且对申报更新主导方向予以支持的，由其向市规划国土辖区管理局出具初审意见，并通知土地权利人向市规划国土辖区管理局申请进行法定图则调整。待法定图则调整经审批同意后，区城市更新机构再进行后续审查工作。区城市更新机构审核后对该更新方向不予以支持的，不纳入更新单元计划。

4. 申报更新单元主导方向与已公示的法定图则（草案）不符的，不纳入更新单元计划。

（二）规划依据为分区规划的，申报更新主导方向与分区规划相符的，区城市更新机构审查后认为合理且对更新方向予以支持的，在征得市规划国土委辖区管理局的同意意见后，可作为更新方向；申报更新单元主导方向与分区规划不符的，不纳入城市更新单元计划。

（三）按照本款第（一）、（二）项确定的更新方向为现代物流用途的，还应就申报更新项目是否符合我市产业发展需要征求物流主管部门意见。

（四）规划为工业的旧工业区通过城市更新建设人才住房和保障性住房的，区城市更新机构审核认为具备更新必要性和可行性，且对该更新单元计划予以支持的，向市规划国土辖区管理局出具初审意见，并通知土地权利人向市规划国土辖区管理局申请进行法定图则调整。待市规划国土委辖区管理局按照保障房简易程序完成法定图则调整后，区城市更新机构再进行后续审查工作。

（五）申报拆除范围位于工业区块线范围内的，应同时符合工业区块线的管理规定。

第十四条【信访维稳审查】

申报更新项目需要进行社会稳定风险评估工作的，按照《关于对城市更新项目进行社会稳定风险评估工作的通知》（深维稳办通〔2013〕8号）开展审查工作。

第十五条【现状建设情况】

根据申报材料、权属核查情况、土地利用变更调查数据、建筑物普查数据和地形影像资料，对下列内容进行审查：

（一）以完整权属范围为单位，没有永久性建筑的地块、独立的广场用地和停车场用地的地块不纳入拆除范围。工业园区内为生产、生活服务的停车场、回车场、道路以及绿地，符合省“三旧”改造地块数据库入库标准的，可与工业园区一并划入拆除范围。

（二）现状的公共管理和服务设施用地、交通设施用地和供应设施用地原则上不纳入拆除范围。如确因规划统筹等原因需纳入拆除范围，原则上不得减少其用地规模。

（三）楼堂馆所或市区财政全额投资的公益性、非营利性用地，原则上不纳入拆除范围。如确因规划统筹等原因需纳入拆除范围，应征得权利主体及主管部门的同意意见，其处置还应符合国家、省、市的有关规定。

（四）涉及现状为或者曾作为电镀、线路板、铅酸蓄电池、制革、印染、化工、医药、危险化学品储运等行业工业用地及污水处理厂、垃圾填埋场、垃圾焚烧厂、危险废物及污泥处理处置设施等市政设施用地，或者涉及已列入我市污染地块名录内地块，需要开展土壤环境风险防控的项目，区城市更新机构应征求区级环保部门意见，核实调查评估报告已进行备案。如调查评估报告明确须进行土壤治理与修复的，还应在计划公告时明确“实施主体应当完成治理修复方案确定的治理修复工作，并委托第三方机构对治理修复效果进行评估，评估结论认为修复效果符合相应规划用途土壤环境质量要求的，方可进入用地审批程序”。

第十六条【规划情况】

核查申报拆除范围内的城市总体规划、土地利用总体规划、基本生态控制线、一级水源保护线、橙线、黄线、紫线、蓝线、历史风貌区、特色风貌区、文物、历史建筑、市政交通专项规划的具体情况，并按下列要求进行审查：

（一）紫线用地不纳入拆除范围。成片的历史风貌区和特色风貌区，原则上不纳入拆除范围，但可纳入更新单元范围统筹研究。零散的文物和历史建筑因统筹保护的需要纳入拆除范围的，应在计划公告时应明确“落实**文物（历史建筑）的保护要求”。

（二）城市总体规划的强制性内容，土地利用总体规划的禁止建设区、限制建设区、中心城区的有条件建设区，基本生态控制线、一级水源保护线、橙线、黄线和蓝线等除紫线以外的城市控制性区域范围的用地，涉及完整权属范围的，原则上应纳入拆除范围。

（三）更新单元规划应按照相关规定全面落实城市总体规划的强制性内容，土地利用总体规划的管制要求，基本生态控制线、一级水源保护线、橙线、黄线、紫线、蓝线等城市控制性区域要求，以及历史风貌区、特色风貌区、文物和历史建筑的保护要求。

第十七条【拆除范围合理性】

结合权属情况、现状建设情况、土地整备计划和棚户区改造计划核查情况，对申报拆除范围的合理性进行审查：

（一）拆除范围的边界依次按照《申报规定》第十三条确定的先后次序进行划定。

（二）申报时土地使用期届满或宗地内部分建筑物的土地使用期届满的土地、棚户区改造计划和市年度土地整备计划范围内的土地，不纳入拆除范围。

（三）拆除范围原则上应包含完整的规划的公共利益项目用地。规划的公共利益项目用地因各种原因未纳入拆除范围的，在具备经济可行性的前提下，应优先在申报拆除范围内予以落实。

（四）拆除范围周边涉及同类型建筑物的，结合周边地块的权属和意愿等情况，综合判断周边地块一并纳入拆除范围的必要性和可行性。

（五）审查确认拆除范围满足《申报规定》的其他要求。

按照前款确定的拆除范围，较申报拆除范围发生变化的，还应按照本规则对新的拆除范围进行审查。

第十八条【公共利益项目】

根据规划和土地权属核查情况，对申报更新项目周边现状及规划的公共利益项目进行研究，并按以下原则依次确定申报更新项目的城市公共项目：

（一）优先落实拆除范围内上层次法定规划确定的公共利益项目。位于法定图则已划定单元的片区，且申报拆除范围与法定图则划定单元范围不一致的，位于划定单元范围内的部分，其土地移交率原则上不低于法定图则单元中公共利益项目用地所占单元范围用地的比例，且应优先落实法定图则单元内独立占地的重大公共利益项目。法定图则单元中公共利益用地所占单元范围用地的比例超过50%的，在城市基础设施和公共服务设施满足《深圳市城市规划标注与准则》要求且不影响使用功能的前提下，其土地移交率可在更新单元规划阶段综合研究后按程序确定。

（二）对城市更新建筑增量进行预估，研究确定需增配的公共利益项目。

（三）在具备经济可行性的前提下，可视情况安排拆除范围周边已规划但难以实施的公共利益项目。

（四）申报主体按照其他政策规定，承诺在申报更新项目中一并实施的公共利益项目

（五）申报更新项目无新增公共利益项目需求的，可提供独立占地并移交政府的人才住房和保障性住房用地或产业用地。

按照前款确定的公共利益项目，属于独立占地的、片区需优先落实、重点落实及较法定规划增配的，应在更新单元计划公告中予以明确；属于规划道路、轨道交通线路和给排水管网等线性工程、非独立占地的及规模较小的，可不在更新单元计划公告中明确，在更新单元规划阶段统筹落实。

第十九条【可实施性审查】

对于上层次法定规划要求的移交用地面积较大、存在建筑限高和景观视线通廊等强制性城市设计要求的城市更新项目，应预估城市开发强度和规划方案，综合研判其可实施性，审慎纳入更新单元计划。

拆除范围及其周边涉及现状或规划的危化品仓储区、油气长输管道和核电站的，区城市更新机构应征求运营单位、行业主管部门或安全监督管理部门意见。经评估城市更新后无法满足相关安全规范要求的，不得纳入更新单元计划。

对于现状容积率超过2.5的城中村、旧屋村，除因落实市近期建设与土地利用规划、市重大项目或土地利用年度计划确定的重大城市基础设施和公共服务设施的需要外，应审慎纳入更新单元计划。

第三章 【审批程序】

第二十条 【窗口收文】

更新单元计划的制定、调整及申报主体主动申请调出更新单元计划的，由区城市更新机构在行政服务窗口统一受理，按业务监察文类型收文，纳入市规划国土委电子政务平台办理。更新单元计划的办理期限为20个工作日（不含公示及公告时间）。

第二十一条【审查及公示】

区城市更新机构在收到材料后5个工作日内对申报材料、单元名称和拆除范围用地面积进行审查，不符合要求的，书面答复申请人并说明理由；符合要求的，区城市更新机构在收到材料之日起20个工作日内，按照本规则完成审查工作。

更新单元计划经审查后符合要求的，提请相关会议审议。审议通过后，在5个工作日内按批次统筹形成更新单元计划草案，在项目现场、深圳特区报或深圳商报及区政府网站上进行公示，公示时间不得少于10个自然日。

第二十二条【公示意见处理】

公示结束后，由区城市更新机构对相关意见进行汇总和处理。公示期内未收到意见的，报区政府审批；有公示意见的，区城市更新机构应对公示意见进行汇总和处理，并将更新单元计划（草案）和公示意见处理情况一并报区政府审批。

第二十三条【计划公告】

区政府审批通过的，由区城市更新机构在5个工作日内，在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及区政府网站对更新单元计划进行公告，并按规定将相关档案报送市规划国土房产信息中心归档。

第二十四条【计划备案】

各区城市更新机构应在城市更新单元计划公告之日起5个工作日内将更新单元计划报市规划国土部门备案。备案材料包括书面材料和电子材料，具体如下：

（一）城市更新单元计划备案申请表；

（二）城市更新单元计划公告文件；

（三）审批的相关会议纪要（原件或者复印件）；

（四）计划公告的拆除范围（CAD格式）等内容；

市规划国土部门在收到备案材料后10个工作日内，对以下事项进行核对：

（一）更新单元计划公告内容的规范化；

（二）拆除范围用地面积；

（三）城市总体规划、土地利用总体规划、全市或各区城市更新五年规划；

（四）更新主导方向；

（五）无偿移交给政府的用地。

经核对更新单元计划不符合相关要求的，不予备案，由市规划国土部门书面函告区城市更新机构。不予备案的城市更新单元计划，不得开展标图建库、土地及建筑物信息核查、历史用地处置、更新单元规划报批等后续工作。备案通过的，由市规划国土部门在其部门官方网站予以公布，由区城市更新机构通知申报主体按程序开展后续工作。

第二十五条【标图建库】

市规划国土部门按照规定组织开展全市更新单元的标图建库工作。完成标图建库后，城市更新单元计划方可适用省、市城市更新优惠政策。

第二十六条【重点更新单元】

各区政府及其城市更新机构负责组织开展重点更新单元的前期工作，对拆除用地范围内的规划情况、土地和建筑物权属情况以及现状建设情况进行核查，对申报重点城市更新单元的必要性及拆除用地范围的合理性等因素进行综合判断，对更新意愿达成情况进行认定，提出重点更新单元的公共利益项目的安排，由各区城市更新机构作为申报主体，将重点更新单元计划报市规划国土部门初审和统筹。

市规划国土部门初审后符合规定的，形成更新单元计划草案，会同区政府在项目现场、深圳特区报或者深圳商报、区政府及市规划国土部门官方网站上进行不少于10日的公示。公示无异议或公示意见经处理后符合相关规定的，报市政府审批。审批通过的，由市规划国土部门会同区政府在5个工作日内，在项目现场、深圳特区报或者深圳商报、区政府及市规划国土部门官方网站对计划进行公告，并按程序开展标图建库工作。

第四章【计划调整和调出】

第二十七条【计划调整】

更新单元计划调整的理由应合理可行，且属于规划统筹、公共利益、项目实施等原因，具备调整的必要性。计划调整应保障拆除范围的公共利益项目的服务水平、用地的完整性以及项目的可实施性。

在符合前款要求的前提下，由区城市更新机构按照下列要求，依次开展更新单元计划调整的审查工作：

（一）对更新单元名称和申报主体进行审查，确认申报更新单元名称与公告名称一致，且由计划申报主体进行申报。属于70个历史遗留项目、深圳市城市更新改造项目2010年度实施计划及各年度转入2010年深圳市城市更新单元规划制定计划等原先由各区城市更新机构申报的更新项目，已按规定确认申报主体或实施主体的，由确认的主体进行申报；未明确申报主体的，由各区城市更新机构按照我市城市更新政策要求对申报主体进行认定并予以公告，再由认定的申报主体进行申报。

（二）对申报材料的形式、内容和深度进行审查，确认符合《申报规定》第二十六条的要求。

（三）对申请调整的事项进行审查，确认调整事项不属于《申报规定》第二十三条确定的情形。

（四）属于拆除范围调整的，按照本规则的规定对调整部分或调整后的拆除范围用地面积、更新意愿、城市更新五年专项规划、合法用地比例和建筑物建成时间进行审查，确认符合《申报规定》第二十四条第一项的要求。

（五）已纳入更新单元计划、规划尚未批准的更新项目，规划为工业的旧工业区，可按照本规则的规定申请调整法定图则用地功能，通过城市更新建设人才住房和保障性住房。其中，申请将拆除范围内部分用地用于建设人才住房和保障性住房的，在申请城市更新单元计划调整时应当划定调整用地的范围。

因法定图则或其他上层次城市规划调整导致已批计划更新主导方向或公共利益变化的，可按本规则调整更新单元计划，对更新方向进行调整。

第二十八条【计划主动调出】

属于申报主体申请调出城市更新单元计划的，应由计划申报主体进行申报。属于70个历史遗留项目、深圳市城市更新改造项目2010年度实施计划及各年度转入2010年深圳市城市更新单元规划制定计划等原先由各区城市更新机构申报的更新项目，已按规定确认申报主体或实施主体的，由确认的主体进行申报；未明确申报主体的，由各区城市更新机构按照我市城市更新政策要求对申报主体进行认定并予以公告，再由认定的申报主体进行申报。

经审查申请调出的更新意愿符合《申报规定》第二十八条要求的，按程序调出更新单元计划。

第二十九条【计划清理】

各区政府按照更新政策对更新单元计划进行清理的，由各区城市更新机构调查核实符合清理条件的更新单元计划，制定城市更新单元计划清理方案报区政府审批。区政府审批通过后，由区城市更新机构在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及区政府网站对更新单元计划清理进行公告，并按程序报市规划国土部门备案。

第三十条【计划延期】

更新单元计划自动失效的，区城市更新机构应在失效之日起5个工作日内在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及区政府网站对更新单元计划清理进行公告，并按程序报市规划国土部门备案。

更新单元计划需要延期的，由申报主体在更新单元计划有效期内提出延期申请。区政府在更新单元计划有效期内同意延期的，由区城市更新机构在项目现场、深圳特区报或者深圳商报及区政府网站进行公告，并按程序报市规划国土部门备案。

第五章【其他】

第三十一条 【年度考核】

市规划国土部门应按照市政府的绩效考核要求，对各区城市更新五年专项规划中确定的年度更新单元计划规模完成情况进行考核。各区政府及其城市更新机构应当提高办事效率及服务质量，确保完成各区城市更新五年专项规划中确定的年度更新单元计划规模。

第三十二条 【有效期】

本规定自2018年*月*日起施行，有效期5年，解释权归市规划国土委。

附件：1.更新单元计划审查表

2.更新单元计划公告参考文本及要求

3. 城市更新单元计划备案申请表

附件1：

城市更新单元计划审查表

附件2：

更新单元计划公告参考文本及要求

《20xx年深圳市XX区（新区）城市更新单元计划第XX批计划》①

一览表

①年份按照计划公告时间确定，计划批次按照各区当年已公告计划批次累计（计划批次每年年初重新起算）。

②拆除范围用地面积以平方米为单位，保留到个位数。

③备注栏第一点为更新方向，使用《深圳市城市规划标准与准则》的城市用地分类，明确到中类；第二点为拆除范围内应落实的城市基础设施、公共服务设施或者其他城市公共利益项目用地；第三点，对更新计划的其他要求，如文物保护，土壤环境风险防控等。

④特别提示栏不应增加其他内容。

图纸格式规范要求。

附件3：

城市更新单元计划备案申请表

项目名称： 区 街道 城市更新单元

申请备案单位： 区城市更新局（盖章）

申请日期： 年 月 日

附件4

《深圳市拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则》起草说明

一、起草背景和必要性

《深圳市城市更新办法》及其实施细则规定，实施以拆除重建为主的城市更新，应当以城市更新单元为基本单位，以城市更新单元规划为依据，确定规划要求，协调各方利益，落实更新目标与责任。城市更新单元规划的制定实行计划管理，城市更新单元规划制定计划（以下简称“更新单元计划”）实行常态申报机制。

2016年，市政府发布《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（深圳市人民政府令第288号，以下简称《决定》），将原由市规划国土委及其派出机构行使的城市更新项目的行政审批、行政确认、行政服务、行政处罚、行政检查等职权调整至各区政府（含新区管理机构，下同）行使。其中，城市更新单元计划由各区政府审批，报市规划国土委备案。

自城市更新工作“强区放权”以来，各区陆续开始了更新单元计划的审查和审批工作。一方面，各区普遍反映，在审查更新单元计划过程中，涉及规划土地各方面的业务，专业性强，容易出现理解、掌握不到位，关键要点把握不准等问题，希望市规划国土部门出台更新单元计划审查方面的政策文件，以指导各区开展更新单元计划审批业务。另一方面，强区放权后企业也普遍反映，希望市规划国土部门针对更新单元计划业务出台全市性的审批规则，统一思想认识、明晰政策标准，规范审查和审批程序，避免出现“十区十策”的现象，确保全市更新单元计划工作一盘棋，也便于市场主体开展更新单元计划工作。

此外，为了适应新形势下的更新单元计划工作，《深圳市城市更新单元规划制定计划申报指引（试行）》（深规土告[2010]16号）今年启动修订工作，将出台新一版的《深圳市拆除重建类城市更新单元规划制定计划申报规定》（以下简称《申报规定》）。《申报规定》旨在指导市场主体如何开展更新单元计划申报工作。在更新单元计划申报后，与之对应的，则是区城市更新机构的审查和区政府的审批工作，我委也相应的制定了《拆除重建类城市更新单元计划审批操作规则》（以下简称《审批规则》），指导各区开展更新单元计划的审查和审批工作。《申报规定》和《审批规则》的制定，形成了更新单元计划的申报、审查、审批的完整的政策体系。

二、起草过程

自2016年10月，城市更新工作全面“强区放权”以后，我委便开始系统的对更新单元计划体系进行梳理、反思和检讨，确定了更新单元计划体系的改进方向和发展思路。

2017年4月和12月，我委对各区和企事业单位反映的问题进行了汇总整理和研究，出台了《关于规范城市更新实施工作若干问题的处理意见（一）》（深规土[2017]214号）和《关于城市更新实施工作若凡问题的处理意见（二）》（深规土规[2017]3号）。

在上述政策的制定过程中，结合此前的审查和审批经验，在汇总各区政府和市场主体集中反映的更新单元计划的相关问题的基础上，我委对更新单元计划审查事项和办理流程进行全面梳理，并对审查标准和办理程序进行研究讨论后，形成《审批规则》（征求意见稿）。

2018年4月16日起，《审批规则》（征求意见稿）征求市规划国土委各部门意见，并同步征求各区城市更新机构见，共收到反馈40条意见。反馈意见中，采纳14条,部分采纳2条，解释24条。

在综合各部门意见后，形成本《审批规则》。

三、主要内容

（一）关于《审批规则》的总体思路

《审批规则》与《申报规定》是相互呼应、相互配套的两个政策文件，需要对照和结合，一起使用。《审批规则》全方位的梳理汇总了更新单元计划审查的方方面面，并对应《申报规定》的要求，由浅入深的对所有事项的审查标准、原则和程序等进行了明确。一方面，《审批规则》可以作为初学者的入门指南，减少对更新单元计划的认知误区和盲区，确保更新单元计划审查工作不走偏；另一方面，对于有一定经验的工作人员，《审批规则》可以加深其对更新单元计划的认识，提高工作能力和工作质量。

《审批规则》的主要目的是明晰审查标准和统一办理流程，整个文件包括政策正文和附件两部分，正文部分主要为总则、审查内容、审查和审批程序、计划调整和调出以及其他共五个章节。附件主要有三个：一是更新单元计划审查表，主要是对照政策文本，辅助更新单元计划审查工作；二是更新单元计划公告参考文本及要求，规范更新单元计划公告的内容和格式；三是更新单元计划备案表，主要是指导更新单元计划备案工作。

（二）关于《审批规则》的适用对象

本规则适用于我市拆除重建类更新单元计划制定、调整和调出的审查及审批工作。综合整治类更新单元计划的审查和审批工作，不适用本《操作规则》。

（三）关于更新单元计划的职责分工

更新单元计划的分工主要是市规划和国土部门和各区政府及其更新机构。

市规划国土部门是市城市更新主管部门，负责组织、协调、指导全市更新单元计划的有关工作，负责拟订更新单元计划的政策、组织编制更新单元计划的相关技术规则和标准，负责更新单元计划备案，负责重点更新单元计划统筹报批，组织城市更新单元的标图建库等工作。

各区政府及其更新机构负责更新单元计划的审查、审批工作，负责组织开展重点更新单元计划的申报工作。

（四）关于更新单元计划审查内容

《审批规则》在对更新单元计划审查事项经过全面梳理后，将审查事项汇总归纳为16个审查事项，由浅入深依次分为三大类。第一大类为基本审查，包括材料审查、更新单元名称审查和拆除范围用地面积审查，这3个审查事项属于直接通过核查申报材料、不需要其他辅助措施即可完成审查的内容。第二大类的审查事项为一票否决制的事项，经审查不符合政策规定的，没有修改和讨论的余地，直接不同意该更新单元计划。属于这一类的审查事项共8项，分别为拆除重建的必要性审查、申报主体与更新意愿审查、城市更新五年专项规划审查、合法用地比例审查、标图建库时间审查、建筑物建成时间审查、更新方向审查和信访维稳审查。第三大类是综合判断类审查，该类审查事项需要工作人员结合自身的专业素质和工作经验对核查出来的信息进行综合研判，部分审查事项如与存在偏差的，可以与申报主体协商调整。这类审查事项有5项，分别为现状建设情况审查、规划情况审查、拆除范围合理性审查、公共利益项目审查和可实施性审查。

针对上述16项审查事项，《审批规则》均对照《申报规定》的政策要求，明确了审查时获取信息的渠道和方式方法，明确审查时如何对核查出来的信息进行分类处理，明确如何对信息进行甄别判断得出审查结论。

（五）关于更新单元计划审查及审批程序

《审批规则》对更新单元计划的审查和审批程序进行了规范。一是规范了更新单元计划的办理时限，统一为20个工作日（不含公示及公告时间）。二是规范了办理流程，将更新单元计划的程序统一确定为窗口收文、审查及公示、公示意见处理及报审、计划公告、计划备案和标图建库六大环节，并对相关环节的办理时间和办理要求进行了细化，避免出现增设环节的现象。三是规范了重点更新单元计划的办理要求，对各区政府及其更新机构、市规划国土部门各自的职责分工和审查要求予以明确。

（六）关于更新单元计划备案

按照《深圳市人民政府关于施行城市更新改革的决定》（深圳市人民政府令第288号），更新单元计划由各区政府审批，报市规划国土委备案。《审批规则》对更新单元计划备案的时限要求、申报材料、市规划国土部门核对事项进行了细化，并要求市规划国土部门向社会公布已备案的更新单元计划。《审批规则》还强调更新单元备案的作用和重要性，未予备案的更新项目，不得开展后续工作。这确保更新单元计划备案工作有据可依、有章可循。

（七）关于更新单元计划调整和调出

一是对接《申报规定》对更新单元计划调整提出的申报要求，明确更新单元计划调整的审查标准和审查方式。二是对由申报主体主动申请调出更新单元计划的，明确规定各区更新机构只对调出的更新意愿进行审查，符合要求的即可按程序调出；三是对各区依据相关政策进行计划清理的程序进行了明确；四是衔接《申报规定》提出的新批准的更新单元计划的有效期的相关规定，提出了更新单元计划的延期以及更新单元计划失效的处理方式和程序。

四、政策亮点

本次制定亮点主要包括几方面：

一是全面梳理了更新单元计划审查事项。对更新单元计划审查事项全面梳理，将审查事项汇总归纳为3大类16个审查事项，由浅入深依次分为基本审查、一票否决制审查和综合判断类审查，全面覆盖了更新单元计划的所有内容，确保审查内容无死角。

二是明确了更新单元计划审查的原则和标准。所有审查事项均对照《深圳市拆除重建类城市更新单元规划制定计划申报规定》（以下简称《申报规定》）的申报要求，明确了审查时获取信息的渠道和方式方法，明确审查时如何对核查出来的信息进行分类处理，明确如何对信息进行甄别判断得出审查结论。审查的标准和原则均浅显易懂，便于工作人员理解掌握到位，关键要点把握准，执行不走偏。

三是规范了更新单元计划的办理流程。一是规范了更新单元计划的办理时限，统一为20个工作日（不含公示及公告时间）。二是规范了办理流程，将更新单元计划的程序统一确定为窗口收文、审查及公示、公示意见处理及报审、计划公告、计划备案和标图建库六大环节，并对相关环节的办理时间和办理要求进行了细化，避免出现增设环节的现象。

四是对接《申报规定》，形成了更新单元计划全链条的政策体系。《申报规定》是指导市场主体如何开展更新单元计划申报工作。《审批规则》与之相互呼应、相互配套，两个政策文件同步对照结合使用，形成更新单元计划的申报、审查、审批的完整的政策体系。