大鹏新区集体用地开发和城市更新评估技术指引（2016年版）

（深圳市大鹏新区发展和财政局2016年12月编制）

第一部分 总则

一、为规范大鹏新区股份合作公司集体用地开发和交易项目评估技术工作，根据《深圳川市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府〔2011〕198号）、《大鹏新区股份合作公司集体资产管理办法》（深鹏发财〔2014〕214号）等有关规定，结合新区实际制定本技术指引。

二、本技术指引适用于大鹏新区范围内集体用地自主开发建设、集体用地合作开发、集体用地参与城市更新、集体用地使用权或项目公司股权转让等集体用地开发和交易项目评估。

三、本技术指引根据国家有关法律、法规及评估行业规范（准则、规程）的要求，结合深圳及新区实际情况制定形成。

四、本技术指引适用于大鹏新区城市化进程中由原行政村、自然村两级集体经济组织改制组建的股份合作公司及其下属分公司、子公司、项目公司、控股公司、多个社区联合设立的公司，以及其他尚未改制的原农村集体经济组织，以下统称“股份合作公司”。

第二部分 评估备案流程

一、股份合作公司应委托大鹏新区土地房地产评估预选供应商库和大鹏新区资产评估预选供应商库的市场评估机构，对其集体用地开发和交易项目进行专业咨询和评估并出具书面报告。

二、股份合作公司将拟备案的项目评估报告报送办事处集体资产管理部门进行审查，办事处集体资产管理部门应委托新区公共资源交易中心评估机构库中的市场评估机构对报送的项目评估报告进行评估复核。

三、若项目评估报告和复核评估报告结果相差15％（含15％），则项目评估报告结果有效；若项目评估报告和符合评估报告结果超出15％（不含15％），则由办事处集体资产管理部门组织“集体资产评估技术委员会”对评估报告及复核意见书进行审核，报告审核结果须经集体资产评估技术委员会成员签字确认。

审核认为评估报告需要作出修改的，原则上原评估机构应在3个工作日内修改完成，需要重大修改的，应在10个工作日内完成。修改后估价结果有调整的，递交报告时需书面说明结果变动理由；估价机构认为不需要修改的，需书面说明理由。

四、区集体资产管理部门履行监督检查职能，对评估报告实行不定期检查制，切实保障股份合作公司及股东的合法权益。

第三部分 报告主要技术要点

第一章 集体用地自主开发建设类项目报告

一、报告主要内容

集体用地自主开发建设类项目，报告包括且不限于：

1．开发前集体土地价值评估报告，是指自主开发前集体用地在法定条件（法定图则、建设用地规划许可证）下的熟地价值，再扣减拆迁成本、应补地价等相关费用后，于估价期日的土地使用权市

场价值评估报告。

2．项目开发投资可行性研究报告，主要内容应包括：项目开发投资政策和市场环境分析、项目分析与评价、市场和价格定位研究、成本分析和财务评价、不确定性分析、社会效益分析等方面，综合分析研究集体用地自主开发投资经济行为所获得的经济效益、社会效益和其他效益。

二、主要评估依据

1．《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标〔2000〕205号）；

2．《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》。

三、有关技术要点

1．项目成本

（1）土地取得成本，包括拆迁成本、应补地价以及办理《房地产证》应缴纳的税费等。其中应补地价按深圳市相关地价政策进行模拟推算。

（2）前期工程费用、专业费用，主要包括进行工程水文、地质勘查和红线坐标测量、定点、埋设桩点等和土地开发工程、建筑安装工程及区内配套工程设计等发生的各项费用，也包括按设计需要挖、填土石方工程费、场地平整费，宗地内平整、通路、通水、通电、排污等工程费用。根据深圳市同类工程项目报价和深圳市政府相关部门公告相关指数，结合开发项目实际情况估算。

（3）建筑安装工程费，包括土方工程、桩基工程、地下室工程、主体工程、水电消防工程等，也包括电梯、通讯、智能系统工程等安装工程。平均建筑安装工程成本取值范围，参考附表一所示。

（4）不可预见费，分为土地取得成本、建安工程费的不可预见费。

（5）物业专项维修资金，根据《深圳市人民政府关于印发深圳市物业专项维修资金管理规定的通知》（深府〔2010〕121号）估算。

（6）管理费用，指房地产开发商为组织和管理项目开发经营活动所必要的费用，包括项目开发单位的人员工资及福利费、办公费等。根据深圳市同类开发项目的调査，管理费用一般为建设工程费之和的3％。

（7）财务费用，是指项目开发企业为筹集资金而发生的各项费用，主要为借款利息和其他财务费用（如建设期间发生的利息净支出、金融机构手续费等），其中自有资金不低于总投资额的30％。

2．项目收入

销售价格，依据对项目周边类似房地产市场销售价格的调査分析，结合项目本身的市场定位以及建设规模等因索，测算项目在价值时点的销售价格（不做项目预期开发价值分析）。

3．价值时点

4．项目经济效益

主要从项目静态投资经济效益、动态投资经济效益及盈亏平衡点分析三方面分析项目经济可行性。

（1）项目静态投资经济效益，从项目总投资、可实现税前利润、税前销售利润率、税后利利润、税后销售利润率等参数来分析项目获利能力。价值时点（估价期日）与集体土地交易项目纳入交易平台之日的间隔原则上不超过一年，另评估报告在有效期范围内报街道办备案有效，价值时点（估价期日）以集体用地权利人书面确认为依据。

（2）项目动态投资经济效益，从项目现金流入总值、现金流出总值、项项目财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期等参数分析项目经济可行性。

5．敏感性分析

敏感性分析主要是对项目预期销售价格、开发成本以及规划容积率三个关键因素对项目收益的影响。

第二章 集体用地合作开发类项目报告

一、报告主要内容

集体用地合作开发类项目备案报告，包括且不限于：

1．开发前集体土地价值评估报告，是指合作开发前集体用地在法定图则或《建设用地规划许可证》规划条件（用途、开发程度、规划指标、土地使用年期条件）下的熟地价值，扣减应补地价等相关费用后，于估价期日的土地使用权市场价值评估报告。

2．合作开发项目分配比例可行性研究报告，主要内容应包括：项目开发政策和市场环境分析、项目分析与评价、市场和价格定位研究、成本分析和财务评价等方面，综合分析合作开发项目的各项经济数据，分析测算合作开发前合作双方的投资占比，提出合作开发后合作双方利益分配比例的研究意见。

3．开发后集体房地产价值评估报告，是指合作开发完成后集体组织依据合作开发协议预计可获得的货币补偿、置换物业等的市场价值评估报告。

二、主要评估依据

1．国土资源部关于严格按国家标准实施《城镇土地分等定级规程》和《城镇土地估价规程》的通知（国土资厅发〔2015〕12号）。

2．《房地产估价规范》（GB／T50291－2015）

3．深圳市人民政府关于印发深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定的通知（深府〔2011〕198号）；

4．深圳市人民政府关于印发《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》的通知（2004年6日，深府〔2004〕102号）；

5．深圳市宝安龙岗两区城市化非农建设用地划定办法（深府〔2005〕65号）；

6．《深圳市城市规划标准与准则（2013版）》。

三、技术方面的注意事项

1．估价期日（价值时点）与集体土地交易项目纳入交易平台之日的间隔原则上不超过一年，另评估报告在有效期范围内报街道办备案有效，估价期日（价值时点）以集体用地权利人书面确认为依据。

2．建筑安装工程费包括土方工程、桩基工程、地下室工程、主体工程、水电消防工程等，也包括电梯、通讯、智能系统工程等安装工程。

其中建筑安装装工程费取值范围，参考附表一所示；建设工程技术标准，参考附表二《2006年建设工程技术经济指标说明》。

3．合作开发项目可行性研究报告中，项目基准投资收益率一般取12％，如果合作开发项目为出租型物业收益率可以适当降低。

4．集体资产以土地价值为投资额，若地上有建筑物、构筑物及青苗等资产，且权利人属于其他权利人的，应在集体所分配的开发收益基础上再扣除市场拆迁成本。

第三章 集体用地参与城市更新类项目报告

一、报告具体内容

集体用地参与城市更新类项目，备案报告包括且不限于：

1．更新前集体土地价值评估报告，是指参与城市更新前集体用地在双方认可的用途、开发程度规划指标、土地使用年期等多规划方案下的熟地价值，再扣减拆迁成本、应补地价等相关费用后，于估价期日的土地使用权市场价值评估报告。

2．更新前集体土地上建筑物价值评估报告，是指参与城市更新前集体用地地上建筑物［包括地上主体房屋、室内自行装饰装修、地上构筑（附属）物、青苗果树等］的价值评估报告。其中：地上主体房屋价值、青苗果树价值是指其在价值时点的现状价值；地上构筑（附属）物价值指其在价值时点的重置成本价值；室内自行装饰装修价值指其在价值时点的重置成新价值。

3．项目开发投资可行性研究报告，主要内容应包括：项目开发投资政策和市场环境分析、项目分析与评价、市场和价格定位研究、成本分析和财务评价、项目不确定性分析、社会效益分析等方面，综合分析研究集体用地参与城市更新投资经济行为所获得的经济效益、社会效益和其他效益。

4．更新后集体房地产价值评估报告，是指参与城市更新完成后集体组织依据合作协议预计可获得的货币补偿、置换物业等的市场价值评估报告。

二、主要评估依据

除前述第二章相关评估依据之外，需增加以下依据：

1．《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第211号）；

2．关于印发《深圳市城市更新办法实施细则》的通知（深府〔2012〕1号）；

3．深圳市人民政府办公厅印发关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施的通知（深府办〔2014〕8号）；

4．深圳市规划和国土资源委员会关于印发《深圳市城市更新历史用地处置暂行规定》的通知（深规土〔2013〕294号）。

三、技术方面的注意事项

1．估价期日（价值时点）与集体土地交易项目纳入交易平台之日的间隔原则上不超过一年，另评估报告在有效期范围内报街道办备案有效，估价期日（价值时点）以以集体用地权利人书面确认为依据。

2．涉及非农建设用地的，一般情况下，做更新前集体土地价值评估报告时应包含非农建设用地指标权益价值在内一并做评估。情况复杂或确实有必要的情况下，再另行单独做非农建设用地指标。

3．更新前集体土地价值评估报告中，拆迁成本包括：项目拆迁范围内拆迁补偿平均费用，即主体建筑物补偿、室内二次装饰装修补偿、构筑物、青苗、临时安置补助、搬迁费、搬迁奖励、拆迁补偿不可预见费用、拆迁管理及相关咨询费用、房屋拆除及垃圾清运费等。

4．更新后集体房地产价值评估报告中，不考虑开发期房地产价格增长预期，仅综合考虑新建房地产于价值时点的市场价值。

第四章 集体用地项目公司股权转让类项目报告

一、报告具体内容

集体用地项目公司股权转让项目，备案报告包括且不限于：

集体用地项目公司股权转让资产评估报告，是指集体用地项目公司股权在现状条件下的转让市场价值资产评估报告。

二、评估基准日

评估基准日为具体经济行为对应的日期，为了便于收集会计资料，一般以月末、季度末、半年度末、年度末会计报表生成日期为评估基准日。

三、评估方法

根据《资产评估准则》和《企业价值评估指导意见（试行）》规定，应当根据评估对象、价值类型、

资料收集情况等相关条件，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法的适用性，恰当选择种或多种资产评估基本方法。

第五章 集体用地使用权转让类项目报告

一、报告具体内容

集体用地使用权转让类项目，备案报告包括且不限于：集体用地使用权转让价值评估报告。

二、技术方面的注意事项

集体土地转让价值，是指集体用地土地使用权在建设用地规划许可条件下的熟地市场价值。