印发《望牛墩镇征地及房屋征收补偿安置实施细则》的通知

望府〔2013〕17号

各村（社区），各有关单位：

《望牛墩镇征地及房屋征收补偿安置实施细则》业经镇政府同意，现印发给你们，请认真贯彻执行。

望牛墩镇人民政府

2013年4月27日

望牛墩镇征地及房屋征收补偿安置实施细则

根据《中华人民共和国土地管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》、《广东省关于实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉通知》、《东莞市城市房屋拆迁管理办法》和省、市人民政府的相关规定，结合我镇实际情况，特制定《望牛墩镇征地及房屋征收补偿安置实施细则》。本细则适用于我镇辖区内“三旧”改造项目类、产业转型升级类及公共市政公益设施建设类（以下简称“三类地”）所涉及的土地及地上建筑物征收补偿和安置。

第一章　征收的范围和期限

征收范围：我镇辖区“三类地”项目红线范围内的所有需征收（收购）的土地及地上建筑物（含有关设施）。具体包括镇辖区内涉及被征收地块上所有私人屋、商品房、商铺及厂房等建筑。

征收方式：由镇统一组织协调征收工作。

征收期限：在市镇征收限期内完成征收。

第二章　土地补偿

一、我镇“三类地”的征收中涉及土地收回或收购的，一律实施货币补偿，不予土地置换。

二、补偿方案

（一）收回国有土地使用权补偿

1、收回划拨国有土地使用权。按收回国有土地使用权公告发布时执行的征地补偿的平均补偿综合价计补（含劳力安置），另加填土费补偿和收回国有土地使用权公告发布时划拨土地应缴的有关税费（不含新增建设用地有偿使用费或土地出让金）的总额计算补偿金额。

2、收回已出让的国有土地使用权（含持有国有土地出让批文但未完善手续的土地），按东莞市国土资源局望牛墩基准地价标准及“三旧”改造中《政府收购土地程序及定价办法》的具体定价执行。

（二）收回集体建设用地使用权的土地补偿

1、收回集体所有的建设用地使用权，参照东莞市国土资源局望牛墩基准地价标准及《东莞市“三旧”改造实施细则》（试行）的规定执行，涉及已流转或实际使用权人已变更的,由集体与实际使用权人协商收回集体土地使用权。集体在协商收回土地使用权时对收回土地补偿可以参考“三旧”改造项目类中规定的以下三种方式进行补偿:（1）按双方合同约定的价格的补偿标准进行补偿；（2）请评估公司对土地使用权进行评估，按评估价进行补偿;（3）按基准地价的定价及实际用途经双方协商后进行补偿。

2、除上述规定外，对收回集体所有土地使用权的补偿也可参照《东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定》（东府办〔2009〕99号）标准补偿。

3、土地青苗的补偿标准按《东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准规定》制定的补偿标准给予补偿。

4、“三旧”改造项目类中，属我镇各村组使用本集体经济组织所有的集体建设用地改变为国有建设用地后与有关单位合作开发建设的方式进行改造的，参照《东莞市“三旧”改造实施细则》（试行）文件精神，无须给予土地补偿。

第三章　建（构）筑物补偿标准

一、属“三旧”改造项目类的，自“三旧”改造专项规划编制完成并公布之日起、产业转型升级类及市政公益设施建设类项目自镇政府公布列入征收目录之日起，任何单位和个人未经批准进行新建、扩建、改建（包括加层、装修）房屋及其附属物及租赁等活动的，一律不予以补偿、安置，由所有人在规定的搬迁期限内自行拆除，逾期不拆除的可由征收人进行拆除；擅自改变用地、房屋批准用途的，按原批准用途补偿。

二、土地使用权人、被征收人在签订补偿协议书的同时，应交出土地使用证、房屋所有权证，由有关部门注销。若土地或房产上设有担保、抵押等他项权利的，则应由当事人首先解除设定的他项权利，再由相关部门对使用权证、产权证予以注销。

三、建（构）筑物拆迁补偿方式为货币补偿、产权置换、补偿及产权置换三种方式。

（一）具有房产权证的建（构）筑物

1、被征收房屋面积以合法产权凭证载明的建筑面积计算，产权凭证记载不清的，参考被征收建筑物的规划建设用途、产权产籍或房产管理资料记载确认。

2、私人住宅可以实行货币补偿，也可实行房屋产权置换，补偿方式由被征收人自行选择。

其他建筑物包括厂房、宿舍及厂区内办公楼、商业用房等只实行货币补偿，不进行房屋产权置换。

3、货币补偿

（1）货币补偿的标准可选择两种定价方式：

一是按《东莞市公共基础设施建设项目征地拆迁补偿标准的规定》（东府办〔2009〕99号）或《东莞市“三旧”改造房屋拆迁补偿安置工作指导意见》（东执〔2010〕13号）规定的基准进行征收补偿。

二是按市场评估的方法进行征收补偿。按市场评估的方法进行补偿的，应由征收人与被征收人协商委托在市城市管理综合执法局备案且具有相关资质的房地产评估公司对征收构建物进行评估（具体选择方式可以由拆迁人提供不少于3家具有相应资质的房地产评估机构，以被征收人投票或摇珠的方式产生），再根据所得评估价作价补偿。

（2）针对私人住宅、工厂宿舍、商业用房、房地产用房有装修的，可统一委托评估机构对装修标准进行评估，然后按评估标准补偿。

（3）厂房、棚架结构及简易建筑、电梯按其使用年限折旧给予补偿。一般折旧原则：2-5年按9折计算， 6-8年按8折计算，9-10年按7折计算，10年以上在4-6折计算。

（4） 征收未超过批准期限的临时建筑，征收人给予适当补偿。补偿标准参考专业资质房地产评估公司评定的价格。

4、产权置换

（1）实行房屋产权置换的采用房屋产权调换的置换形式。

（2）对选择产权调换的，征收人与被征收人应当计算被拆迁房屋的全部补偿金额和所调换房屋的价格，结清差价。

（3）针对私人住宅有装修的，可统一委托评估机构对装修标准进行评估，然后按评估标准补偿。

（4）在过渡期限内，被征收人或者房屋承租人选取产权调换且自行安排住处的，征收人应当支付临时安置补助费；由征收人提供周转房的，不支付临时安置补助费。

临时安置补助费发放的时限标准为：自被征收人搬迁之日起至相关部门通知回迁安置房之日止。临时安置补助费补助标准：由拆迁人与被拆迁人协商一致价格进行补助。

5、征收房屋原则上按原征收面积进行安置，安置房与被征收房屋面积相等的部分，不结算差价。被征收房屋面积不足安置房面积的，由被征收人购买置换房产的差额面积，购买价款标准为提供置换房产的房产公司给定的价格为准。被征收房屋面积超过安置房产面积的，由镇有关部门按置换房产的单价核算，给予补偿置换面积差额金额。

（二）无房产权证的建（构）筑物

1、未办理房屋产权证，但建设手续合法的建（构）筑物

按规定完善相关手续后，参照具有房产权证建（构）筑物的补偿办法给予补偿。实际操作中可由镇或村（社区）代补办完善相关手续，并在补偿标准中扣除有关规费、罚款。

2、违法建筑和超过批准期限的临时建筑

征收违章建筑和超过批准使用期限的临时建筑及临时商业网（摊）点，不予补偿；由其所有人自收到有关部门发出的征收公告的拆迁开始日起30天内自行拆除；逾期不拆的，依法实施强制性拆除，拆除的旧料、废料归拆迁人所有。

（三） 征收设有抵押权的建筑，依照国家有关规定执行；征收人民法院正在执行的建筑物，征收人按照人民法院的要求将征收补偿资金依法提存。

（四） 征收有产权纠纷的建筑物，征收人提出拆迁补偿安置方案，报市征收主管部门审核同意后实施征收，征收补偿资金依法提存。

（五） 涉及公共设施和各种管线的，应当同步征收、迁移。管线迁改方案由建设单位审定，管线迁改由镇（相关部门或单位）负责实施，但管线权属为省级以上单位的，可由建设单位组织实施征收，镇协助。迁移费由专业咨询公司审核，经市（或镇）财政部门复核后，由征用单位按规定支付。

第四章　停业补偿

征收依法取得营业执照的生产经营性用房（包括经营、办公、生产、仓储用房）造成停产停业实际损失的，可以按照房屋征收公告发布前6个月，税务部门核实的税后平均利润（每月）80%给予不超过六个月的补偿。

第五章　搬迁补偿费

征收非住宅房屋，造成被征收人或者房屋承租人停产、停业的，征收人应当支付搬迁补偿费。搬迁补偿费可参照《东莞市“三旧”改造房屋拆迁补偿安置工作指导意见》的规定执行。

第六章　争议处理

一、“三类地”征收改造过程中，房屋征收部门与被征收人在征收补偿方案确定的签约期限内达不成补偿协议，或者被征收房屋所有权人不明确的，报请市人民政府依法作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。

二、被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

三、被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，报请市人民政府依法申请人民法院强制执行。

第七章　附则

本细则由司法分局负责解释，自公布之日起执行。

附件：房屋征收工作注意事项

附件

房屋征收工作注意事项

　　一、房屋征收的前提条件

　　国家法律规定，凡需要征收房屋的建设单位应当向拟征收房屋所在地的县、市征收主管行政机关提出申请，取得行政许可后，方可实施征收房屋。

　 二、征收人在房屋征收前期准备阶段的工作

　　（一）核实拟征收地段的土地性质，以确定是适用城市还是农村房屋征收的程序。

　　（二）核实征收单位的主体资格与资质，核实征收工作人员的上岗证并核实征收人与征收单位签订的征收委托合同。

　　（三）核实征收人是否已合法取得国有土地使用权或土地征收征用批准文件且依法公示。

　　（四）核实征收人是否已合法取得建设项目批准文件且依法公示。

　　（五）核实征收人是否已合法取得建设用地规划许可证且依法公示。

　　（六）调查被征收人的基本情况（征收的四至范围、房屋类型、面积、户数、人口、老弱病残特殊对象等）。

　　（七）核实在规划管理部门核发建设用地规划许可证、确定征收范围后，征收范围内的单位和个人是否存在下列行为：

　　1、新建、改建和扩建房屋及其附属物；

　　2、改变房屋和土地用途；

　　3、建立新的房屋租赁关系；

4、分列房屋租赁户名。

（八）举行听证会。

（九）核实征收计划与征收方案的合法性、完整性、可行性，征收方案应载明如下事项：

　　1、征收房屋的四至范围；

　　2、征收房屋总建筑面积（分别列出居住房屋与非居住房屋的具体数量及公房、私房、宗教产和代管产的具体数量）；

　　3、征收户数；

　　4、征收期限；

　　5、征收范围分期实施征收的情况；

　　6、征收补偿安置资金总额的预算；

　　7、申请征收许可证时，首期补偿安置资金到位数额、产权调换房屋的面积量与价值量，及后续资金分期到位计划；

　　8、实施征收的方式；

　　9、征收计划是否已经列入本地经济发展计划和本省（市）的征收计划；

　　10、核实征收人是否有足额的征收补偿安置资金专用存款账户，前述存款金额不得低于省市政府规定的补偿安置资金总额的比例。该存款金额与安置用房价值之和不足补偿安置资金总额的，建设单位应当在征收方案中明确资金分期到位的时间；

　　11、核实用于产权调换房源的产权是否清晰、无权利负担；

　　12、核实用于产权调换房源的数量是否达到征收范围被征收人总户数的70％，用于产权调换房源是否符合国家质量安全标准及是否达到当地公共建筑设施配套要求。

　　（十）征收人在城市房屋征收前期准备阶段应当谨慎注意的问题：

　　1、不得采用恐吓、胁迫以及停水、停电、停止供气、供热等非法手段实施征收。

　　2、须按照房屋征收许可证确定的征收范围实施征收，不得擅自扩大或者缩小。确需扩大或者缩小征收范围的，应当按规定办理规划、土地批准手续，并向颁发该征收许可证的征收主管行政机关申请变更征收范围。

　　3、要在征收期限内完成征收。

　　三、房屋征收评估阶段工作

　　（一）房屋征收估价机构的从业资格

　　从事房屋征收估价的房地产估价机构，应当具有经征收主管机关依法核准的房屋征收估价资格。未取得房屋征收估价资格的房地产估价机构，不得接受房屋征收估价委托、出具估价报告或价格咨询报告。跨省市从事房屋征收估价的房地产估价机构，应当向当地征收主管机关依法备案。

　　（二）房屋征收估价机构的产生

　　根据有关规定，估价机构的产生有三种方式，一般采取被征收人投票的方式，也可以由征收当事人通过协商一致或者抽签方式确定估价机构。

　　采取投票方式的，根据投票结果，按照简单多数的原则，一般情况下得票数第一位的为征收范围的估价机构，第二位的为重新估价机构。征收人应将投票结果进行公告。采用协商或抽签方式确定估价机构的，可同时确定重新估价机构。

　　（三）征收估价委托

　　同一征收范围内，一般情况下只能委托一家估价机构进行估价，并与其签订书面的房屋征收估价委托合同。在签订房屋征收估价委托合同时应核实如下内容：

　　1、核实双方当事人的主体资格。

　　2、委托范围是否是在房屋征收许可证确定的征收范围内。

　　3、委托估价的被征收房屋的性质、用途、面积。

　　4、估价的价值标准及估价方式。

　　5、需要双方当事人提供的资料及提供方式。

　　6、估价报告的交付日期。

　　7、酬金及支付方式。

　　8、违约责任。

　　9、争议的解决方式。

10、其他需要约定的事项。

（四）征收估价过程中征收人应注意下列事项：

　　1、须如实向估价机构提供估价所需资料，协助估价机构开展现场查勘等工作。

　　2、将分户估价报告送交被征收人。

　　3、征收估价的价值标准为公开市场价值，不考虑房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。委托征收估价，应当明确被征收房屋的性质（包括用途，下同）和面积。

　　被征收房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；征收人与被征收人对被征收房屋的性质或者面积协商一致的，可以按照协商结果进行评估。

　　对被征收房屋的性质不能协商一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。对被征收房屋的面积不能协商一致的，可以向依照《房产测绘管理办法》设立的房屋面积鉴定机构申请鉴定；没有设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房产测绘资格的房产测绘单位测算。

　　4、处理好与被征收人的关系，切忌态度生硬，不得授意评估机构作出偏离客观公正的评估结果。

　　 四、征收补偿安置协议

　　 （一）签订征收补偿安置协议，要注意协议应包括以下内容：

　　1、订立协议的主体。

　　2、被拆除房屋的位置、性质、建筑面积。

　　3、补偿安置方式。

　　4、货币补偿金额。

　　5、搬迁期限。

　　6、违约责任。

　　7、争议的处理。

　　8、需要约定的其他事项。

　　如果是实行房屋调换的，征收补偿安置协议的内容还应当包括调换房屋的价值金额、面积、地点、层次和房屋交付时间、是否补差价等事项，征收人应当向被征收人支付搬家补助费、设备迁移费。征收居住房屋以期房调换的，征收人应当与被征收人、房屋承租人在征收补偿安置协议中，根据建设情况约定过渡期，并遵守过渡期的约定。过渡期内，由被征收人、房屋承租人自行安排住处的，征收人还应支付过渡期内的临时安置补助费。搬家补助费、设备迁移费和临时安置补助费标准则由市价格主管部门公布的标准为准。

（二）征收人应当按当地规定将其订立的所有征收补偿安置协议报征收主管机关备案。

五、说明

该注意事项旨在为政府在进行土地及房屋征收过程中的操作事项指引，不能对外公布。鉴于《国有土地上房屋征收与补偿条例》颁布实施后，省市各部门未有制定具体的实施办法或细则，故该注意事项内容若与省市颁布的相关规章、细则、政策相冲突的，以省市颁布的相关规章、细则、政策为准。

望牛墩镇党政办

2013年4月27日印发