深圳市龙华区城市更新局关于发布《龙华区城市更新“十三五”规划》的公告

各有关单位：

　　《龙华区城市更新“十三五”规划》已经市政府同意，现予发布，请各有关单位认真贯彻执行，确保规划的全面落实。

　　特此公告。

　　附件：龙华区城市更新“十三五”规划

深圳市龙华区城市更新局

2018年3月27日

龙华区城市更新“十三五”规划

文本·图集

深圳市龙华区城市更新局

二Ｏ一八年

项目名称：龙华区城市更新“十三五”规划

委托单位：深圳市龙华区城市更新局

编制单位：深圳市规划国土发展研究中心

城市规划甲级证书编号：[建]城规编第（091170）号

土地规划甲级证书编号：020016

　　　主任：戴晴

　　　分管总师：邹兵

　　　部门负责人：李江

　　　项目负责人：缪春胜

　　　项目组成员：谭艳霞、谢安琪、覃文超、刘伯阳

目录

第一章总则

第二章更新目标

第三章更新策略

第一节推动产业转型升级

第二节提升民生幸福水平

第三节完善基础支撑系统

第四节优化城市空间布局

第五节践行绿色低碳更新

第四章更新结构与空间范围划定

第一节更新结构指引

第二节更新空间范围划定

第五章配套设施规划指引

第一节公共配套设施规划指引

第二节城市交通系统更新指引

第三节市政基础设施升级指引

第六章“两房”配建指引

第一节人才住房和保障性住房配建指引

第二节创新型产业用房配建指引

第七章行动方案与保障措施

第一节更新行动方案

第二节实施保障措施

附图

第一章 总则

第一条 贯彻落实广东省《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府[2016]96号）、《深圳市城市更新办法》（深府令第290号）、《深圳市城市更新办法实施细则》（深府[2012]1号），以合理有序开展龙华区城市更新工作、加快土地二次开发利用、推进产业升级转型、提升城市综合功能、加快建设“智造强区、宜居新城、人文家园、幸福龙华”为目标要求，依据相关法律、法规和《深圳市城市更新“十三五”规划》、《深圳市各区（新区）城市更新五年规划编制技术指引》的要求，编制本规划。

第二条 本规划编制的主要依据包括：

1、《深圳市城市总体规划（2010-2020）》

2、《深圳市土地利用总体规划（2006-2020）》

3、《深圳市国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》

4、《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府[2009]78号）

5、《关于提升“三旧”改造水平促进节约集约用地的通知》（粤府[2016]96号)

6、《深圳市城市更新办法》

7、《深圳市城市更新办法实施细则》

8、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》

（深府办[2016]38号）9、《深圳市城市更新“十三五”规划》

10、《深圳市龙华新区国民经济和社会发展第十三个五年规划》

11、《深圳市龙华区综合发展规划（修编）》

12、其他相关规划及标准。

第三条 本规划遵循“规划引领、政府统筹、公益优先、市场运作、公众参与”的原则。

第四条 本规划范围为深圳市龙华区全域。

第五条 本规划是指导龙华区城市更新工作的纲领性文件，是对《深圳市城市更新“十三五”规划》、《龙华区综合发展规划（修编）》规划目标的落实与深化，是指导龙华区更新单元计划制定、规划编制以及更新项目实施的重要依据。

第六条 本规划期限为2016-2020年。

第二章 更新目标

结合上层次规划确定的目标任务要求以及龙华发展规划和实际情况，确定龙华城市更新“十三五”发展目标，制定包括总体目标、更新潜力、更新用地规模、更新计划规模等方面的具体内容。

第七条 总体目标

“十三五”时期，积极贯彻“十九大”会议精神、推进供给侧结构性改革和“四个坚持、三个支撑、两个走在前列”的总体要求，以创新、协调、绿色、开放、共享为理念，紧抓“中轴提升战略”发展机遇，科学有序推进全区城市更新工作。

通过积极鼓励开展各类旧区综合整治，推进以城中村、旧工业区为主要对象的拆除重建，探索历史文化地区保护活化，促进城市更新向重点片区集中，逐步实现空间优化、产业升级、配套改善与社区转型，助推龙华区城市建设不断增创新优势、迈上新台阶，为建设“智造强区、宜居新城、人文家园、幸福龙华”做出积极贡献。

第八条 更新潜力

以龙华区上版城市更新专项规划与《深圳市城市更新“十三五”规划》划定的更新潜力对象为基础，依据建筑普查识别和实地踏勘手段进行要素新增，以及现状市政道路、土地整备计划、已出让更新用地、现状空地等进行要素核减，划定龙华区城市更新潜力对象用地规模45.3平方公里，包括城中村16.2平方公里，旧工业区28.7平方公里和旧城区0.4平方公里。其中，位于基本生态控制线内的更新对象1.9平方公里，包括城中村0.3平方公里和旧工业区1.6平方公里。

第九条 更新总规模

“十三五”期间，龙华区完成拆除重建类更新用地供应规模不低于145公顷；综合整治用地面积230公顷，各类更新用地总规模3.75平方公里，完成城市更新固定资产投资约400亿元。

“十三五”期间，力争通过城市更新实现违法建筑存量减少125-150万平方米。

第十条 更新单元计划规模

有效发挥城市更新单元计划的管控作用，有序推进计划审批，科学调控计划规模，规划期内全区新增更新单元计划规模控制在370-580公顷以内。

第三章 更新策略

根据龙华城市更新“十三五”规划目标，制定包括推动产业转型升级、提高民生幸福水平、完善基础支撑系统、优化城市空间布局等方面的策略指引。

第一节 推动产业转型升级

“十三五”期间，一方面落实工业区块线的管理要求，保障产业空间，夯实龙华先进制造优势。另一方面通过城市更新促进产业空间效能提升，引导产业用地适度集中、高效利用，优化产业布局，推动产城互促融合。

第十一条 保障产业规模优化产业布局

刚性管控，稳定产业空间规模。以《深圳市龙华新区国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》提出的2020年产业用地规模不小于40.7平方公里为目标，积极对接全市工业区块线管理要求，重点调控旧工业区改造的规模。

大力推动“工改工”类更新，优化产业空间。“十三五”期间“工改工”类更新计划规模占全部旧工业区改造的比例不低于55%。加强产业规划引导，以严控“工改M0”类更新、大力推进“工改M1”类更新为要求，积极推动原农村集体经济组织掌握的产业用地或建筑质量较差的国有已出让工业用地开展“工改工”类拆除重建更新。鼓励规划确定的产业园区优先安排“工改工”类更新，打造一批新型高端、服务完善的产业示范园，促进产业园区走集约化、规模化、高端化发展之路。

第十二条 有序引导产业转型升级

有序引导“工改M0”类更新计划合理布局。通过城市更新促进创新型产业空间适度集聚发展，提高工业用地利用效率，加快智能制造集聚高地的形成。大力推广“工业上楼”模式，推动M0产业用房按照无污染生产厂房标准建设。在与《深圳市城市更新“十三五”规划》、全市产业政策及其他上层次规划衔接的前提下，优先引导符合以下条件的工业用地更新为新型产业用地：一是用地面积小于20000平方米、500米范围内无其他工业用地，且规划为工业用地的零散旧工业区；二是位于已建成或近期规划建设的轨道站点周边500米范围的旧工业区；三是位于市、区“十三五”重点发展区域的旧工业区；四是规划为工业用地且项目贡献率大于40%的旧工业区。

“十三五”期间，按照《深圳市城市更新“十三五”规划》的上限规模要求，控制龙华区“工改M0”类更新计划规模不超过79公顷，且占“工改工”类更新计划规模的比例不超过45%。

第十三条 鼓励旧工业区多元更新

积极推进旧工业区复合式更新。鼓励符合《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》第二十二条的旧工业区开展以拆除重建为主、综合整治为辅的复合式更新，改善产业园区配套设施，优化工业空间形态。

鼓励旧工业区开展以综合整治为主的更新改造。通过功能改变、加建扩建、局部拆建、环境整治等方式提升产业空间品质。优先鼓励以下类型的旧工业区进行综合整治：一是位于成片工业园区范围、轨道站点周边500米范围以外、建筑质量尚可且生产效益较好的旧工业区；二是2007年之后建成的旧工业区。

第二节 提升民生幸福水平

“十三五”期间，以提升城市公共服务能力为目标，积极协调城市更新项目及其周边地区公共设施的实施时序，全面提高龙华区公共配套和基础设施服务水平。

第十四条 优先推进公共设施缺乏地区更新

加强更新单元计划和规划阶段配套设施规划引导。优先推进龙华、大浪、观湖等街道内教育、医疗设施严重缺乏地区的城市更新，结合统筹片区规划和重点更新单元规划编制，优先推进贡献规模较大的集中连片用地更新，保障大型公共服务设施规划实施。

第十五条 提升公共设施配建规模和标准

充分发挥城市更新单元的规划统筹作用，提升公共配套设施建设规模。在更新项目公共配套设施已落实法定图则、相关专项规划且满足自身配套需求的前提下，可统筹拆除重建范围外的国有未出让用地、更新项目的移交用地和清退用地，进一步扩大教育、医疗等独立占地的公共配套设施规模。

提升非独立占地公共设施配套标准。拆除重建类城市更新项目配建的非独立占地公共设施，应按照《深圳市城市规划标准与准则》的上限规模进行配置，且在满足法定图则、相关专项规划、政策及自身配套需求的基础上，应当适当提高配建标准，提升片区公共服务设施水平。

第十六条 保障公共设施优先建设

加强政府对城市更新项目中公共服务设施建设的政策倾斜，确保公共服务设施优先或同步于更新项目实施。积极探索出台相关政策，引导社会资金积极参与公共服务设施项目的建设。

第十七条 加大人才住房和保障性住房供给

以城中村拆除重建为主、“工改居”为辅，保障更新供应人才住房和保障性住房的规模。以龙华现代商业片区、4号线和6号线轨道站点周边地区、红木和苹果特色小镇等为重点，严格执行人才住房和保障性住房配建规定和比例，保障人才住房和保障性住房配建规模。积极引导符合条件的旧工业区通过城市更新建设人才住房和保障性住房。积极改善人才住房和保障性住房建设区位，不断完善相关配套条件，满足多层次、多样化的住房需求。

第三节 完善基础支撑系统

以提高城市基础支撑保障能力为目标，有序推动龙华市政基础设施建设、城市交通体系完善和安全保障能力提升。推进“地上地下”联动更新，重点协调重大市政交通基础设施建设与城市更新项目实施时序，要求市政设施先行，确保城市循环系统的健康、通畅。

第十八条 合理安排基础设施布局

加快开展龙华市政交通承载能力评估，识别支撑能力薄弱地区，建立预警机制，以基础设施承载能力作为更新规模和时序安排的重要依据。在支撑能力薄弱地区优先安排各类市政设施与交通设施的升级改造与新建，在城市更新单元范围内优先落实各类市政设施与规划道路的用地需求。

对樟阁南、大浪南，观城中、高峰中、华联西等市政交通设施存在缺口或欠账较多的地区，优先安排城市更新单元。在城市更新单元规划编制时，应同步开展市政交通专项研究或影响评价，优先保障各类基础设施用地需求，并确保设施与更新项目同步实施。

第十九条 加快重大基础设施建设速度

优先落实龙华国民经济与社会发展“十三五”规划确定的重大道路交通和市政设施，协调城市更新项目建设时序。

规划期内优先安排观澜污水处理厂三期及坂雪岗污水处理厂二期工程、宝昌电厂二期扩建工程以及桂月站、新塘站等11处输变电新建工程，加快推进济海站、四黎站、恒生站3个变电站扩建工程，以及观澜调压站和相关市政管网新建工程；借助城市更新推动高峰、观城、库坑、福民、牛湖等多个社区的地下管网升级改造，并保障一批消防、环卫设施的建设。

规划期内重点加快建设轨道交通4号线延长线，以及石清大道、清泉路、富澜路、樟桂路、泗黎路等30条主干道和建辉路、东环二路、观和路、新丹路等43条次干路建设，提升现状道路不足地区的交通承载能力。

结合“十三五”期间道路建设，同步落实各类市政主干管网和地下管廊建设工程，扩大给水、燃气管网的供应能力和覆盖范围，提升污水管网的收集能力及污水处理厂的处理率。

第二十条 提升城市安全保障能力

“十三五”期间，要求加快开展龙华综合防灾能力评估，识别薄弱地区，结合城市安全保障能力，协调城市更新项目建设时序。在龙华区范围内优先推进防灾减灾重点工程建设，提升城市综合防灾水平；结合更新改造开展公共安全工程和防治设施建设，巩固城市安全防线。

加快推进近期建设规划要求的消防站建设，其中通过城市更新配套数量不少于3处。此外，针对位于地质灾害易发地区的更新项目，合理设置准入条件，前置片区地质条件及灾害风险评估，制定项目实施的特许工程要求。

第四节 优化城市空间布局

“十三五”期间，以强化中轴带动为目标，聚焦六大重点片区的整体更新，强调更新统筹片区的规划引领，以公共利益为导向，合理安排更新时序，打造新的区域增长极，推进全区协调联动发展。

第二十一条 强化“中轴”战略发展

通过城市更新强化中部发展轴线格局，以轨道4号延长线、轨道6号线建设以及梅观路市政化改造为契机，促进沿线旧工业区升级改造，推动观澜河“一河两岸”综合整治工程，助力龙华区打造梅观科技创新走廊、超级企业及智造走廊和观澜河生态文化走廊。

第二十二条 加强六大重点片区更新

加强“十三五”期间重点发展区域的城市更新力度，加快推进六个市、区级重点片区的更新项目，发挥重点片区在促进产业升级、改善城区面貌、提升整体质量上的示范作用。近期工作重点包括：加大梅龙路两侧城中村与旧工业区更新改造力度，提升北站商务中心片区的综合配套服务功能，促进总部经济、高端服务业等发展。

加快推动鹭湖科技文化片区的旧工业区升级改造，助推观澜战略性新兴产业园建设，促进区域性科技中心、文化中心及公共服务中心的发展。

加强更新与土地整备的统筹协作，通过理清产权关系，加快九龙山产学研片区旧工业区升级改造，推动传统产业转型升级，积极发挥深莞穗创新走廊的节点支撑作用。

以轨道4号延长线和6号线建设为契机，加快推动龙华现代商贸片区的城中村改造和“工改商”项目、大浪时尚创意片区的“工改工”项目，以及观澜生态文化片区的综合整治项目。

第二十三条 深化更新统筹片区发展

根据上层次规划、辖区更新对象分布以及龙华区自身发展诉求，合理划定辖区更新统筹片区，优先选择公共配套供需缺口较大地区以及辖区近期重点发展地区。继续深化《龙华新区城市更新专项规划》（2013版本）确定的十三个更新统筹片区，并在此基础上增加苹果特色小镇和牛湖两个片区，共形成十五个更新统筹片区，具体范围见附图。探索编制更新统筹片区规划，明确重点统筹内容。一方面，在全区层面加强对统筹片区的整体引导，重点关注片区之间在目标定位、功能联动、产业协作、配套互补、形态协调等方面的联动作用。另一方面，明确各片区的统筹重点，在符合上层次规划导向，并落实法定图则及《深标》的相关配套要求的前提下，在配套设施、城市设计、利益平衡等方面提出指引和要求，指导片区各单元规划编制。鼓励提高更新统筹片区内更新单元规模，有利于落实独立占地的大型配套设施，提升片区功能和品质。

近期重点推进龙华-上塘片区更新统筹规划实施，有序推进北站周边片区、茜坑片区、观澜河片区、大浪服装片区、大浪综合片区、同胜门户片区、油松片区、清湖片区、观澜老墟片区、观澜文化片区、观城片区、苹果特色小镇片区和牛湖片区等区域的更新统筹规划研究。

第五节 践行绿色低碳更新

践行“城市双修”理念，在城市更新中探索城市修补和生态修复。通过整合优势历史文化空间、探索多元综合整治措施实现城市修补，通过绿色低碳更新实现生态修护。

第二十四条 引导生态修复和绿色更新

加强生态空间建设。通过禁止基本生态控制线、水源保护区、基本农田范围内的拆除重建类更新，逐步清退生态敏感性地区的建筑，夯实生态基底。通过释放观澜河两岸及主要道路两侧的生态空间，修复主要生态廊道。对于更新统筹片区，通过用地整合提供规模较大、集中成片的生态斑块；对于其它更新地区通过零星用地更新，以小广场、小公园等方式提供灵活多变的生态斑块。

践行全过程绿色更新。在计划、规划、实施管理的全过程中践行绿色、循环、低冲击等低碳更新理念与技术。强化更新项目配建公共建筑执行绿色建筑标准，提升城市“海绵体”的规模和质量。

第二十五条 坚持多元更新模式

坚持多种更新方式并重。加强更新项目规划引导，引导拆除重建类更新项目向一定范围集中，减少不必要的拆建行为。鼓励现状开发强度较高、建筑质量较好、区位优势尚不突出的旧工业区、旧村等进行以拆除重建为主、综合整治为辅的复合式更新，以及以综合整治为主、融合功能改变、加建扩建、局部拆建等方式的综合整治类更新。

鼓励结合城市更新实施历史遗存保育和活化。对划定为城市紫线、历史风貌区以及特色风貌区的地区原则上不进行拆除重建城市更新，鼓励结合城市更新项目对上述片区实施活化、保育，并给予相关优惠政策。

表1:龙华区文物古迹保护与利用方向指引

第二十六条 大力推进特色片区综合整治

打造特色商业与文化创意街区。利用现有小街巷空间肌理，发挥低楼层、小尺度，历史人文与山水景观资源叠加的优势，结合多元更新方式，向古村落和历史街区注入现代商业和文化创意内涵，打造一批“历史传统融合现代创意与山水景观的特色街区”。近期建议以三大历史文化片区为抓手，打造各具特色的文化品牌。观澜创意文化特色小镇。以观澜版画村、大水田古村、新围场古村、鹅地吓古村、老二村古村、牛湖古村6个历史古村落为核心，以山水田园旅游文化园、红木文化广场、观澜高尔夫为外围，加强城市环境综合整治，引入工艺美术、体育休闲、文化旅游等创意产业，形成创意文化体验区。

观澜老街客家民俗风情区。以观澜老墟、贵湖塘老围2个区级文物保护单位为核心，以丹坑村、松元围、松元厦村3个历史古村落为重要组成部分，发挥临观澜河滨水景观优势，加快推进古村落、古墓、宗祠等历史文物的修缮保护工程，借助周边地区城市更新引入特色商业、历史展览馆、体验式私塾以及其它相关民俗产业，焕发老镇活力，建设兼具人文与自然要素的客家民俗风情区。

清湖历史人文景观区。统筹廖氏宗祠、清湖三界庙、廖乐善等合葬墓3处文物保护单位，鼓励采用复合式更新的方式，改善古村落及历史街区的物质空间环境，发挥滨水特色，修缮历史文物，引入小型博物馆、书院、艺术展览馆等优质文化设施、完善相关旅游文化配套，打造新型人文历史观光区。

第四章 更新结构与空间范围划定

根据确定的龙华区更新目标，在区域评估基础上，结合《深圳市城市更新“十三五”规划》的建筑增量分配、更新分区，对接上层次规划，明确辖区更新结构指引，划定龙华“十三五”期间拟实施拆除重建与综合整治类更新的空间范围。

第一节 更新结构指引

结合上层次规划确定的全市更新结构以及龙华实际情况，明确龙华更新结构指引，对改造为工业、居住、商业等方向的比例进行合理分配，以及对拆除重建和综合整治的比例进行合理安排。

第二十七条 更新单元计划结构调控

合理分配辖区更新计划结构，有序提高“工改工”比例，稳步提高职住水平。“十三五”期间，建议城中村改造计划占总计划规模的比例不高于40%；建议旧工业区改造计划规模占比55%，其中“工改工”类计划占旧工业区改造比例不低于55%；旧城区改造计划比例建议控制在5%左右，以旧商业区改造为主。

第二十八条 更新建筑结构预控

通过城市更新优化建筑结构，重点保障公共服务和基础配套设施，合理提高产业（含研发办公）建筑规模，适度控制商业、居住规模。

第二节 更新空间范围划定

根据龙华区确定的更新目标规模，参考《深圳市城市更新“十三五”规划》的模式分区指引与龙华更新结构指引，明确龙华五年内拟实施拆除重建与综合整治类更新的空间范围以及具体的用地规模。

第二十九条 划定原则与思路

按照提升民生幸福、加快中心地区和重点片区发展、保障基础设施、维护公共安全的划定原则，基于更新对象在全区划定拆除重建空间范围和综合整治类空间范围。首先，以全市优先拆除重建地区、区相关主管部门反馈的拟申报范围以及调研收集的各社区更新意向为基础，根据建筑物竣工年限、“五线”范围、工业区块线范围、土地整备计划范围、以及已列入更新计划用地进行校核和调校后，形成龙华区拆除重建基础范围。其次，按照以下原则对此基础范围进行核减：一是合法权属比例不足25%的用地；二是建筑条件较好、年限较新的城中村；三是建筑年限不满10年的旧工业区；四是位于全市优先拆除重建区和拆除重建及综合整治并举地区外、更新条件较不成熟的用地。最后，按照公共配套项目优先、重点发展片区优先、轨道站点和枢纽周边地区优先、产业空间保障等原则进行校核，并以符合《深圳市城市更新“十三五”规划》空间引导和《深圳市各区（新区）城市更新五年规划编制技术指引》技术标准为要求，最终形成拆除重建空间范围方案。

拆除重建空间范围中涉及《深圳市土地利用总体规划（2006-2020年）》与《深圳市城市总体规划（2010-2020）》强制性内容的应严格落实。

拆除重建空间范围涉及河道蓝线、城市橙线的，其目的是为了清退控制线内建筑物，完善用地征转手续后移交给政府，规划不作为开发建设用地。涉及城市紫线、城市历史风貌区范围的，其目的是为了开展历史建筑房屋收购补偿工作及完善用地征转手续后移交给政府，有助于历史建筑保护利用及后期管理。在城市更新过程中将严格落实《深圳市城市紫线规划》、《深圳市历史风貌区和优秀历史建筑保护规划》等相关保护控制要求。

综合整治类空间范围主要指有严格建设行为控制、需政府采取手段对拆除重建类更新进行管控的地区，包含位于基本生态控制线、橙线、紫线、历史建筑和历史风貌区等范围内的更新对象。

第三十条 空间范围分区分布与指引

龙华区拆除重建类空间范围规模18.9平方公里，其中60%位于全市优先拆除重建地区内，33%位于全市拆除重建与综合整治并举地区，7%位于全市更新分区之外。主要分布在福城、观澜和观湖街道沿轨道4号延长线规划站点周边区域，及大浪、龙华和民治街道沿轨道6号线规划站点周边区域。

表2：各街道拆除重建空间范围规模

综合整治类空间范围规模2.5平方公里，主要分布为辖区“五线”范围内的更新对象，具体见附图2城市更新空间范围图。

第五章 配套设施规划指引

依据上层次规划、相关专项规划以及龙华公共配套和交通市政支撑能力评估，确定龙华区通过城市更新贡献的公共服务设施配套、交通市政类配套设施内容，并明确将具体目标任务分配到街道或社区范围内。此外，为保障龙华城市更新有序、稳定地推进，龙华相关专项规划需与城市更新进行充分衔接，明确龙华区政府需优先安排的交通设施和路网新建、改造实施计划，以及市政设施和地下管网新建、改造实施计划。

拆除重建类城市更新项目配建的公共服务设施配套、交通市政类配套设施应满足法定图则、相关专项规划和《深圳市城市规划标准与准则》要求。

第一节　公共配套设施规划指引

第三十一条 通过更新配套的独立占地设施

“十三五”期间争取在城市更新单元规划阶段新增公共设施用地41处，贡献用地面积43公顷。其中，中小学14所、文体设施17处、医疗设施1处、养老院1处、消防站3处、派出所3处、其他行政办公设施2处。争取通过城市更新规划推动1-2处高中配建工作，支撑全市高中设施布局。

表3：更新配套公共配套设施表

第三十二条 通过更新配套的非独立占地设施

通过城市更新配建幼儿园不少于29个，优先落实位于民治、大浪等存在服务缺口街道的幼儿园建设；配建社区健康服务中心不少于21个，面积约2.7万平方米，其中每个街道落实至少1家区域社康中心，每个区域社康中心建筑面积不小于2000平方米，其余社康中心单个建筑面积不小于1000平方米，优先安排存在服务缺口的民治街道社康中心建设；落实其它非独立占地公共配套设施，包括社区警务室、社区管理用房、社区服务中心、文化活动室、社区老年人日间照料中心等多处，总建筑面积不少于6.8万平方米。

表4：更新配套非独立占地公共配套设施表

第二节 城市交通系统更新指引

对需要布局公交场站、打通断头路、完善轨道接驳的地区，优先安排城市更新单元。在城市更新单元规划编制时，优先落实规划道路、公交场站和慢行系统等交通设施用地需求，确保设施与更新项目同步实施。

第三十三条 通过城市更新助推道路设施建设

“十三五”期间，通过拆除重建类城市更新助推樟桂路、富澜路、关平路、悦兴路等主干道路打通部分节点，强化重要产业园区与各级中心区的交通连接。通过城市更新加速推进平安路、福花路、高峰路等一批次干道部分路段顺利实施，优化片区循环，缓解交通拥堵。同时通过城市更新完善低等级道路，增加道路网密度，在有条件实施的城市更新项目中，配建部分24小时公共通道，改善局部交通环境。

表5：“十三五”期间通过更新优先配合建设的部分道路

第三十四条 通过城市更新优化公共交通系统

“十三五”期间争取在更新单元规划阶段，在符合法定图则和交通专项规划的基础上，交通配套设施不少于以下目标值：公交场站不少于20个，其中独立占地场站7个，附建公交首末站不少于13个，总建筑面积不少于28700平方米；贡献加油加气站2个，其中1个与综合车场合建；贡献轨道车辆段部分用地1处。

表6：“十三五”期间通过更新配套的公交首末站

第三节 市政基础设施升级指引

对地下管网不足以及需完善环卫、消防、油气等市政设施的地区，优先安排城市更新单元。在城市更新单元规划编制阶段，优先满足各类市政基础设施的用地需求，确保设施与更新项目同步建设。

第三十五条 推动地上地下联动更新

“十三五”期间，通过“地上地下”联动更新落实不少于5个社区的地下管网升级改造工作，其中优先保障高峰、观城、库坑、福民、牛湖等现状管网不足地区的管网建设。

第三十六条 合理安排更新配套市政基础设施

“十三五”期间争取在更新单元规划阶段，在符合法定图则和市政专项规划的基础上，市政配套设施不少于以下目标值：变电站1处、液化石油气瓶装供应站2个、邮政支局1个、公共充电站1个、垃圾转运站4个；附建小型垃圾转运站（与再生资源回收站、公共厕所、环卫工人作息房组合设置）不少于12个，建筑面积不少于8640平方米，占地面积不小于9600平方米。

表7：“十三五”期间通过更新配套的环卫设施

第六章“两房”配建指引

以拆除重建类更新空间范围为基础，确定龙华区内需通过城市更新配建的保障性住房与创新型产业用房目标规模，并将空间布局落实到街道范围。

第一节 人才住房和保障性住房配建指引

第三十七条 在改造方向为居住用地更新项目中，严格按照不同分区的规划批准住宅建筑面积的相应比例进行配建。具体的一、二、三类地区的基准比例、修正比例以及空间范围分布详见城市更新项目人才住房和保障性住房配建相关政策规定。

探索在轨道站点500米范围内、规划保留的成片产业园区范围外、规划功能为工业的现状旧工业区，按照相应程序调整规划，申请通过更新建设人才住房和保障性住房。符合条件的旧工业区用地面积15.9公顷，可建设人才住房或保障

性住房43-59万平方米。

“十三五”期间通过城市更新配建1.7万套人才住房和保障性住房，建筑面积85万平方米。城市更新项目中配建的人才住房和保障性住房应集中布局，涉及项目分期建设的，人才住房和保障性住房原则上应布局在首期。更新项目配建的人才住房和保障性住房原则上由项目实施主体在项目实施过程中一并建设，但独立占地的人才住房和保障性住房也可划定宗地由政府相关部门组织建设。

表8：“十三五”期间人才住房和保障性住房任务分配

第二节 创新型产业用房配建指引

第三十八条 创新型产业用房的配建比例为12%，配建比例是指项目改造后提供的创新型产业用房的建筑面积占项目研发用房总建筑面积的比例。“十三五”期间，通过城市更新配建8.1万平方米的创新型产业用房主要分布于龙华现代商业片区、福龙生态科技走廊、福城和观湖街道观澜大道沿线地区。

表9：“十三五”期间创新型产业用房任务分配

第七章 行动方案与保障措施

根据龙华城市更新“十三五”规划目标、策略与指引要求，制定推动规划实施的行动方案和保障措施。

第一节 更新行动方案

第三十九条 合理制定年度实施计划

根据规划目标，明确推动更新五年规划实施的行动方案，将更新用地供给绩效考核目标、更新计划规模目标、配套设施与基础支撑建设目标、保障性住房与创新型产业用房建设目标等任务合理分配至每年度，并制定年度实施计划表格，明确详细的考核标准与要求。

第四十条 统筹安排实施方案

结合龙华区更新单元计划立项、规划批准和用地出让的进度安排以及五年目标任务值，通过核减2016-2017年更新已完成任务，将本规划确定的“十三五”各项目标落实到2018-2020年的每年度。

表10：龙华更新五年规划目标安排与年度计划规模要求

备注：上述非独立占地的公共配套设施包括社区警务室、社区管理用房、社区服务中心、文化活动室、社区健康服务中心、社区老年人日间照料中心、小型垃圾转运站、再生资源回收站、公共厕所、环卫工人作息房等。

　　第四十一条 明确各项任务工作重点

龙华各街道应大力协调推进拆迁谈判工作并做好集体资产处置备案工作，区相关职能部门做好业务指导工作，保障拆除重建类更新用地供应绩效考核指标目标的完成。相关主管部门应制定城中村和旧工业区综合整治详细方案，加快推动目标任务的落实。

加快推动已批准更新单元规划的拆除重建类更新项目以及列入计划的综合整治类更新项目尽快实施，督促按年度完成绩效考核目标。

产业部门应加强规划引导，严控旧工业区改造为商住功能，严控“工改M0”，鼓励“工改M1”类更新。

加强引导人才住房和保障性住房及创新型产业用房的更新配建。加强引导更新单元规划配建学校、医院、文体设施、社会福利设施、公交场站等重要公共配套设施，以及道路、变电站、消防站、邮政和通信设施等交通市政基础设施，非独立占地公共配套设施在更新单元规划审批中按照高标准落实。

第二节　实施保障措施

第四十二条 健全更新管理体制

充分结合强区放权，健全城市更新管理体制。结合强区放权改革要求，按照科学、严谨、可控、高效的原则，通过事权改革、流程再造、建章立制、建立廉洁高效的城市更新工作机制体制。

明晰职责权限，规范城市更新运行机制和审批流程。全面规范更新工作业务要求，明晰职责权限，细化操作标准，保护城市更新主体合法权益，明确龙华城市更新运行机制，精简审批流程，最大限度提高审批效率。

第四十三条 完善更新工作机制

统筹安排拆除重建、综合整治、功能改变三种城市更新模式，科学、规范、有序地指导辖区城市更新工作的开展，加快城市更新各项目标实现。积极推进城市修补、生态修复，引导城市有机更新，重点关注历史建筑、历史风貌区、特色风貌区的保护活化，以及城中村和旧住宅区的综合整治。

有序统筹城市更新、土地整备、棚户区改造等多种开发实施手段。积极探索存量用地开发的合理模式与有效路径，梳理城市更新、土地整备与棚户区改造之间的衔接关系，建立起协调互促的土地二次开发与管理机制。

健全动态监管与计划清理机制。加强更新项目的动态监管，尽快纳入涵盖城市更新全流程的网上申报及管理系统。搭建常态化的计划清理机制，龙华按规定对符合清理条件的项目采取调出措施，建立项目实施的倒逼机制。

完善更新公众参与机制。建立互动开放的城市更新公众参与制度，将公众参与贯穿于政策制定、计划制定、规划编制、项目实施与监管的全过程，形成多方互动、和谐共赢的社会参与机制。

第四十四条 深化更新预警机制

通过交通供给、市政支撑、剩余开发容量、地质灾害等基础信息预警，为更新项目准入、前置条件设定、更新单元规划规模确定、贡献规模核准、公共设施配建等更新审批环节提供重要参考。

道路预警地区，优先建设片区内主次干道，前置道路交通承载力评估环节，鼓励通过更新打通断头路。管网预警地区，优先完善片区内各类主干管网建设，前置市政设施承载力评估环节，鼓励通过更新升级改造管网系统。

开发强度受限地区，提前安排法定图则修编工作，优先推进片区内各项公共设施建设，重点评估片区环境承载力，针对增量人口和建筑规模补足各类公共配套设施。

地质灾害预警地区，前置片区地质条件及灾害风险评估，制定片区内城市更新项目的特许工程要求。

第四十五条 创新更新实施模式

积极探索政府主导类城市更新模式。以完善城市功能结构、优化落实城市基础设施和公共服务设施为目标，积极划定重点更新单元，编制重点更新单元规划，试点探索政府主导的更新单元实施机制。对重点开发区域、公共设施供需矛盾突出的区域、城市基础设施落后的区域、实施难度较大的域，积极探索政府主导的城市更新实施模式。对于原农村集体经济组织所有的旧工业区，积极探索政府与原农村集体继受组织共同推进“工改工”的更新模式。

完善市场主导类城市更新模式。规范市场主体参与拆除重建类城市更新，鼓励市场主体参与综合整治和功能改变类更新，实施过程中加强政府调控和规划统筹。

第四十六条 完善更新政策保障

积极探索旧工业区综合整治，城市修补与生态修复，历史建筑、历史风貌区与特色风貌区保育活化，土地与房屋确权，更新责任捆绑等符合龙华实际的相关政策与技术标准。

及时总结更新政策实施经验，加快推动适合龙华区城市更新的相关政策制定工作，为强区放权下的辖区城市更新顺利实施提供更可靠的法律保障。

第四十七条 搭建监督考核机制

搭建更新实施绩效考核机制。根据城市更新任务分工、进度要求，落实各街道及各部门责任，实施年度考核，并将考核成绩纳入年度绩效。一是建立各街道年度任务分配和完成规模考核机制。二是实现数量考核和质量考核并举，将综合整治项目、重点更新单元、公共利益项目推动情况一并纳入考核内容。

设立定期通报机制。区城市更新主管部门定期评估各街道更新工作推进情况，搭建城市更新通报平台，督促更新各项更新任务落实，并定期向区城市更新领导小组进行报告。

附图

1、更新潜力范围分布图

2、更新空间范围图

3、配套设施指引图

4、保障性住房与创新型产业用房配建指引图

5、交通市政支撑任务指引图

6、不宜拆除重建城中村范围图

7、更新统筹片区范围指引