关于印发《龙岗区股份合作公司参与拆除重建类城市更新工作指引》的通知

深龙城更〔2015〕25号

为引导龙岗区内的股份合作公司科学、有序的参与拆除重建类城市更新工作，根据市、区有关城市更新和股份合作公司管理等政策规定，结合龙岗区实际，制定以下工作指引：

一、申报城市更新单元计划

股份合作公司作为申报主体或委托单一市场主体作为申报主体的，在单元计划申报阶段，需要自行开展或配合开展以下几方面的工作：对更新单元范围划定提出初步方案，核算更新单元权属清晰的合法土地比例，征集更新单元意愿，组织更新单元申报材料。

（一）提出更新单元范围

１．股份合作公司作为申报主体或委托单一市场主体作为申报主体的，在提出拟申报的更新单元范围时，股份合作公司除考虑地界、产权边界、现状建设情况、规划功能、周边公共配套设施需求等因素，还应考虑未来的房屋搬迁补偿安置、单元规划方案及保留区域综合整治方案等，合理划定更新单元范围。

２．拟申报的更新地块位于街道统筹城市更新单元内范围的，应符合统筹单元规划对单元范围的要求，即在保证城市基础设施、公共服务设施相对完整的前提下，按照有关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素，原则上以相对成片的区域划定单元范围。

３．为避免因拟申报的更新单元范围划定不合理导致申报材料反复修改，提出更新单元范围的过程中，股份合作公司可先将初步方案向辖区街道办、区城市更新职能部门和规划国土主管部门进行技术咨询。

（二）核算更新单元权属清晰的合法土地比例

１．拟申报的城市更新单元，拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除重建范围用地面积的比例应当不低于６０％。权属清晰的合法土地包括以下几类：

（１）国有用地：包括国有已出让用地、行政划拨用地和已办理房地产权登记的用地。

（２）非农建设用地：是指为了保障原农村集体经济组织生产生活需要，促进其可持续发展，根据有关法律法规和政策规定，由规划国土主管部门核准的原农村集体经济组织保留使用的土地。包括根据市政府１９９３年发布的《深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法》（深府〔１９９３〕２８３号）、２００４年发布的《深圳市宝安龙岗两区城市化土地管理办法》划定的非农建设用地，以及已批准的同富裕工程用地、扶贫奔康用地、固本强基用地等。

（３）征地返还用地：政府征收原农村集体所有的土地或拆迁集体物业后，返还给原农村集体经济组织的建设用地。

（４）旧屋村用地：在市政府《关于发布〈深圳市宝安、龙岗区规划、国土管理暂行办法〉的通知》（深府〔１９９３〕２８３号）实施前已经形成且现状仍为原农村旧（祖）屋的集中居住区域，经规划国土主管部门依据《深圳市宝安区、龙岗区、光明新区及坪山新区拆除重建类城市更新单元旧屋村范围认定办法（试行）》（深规土〔２０１０〕４３９号）认定属于旧屋村的用地范围。

（５）已经处理的历史遗留违法用地，包括两类：

一是按照《深圳经济特区处理历史遗留违法私房若干规定》和《深圳经济特区处理历史遗留生产经营性违法建筑若干规定》处理的１９９９年３月５日以前建设的历史遗留违法私房或违法建筑所占用地。

二是按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》和《〈深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定〉试点实施办法》处理的历史遗留违法用地。

（６）其它经规划国土部门认定或处理的合法用地。

对于拆除范围内权属清晰的合法土地面积占拆除范围用地面积的比例不足６０％，可按相关规定申请调整非农建设用地，或按深圳市农村城市化历史遗留违法建筑的相关规定对范围内的相关房屋进行处理，以提高拆除重建范围内权属清晰的合法土地的比例。

（三）征集更新单元意愿

１．更新单元范围内存在属于股份合作公司或其分公司所有的土地、物业的，需召开股东会议表决同意进行城市更新并形成决议。相关股东会议的组织，详见本指引第五条。

２．股份合作公司作为计划申报主体，拆除范围内用地包含多个地块的，属于股份合作公司的权益范围比例不满足《深圳市城市更新办法实施细则》第三十七条规定的更新意愿比例要求的，股份合作公司还应征求更新范围内其它地块权利人的意愿，以满足规定要求。

３．股份合作公司作为计划申报主体的，股份合作公司应委托在深圳市备案且具有相应资质的测绘单位对更新单元拆除范围内的建（构）筑物进行现状测绘，并出具正式测绘报告。测绘报告出具的时间距离城市更新规划制定计划申报的时间原则上不超过１年。

４．委托单一市场主体作为计划申报主体的，股份合作公司主要需配合核实更新范围涉及的股份合作公司分公司及各自边界，组织召开股份合作公司、分公司股东会议，协助收集更新范围涉及的其它权利人的更新意愿。

（四）报送更新单元申报材料

１．股份合作公司在组织完善单元计划申报材料过程中，可先向辖区街道办、区城市更新职能部门、规划国土主管部门进行咨询；城市更新单元范围涉及产业发展、文物保护、历史保护建筑及文化、教育、卫生等设施的，还可先向涉及的职能部门进行咨询。股份合作公司组织完善计划申报材料后，向区城市更新职能部门正式申报城市更新单元规划制定计划。

２．区城市更新职能部门对股份合作公司申报的更新单元，对更新意愿达成情况及计划申报主体资格进行认定，对更新单元内的现状建设情况进行核查，对申报进行城市更新的必要性及更新单元范围的合理性等因素进行综合判断，相关工作的开展股份合作公司需予以配合。

区城市更新职能部门经征求街道办、产业、文体、教育等相关部门意见后，认为符合申报要求的，组织进行更新意愿公示，股份合作公司需配合开展公示，并协助收集公示反馈意见和处理相关问题。尤其是股份合作公司需配合辖区街道办做好更新单元集体资产处理和维稳风险评估工作。

公示意见处理完成后，股份合作公司为计划申报主体的，应与辖区街道办完成前期阶段监管协议签订；股份合作公司选择委托单一市场主体更新或合作改造的，应配合单一市场主体与辖区街道办签订前期阶段监管协议。

３．区城市更新职能部门认定更新意愿达成情况符合相关规定要求，出具更新单元核定意见送规划国土主管部门后，股份合作公司整理制定计划申报材料报送规划国土主管部门审查，配合审查和资料完善工作，并做好跟踪协调。

二、编制单元规划

股份合作公司作为申报主体或委托单一市场主体作为申报主体的，在编制单元规划阶段，需要自行开展或配合开展以下几方面的工作：申请认定旧屋村和核查土地建筑物权属，编制和申报单元规划，反馈单元规划意见。

（一）申请认定旧屋村和核查土地建筑物权属

对于经批准纳入城市更新计划的城市更新单元，在城市更新单元规划编制之前，股份合作公司应按深圳市城市更新历史用地处置相关规定，先行申请开展旧屋村认定工作，再由计划申报单位申请开展土地及建筑物信息核查工作。

１．旧屋村认定由股份合作公司向规划国土主管部门提交书面申请书、旧屋村范围报审图和街道办对旧屋村范围报审图的书面意见等材料，规划国土主管部门经初步认定后发函征求区城市更新职能部门意见，区城市更新职能部门通过与股份合作公司讨论形成意见后再反馈给规划国土主管部门。规划国土主管部门综合反馈意见组织旧屋村公示，公示无异议的，对旧屋村范围进行认定并核发旧屋村范围图。

２．按照《深圳市城市更新土地、建筑物核查及历史用地处置操作规程（试行）》（深规土〔２０１３〕２９５号），更新单元计划申报单位可直接向规划国土主管部门申请城市更新单元土地及建筑物信息核查工作。规划国土主管部门根据计划申报主体提供的土地使用权出让合同、用地批复、房地产证、旧屋村范围图、建设工程规划许可证、测绘报告、身份证明等材料，对城市更新单元范围内土地的性质、权属、功能、面积等进行核查，并将核查结果函复计划申报主体。

（二）编制和申报单元规划

股份合作公司作为更新单元计划申报主体的，应当委托具有相应资质的机构，结合规划国土主管部门的土地核查结果，编制城市更新单元规划并报规划国土主管部门审查。涉及产业升级的，应当委托具有相应资质的机构编制城市更新单元产业规划并报产业主管部门审批。股份合作公司不作为更新单元计划申报主体的，可结合上层次规划和现状实际，将规划诉求向规划编制单位或辖区街道办反映，以充分保护股份合作公司等相关权利人的权益，实现利益平衡。

土地及建筑物信息核查和城市更新单元规划的报批应当在更新单元计划公告之日起一年内完成。逾期未完成的，主管部门可以按有关程序进行更新单元计划清理，将该城市更新单元调出计划。

（三）反馈单元规划意见

１．规划国土主管部门在受理城市更新单元规划申报材料后，向区城市更新职能部门征求意见。单元规划征求区城市更新职能部门意见时，由区城市更新职能部门组织区相关职能部门召开规划协调会议，对城市更新单元的规划目标及方向、配建责任、实施分期安排等进行核查，最后整合各部门意见反馈规划国土主管部门。城市更新项目涉及产业发展的，还应当取得市产业部门的意见。股份合作公司不是计划申报主体的，对单元规划的意见可在此阶段向区城市更新职能部门或辖区街道办提出。

２．规划国土主管部门根据已生效的法定图则等规划对申报材料进行审查，在收到相关部门意见后形成规划草案，会同区城市更新职能部门在城市更新单元现场和本部门网站上进行公示。公示期间，股份合作公司等如有异议，可向规划国土主管部门提出意见。公示结束后，规划国土主管部门对相关意见进行汇总和处理，并对城市更新单元规划草案进行审议。审议通过的，函复单元规划申报单位。城市更新单元规划经批准后，规划国土主管部门会在本部门网站上就规划内容进行公告，并将批复函告区城市更新职能部门。

三、确定参与方式和合作企业

按照城市更新政策，股份合作公司参与城市更新的方式，可以自行改造，或者委托市场主体改造，或者与市场主体合作改造，股份合作公司需结合自身情况确定参与方式。选择委托市场主体改造或与市场主体合作改造的，还需要按照相关程序的要求，做好合作企业的选择工作。

（一）确定参与方式

股份合作公司可采取自行改造、委托市场主体改造、合作改造的方式参与拆除重建类城市更新项目。

１．自行改造是指股份合作公司自筹资金，自行理顺相关土地和建筑物的经济关系，完成搬迁补偿安置工作后，作为实施主体独立实施城市更新项目，自主经营，自负盈亏。

２．委托市场主体更新是指股份合作公司通过签订搬迁补偿安置协议方式将更新拆除范围内的房地产权益转移到其他企业，形成单一权利主体后，由其他企业实施城市更新，股份合作公司不参与经营管理，仅按照搬迁补偿安置协议的约定获得补偿或安置。

３．合作改造是指股份合作公司以更新范围内的自有房地产权益价值作价入股与其他企业合作，共同作为实施主体实施城市更新、参与项目经营管理，并获取股东权益。

（二）选择合作企业

股份合作公司选择委托市场主体更新或合作改造的，应按照《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府〔２０１１〕１９８号）和《龙岗区进一步加强股份合作公司重大事项监管暂行办法》（深龙府办〔２０１１〕２１号）等有关规定，选择有信誉、有实力、有人才、有经验、有品牌的企业进行城市更新。涉及产业升级的，宜优先选择具有产业招商及运营管理能力的企业进行城市更新。

四、推动更新项目实施

在城市更新项目实施过程中，涉及集体物业（含土地）搬迁的，股份合作公司是原权利人，同时股份合作公司因地缘、管辖等方面的优势，又是城市更新活动的重要组织者之一，因此，在推动更新项目实施方面，股份合作公司不仅需要按照城市更新政策、集体资产处置管理规定等的要求，妥善将属于其的房地产权益转移给意向实施单位，而且需要发挥自身优势，在更新项目编制实施方案、编制搬迁补偿安置方案、认定无产权房屋权利人、开展搬迁补偿谈判、分配安置房屋等工作中发挥协调、配合或组织作用。

（一）参与编制更新项目实施方案

按照《深圳市城市更新办法实施细则》的要求，更新单元规划批准后，应编制更新项目实施方案。实施方案主要是对更新项目的实施做出时间上的安排，主要内容包括单元情况、规划情况、单一主体形成方案、搬迁补偿安置方案、相关工作进度安排、监管措施、维稳预案等。

股份合作公司是更新单元计划申报单位的，应会同更新项目的意向实施单位在单元规划批准后两个月内共同编制完成更新项目实施方案，具体的编制要求见《龙岗区拆除重建类城市更新项目实施方案编制指引》。

（二）参与制定搬迁补偿安置方案

龙岗区城市更新项目的一大重要特点就是股份合作公司及其股东物业占更新项目需搬迁物业的较大比例，为了保障股份合作公司及其股东的合法权益，有效推进城市更新项目的有序实施，维护城市更新搬迁补偿安置标准的合理、公平，股份合作公司需参与制定搬迁补偿安置方案，对搬迁补偿安置相关的补偿对象确定、补偿标准的统一、补偿工作的安排、搬迁补偿安置方案的形成、方案的约束力、救济途径等提出意见。

搬迁补偿安置方案的编制要求见《龙岗区拆除重建类城市更新项目搬迁补偿安置方案编制指引》。

（三）协助认定无产权房屋权利人

多方面原因造成我区城市更新区域内存在相当比例的房屋未完善产权登记手续，为明确房屋的实际权利人，龙岗区城市更新范围内需组织对无产权登记房屋的权利人进行认定，股份合作公司作为原集体经济组织的继受单位，是认定房屋权利人的主要参与人。为了简化工作，龙岗区城市更新范围内房屋权利人认定工作采取了简易程序，程序主要包括权利人申请、股份合作公司和社区居委会出具意见、街道办组织公示后认定等三个步骤，股份合作公司的认定意见是认定程序的关键。在配合开展更新范围内无产权房屋权利人认定工作时，股份合作公司应按照实事求是的原则，认真核对权利人的房屋位置、权利人、权利人身份等信息，确保公平、公正。

（四）物业价值确认和签订搬迁补偿安置协议

更新项目拆除范围内归属股份合作公司的物业（包含非农建设用地等合法用地、未征转用地及地上的建筑物、构筑物等附着物），股份合作公司可聘请专业房地产评估机构，运用市场比较法、假设开发法等多种方法综合评估出物业的价值。参照物业价值的评估值，本着合作共赢、利益共享、风险共担的原则，确定股份合作公司的搬迁补偿利益。

股份合作公司选择由意向实施单位对其物业进行搬迁补偿安置的，应与意向实施单位签订搬迁补偿安置协议。为了维持股份合作公司的可持续发展，股份合作公司的物业宜主要选择产权置换的方式进行补偿。

股份合作公司处置物业（土地）的相关事项，应按照股份合作公司章程的规定及集体资产管理部门的要求召开相关会议，并及时向集体资产管理部门备案，并应督促意向实施单位（搬迁人）及时将搬迁补偿安置协议报辖区街道办进行协议备案，备案后的搬迁补偿安置协议是未来办理回迁安置房屋产权登记的重要依据。

（五）协助与其他权利人签订搬迁补偿安置协议

股份合作公司是维护城市更新范围内集体利益、股东个人利益的重要代表，应充分发挥自身优势，积极开展或协助意向实施单位按照制定的搬迁补偿安置方案，开展搬迁补偿安置工作，充分保护原权利人的合法利益。

对于超出搬迁补偿安置方案的补偿标准要求补偿的，或者长期不配合完成搬迁补偿的原权利人，股份合作公司应积极做好协调服务工作，必要时应寻找司法等途径解决。

（六）协助确认更新项目实施主体

更新项目的意向实施单位完成项目拆除范围内房屋搬迁补偿安置协议的签订以后，可按照城市更新相关政策要求申请确认为更新项目的实施主体。区城市更新职能部门受理并初审符合实施主体确认条件的，需按规定组织实施主体公示，股份合作公司应配合做好实施主体的公示工作，协助收集相关权利人的公示意见，参与公示异议意见的处理。

（七）配合征转集体土地

更新项目实施主体确认后，所有权属于集体的土地须征转为国有后，方可办理用地出让手续。股份合作公司收到国土管理部门的征转地通知手续后，需配合签订土地征转补偿合同，并办理征转土地的移交手续。

（八）协助分配安置房屋

股份合作公司在选择安置房屋时，应在协议约定的基础上，相对集中选择，以便于后续使用和管理。其他权利人选择安置房屋时，股份合作公司应发挥组织作用，协助开发单位做好安置房屋的分配工作，协调解决安置房屋分配中的问题。

五、组织召开相关股东会议

（一）需股东会议决议的主要事项

１．更新单元计划申报阶段，征集股份合作公司物业（含土地）部分的更新意愿，或以股份合作公司名义申报更新单元计划时，需要召开股东会议，进行集体决策。

２．确定参与城市更新的方式和合作企业。

３．股份合作公司所有的非农建设用地是否愿意与意向实施单位合作开发的，需要召开股东会议，集体决策。

４．股份合作公司所有的物业（含属于股份合作公司所有的土地、房屋、零星空地、村道、巷道等）选择由意向实施单位搬迁补偿安置的，按照处置集体资产的相关规定，需要召开股东会议，进行集体决策。

５、其他按照公司章程规定需集体决策的事项。

（二）股东会议的组织方式

股份合作公司涉及城市更新的事项，一般都属于重大事项，需要股份合作公司的最高权力机构（股东代表大会或股东大会）进行集体决策，并应符合《深圳市原农村集体经济组织非农建设用地和征地返还用地土地使用权交易若干规定》（深府〔２０１１〕１９８号）和《龙岗区股份合作公司集体用地开发和交易监管实施细则》等的要求。

根据更新项目实施的实际情况，条件成熟的，股份合作公司可组织召开股东会议对相关事项进行一次性决议。一次性决议条件不成熟的，股份合作公司可根据实际情况决定召开股东会议的次数，一般可选择分两次进行决议，一次对更新意愿、确定参与城市更新方式和合作企业等进行决议，另一次可以对非农建设用地合作开发和股份合作公司物业的搬迁补偿安置等事项进行决议。

相关决议事项在组织召开股东会议时，应注意的主要方面包括：

１．决议事项涉及股份合作公司及其分公司的：

（１）决议事项既涉及股份合作公司又涉及股份合作公司分公司的，除股份合作公司召开董事会、集体资产管理委员会、股东会议（股东代表大会）外，还应召开所涉及分公司的股东大会；

（２）由社区居民小组成立的具有独立法人资格股份合作公司或子公司，由该合作公司（子公司）召开股东大会表决同意后再经社区股份合作公司书面同意即可。

２．未能到会的股东不能由其他人代签，如需代签的应提供委托书，或按公司形成股东决议的要求提供相关证明材料。

３．涉及非农建设用地合作开发的，还需对股东会议决议予以公证。

股东会议决议范本，见附件。

六、其它方面

（一）严格控制新增违法抢建

股份合作公司需充分认识到更新范围内的新增抢建行为是对集体利益的侵害，也是对其它未抢建户利益的侵害，股份合作公司需自觉加强管理，严格控制更新项目拆除范围内新增违法抢建行为的发生，一经发现应及时制止，同时向查违部门举报，配合查处。

（二）收取工作经费

股份合作公司配合参与搬迁补偿安置和保留区域综合整治工作的，有关工作经费可由股份合作公司与合作开发单位协商支付。

本指引由深圳市龙岗区城市更新办公室负责解释。本指引自公布之日起正式实施，有效期３年。

深圳市龙岗区城市更新办公室

2015年7月27日