深圳市龙岗区人民政府关于进一步加强和改进城市更新工作的意见

深龙府〔2017〕32号

各街道办事处，区直各单位，驻区各单位：

　　为贯彻落实市委市政府关于强区放权的决策部署，推进城市更新工作改革，进一步发挥城市更新在城市提质、产业升级、经济转型、社会建设等方面的主导作用，高质、科学、规范、有序地开展我区城市更新工作，根据《深圳市城市更新办法》（深圳市人民政府令第290号）、《深圳市人民政府关于施行城市更新工作改革的决定》（深圳市人民政府令第288号）、《深圳市人民政府办公厅关于贯彻落实<关于施行城市更新工作改革的决定>的实施意见》（深府办〔2016〕32号）、《关于加强和改进城市更新实施工作的暂行措施》（深府办〔2016〕38号），结合我区实际，现提出如下工作意见。

　　一、明确城市更新工作的指导思想和基本原则

　　（一）城市更新工作指导思想。坚持“四个全面”战略布局和“五大发展理念”引领，深入贯彻习近平总书记对广东工作的重要批示精神，以“四个坚持、三个支撑、两个走在前列”统领工作全局，紧紧围绕打造深圳东部中心的工作部署，以“崇尚品质、追求卓越、打造精品、不留遗憾”为指导方针，以建筑空间、产业空间、生活休闲空间、城市公共空间和地下空间“五位一体”发展为品质要求，落实“十三五”期间城市更新各项工作目标，提高城区发展质量和提升土地节约集约利用水平，促进龙岗区经济社会有质量的稳定增长和可持续的全面发展，加快建成宜居宜业的现代化国际化创新型城区。

　　（二）城市更新工作基本原则。城市更新工作坚持“政府统筹、市场运作、产业引领、民生优先、公众参与”的原则，强化制度保障，强化组织领导，强化廉政建设，稳步有序推进城市更新。

　　——坚持政府统筹，充分发挥政府在城市更新全过程中的引导、协调、监管和服务作用，强化政府引导，统筹规划布局，调控资源配置，协调各方利益，推进城市更新健康发展。

　　——坚持市场运作，充分发挥市场在资源配置方面的基础性作用。鼓励市场主体多种形式参与更新，充分尊重各方的合法权益和意愿，充分调动各方参与的积极性，实现互利共赢。

　　——坚持产业引领，以促进产业创新引领、引导产业平稳转型和有序升级为目标，落实工业区块线要求，稳定产业空间规模，加强创新型产业空间供给，落实片区产业定位，通过城市更新推动产城互促融合发展。

　　——坚持民生优先，强化民生保障，持续加大城市更新对民生的支持，加快以改善民生为重点的社会建设，加大公共服务配套供给、消除安全隐患、提高住房保障力度、促进社区转型发展，实现更新利益普惠共享。

　　——坚持公众参与，充分调动社会各主体的积极性，健全城市更新公众参与机制，建立互动开放的城市更新公众参与制度，形成多方互动、和谐共赢的社会参与机制。

　　二、充分认识城市更新工作的意义和目标任务

　　（三）城市更新工作意义。城市更新是完善城市功能、提升城区品质的重要途径，是拓展空间潜力、优化城市空间布局的重要手段，是促进产业转型升级、转变经济发展方式的重要抓手，是优化公共配套服务、改善居住环境和条件的重要支撑，是打造东部中心、加快建成现代化国际化创新型城区的重要举措。

　　（四）城市更新工作目标任务。落实“东进战略”，加快建设深圳东部中心，全力打造“三心四区”，按照汇聚高端产业、打造特色城区的发展思路，积极推进以城中村、旧工业区为主要对象的拆除重建，鼓励开展各类旧区综合整治，探索历史文化地区保护活化，逐步实现城市空间布局优化、产业转型升级、居住环境和条件改善，提升公共配套水平，提高基础系统支撑能力与城市安全保障能力，实现城市有机更新，促进龙岗区的高品质、有秩序、可持续发展。

　　按照《深圳市城市更新“十三五”规划》，规划期内，龙岗区城市更新工作目标具体如下：

　　——争取完成各类更新用地规模为980公顷。其中，拆除重建类更新供应规模为420公顷，综合整治和功能改变等更新用地规模为560公顷。

　　——完成城市更新固定资产投资总额1000-1200亿元。

　　——提倡有机更新，力争完成10个以上旧工业区复合式更新和旧工业区综合整治项目；稳步推进城中村和旧城区综合整治，规划期内力争完成10个以上城中村或旧住宅区、旧商业区综合整治项目。

　　——通过城市更新持续稳定人才住房和保障性住房、创新型产业用房。力争通过城市更新配建人才住房和保障性住房不低于4.6万套，配建创新型产业用房总规模不低于31.4万平方米。

　　——全区更新单元规划批准配建中小学不少于30所，幼儿园不少于75所，综合医院不少于3家，公交场站不少于35个，非独立占地的公共配套设施建筑面积不低于29.3万平方米，变电站不少于2处，消防站不少于10处，邮政通信设施不少于2处。通过城市更新有效增加教育设施、医疗卫生设施、交通设施、市政公用设施、文体设施、社会福利设施、绿地和广场等公益性项目。

　　——力争通过城市更新实现违法建筑存量减少300万平方米。

　　三、坚持政府统筹，进一步增强政府的引导协调作用

　　（五）坚持规划引领。城市更新规划应突出科学性，注重前瞻性与可操作性相结合，综合考虑龙岗区现实情况和未来发展，按照现代化国际化创新型城市的规划建设理念，高起点研究、高标准规划、高品质建设。创新规划理念，倡导低碳和绿色更新理念，鼓励综合整治和功能改变的城市更新模式；在城市更新规划中注重建立慢行系统；落实海绵城市建设要求，在城市更新项目中构建海绵系统。强调协调发展理念，从区域整体协调的高度确定重点区域的城市更新规划，对接已有规划研究成果，落实重点区域的规划定位、产业定位、建设规模，推动城区发展。

　　（六）强化城市设计。结合区域、片区特点，做好差别化地城市设计及控制指引；针对重点区域、重要街区或重要节点，开展城市更新单元的城市设计编制工作，作为落实、完善、提升城市更新规划可实施性的重要手段。完善城市更新建筑方案审查工作程序，使建筑方案兼顾各方诉求，尊重建筑师的话语权，鼓励建筑设计创新；构建专家、相关职能部门参与的咨询、评审机制，规范决策行为。注重保留客家围屋等特有的历史建筑，鼓励历史文化街区、老城区活化再利用。

　　（七）统筹划定城市更新单元。以上层次规划为依据，结合产业发展定位和要求，优先落实公共设施，综合考虑道路网格、自然条件、产权边界及实施难易等因素统筹划定城市更新单元。开展重点片区城市更新规划研究，按照“利益共享、责任共担”原则，探索统筹计划申报、规划编制、项目开发时序的片区更新模式，分片区、分重点、分时序推进，保障公共设施优先落实，实现片区统筹发展和提升。

　　（八）合理调控城市更新的推进时序。按照《深圳市龙岗区城市更新“十三五”规划》，调控计划增量，消化项目存量，形成有利于打造深圳东部中心、推动产业升级、完善公共设施、提升城区品质的优先推进机制，积极支持具备高端创新平台、创新项目及具有孵化器、加速器、创客空间等创新发展要素的城市更新单元实施。

　　（九）加强土地供应管理。简化用地审批流程，减少用地审批环节，加快城市更新项目用地审批工作，强化主动服务，提高土地供应效率。加快落实创新型产业用房、人才住房和保障性住房用地等供应目标，完成“十三五”期间各类更新用地供应任务，保障产业发展和创新发展空间，有效增加住房供给，确保公共设施有效落地。加强更新用地批后监管，对合同落实情况进行验收和监督，对土地闲置、合同约定期限开竣工情况进行监管，促进城市更新项目实施。

　　（十）加强服务监管。保障改革措施顺利推进，提高城市更新工作效能，认真做好职权下放后的服务和监管工作。进一步提高政府服务水平，加大指导服务力度，实现全流程的主动服务机制。切实加强和改进监管，定期评估城市更新项目的实施效果。在项目实施过程中，开展资金监管、项目实施监管、预售监管、公共配套监管、质量监管等各环节的监管，推动城市更新健康发展。

　　（十一）引导社会资本以多种方式参与城市更新。探索社会资本通过统改、统租、统管、统营的方式参与现状保留区域综合整治，提升城市品质。鼓励国有企业、区属企业参与重点区域、重点环节的城市更新，激发国有企业市场主体优势。

　　四、坚持市场运作，进一步规范市场行为

　　（十二）规范城市更新市场秩序。在坚持政府统筹的前提下，充分发挥市场的作用。各相关单位及其工作人员在城市更新工作中应严格依法办事，到位不越位，不得违规干扰更新企业正常的业务活动。全面规范各类监管措施，重点清理监管资金，防止过度监管加重更新企业负担。结合项目的开发建设进度，及时合理调整监管资金额度，避免增加企业开发成本。

　　（十三）规范开发企业的市场行为。鼓励和支持有实力、有信誉、有品牌、有资源、有经验的“五有”开发企业参与城市更新工作。健全房屋搬迁安置、建设管理、履约表现、社会稳定、参与公益事业等行为的信用记录，结合司法机关行贿犯罪档案，建立城市更新开发企业诚信体系。

　　（十四）规范股份合作公司参与城市更新工作。建立集体资产处置的评估机制，将市、区有关城市更新的管理规定纳入股份合作公司重大议事议程。推行股份合作公司依法依规委托专业机构提供咨询服务的做法。鼓励有实力、有条件的股份合作公司自行开展城市更新；指导股份合作公司在公开选取城市更新合作方时，履行好民主决策和公开招商等程序，实现集体资产保值增值，促进集体经济长远发展。

　　（十五）保障权益人合法权益。通过适度合理的监管措施，监督参与城市更新的开发企业全面落实搬迁补偿协议中约定的各项义务，以及更新单元规划中确定的开发义务；打击野蛮搬迁和暴力拆除行为，切实维护城市更新项目权益人的合法权益。推动更新企业依法经营、诚信开发，从根本上保障项目权益人的各项权利。

　　五、坚持产业引领，进一步推动产城融合

　　（十六）落实产业规划。按照全区及各重点区域产业规划，引导产业升级类城市更新项目实施改造，瞄准新兴产业精准发力，打造技术标准领先、市场前景广阔的新兴产业、未来产业集群，全面提升龙岗产业的质量和效益，增强我区产业创新驱动能力。

　　（十七）保障产业空间。在符合产业控制区块线及上层次规划要求的前提下，统筹运用拆除重建、综合整治、功能改变等多种更新方式，为产业发展提供空间保障，促进传统制造业向高端制造业升级。落实工业区块线要求，稳定产业空间规模，控制工业区块线内“工改商”和“工改居”项目；鼓励旧工业区综合整治更新，通过加建扩建，局部拆建等方式不断提高产业空间品质；鼓励因技术改造及企业扩大产能的工改M1类更新项目，有序引导工改MO类更新项目向重点区域及轨道站点周边等区域合理布局。

　　（十八）推动产城融合。结合区域职住平衡特征，形成差异化的产城融合更新策略，引导区域产业功能及城市功能的优化配置。积极推进重点区域城市更新，促进重点区域产业转型升级及公共服务配套水平提升，以重点区域为抓手，打造产城融合示范引领区。鼓励新型产业配建创新型产业用房、保障性住房、人才住房、宿舍等产业配套设施，促进研发生产、商务服务、生活休闲等多功能高度融合，形成高质量、国际化的产城融合片区。

　　六、坚持民生优先，进一步保障公共利益

　　（十九）完善公共配套。充分发挥城市更新对改善民生的空间保障作用，优先推进涉及学校、医院、轨道交通、次干道以上道路、河道整治等重大公共设施的城市更新项目的实施，加快公共设施用地供地；鼓励社会资金投资建设城市更新项目周边公共设施，实现同步更新建设，同步配套到位。

　　（二十）消除安全隐患。大力推进有助于消除危险边坡、地陷等地质灾害及经常性水浸、严重消防隐患、危房集中等安全隐患区域的城市更新项目。通过城市更新改造改善城区面貌，进一步消除安全隐患，提升城区品质及居民生活水平。

　　（二十一）加大保障房供给。加大人才住房和保障性住房配建力度，在执行市政府有关更新项目配建人才住房和保障性住房政策的前提下，鼓励我区城市更新项目增配人才住房和保障性住房；积极推进“工改保”项目。

　　七、坚持公众参与，进一步完善沟通平台

　　（二十二）搭建沟通协调平台。建立互动开放的城市更新参与制度，在城市更新的意愿征集、范围划定、单元规划编制、房屋搬迁补偿、公共设施配建等多个环节上为相关权利方搭建良好的沟通协商平台，加强协调和指导，形成各方合力、多方互动、共享共赢的局面。

　　（二十三）加强信息公开工作。加强信息公开平台建设，对涉及群众切身利益的重要决策，通过公示、公告等形式在网站上广泛征集公众意见建议。加快健全政府新闻发言人制度，加强部门协调，做好信息发布工作。完善信息公开工作机制，健全信息主动发布机制。推进服务公开，全面公开服务事项，推动政务服务向网上办理延伸，做到最大限度利企便民。

　　（二十四）加强城市更新社会稳定风险防控。在城市更新单元计划申报前，开展社会稳定风险评估，提前预测、研判各类矛盾纠纷，从源头上预防、减少和消除影响社会稳定的隐患。在拆迁补偿、回迁安置等环节，对发生信访、行政复议及行政诉讼案件的，须开展社会稳定风险评估。加强涉诉涉访矛盾纠纷化解工作,力争把问题和不安定因素消除在萌芽状态。

　　八、强化制度保障，进一步提高工作效率和质量

　　（二十五）完善城市更新政策体系。为落实城市更新工作改革的决定，结合龙岗区实际，对我区城市更新政策体系进行修订、补充和完善，夯实龙岗区未来更新提质增效的政策基础，为龙岗区高质、科学、规范、有序推进城市更新工作提供行动指南。

　　（二十六）完善城市更新行业自治管理机制。推动各类城市更新社会组织发展，完善城市更新过程中的利益凝聚、诉求表达、协商平衡、维护救济机制，形成多元主体共同治理的社会管理网络。

　　（二十七）加强调查研究，不断强化改革创新。及时总结梳理城市更新过程中的经验和问题，针对城市更新过程中的新情况、新问题，要解放思想，创新思路，不断探索提出新的措施和应对办法，完善城市更新配套政策，充分调动各方积极性。

　　九、强化组织领导，进一步加强城市更新的工作合力

　　（二十八）加强组织领导，夯实工作基础。健全城市更新领导小组决策机制，规范议事决策规则和程序，提高决策效率和决策科学性，稳步有序推进城市更新工作。强调工作督办，加强小组成员单位间的协调配合，切实把城市更新各项目标任务落到实处。

　　（二十九）加强队伍建设，打造专业团队。配强区、街道等各级城市更新工作部门的人才队伍,加大对城市规划、建筑设计等专业人才的引进及培养，适当提高专业人才的薪酬标准。建立城市更新专家咨询智库，提高城市更新规划审批、建筑设计方案核查等关键环节的决策水平。

　　（三十）强化部门联动，打击违法行为。始终保持城市更新单元范围内查处违法用地、违法建筑和违法搭建行为的高压态势，加大巡查和执法力度，严格遏制房屋非法改变用途和恶意改造装修行为。

　　十、强化廉政建设，进一步健全廉政风险防控体系

　　（三十一）加强制度建设，完善廉政风险防控机制。建立健全廉政风险防控内部管理制度及各项业务配套制度，加强重点领域廉政工作的规范化、制度化和透明化建设，把加强廉政风险防控融入业务工作和管理流程之中，贯穿于履职履责的全过程。切实履行党风廉政建设主体责任, 建立健全防止利益冲突、廉政风险排查和权力运行制约的“三大机制”。

　　（三十二）加强廉政监管，抓好廉政风险防控工作。加强社区集体经济监管，针对城市更新工作的重点环节和关键领域，完善相关制度，建立健全廉政风险防控体系。加大监督检查力度，发挥媒体舆论监督作用，营造公平公正公开的城市更新环境，筑牢廉洁从政“底线”。

　　（三十三）本意见自发布之日起施行，有效期3年。《深圳市龙岗区人民政府关于加强和改进城市更新工作的意见》（深龙府〔2015〕18号）同时废止。

　　深圳市龙岗区人民政府

　　2017年11月7日