广州市房地产管理局制发公房管理员工作条例

第一章　任务要求

一、城市房屋是宝贵的社会财富，是生产和生活的必需要素。

房屋的管理工作，是关系到保护人民财产、保障人民的生产和居住安全、改善人民居住条件的一项重要工作。

各区房管所是执行这一工作的专业部门，房管站是房管所的派出机构，它具体负责公房、经租房、代管和托管房的经租管理、修缮保养等业务。

公房的经营管理方针是：以租养房，以房建房。房管所对公房经租管理修缮保养工作必须通过公房管理员（以下称管理员）的工作活动，依靠群众，贯彻政策，完成各项工作任务。

管理员工作的根本任务是在实际工作中按照党的方针政策，贯彻“管理和修缮合一”的原则；贯彻房管工作为生产、为群众服务的思想。其目的都是为了保证生产和居住的安全，合理使用房屋，延长房屋寿命，充分发挥房屋的使用效能,逐步改善人民的居住条件。房屋的租金收入是为修房和建房提供必要的资金，应积极组织租户依期交租。

三、管理员应该加强学习，提髙思想政洽和文化业务水平，认真钻研房地产方针政策、公房管理员工作条例和有关规章制度，实事求是；正确贯彻，推动工作，并力使自己成为具有独立工作能力，熟悉本职工作的内行。

管理员应该热爱本身工作，认真履行职责，纠正不安于位，怕麻烦，怕接近群众，怕经管款项，怕没出息等不正确的思想。应该确立为生产、为群众服务的思想，按照三大纪律、八项注意办事，做人民的勤务员。

四、管理工作应该采取“分段包干”的管理方法，每一个管理段设一个管理员，管理范围以一个行政街为宜，管理房屋弍百幢至三百幢、租户六百户至一千户左右，管理房屋、租户的数额应根据各段的具体情况而定，郊区或市区中房屋过于分散的地区可以低一些。

每一个管理员视经管房屋的多少、好坏程度配备维修工人十至十五人，成立维修小组，由管理员直接领导，负责段内经管房屋经常性的维修保养工程。

第二章　责任

五、管理员首要的责任是关心房屋的安危情况，做好房屋的修缮保养工作。

管理员对经管房屋应有全面的了解，并应建立房屋的安危情况和修缮的记录资料，特别对较破旧的房屋必须经常注意，定期检查，对危房应迅速处理，一般破烂房屋应有计划及时维修，以确保生产和生活的安全，逐步改善居住条件。

管理员应根据房管所和管理站的要求，编制全年、季度、月度的修缮保养计划。年度、月度计划应包括危房的解决程度，重点改善的街道，月度计划应具休确定修缮数量、对象和时间等内容，编制计划时，应征求段内维修工人的意见，考虑住户的要求，合理安排。

掌握修绘原则，审核修缮方法，验收工程质量。

制定“修缮原则”的目的是使房屋修绘保养工作全面贯彻“多、快、好、省”的建设方针及服从于城市建设的近期远期规划，与适应改善人民居住条件的需耍。管理员必须在具休安排修缮计划和审核修缮方法时贯彻掌握。

审核修缮项目时，应在彻底消除危险、确保安全的前提下，尽量节约人力、物力、降低成本以达到改善居住条件的目的。

工程竣工后，应会同技术员、租户对工程质量切实进行验收，不合质量要求的，应坚持翻工补修。对外包工程应特别注意工程项目、工程单价、工程数量和旧料回收利用加以严格审核査对，不能马虎从事。

七、管好维修小组，合理安排维修工程，节约材料，提高工效，保证质量。

段内维修小组是在段管理员直接领导管理下的生产组织。它的基本任务是按照维修保养标准，维修段内的一般破烂房屋。及时地、经常地保持房屋的完好。因此管理员应切实管好维修小组）带好维修工人，参加维修小组各种活动，和工人一起共同硏究解决生产上的问题，提高生产效率，保证工程质量。

在安排月、旬度的维修计划时，应考虑到有重点地或成片地进行，工程搭接要紧密，一般较大的维修工程必须会同维修组长到现场检查，征求租户意见，确定修缮方法，以求修缮彻底，修得合理。

八、危房大修或拆卸，住户必须迁出时，管理员应负责动员迁出并作出妥善安置。

众墙和私改留房的修理费的分担，管理员应会同有关部门详细计算清楚。并通知对方负责支付，如由房管部门先行代付的，管理员应协助财务部门负责追收。

当发生台风、暴雨、火警、地震等自然灾害时，管理员应该迅速到达经管段内，了解房屋安危情况和群众生活情况并及时上报，发现房屋倒塌时应采取措施，妥善安置和协同有关部门处理善后工作，对严重危险的房屋应组织力量抢修或采取安全措施,并安置住户，保证安全。

九、准确掌握经管房地产幢数、产别、产权来源、面积、房屋结构，租金、租户、欠租、修缮经过等情况,掌握以上情况，其目的是为确定工作方向和工作方法，为健全制度、加强租金管理、提高管理水平而提供基本资料。这些情况，目前仍未准确的应定期弄清楚，并建立必要的变动记载档案制度，认真掌握异动情况，经常保持准确。

十、经常了解房屋使用情况，制止破坏房屋的行为，教育租户合理使用房屋

管理员在发现租户为了个人方便而损坏房屋安全和美观，任意拆改设备等情况时，应耐心地对其进行教育，讲明利害关系，不应采取简单、粗暴的行政命令的办法来代替教育说服工作。

应该严格制止私搭楼阁、橺格、门窗、拆动房屋结构、改变使用性质、安装动力设备、堆放超负荷物品等严重影响房屋安全的行为，如经过劝导，制止不生效时应报吿上级处理。

十一、宣传房地产方针政策，制止和防止违反租赁管理条例等其他违法行为。

宣传工作应采取各种可行的形式（如定期召开租户、代表会议），讲求实效，管理员在经常工作中结合宣传是最好的方法，应注意采用。

对租户分租、转租、私迁等应依靠群众，通过租户代表及时掌握并作出处理。

十二、及时收缴租金，防止短收漏收。对租户的职业、经济情况、居住人口和居住密度应了解掌振，对经济上有困难、该减收免收租金的，应认真了解其困难情况提出减免意见上报处理。对减免租的租户，应经常掌握其经济情况的变化，能恢复原租的应及时恢复。

按照租金计算标准，准确合理计算租金。经过大修后的房屋如已增大使用面积或显著改善居住条件，或增设水电和其他设备而改变原有租金构成因素时，应按修理后的情况，重计租金，以求合理。

十三、管理员应负贤办理房屋的接管和撤管等手续。

管理员在接到接管房屋通知书后，一个星期内实地对房屋的构、面积、设备、橺格、租户筚情况进行了解登记，建立册籍档案，并逐户计算租金和清理旧欠租金、及时办理租户承租手续和旧欠租清缴计划。

房屋撤管时，管理员应会同财务将租金收入、欠租、修缮费和其他费用结算清楚，通知产权人实地将房屋和设备、租户交租、欠租情况交代清楚，并通知住户依期向产权人交租。

遵守各项有关制度，不许任意违反或更改，应与各有关职能部门建立密切的正常关系，接受各项制度的约束和监督。

第三章　权 限

十五、赞理员对本段内维修小组施工的维修工程有权作出决定，对段内所有修缮工程的交修、验收有权提出意见。

十六、段内空房管理员有权提出处理意见，如系属于安置居住过挤的租房和房屋拆迁户，所、站应优先给予安排。

十七、对负担房租有困难的租户需要减免照頋的，管理员有权提出减免意见上报批准。

十八、管理员有权选择调整租户代表，对段内维修工人有权在段内的范围进行调整或提出奖惩建议。所、站调动维修工人时应事先与管理与管理员研究，以便取得一致意见。

第四章　工作方法

十九、健全基层组织，发动群众民主管房，选好租户代表，按幢管理，是走群众路线管好公房的一项行之有效的方法。租户代表是房管部门联系广大租户群众的扭带，是管理员的有力助手。必须充分发挥租户代表的作用才能把房管工作做好。

租户代表人选应该物色政治上和经济上可靠，能联系租户、热心为群众服务的租户，并通过租户民主选举产生。

租户代表的权利和职责应该是：1.教育租户争取做到“五好”（依期交租好、爱护房屋好、遵守政策法令好、绿化清洁好、团结互助好）；2.收集和反映租户对房管工作的批评和建议，共同硏究改进工作；3.组织租户按月依期交租，协助管理员代收汇交租金；4.对房管工作和管理员有权提出意见和代表租户进行监督，对困难户的租金减免和房屋的修缮有权提出建议。

管理员应该发挥和巩固租户代表的作用，经常联系，了解情况，虚心听取他们的批评意见、要求，协助解决他们的工作困难，促使他们履行职责。对批评和意见，要求做到件件有交代，能解决的应该积极及时解决，不能解决的应说明原因耐心解释。定期召开租户代表会议，贯彻各个时期的方针政策、计划、任务，总结先进经验，表扬好人好事，注意树立他们在租户中的威信，形成有良好的工作条件。并经常关心他们的生活，如有困难，应主动协助解决。

二十、日常工作应有计划安排，将修缮和管理正确密切结合。

实行管修合一，分段包干负责的管理方法是今后公房管理工作的基本方法。管理员应在明确工作目的的前提下妥善地有计划地安排日常工作，应纠正重收租、轻修缮的偏向，每月管理员的工作活动应有大部分时间放在做好房屋修缮保养工作方面，根据几年来的经验，管理员每月一般以中旬的时间来安排收租，上、下旬时间来进行房屋的修缮管理工作为宜。

廿一、深入房间，虚心倾听住户意见，改进工作作风。

管理员必须树立为生产、为群众居住服务的思想，服务态度要做到“三好”（热诚接待好、耐心解释好、意见处理好）为此必须深入房间，倾听住户意见，妥善处理，做到事事有着落，件件有交代。管理员要建立工作日志，将租户的批评、建议，要详细记录，进行认真处理，并将处理结果填上，由站长定期裣査。

廿二、对段内经管房屋和租户情况进行调查硏究，关心群众疾苦。逐步解决群众困难，这是一项能使工作做得更深、更细、更准的工作方法。管理员对租户情况（包括居住密度、环境、卫生设备等）应有全面掌搌，对住得过挤和居住环境恶劣的租户应进行排队，有计划地逐步加以改善。租户提出调房要求时，应协助其物色调整对象，多方联系尽量满足群众要求，以利于生产和职工休息。在修缮房屋时，对一些通风、通光不好，地台潮湿等应结合改善，在房屋原有橺格、梯位，通道不合理的应予调整以增加实用面积或改善居住条。

廿三、经常深入工地，跟班劳动，了解工人思想、生产、生活情。

跟班劳动不仅是参加体力劳动锻炼，更不是为劳动而劳动，主要是通过共同劳动与工人密切联系，建立阶级感情，与工人打成一片，关心他们的思想、生产、生活，帮助他们解决困难。

跟班劳动的时间，可采取既有定期的（如每周规定的固定的时间）又要有经常的（如每天抽出一些时间到工地〕相结合的方法。

第五章　业务学习

廿四、根据房屋管理是群众性、技术性、服务性的特点需求，房屋管理员必须全面通晓房屋收租管理的业务知识和方针政策，另一面还要掌握一定的技术管理知识，把收租管理和技术管理相结合起来。每一个管理员必须在学习好政治理论的同时，加强政策、业务学习，时间每月可在工作时间内安排四至八小时。

学习内容包括有关方针、政策、法令和有关规章制度，房屋简单的面积测绘计算知识；房屋安全检査鉴定与修缮保养的知识，先进经验与问题解决等。

学习从实际出发，学以致用，边学习边使用，可釆取讲课、讨论、实践相结合的方法。组织课堂讲课，各管理站为学习小组，进行讨论，提高业务水平，推动工作。

第六章　工作奖惩

廿五、为贯彻政治思教育想和物质鼓励相结合的原则，管理员应每季进行评比奖励一次，奖励面占应参加评奖人数的百分之六十至八十。奖金分三等，季奖金数额为月工资总额百分之十八，经房管局批准在房屋管理费中提取。

管理员在合乎下列条件之一者可给予奖励：

（1）全面履行职责，完成租金收入计划和修缮保养计划，关心群众，干群关系良好，无发生榻屋伤人事故者；

（2）在执行某项任务有显著成续者；

（3）提合理化建议改进工作，行之有效，成续显著者。

奖金应视各人的实际工作情况，按季合理评定与分配。

廿六、为了提高工作责任心全面贯彻职责和每项制度，对下列情况的应实事求是，分清责任，愼重处理。

（1）由于不负责任而造成塌屋伤人事故；

（2）贪汚、挪用公款；

（3）漏管房屋和短收租金或错计租金造成不应有的损失；

（4）利用职权，假公济私，出租房屋在群众中造成不良影响的。

广州市房地产管理局

一九六二年