增城市人民政府印发关于推动存量土地高效利用和实施“三旧”改造工作实施意见的通知

增府〔2009〕12号

各镇政府、街道办事处，市府直属各单位：

　　《关于推动存量土地高效利用和实施“三旧”改造工作实施意见》业经第十三届34次市人民政府常务会议和第十一届70次市委常委会议讨论通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

增城市人民政府

二〇〇九年四月二十八日

关于推动存量土地高效利用和实施“三旧”改造工作实施意见

　　为贯彻落实党中央、国务院关于进一步扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策和《中共广东省委广东省人民政府关于加快建设现代产业体系的决定》（粤发〔2008〕7号）、《印发关于促进扩大内需支持现代产业发展用地若干意见的通知》（粤国土资利用发〔2009〕71号）、《广东省建设节约集约用地试点示范省工作分工方案》、《关于增补广州市为节约集约用地先行先试“三旧”改造专题试点地区的复函》（粤国土资利用函〔2009〕182号）精神，按照学习实践科学发展观和继续解放思想的要求，结合我市实际，先行先试，切实盘活我市的空闲土地资源和推进“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造工作，实现土地资源的节约集约利用，制定如下实施意见。

　　一、指导思想

　　以科学发展观为指导，解放思想，深入贯彻落实《广东省建设节约集约用地试点示范省工作方案》、《关于开展节约集约用地先行先试专题试点工作的通知》（粤国土资利用发〔2008〕332号）、《关于增补广州市为节约集约用地先行先试“三旧”改造专题试点地区的复函》（粤国土资利用函〔2009〕182号）等系列文件精神，深化土地改革，围绕提升经济社会发展承载能力和综合竞争力的需要，切实转变发展观和用地观，全面清理和处置我市空置土地资源，进一步挖掘内涵潜力；大力实施“三旧”改造工作，千方百计拓展用地新空间，有效破解土地资源供需矛盾，实现土地资源的节约集约高效利用，为我市深化主体功能区建设、实施公园化战略和统筹城乡协调发展提供强有力的土地资源支撑和保障。

　　二、基本原则

　　（一）坚持改革创新，先行先试。推动存量土地高效利用和“三旧”改造工作是实现土地资源节约集约利用的一项新举措，必须以思想解放推动观念创新、政策创新、制度创新、机制创新、体制创新和手段创新，先行先试，在发展中破解资源保障与保护的难题。

　　（二）坚持政府主导，市场运作。政府搭建平台，制定鼓励政策，吸引多种主体参与推动存量土地高效利用和“三旧”改造工作，充分调动政府、集体、土地原使用权人、其他社会力量等各方面的积极性，以用为先，实现多方共赢，推动我市特色现代产业体系的建立。

　　（三）坚持尊重历史，实事求是。推动存量土地高效利用和“三旧”改造工作必须尊重我市发展的历史事实和土地管理政策的历史延续性，科学合理地制定工作方案和配套政策。积极探索，实事求是地解决发展过程中遗留的历史问题。

　　（四）坚持规划先行，统筹兼顾。强化规划的整体控制作用，市规划、国土、土地储备中心等政府职能部门及各镇街要根据各自职能，高标准、高水平、高起点制定我市推动存量土地高效利用和“三旧”改造规划，与我市主体功能区规划、土地利用总体规划、城乡规划相衔接。统筹兼顾经济社会协调发展和城乡协调发展，正确处理城市建设和资源节约、生态建设的关系。

　　（五）坚持提高效率，节约集约。推动存量土地高效利用和“三旧”改造工作应着力解放土地生产力和充分发挥土地的资产效能，不断提高节约集约用地水平和土地产出率，实现建设用地二次高效开发利用，通过机制、方法的改革创新，实现土地资源利用效益的最大化。

　　三、采取多种有效措施，充分盘活存量土地，实现土地资源节约集约高效利用

　　推动存量土地高效利用应坚持以用为先的方针，采取多种有效措施，充分盘活存量土地。根据土地形成空置的成因和性质的不同，分类进行盘活处置，对不同的类型采用不同的措施予以盘活利用。经过调研梳理，我市空置土地主要存在以下几种类型：一是有合法手续，由于投资者不积极履行投资开发义务造成的闲置土地；二是已批未供且不符合集约高效利用原则的空置土地；三是不符合城乡规划，无法按原用途开发建设的闲置土地；四是处于查封、抵押状态的闲置土地；五是集体建设用地的闲置土地；六是没有合法用地手续且难以复垦的空闲历史建设用地。

　　根据空闲土地形成的成因和土地性质的不同，政府采取督促动工开发、限期开发、落实项目转让（包括以土地使用权出资成立企业）、回购、协议收购或托管、依法收回土地使用权、用地置换、用途调整、通过“三旧”改造措施予以盘活利用等多种措施有针对性地盘活存量土地资源。

　　四、实施“三旧”改造，实现节约集约用地

　　政府将围绕促进我市产业结构调整和转型升级、改善城市形象和提升完善城市功能、推动社会主义新农村建设、实现土地节约集约利用原则，科学合理确定我市“三旧”改造范围。下列用地可列入我市的“三旧”改造范围：一是建筑物和构筑物存在安全隐患或者严重影响城镇景观的区域；二是城市市区产业需要“退二进三”的企业工业用地；三是因城市规划调整不再作为工业用途的厂房（厂区）；四是国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；五是不符合安全生产和环保要求的工厂用地；六是布局分散、公共服务设施配套不完善的村居（村庄）及工矿企业；七是城乡建设用地增减挂钩项目的农村建设用地。

　　在科学编制规划，确定我市“三旧”改造具体范围时，先由各镇街根据上述要求在辖区内初步划定“三旧”改造的具体范围，报市城乡规划局审核，市城乡规划局根据各镇街的总体规划编制及控制性详细规划编制改造地块的规划条件，报市“三旧”改造领导小组审定。改造时，政府鼓励多种主体、多种途

　　“三旧”改造过程中，要根据实事求是、尊重历史原则，按照不同历史时期的要求分类完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续：一是发生在1987年1月1日之前，没有合法用地手续的用地，由市政府按原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》直接办理国有建设用地确权登记发证手续；二是对发生在1987年1月1日至1998年12月31日，没有合法用地手续的用地，符合土地利用总体规划的，按照1988年修订的《土地管理法》有关规定落实处理后完善手续；三是对发生在1999年1月1日后，没有合法用地手续的用地，符合土地利用总体规划的，按照现行土地管理法律法规进行处理（处罚）后完善手续；四是对没有合法用地手续的集体建设用地，确需保留为集体土地性质的，符合土地利用总体规划和城乡规划，且2006年土地变更调查土地利用现状为建设用地的可以直接办理集体建设用地确权；五是对“三旧”改造范围内的边角地、夹心地、插花地以及旧村庄改造中的空闲地等零星建设用地经公告无异议后可以进行归宗办理土地登记。

　　五、激励措施

　　为保障推动存量土地高效利用和“三旧”改造工作的顺利实施，市政府制定了《增城市闲置土地处置试点工作方案》和《增城市实施“三旧”改造工作方案》，并将在拆迁补偿、土地用途调整、土地出让收益返还、财政税收减免等配套政策方面予以支持，以及安排“三旧”改造专项资金给予相应的补助。

　　六、组织领导和职责分工

　　推动存量土地高效利用和“三旧”改造工作是我市今后一段时期贯彻落实科学发展观的重大举措，关系到经济社会发展大局。各镇街、各职能部门要从战略和长远的高度，将该项工作摆上重要议事日程，认真研究部署，精心谋划建立领导责任制，切实加强领导。处置盘活空闲土地和“三旧”改造工作涉及的法律、利益关系复杂，各镇街、各职能部门要解放思想，勇于探索，大胆创新，积极争取上级政府和主管部门的指导和支持。市政府将成立负责空闲土地处置和“三旧”改造工作的专门机构统筹协调、指导、服务和监督，及时解决“三旧”改造工作中遇到的重大问题和难点问题，稳步推进盘活存量土地和“三旧”改造工作。

　　附件1.增城市闲置土地处置试点工作方案

　　附件2.增城市实施“三旧”改造工作方案

附件1

增城市闲置土地处置试点工作方案

按照学习实践科学发展观和继续解放思想的要求，为贯彻落实好省委、省政府关于在我市开展闲置土地处置专题试点工作的重要部署，充分盘活闲置土地，大力发展现代产业，促进我市经济社会又好又快发展，结合我市土地闲置现状和新上项目用地亟需解决的突出问题，制定本方案。

一、指导思想

以科学发展观为指导，贯彻落实广东省国土资源厅《关于开展节约集约用地先行先试专题试点工作的通知》（粤国土资利用发〔2008〕332号）要求，认真开展闲置土地处置试点工作，全面清理和处置我市闲置土地，严肃处理囤地、炒地和浪费土地资源行为，采取灵活多样的方式盘活闲置地，增加政府土地储备，增强政府对土地的调控能力，实现我市土地资源的节约集约利用，为我市特色现代产业体系的建立拓展空间，为我市深化主体功能区建设、实施公园化战略和统筹城乡协调发展提供资源保障。

二、处置原则

我市闲置土地处置必须遵循以下原则：

（一）以用为先。闲置土地的处置以盘活利用为主，对能够落实项目开发建设的，要优先考虑落实项目开发建设，并应优先考虑用于发展现代产业。

（二）分类处理。要认真研究闲置土地的宗地特性、闲置成因以及相关当事人的合法权益等因素，做到“一地一策”分类处置。

（三）集约利用。盘活利用闲置土地要按照优化城市布局和完善城市功能的要求，将零散、小面积的闲置地块置换整合，集中高效利用。

（四）先行先试。要充分利用国家现行法律法规政策，解放思想，先行先试，勇于探索，因地制宜、灵活处置利用闲置土地。

三、闲置土地的分类及盘活利用措施

根据土地形成闲置的成因和性质的不同，我市的闲置土地主要分为六大类，对不同的类型应采取不同的措施予以盘活利用。

（一）投资者不积极履行投资开发义务造成的闲置土地。包括：未按照出让合同、建设用地批准书、土地划拨决定书规定的动工期限开发建设造成闲置的；未规定动工期限，自签订出让合同、核发用地批准书、划拨土地决定书之日起满一年未开发建设造成闲置的；已动工开发建设，但已经开发建设的土地面积占应动工开发总面积不足三分之一，或者已投资金额占总投资金额（不含土地出让金）不足百分之二十五，未经市政府批准中止开发建设连续满一年造成闲置的等，其盘活利用措施如下：

1.督促动工开发。对闲置时间未满一年的土地，由市处置办核发《闲置土地督促动工开发告知书》，督促土地使用者尽快动工开发建设；对闲置一年以上未满两年的土地，除督促动工开发之外，还要计征闲置费。

2.限期开发。闲置时间满二年以上，土地使用者具备开发能力，且能够落实项目开发建设，并已经明确开发计划的闲置土地，土地使用者在缴清闲置费后可申请延期开发。经批准延期开发的，土地使用者须与市国土房管局签订《土地利用协议》，约定在一定期限内开发利用土地，但延长限期不得超过一年（限期开发期间为闲置中止状态）。不能按期动工开发的，政府依法收回该土地或将土地作其他盘活处理。

3.落实项目转让（包括以土地使用权出资成立企业）。符合下列条件之一的，土地使用者可申请土地使用权转让：

（1）土地使用者自行寻找具有开发能力的受让方，由受让方另上项目（工业类项目须经市项目评审小组审核通过）盘活该地块；

（2）镇街政府通过招商引资，引进项目（工业类项目须经市项目评审小组审核通过）盘活该地块。

经批准转让的，土地使用者在缴纳土地闲置费后，可办理转让过户手续。受让人须与市国土房管局签订《土地利用协议》，约定在规定期限内对土地进行开发利用，若不能按期开发利用的，该土地产生的闲置责任一并由受让人承担。

4.协议收回。我市工业园区或镇街工业规划区内的闲置土地，可由镇街或工业园区管委会向土地使用者协议收回，并交回市政府储备，待有新项目入园时再重新出让给新项目开发利用，所得土地出让收益全部返还给各镇街或工业园区管委会。

5.依法收回土地使用权。

（1）依法有偿收回。由于政府及政府部门原因或不可抗力造成闲置，且闲置时间满二年以上的土地，土地使用者未提出处置申请或不适用前述盘活措施的，由政府按照法定程序予以收回，并给予土地使用者适当的补助，具体补助数额应参照取得土地使用权和投入的成本确定。

（2）依法强制无偿收回。对不属于政府及政府部门原因或不可抗力造成闲置，且闲置时间满二年以上的土地，符合下列条件之一的，由政府强制无偿收回。

①未完善用地手续领取土地使用证或建设用地批准文件的；

②未缴清地价款的；

③土地使用者接到《闲置土地认定通知书》之日起一个月内，拒不前往所在镇（街）政府或市处置办协商闲置土地处理事项的；

④土地使用者不按《土地闲置费缴款通知书》规定要求缴清土地闲置费的；

⑤选择限期开发，经政府批准延长开发期后，至延长期满仍未动工建设的；

⑥原土地使用者已闲置二年，后经政府批准转让并约定期限开发，超过约定开发期限仍未动工开发的；

⑦申请改变用途后，土地使用者仍未能在规定期限内动工开发建设的。

（二）不符合城乡规划，无法按原用途开发建设的闲置土地。该类闲置土地的盘活利用措施如下：

1.改变用途。土地使用者具备开发能力且愿意开发，在符合城乡规划的前提下，原国有建设用地改变用途用于现代产业项目建设的（房地产开发除外），经市政府批准，属出让土地的可按新用途市场评估价与原用途评估价的差额补交地价，签订土地使用权出让合同变更协议或重新签订土地使用权出让合同，给原土地使用者使用。属划拨土地的可补办出让手续或重新核发划拨决定书给原土地使用者使用。

2.政府收购。土地使用者不具备开发能力或不愿意开发、政府不同意其开发或者改变用途进行经营性房地产等项目建设的，可由政府依法收购或收回土地使用权后按公开方式确定土地使用权人。

（三）已获批准使用但未完成供地手续，不符合集约高效利用原则，目前无法使用的空置土地。主要包括:征地已获上级部门批准，但难以按我市主体功能区规划、土地利用总体规划、城乡规划要求开发利用等历史用地。

盘活利用措施：对该类空置土地，应按照我市主体功能区建设要求，通过用地置换方式置换到工业园区或商住经济区集中开发利用。用地置换是指在不增加新增建设用地的情况下，将空置土地（原批准使用地块）与其他土地（新地块）的用地指标相互转移、用地性质相互转换，达到整合利用空置土地的一种盘活措施。用地置换按以下原则进行：

1.原批准使用地块按新地块的地类相应地复垦为农用地；新地块经由增城市人民政府审批转为国有建设用地，并报省国土资源厅、广州市国土房管局备案。置换过程中，政府可以按照规划要求适当调整土地用途。

2.政府可以不再追究原批准使用地块的历史投入成本，或将其投入成本纳入到新地块成本中进行统一核算。

3.新地块的征地补偿原则上按现行新征土地的标准和要求执行，但若新地块的征地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史征地协议及被征地农村集体同意的前提下，无需听证、办理社保审核和安排留用地，并按当时征地协议约定的补偿标准执行。

4.已经收回储备的闲置土地，难以按现行规划要求开发利用的，也可以参照上述用地置换方式盘活利用。

（四）处于法院查封、抵押状态的闲置土地。主要包括：土地及地上建筑物完全处于查封或抵押状态的闲置土地；仅有部分土地存在查封、抵押情况的闲置土地；土地及地上建筑物分别被不同法院查封或分别设定不同抵押权的闲置土地；需要同周边其他土地整合开发的闲置土地等。

盘活利用措施：应坚持以用为主，充分发挥社会各界力量，理顺各种法律关系，妥善解决历史遗留问题，促进集约高效利用的原则予以盘活利用，具体如下：

1.已被法院查封的闲置土地，应协调法院，分类盘活：

（1）已被法院查封，但未进入司法处置程序的闲置土地，镇街应主动协调法院，告知土地存在的遗留问题，把解决土地遗留问题作为盘活条件之一，争取法院配合参与制定处置方案，盘活所得收益优先用于解决土地遗留问题或由处置土地的受让人承诺解决历史遗留问题。

（2）已被法院查封，且已进入处置程序的闲置土地：

一是法院委托拍卖的闲置土地，应根据《广东省土地使用权交易市场管理规定》的相关规定，在市土地交易机构进行拍卖。镇街应主动协调法院，把解决土地遗留问题纳入拍卖条件，拍卖成交后，土地受让人须与市国土房管局签订土地利用协议和承诺解决历史遗留问题的协议，约定在取得土地使用权之日起一年内依法动工开发，逾期不能动工开发的，政府有权依法收回土地或对土地作其他盘活处理。

二是法院裁判过户的闲置土地，受让人必须承担原土地使用者的闲置责任，受让人须在缴清闲置费后与市国土房管局签订土地利用协议，约定在取得土地使用权之日起一年内依法动工开发，逾期不能动工开发的，政府有权依法收回土地或对土地作其他盘活处理。

2.对已设定抵押权尚未进入司法处置程序的闲置土地，镇街应积极主动协调抵押权人参与制定盘活方案，盘活方案要充分考虑抵押权人的合法权益，盘活所得收益在解决土地遗留问题后，可以优先偿还抵押权人的债权。

3.对已查封或抵押的闲置土地，可以在上述措施的基础上由政府与法院、抵押权人充分协商，由上述单位委托政府收回整合，重新出让供给现代产业项目，所得收益按上述原则处理。

4.由于各种原因无法与法院、债权人协商达成处置方案，且又符合无偿收回条件的闲置土地，市处置办在查封期间仍可核发《闲置土地认定通知书》和《收回闲置土地决定书》，待解除查封时，政府即可实施收回决定；要求抵押权人协助盘活设定抵押的闲置土地，抵押权人不配合的，政府可依法无偿收回该土地。

（五）闲置的集体建设用地。主要包括：未按照集体建设用地批文规定的动工开发期限开发建设造成闲置的土地；未确定动工开发期限的，自核发建设用地批准书之日或核准登记之日起满一年未动工开发的土地等。

盘活利用措施：除可以通过前述的督促动工开发、限期开发、落实项目转让、用地置换、改变用途等措施盘活之外，还可以通过以下措施盘活：

1.对闲置时间超过二年，且土地使用者仍未申请通过上述方式予以盘活利用的，在报经市政府同意后，可以通过征收的方式变为国有建设用地予以盘活利用；也可通过征用的方式（不改变土地所有权）纳入政府集体建设用地储备，由镇（街）政府招商引资，安排给新的用地单位使用，所得收益返还给土地所有人。

2.农村集体经济组织范围内的集体建设用地构成闲置，且闲置时间超过二年仍未盘活利用的，要追究村、社负责人的行政责任；土地行政主管部门可以酌情缓办该组织范围内的农地转用审批手续或扣减该组织的农地转用指标；政府在该组织范围内征收土地时可以减少安排相应面积的留用地。

（六）没有合法用地手续且难以复垦的空闲历史建设用地。

盘活利用措施：符合要求的，可纳入我市“三旧”改造范围，通过“三旧”改造措施予以盘活利用。

四、实施机构及其职责分工

为确保我市闲置土地处置试点工作顺利推进，市政府成立市闲置土地处置工作领导小组（简称“市处置领导小组”）组织实施本方案，市处置领导小组由分管国土的副市长任组长，成员包括市府办、市人民法院、市法制办、市监察局、市国土房管局、市规划局、市建设局、市财政局、市公资办、市发改局、市外经贸局、人民银行增城市支行等部门领导，负责对我市闲置土地处置的重大事项进行决策，并对闲置土地处置工作进行协调、沟通、督促、检查。领导小组下设办公室（设在市国土房管局），负责领导小组日常工作。

各镇街作为处置闲置土地工作的责任主体，全面摸查辖区内的闲置土地类型和情况，并登记造册。可用来招商引资的土地应形成分册，策划包装后报市外经贸局统筹对外公布，合理开展招商引资工作。镇街拟订地块盘活方案，经市处置办审核后上报市处置领导小组审批，批准后再由镇街负责组织实施。市国土房管局及市有关部门在实施过程中应给予充分配合。

鼓励各镇街采取各种有效措施全力盘活闲置土地，盘活所得收益全部返还镇街。市政府将与各镇街签订闲置土地处置责任书，实施严格的责任考评制度，对盘活利用率达不到70%以上的镇街要追究相关负责人的行政责任。

附件2

增城市实施“三旧”改造工作方案

为深入贯彻落实科学发展观，根据党中央、国务院关于进一步扩大内需促进经济平稳较快发展的重大决策和《中共广东省委广东省人民政府关于加快建设现代产业体系的决定》（粤发〔2008〕7号）、《印发关于促进扩大内需支持现代产业发展用地若干意见的通知》（粤国土资利用发〔2009〕71号）、《广东省建设节约集约用地试点示范省工作分工方案》、《关于增补广州市为节约集约用地先行先试“三旧”改造专题试点地区的复函》（粤国土资利用函〔2009〕182号）精神，进一步解放思想，先行先试，结合我市实际推进“三旧”（旧城镇、旧厂房、旧村庄）改造工作，特制定本方案。

一、工作目标

在严格落实耕地保护目标责任制的前提下，优化国土空间布局,科学配置城乡、区域、产业发展用地，严格控制建设用地规模；大力推进“三旧”改造，千方百计拓展用地新空间，有效破解土地资源供需矛盾，实现建设用地二次高效开发利用，不断提高节约集约用地水平和土地产出率，促进产业结构调整升级，推进我市三大主体功能区建设，使我市成为经济发达、社会和谐、环境优美、生态良好的节约集约用地示范区。

二、基本原则

（一）坚持改革创新，先行先试。“三旧”改造工作是实现土地资源节约集约利用的一项新举措，必须以思想解放推动观念创新、政策创新、制度创新、机制创新、体制创新和手段创新，先行先试，在发展中破解资源保障与保护的难题。

（二）坚持政府主导，市场运作。政府搭建平台，制定鼓励政策，吸引多种主体参与我市的“三旧”改造工作，充分调动政府、集体、土地原使用权人、其他社会力量等各方面的积极性，实现多方共赢，推动我市特色现代产业体系的建立。

（三）坚持尊重历史，实事求是。推进“三旧”改造必须尊重我市发展的历史事实和土地管理政策的历史延续性，科学合理地制定改造方案和配套政策。积极探索，实事求是地解决历史遗留问题。

（四）坚持规划先行，统筹兼顾。强化规划的整体控制作用，市城乡规划、国土、土地开发储备中心等政府职能部门及各镇街要根据各自职能，高标准、高水平、高起点制定我市的“三旧”改造规划，与我市主体功能区规划、土地利用总体规划、城乡规划相衔接。统筹兼顾经济社会协调发展和城乡协调发展，正确处理城市建设和资源节约、生态建设的关系。

（五）坚持提高效率，节约集约。“三旧”改造应着力解放土地生产力和充分发挥土地的资产效能，通过机制、方法的改革创新，实现土地资源利用效益的最大化。

三、主要任务

（一）科学合理确定我市“三旧”改造范围。

1.围绕促进我市产业结构调整和转型升级、改善城市形象和提升完善城市功能、推动社会主义新农村建设、实现土地节约集约利用原则，下列用地可列入我市的“三旧”改造范围：

（1）建筑物和构筑物存在安全隐患或者严重影响城镇景观的区域；

（2）城市市区产业需要“退二进三”的企业工业用地；

（3）因城市规划调整不再作为工业用途的厂房（厂区）；

（4）国家产业目录规定的禁止类、淘汰类产业转为鼓励类产业或以现代服务业和先进制造业为核心的现代产业的原厂房用地；

（5）不符合安全生产和环保要求的工厂用地；

（6）布局分散、公共服务设施配套不完善的村居（村庄）；

（7）城乡建设用地增减挂钩项目的农村建设用地等均可列入“三旧”改造范围。

2.“三旧”改造具体位置范围的确定。

（1）由各镇街根据上述要求在辖区内初步划定“三旧”改造具体范围，报市城乡规划局审核；

（2）市城乡规划局对各镇街上报的改造范围进行审核，市城乡规划局根据各镇街的总体规划编制及控制性详细规划编制改造地块的规划条件，报市“三旧”改造工作领导小组审定；

（3）“三旧”改造的具体范围和改造后规划条件由市“三旧”改造工作领导小组审定后公开发布。

（二）鼓励多种主体、多种途径实施“三旧”改造，大力发展现代产业。

按照市“三旧”改造工作领导小组审定发布的“三旧”改造范围，各改造主体可以对我市“三旧”改造范围内的土地申请改造，改造前应当充分了解地块的权属及规划情况，科学编制规划，制定具体地块的改造工作方案，该方案经市“三旧”改造工作领导小组审定后统筹有序推进。

1.市政府为了完善城市基础设施和公共设施建设，或者实施城市规划进行“三旧”改造的，由市土地开发储备中心收回或收购土地使用权组织实施改造。收回或收购土地除可向原使用权人以货币方式支付收购款外，也可以采取土地置换的方式向原使用权人重新安排用地。

2.各镇街对辖区内的具体地块申请“三旧”改造，由市土地开发储备中心委托各镇街实施，由镇街按土地改造程序进行管理和组织实施。

3.土地使用权人自行实施“三旧”改造。在符合我市主体功能区规划、土地利用总体规划、城乡规划及我市现代产业发展方向前提下，土地使用权人可以自行进行改造。需要改变原土地使用功能的，经市城乡规划和市国土房管部门同意报市人民政府批准后，按市场价补缴土地出让金后直接办理土地使用权变更登记（房地产项目除外）。

4.市场主体实施“三旧”改造。在符合我市主体功能区规划、土地利用总体规划、城乡规划及我市现代产业发展方向前提下，市场主体收购改造范围内的多宗地块使用权及地上房屋设施后申请改造的，可以申请进行集中改造。

5.集体经济组织参与“三旧”改造。对于有合法手续的集体建设用地需要进行“三旧”改造的，在符合我市主体功能区规划、土地利用总体规划、城乡规划的前提下，首先，鼓励农村集体经济组织对旧厂房、旧村居实施拆迁，不改变所有权性质，改变土地用途（房地产开发项目除外），发展现代产业。其次，鼓励农村集体经济组织将旧厂房旧村居用地征用为国有建设用地后，自行或通过与市场主体合作发展现代产业（房地产开发项目除外）。

（三）实事求是分类完善“三旧”改造中涉及的各类历史用地手续。

纳入“三旧”改造范围但没有合法用地手续的土地，根据实事求是、尊重历史原则，按照不同历史时期的要求完善用地手续。

1.纳入“三旧”改造范围、符合土地利用总体规划、没有合法用地手续的土地，用地行为发生在1987年1月1日之前的，由市人民政府按原国家土地管理局1995年3月11日发布的《确定土地所有权和使用权的若干规定》直接办理国有建设用地确权登记发证手续；用地行为发生在1987年1月1日之后、在本意见下发之前的，按照用地发生时的土地管理法律政策落实处理（处罚）后按土地现状办理征收手续，并根据国家政策划拨或协议出让给现土地使用权人使用。凡用地行为发生时法律和政策没有要求听证、办理社保审核和安排留用地的，在提供有关历史用地协议及被征地农村集体同意的前提下，无需听证、办理社保审核和安排留用地。有关用地不符合土地利用总体规划的，在纳入新一轮土地利用规划修编方案后，按前述意见办理。

2.集体建设用地使用权确权。纳入“三旧”改造范围，没有合法用地手续的用地，确需保留为集体土地性质的，符合土地利用总体规划和城乡规划，已完成农村土地所有权初始登记，且2006年土地变更调查土地利用现状为建设用地的可以直接办理集体建设用地确权，由现使用权人使用。

3.零星建设用地归宗确权。“三旧”范围内的边角地、夹心地、插花地以及旧村庄改造中的空闲地等零星建设用地经公告无异议后可以按新用途进行归宗办理土地登记。

四、激励措施

（一）农村集体经济组织对旧厂房、旧村居实施拆迁，不改变所有权性质，改变土地用途，发展现代产业的，政府对拆迁旧厂房、旧村居按建筑面积25元／平方米实行补偿。农村集体经济组织同意将旧厂房旧村居用地征用为国有建设用地，发展现代产业的，可以参与竞买（房地产项目除外）或不参与竞买国有土地使用权，出让金全额返还村集体经济组织。

（二）“三旧”改造用于经营性房地产项目建设的，应由政府依法收购或收回土地使用权后按公开交易方式确定土地使用权人，收回土地使用权时应与土地使用权人充分协商，按实际情况给原土地使用权人进行合理补偿。我市本级土地出让收益全额返还给镇街，专项用于镇街的基础设施建设和作为镇街“三旧”改造的实施资金。

（三）“三旧”改造涉及的城市基础设施配套费、城市房屋拆迁管理费等属于我市收入部分，改造项目属于现代服务业的（房地产项目除外）全额返还给“三旧”改造实施主体。

（四）物价部门要清理、规范“三旧”改造中的有关收费，没有合法依据的收费，一律予以取消，对于收费标准有幅度的，一律执行下限标准。在“三旧”改造过程中，原使用权人取得的补偿款免征营业税和所得税，税务部门要配合执行涉及“三旧”改造的有关税收优惠政策。

五、组织领导和职责分工

市政府成立“三旧”改造协调领导小组，领导小组负责全市“三旧”改造的组织协调和工作指导。领导小组下设办公室，负责全市“三旧”改造的牵头、协调、督导等日常管理工作。各镇街也要成立相应领导机构及其办公室，成立项目指导组，提前介入改造项目的各项工作。

各镇街：是“三旧”改造工作的责任主体，负责本辖区范围内的“三旧”项目的规划编制和申报改造方案，改造项目的认定初审，接受市土地开发储备中心的委托，实施“三旧”改造范围内的土地使用权的收回，并负责对回收成本进行核定和支付；负责将收回的土地移交市土地开发储备中心进行储备和出让；引导和组织农村集体组织积极参与“三旧”改造，贯彻落实市政府的有关政策和措施。

市城乡规划局：负责编制我市的“三旧”改造专项规划工作；指导、审查和协调组织镇街编制“三旧”改造有关规划；成立规划指导组，提前介入指导，专人专责跟踪落实。

市国土房管局：负责促进土地连片开发，整合土地资源，成立国土用地指导组，加快办理“三旧”改造的有关用地手续。

市土地开发储备中心：负责指导和委托镇街对纳入“三旧”项目范围的土地进行收回，对镇街移交的土地进行储备。

市发改局：负责“三旧”改造项目立项审批工作，提高项目审批效率。

市建设局：负责“三旧”改造具体项目施工报建工作及国有土地建筑的拆迁工作；成立建设指导组，加快“三旧”改造项目建设施工手续的办理。

市经贸局：负责指导镇街开展“三旧”改造产业调整提升工作，成立产业指导组。

市财政局：负责审核“三旧”改造扶持资金，按有关政策划拨；跟踪“三旧”改造扶持资金的使用，评定“三旧”改造资金的绩效。

市工商局：自“三旧”改造项目发布改造单位公告之日起，依法停止办理改造范围内企业、个体工商户开业登记手续；对新建违法建筑一律不予办理开业登记。

市城监大队：负责牵头与相关部门联合查处“三旧”改造范围内的违法建设行为。

市新农办：负责研究农村旧村居改造，结合农民增收及农村集体资产管理研究农村旧村居集体经济发展用地的改造规划方案。

市公资办：负责国有企业土地资产的处置和企业人员安置等。