印发《顺德市集体所有建设用地使用权流转管理暂行办法》的通知

顺府发〔2002〕59号

各镇人民政府、区办事处，市属各单位：

现将《顺德市集体所有建设用地使用权流转管理暂行办法》印发给你们，请认真贯彻执行。在执行中遇到的问题，请径向市规划国土局反映。

顺德市人民政府

二○○二年十一月二十八日

顺德市集体所有建设用地使用权流转管理暂行办法

第一章　总　　则

第一条　为了加强集体所有建设用地管理，规范集体建设用地市场秩序，保障集体建设用地所有者和使用者的合法权益，促进土地资源优化配置和高效集约利用，从有利于农村的长期稳定和经济可持续发展出发，根据《中华人民共和国土地管理法》和国土资源部和国务院法制办公室《关于同意将顺德市列为农村集体土地管理制度改革试点的批复》（国土资函〔2001〕469号），结合我市实际，制定本办法。

第二条　实行集体所有建设用地使用权流转制度。本市行政区域内的集体所有建设用地使用权（除居住用地外）可依本办法流转。

第三条　集体所有建设用地使用权流转（以下简称集体建设用地流转）是指集体所有建设用地的使用权通过有偿、有限期转让（包括作价投入和交换等）、出租等方式造成土地使用权的转移或实际使用人发生变更的行为。

第四条　依本办法流转的土地使用权以及地上附属的房产所有权允许转让、出租、抵押。

第五条　流转的集体建设用地，不得进行商品房开发建设。

第六条　不符合土地利用总体规划和城镇建设规划的集体土地使用权不得流转。

第七条　根据国有和集体土地两种产权市场统一管理的原则，市规划国土局负责对集体建设用地流转行为进行管理和监督检查。

第二章　集体建设用地流转管理

第八条　集体建设用地流转时，必须确定土地使用年限，但最高年限不得超过同类国有土地使用权出让的最高年限。土地使用年限按流转合同中双方约定的为准。再次流转的年限不得超过流转合同约定的剩余年限。

第九条　集体建设用地首次流转，土地所有者和使用者双方必须签订由市规划国土局统一印制的流转合同，流转合同须经市规划国土局审查备案后方能生效。

第十条　集体建设用地再次流转时，其地上建筑物及其附着物随之流转；地上建筑物及其附着物转让时，其使用范围内的土地使用权随之流转。

第十一条　流转的集体建设用地，使用者不得擅自改变原土地用途。如需改变的，应当取得土地所有者的同意和市规划国土局的批准，并重新签订流转合同，报市规划国土局办理审核登记手续。

第十二条　接受流转的土地使用者须在流转合同规定的建设期限内进行投资建设；超过规定期限仍未建设的，作闲置土地处理。

第十三条　除工业用地以外的集体建设用地首次流转，土地所有者必须采取公开招标、拍卖或挂牌竞价方式进行。

集体建设用地再次流转必须经土地所有者同意，若属以出租方式流转的还需与土地所有者签订转租合同。

第十四条　集体建设用地流转双方应在流转合同中约定土地使用费的收取方式，即一次性收取、分期收取或逐年收取。分期收取的每期缴款期限不得少于10年。

第十五条　集体建设用地首次流转按下列程序办理：

（一）对已办理建设用地批准手续尚未建设的用地，由集体土地所有者提出申请并提供集体土地所有者同意流转的证明文件，凭流转双方签订的流转合同和有效的身份证明文件，经镇、区土地管理机构审查后，按现行的供地程序报市规划国土局办理。

（二）对已建设的集体建设用地，由集体土地所有者提出申请，经镇、区公有资产管理机构同意后提供集体土地所有者同意流转的证明文件，凭流转双方签订的流转合同、房地产权证和有效的身份证明文件，经镇、区土地管理机构审查后，按现行土地房产交易的程序，报市土地房产交易中心办理。

第十六条　集体建设用地再次流转按下列程序办理：

（一）由流转双方持房地产权证和有效的身份证明文件，到土地房产交易中心按现行的土地房产交易程序办理交易手续，并征得土地所有者同意，由接受流转的土地使用者继续履行流转合同的权利义务。

（二）采用逐年收取土地使用费的土地的再次流转，必须征得土地所有者同意。

第三章　产权界定和登记

第十七条　集体建设用地发生流转前，其土地所有权人由土地所在村委会和镇、区土地管理机构共同确认。

第十八条　市规划国土局负责对集体建设用地的土地所有权和使用权进行调查审定，经市人民政府审核同意后核发集体建设用地所有权证和房地产权证或土地使用证。

第十九条　集体建设用地使用权首次流转的，由接受流转方持建设用地批准文件、土地所有权单位流转申请、流转合同、地上建筑物的规划及竣工验收证明等文件办理产权登记，并在颁发的房地产权证上注明土地使用费的收取方式。

第二十条　依本办法流转的集体建设用地使用权抵押，其价值由抵押双方约定，抵押双方应在签订抵押合同30日内持抵押合同、土地使用证或房地产权证等文件到市规划国土局申请办理抵押登记。但采取逐年收取土地使用费的，土地使用费全部缴清前土地使用权不能抵押。

第二十一条　集体建设用地流转合同约定的使用期届满，土地使用权由土地所有者收回，其地上建筑物和附着物归土地所有者所有或按流转合同的约定处理。土地使用者应在使用期届满后30天内将房地产权证交还市规划国土局，办理注销登记。

第二十二条　集体建设用地流转合同约定使用期届满，土地使用者要求续期的，应在期限届满前60天内，向土地所有者申请续期，重新签订流转合同，办理续期登记手续。

第二十三条　依本办法取得的集体建设用地使用权受法律保护，但因国家和集体土地所有者公共利益需要，经市人民政府批准，可以提前收回土地使用权，并根据土地已使用年限、缴付土地使用费情况和土地开发利用的实际情况给予相应的补偿。

第四章　地价和收益管理

第二十四条　市规划国土局负责组织对全市集体建设用地进行地价评估，建立集体土地基准地价，并由市人民政府定期公布。

第二十五条　集体建设用地流转中的实际交易价格低于基准地价的，市规划国土局按基准地价或宗地评估价核收土地流转收益金。

第二十六条　集体建设用地流转时，土地所有者或使用者必须向政府一次性缴纳土地流转收益金，缴纳标准如下：

（一）流转年限为国有土地使用权出让最高年限的，按基准地价或宗地评估价的10％计收。

（二）流转年限低于国有土地使用权出让最高年限的，按对应年期的基准地价或宗地评估价的10％计收。

第二十七条　集体建设用地再次流转，土地流转方须向政府缴纳土地流转增值费，缴纳标准按增值部分的20％计收。

第二十八条　政府收取的集体建设用地流转收益金、补地价款和土地增值费，实行市、镇（区）两级分成（大良区除外），分成比例为市占40％，镇（区）占60％。土地流转收益由市政府统一收取后按季结算返还镇政府（区办事处），并使用财政部门统一印制的专用票据。

第二十九条　市、镇（区）收取的集体建设用地流转收益金、补地价款和土地增值费必须专项存储，由同级财政部门监督使用。

第五章　附　　则

第三十条　国家和省对集体建设用地流转管理有新规定的，从其规定。

第三十一条　农村村民住宅的集体建设用地需流转的，按我市现行有关规定办理。

第三十二条　位于集约工业区或规模专业市场规划范围内属集体所有的建设用地的，可由集体土地所有者在办理土地流转时提出转为国有土地的申请并办理出让。

第三十三条　根据实际需要，集体建设用地仍可依法办理征用，实行国有土地使用权出让或划拨。

第三十四条　本办法由市规划国土局负责解释。

第三十五条　本办法自2003年1月1日起施行。