东莞市人民政府办公室关于“三旧”改造土地出让金分成问题的通知

东府办函〔2015〕203号

各镇人民政府（街道办事处），市府直属单位：

为明晰“三旧”改造差别化土地出让金分成政策的操作细则，结合项目地块改造前旧村、旧厂混杂和改造后居住、商业混合利用的实际情况，现将农村集体经济组织与企业合作改造土地出让金分成有关问题的处理办法通知如下：

一、改造前旧村庄、旧厂房面积的核定标准

（一）土地权属调查表能清晰反映旧村庄、旧厂房面积范围的，以土地权属调查表为依据核定改造前旧村庄、旧厂房面积。土地权属调查表不能清晰反映旧村庄、旧厂房面积范围的，按以下办法核定：

1．有围墙围蔽的工业厂区、仓库，以围墙围蔽范围的用地面积核算旧厂房面积；

2．没有围墙围蔽的工业厂房、仓库、货场、配套行政办公设施、配套宿舍及生活设施、厂区间的道路等，以占地面积核算旧厂房面积。

3．除上述面积外，改造地块内其他用地面积纳入旧村庄面积。

（二）如果核算的旧厂房面积不超过改造总用地面积10%的，则改造项目全部按照旧村庄处理。

如果核算的旧厂房面积超过改造总用地面积90%的，则改造项目全部按照旧厂房处理。

如果核算的旧厂房面积占改造总用地面积10%—90%之间的，则按实际占比核定。

二、工改商住混合面积拆分的核定标准

市城乡规划局核发的建设用地规划批准书确定改造地块用途为R5的，计算土地出让金分成金额时，按照规划批准书约定的商业和居住建筑面积比例拆分为商业用地和居住用地面积，若无约定则按照3:7拆分；确定的地块用途为R1、R2、R3、R4的，全部按照居住用地处理。

三、土地出让金分成比例计算方法

为便于核算，一宗改造项目对应一个固定分成比例，即经批准的改造方案涵盖的改造范围内，无论分割几期供地、开发，均按照一个固定的分成比例进行土地出让金分成。分成基数为按规定扣除计提项目后的土地出让金余额。固定分成比例按以下方法确定：

（一）旧村庄、旧厂房混合的，分别计算旧村庄、旧厂房用地面积的占比A村、A厂；旧厂房部分计算工业、商业、居住等用途的用地面积占比B工、B商、B居；市、镇、村的固定分成比例分别如下：

市级固定分成比例=20%×A厂×（1-B工），

镇级固定分成比例=A厂×（B商×30%+B居×40%），

村级固定分成比例=A村+A厂×（B工+B商×50%+B居×40%）。

（二）全部为旧村庄的，上述公式的A村=100%，A厂=0；全部为旧厂房的，上述公式的A厂=100%，A村=0。

四、有关用地面积的核定和说明资料

对于农村集体经济组织与其他单位合作改造的项目，镇人民政府（街道办事处）组织规划、国土、房管等相关单位核实改造地块改造前旧村庄、旧厂房面积和旧厂房部分改造为工业、商业、居住等用途的用地面积，按上述要求核算固定分成比例，并如实告知集体经济组织股东代表，最终出具核实成果证明（加盖公章）。要求同时提交以下资料：

（一）“三旧”改造地块现状旧村庄、旧厂房分布图（以地形图为底图，叠加标图建库红线和改造红线，旧村庄、旧厂房范围用不同颜色的半透明色块标识）；

（二）旧厂房范围内各用途土地分布图（以局部片区控制性详细规划图则为底图，叠加旧厂房范围线）；

（三）已取得用地规划批准书的，提供用地规划批准书复印件；

（四）“三旧”改造土地权属调查明细表。

上述资料加盖镇人民政府（街道办事处）公章。

五、其他事项

（一）莞城、东城、南城、万江等四个街道办事处及其他镇中心区的农村（社区）集体经济组织与企业合作改造的，参照上述执行。

（二）本《通知》下发之日起，集体经济组织与企业合作改造项目，凡涉及旧厂房改造的，在编制改造方案时，应重点说明旧厂房部分改造后用途，并测算各用途用地面积，其中，R5应参照本通知拆分计算商业、居住用地面积。

特此通知。

东莞市人民政府办公室

2015年6月1日