东莞市人民政府关于印发《关于加强“三旧”

改造常态化全流程管理的方案》的通知

东府〔2014〕147号

各镇人民政府（街道办事处），市府直属各单位：

现将《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案》印发给你们，请认真贯彻执行。

东莞市人民政府

2014年12月8日

关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案

为深入贯彻市委市政府“政府主导、规划管控、成片改造、计划实施”十六字方针，根据《关于印发〈建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见〉的通知》（东府办〔2013〕151号）的要求，我市将全面建立健全改造单元统筹、市场主体准入、年度实施计划、批后监管和项目退出等“三旧”改造常态化机制，加强“三旧”改造常态化的全流程管理。具体如下：

一、加强常态化全流程管理的意义和目标

加强常态化全流程管理，旨在通过对“三旧”改造流程的再造和优化，完善“三旧”改造申报、审批、实施、监管等完整流程，建立健全改造单元统筹、市场主体准入、年度实施计划、批后监管退出等机制，在全流程、各环节深入贯彻落实“政府主导、规划管控、成片改造、计划实施”十六字方针，实现我市“三旧”改造工作以下四方面的转变，进一步提质增效：

——改造区域转变：从全市分散改造向核心区域集中改造转变。“三旧”改造活动向城市中心和节点区域、近期重点开发区域、交通干线沿线区域等三个改造核心区集中。

——主导方式转变：从市场自发改造向政府统筹单元改造转变。实施“两先两后”：先政府统筹，后市场进入；先单元整体统筹，后单宗项目实施。

——改造类型转变：从偏重于地产类项目向各类型项目平衡转变。落实居住用地、商业用地比例控制要求，加快《东莞市“三旧”改造专项规划及年度实施计划（2012-2015）》（修编）落实的产业类用地、公益性用地改造。

——管理机制转变：由随意上报、批而不管、只进不退向批次管理、批管结合、有进有退转变。实行改造单元按批次计划申报机制，划定改造单元，开展前期研究，以批次计划申请市政府批准，改变以往随意、零散申报现象。健全市场主体准入机制，引入有实力、信誉好、社会责任感强的企业参与改造，推动高水准的土地二次开发。以年度实施计划为抓手，加快已批改造单元和项目实施；以批后监管台账为抓手，跟踪已批改造单元和项目进度，及时清退批而不动、批而不改的改造单元和项目；将“三旧”改造纳入镇（街道）领导班子考核重要内容，建立与新增用地挂钩的奖惩机制。

二、加强常态化全流程管理的主要内容

（一）建立改造单元统筹机制。

1．改造单元是对“三旧”改造实施规划管控的基本单位，是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素所划定的具有一定面积、相对成片的改造区域。改造单元应当是一个完整的功能单元，需与已批控制性详细规划划定的功能组团相一致。具备条件的镇街可统筹1000亩以上、包含多个改造单元的连片地块申报连片组团式改造试点。

2．改造单元统筹包括七方面，即区域统筹、边界统筹、功能统筹、开发强度统筹、公共设施布局统筹、改造策略和时序统筹、公共设施实施责任主体统筹。统筹主体为镇人民政府（街道办事处），由镇人民政府（街道办事处）依据《东莞市“三旧”改造单元批次计划编报指引》、《东莞市“三旧”改造单元前期研究报告编制指引》划定改造单元，统筹研究改造单元的功能定位、开发强度、公共设施布局、改造策略和时序、公共设施实施责任主体等。

3．除以产业类改造、公益性改造为主或经市政府特别批准的改造单元以外，改造单元应当集中于改造核心区，改造核心区具体界线由市城乡规划局会同各镇人民政府（街道办事处）通过编制“三旧”改造专项规划予以划定，并报市政府审定（2015年6月底前完成）；具体红线划定前，新增改造单元是否位于以上区域，由市城乡规划局审查。改造核心区可包含以下区域：（1）城市中心和节点区域，包括中心城区和各镇中心区；（2）近期重点开发区域，包括水乡特色发展经济区、粤海产业园、松山湖产业园周边区域、轨道交通站点控制区域；（3）重要交通干线沿线区域。

4．对于改造为商品住宅的单元，应当符合《东莞市“三旧”改造专项规划及年度实施计划（2012-2015）》（修编），满足“三旧”改造用地规划为居住用地和商业用地的比例，市区不高于60%、各镇不高于40%的要求。镇人民政府（街道办事处）务必认真评估新增居住人口交通、教育、医疗、休闲、水电煤、垃圾处理等一系列公共配套设施需求和后续政府财政支出，防止为了短期利益而见缝插针、在不考虑居住人口后续生活配套成本的情况下，盲目改造建设商品住宅项目。公共设施用地的预留和公共设施的代建、配建应当与改造单元内细分地块的实施捆绑，作为细分地块的改造条件，改造主体不同意捆绑条件则不予批准改造方案。

5．改造单元以批次计划形式上报市土地审批委员会审议，审议通过后报市政府批准实施。改造单元批次计划报批一般以3—4个月为周期。产业类改造项目仍按照《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》（东府办〔2013〕126号）申报，补充纳入最近一期经批准的批次计划，具体由市“三旧”改造管理机构负责组织。本《方案》印发实施前，改造方案通过市集中审查的地块（项目），全部作为第1批次改造单元，纳入改造单元批次计划统一管理。

6．改造单元批次计划经批准后，不涉及调整控制性详细规划或仅对控制性详细规划进行微调的，项目主体直接依照经批准或微调后的条件申报项目改造方案；需要按批准内容调整控制性详细规划的，首先由镇人民政府（街道办事处）编制和申报单元规划，再由项目主体依照经批准的规划条件申报项目改造方案，但涉及集体土地征（转）为国有的，有关报省手续可按省有关部门要求，与单元规划同时办理。

（二）健全市场主体准入机制。

1．市场主体申报产业类改造项目，应当符合产业准入目录，不得从事禁止类产业；改造项目为生产性服务业的，需经市经济和信息化局、市科学技术局、市商务局同意。

2．镇人民政府（街道办事处）主导改造的地块，申报改造方案时应当列明土地使用权受让方的公共设施捆绑责任，并列入出让条件。土地使用权受让方应当作出承担公共设施捆绑责任和接受我市“三旧”改造相关监管要求的承诺。承诺内容作为土地使用权出让合同补充条款。

3．集体经济组织申请与企业合作改造的地块，改为居住、商业或商住用途的，应当经股东大会或股东代表大会表决同意，并按照市有关规定公开选择有实力、信誉好、社会责任感强的合作企业。改造双方应当作出承担公共设施捆绑责任和接受“三旧”改造相关监管要求的承诺。承诺内容作为土地使用权出让合同补充条款。

4．原土地权利人申请自行改造的项目，在申报时应当提供股东会或股东大会的决议文件、企业营业执照、《企业机读档案登记资料》等；改造地块用于房地产开发的，应当提供开发资质证明。原土地权利人应当作出承担公共设施捆绑责任和接受我市“三旧”改造相关监管要求的承诺。承诺内容作为土地使用权出让合同补充条款。

（三）建立年度实施计划机制。

1．每年初，针对以往年度经批准的改造单元和改造项目，各镇人民政府（街道办事处）制定年度实施计划，落实单元规划和改造方案编报、已批改造项目实施年度目标、进度安排、责任人、跟办人等，市“三旧”改造管理机构汇总形成全市“三旧”改造年度实施计划。当年新增的改造单元、改造项目，应当同样落实年度工作目标、进度安排、责任人、跟办人等，在当年新增改造单元、改造项目获批的同时，补充纳入当年年度实施计划。

2．市“三旧”改造管理机构每月向市委、市政府报告年度实施计划进展情况，并向各镇人民政府（街道办事处）、各有关部门通报；对进展情况明显滞后的，应当要求有关各镇街作出说明，并会同市有关部门加强督导；市国土资源局、市经济和信息化局、市科学技术局、市城乡规划局、市商务局特别加强在改造单元批次计划申报、项目认定、单元规划编制阶段的提前介入和业务指导，加快年度实施计划实施进度。

3.年度实施计划执行情况纳入镇街领导班子考核内容，市“三旧”改造管理机构负责制订相应的评价考核办法，可对执行情况良好的镇街在下一年度给予新增用地指标奖励，执行情况较差的镇街，暂停受理新增改造单元批次计划申报。

（四）建立批后监管和项目退出机制。

1．纳入改造单元批次计划的改造单元、改造项目，应当遵守以下规定，否则，将予以调出计划、撤销改造方案批复处理：对于经批准的改造单元，应当在批准之日起一年内完成单元规划和单元内首宗改造项目改造方案编报；改造方案获批的非政府主导实施的拆除重建项目，镇人民政府（街道办事处）与项目主体签定实施监管协议，落实进度安排，其中，原土地权利人自行改造的项目，应当在改造方案获批之日起一年内申请办理供地手续；应当向政府移交公益性用地或配建、代建公益性设施的改造项目，应当在实施监管协议中明确，在办理供地手续前与政府签订相关土地移交或配建、代建协议；配建、代建协议应当约定配建、代建费用的核定方式、承担方和公益性设施使用、管理、移交等内容，约定的内容应当列为土地使用权出让合同的补充条款；需要建设安置房的改造项目，安置房建设应当安排在首期。

2．市“三旧”改造管理机构建立监管台账，对于未按要求或承诺实施的改造单元、改造项目，及时清理出改造单元批次计划、撤销改造方案批复；根据实际情况需求，市“三旧”改造管理机构要会同市相关职能部门，不断完善批后监管和项目退出机制，加快改造项目实施，保障公共设施落地和被征收、拆迁群众、集体的合法权益。

3．市国土资源局制订闲置土地处理机制，对已完成供地手续的改造项目，按出让合同约定实施批后监管；会同市财政局、市城乡规划局和市“三旧”改造管理机构，制订公益性用地移交的配套措施。市“三旧”改造管理机构会同市财政局、市发展和改革局、市住房和城乡建设局、市国土资源局、市城乡规划局、市教育局等相关职能部门制订公共设施代建、配建的相关配套措施。

三、加强常态化全流程管理的实施保障

（一）强化部门协同。市“三旧”改造管理机构会同市发改、经信、科技、财政、国土、住建、规划、农业、房管、环保、商务、法制、城管等职能部门，根据实际工作的需要，不断完善全流程管理的相关指引，形成“骨干文件+工作指引”的框架清晰、粗细结合、操作性强的政策体系；加强工作督导，协调解决实际问题，重大问题及时提交市“三旧”改造工作联络员会议或市土地审批委员会会商研究。加快成立常设性的市“三旧”改造管理机构，加强“三旧”改造工作的政策研究和综合统筹力度。

（二）增强工作力度。“三旧”改造工作应当列入镇街领导班子日常议事日程，定期听取工作进展情况，协调解决存在问题。各镇街要加强“三旧”改造工作机构的人员配备和经费保障，确保工作力量能适应全流程管理的要求。

（三）加强业务培训。市“三旧”改造管理机构会同相关职能部门尽快组织业务培训，确保各镇街工作负责人、一线业务人员、参与企业、村集体熟悉新流程，掌握新要求。

四、其他

本《方案》自印发之日起实施。此前有关文件如与本《方案》不一致，以本《方案》为准。

附件：

1．东莞市“三旧”改造工作流程；

2．东莞市“三旧”改造单元批次计划编报指引（试行）；

3．东莞市“三旧”改造单元基本情况调查工作指引；

4．东莞市“三旧”改造单元前期研究报告编制指引；

5．东莞市“三旧”改造单元规划编报指引；

6．东莞市“三旧”改造项目改造方案编报指引；

7．东莞市“三旧”改造报省完善用地手续报批指引；

8．东莞市“三旧”改造项目批后监管台账；

9．东莞市“三旧”改造项目实施监管协议（样本）；

10．《东莞市××镇（街道）201×年度第×批次改造单元计划表》

（样表）；

11．《东莞市××镇（街道）××改造单元（201×年度第×批次）

改造意愿征询汇总表》（样表）；

12．《东莞市××镇（街道）××改造单元（201×年度第×批次）

土地和房产情况调查表》（样表）；

13．《东莞市××镇（街道）××改造单元（201×年度第×批次）

公共用地规划一览表》（样表）；

14．《东莞市××镇（街道）“三旧”改造201×年度实施计划表》

（样表）。

附件1

东莞市“三旧”改造工作流程

附件2

东莞市“三旧”改造单元批次计划编报指引（试行）

一、改造单元及改造单元批次计划的定义

（一）在保证基础设施和公共设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，镇人民政府（街道办事处）综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素划定的具有一定面积、相对成片的改造区域作为改造单元。

（二）改造单元是政府对“三旧”改造实施规划管控的基本单位，直接体现我市“三旧”改造“政府主导”、“规划管控”和“成片改造”的基本指导思想。

（三）镇人民政府（街道办事处）根据改造单元各方面条件的成熟程度，形成计划，根据市统一安排、按批次上报。每个批次计划可包含一个或多个改造单元。

二、改造单元批次计划的效力

（四）只有纳入改造单元批次计划范围的“三旧”用地，才能申报改造方案；只有批次计划同意申请调整控制性详细规划（下称“控规”）的改造单元，才能申请调整控规。

（五）批次计划确定的各改造单元的区域范围、功能定位、分区划定、开发强度、公共设施布局及捆绑关系，应当作为编制和审批单元规划、改造方案以及实施改造的基本条件，不得随意调整。

三、改造单元与改造项目的关系

（六）改造单元与改造项目既是包含关系，也存在先后关系。即，一个改造单元可划分为多个改造项目；政府先行统筹划定改造单元，确定改造单元内各地块改造条件之后，再由改造主体按照确定的改造条件，申报具体的改造项目。

四、改造单元批次计划的编报

（七）“东莞市××镇（街道）201×年度第×批次改造单元计划”由镇人民政府（街道办事处）组织编制，并以镇人民政府（街道办事处）名义上报。“东莞市201×年度第×批次改造单元计划”由市“三旧”改造管理机构根据审查的情况，汇总形成送审稿，报市土地审批委员会审议。市土地审批委员会审议通过后，由市人民政府批准“东莞市201×年度第×批次改造单元计划及附属的前期研究报告成果。

（八）镇人民政府（街道办事处）划定改造单元范围，开展土地、房屋、人口、产业、经济等调查，征询权利人改造意愿，组织编制申报材料，并在改造单元现场、村务公告栏、镇人民政府（街道办事处）网站公示不少于10日,前期研究报告成果同时应在市城乡规划局网站上公示。公示无异议或异议已处理完毕，报镇（街道）领导班子会议审议。审议通过后报市“三旧”改造管理机构。

（九）镇人民政府（街道办事处）向市“三旧”改造管理机构申报“东莞市××镇（街道）201×年度第×批次改造单元计划”应提交以下资料：

1.《东莞市××镇（街道）201×年度第×批次改造单元计划表》；

2.《东莞市××镇（街道）××改造单元（201×年度第×批次）前期研究报告》（包括文本、表格、审查文件和图件）；

3.《东莞市××镇（街道）××改造单元（201×年度第×批次）改造意愿征询汇总表》；

4.《东莞市××镇（街道）××改造单元（201×年度第×批次）土地和房产情况调查表》；

5.《东莞市××镇（街道）××改造单元（201×年度第×批次）公共用地规划一览表》。

其中，《东莞市××镇（街道）××改造单元（201×年度第×批次）规划前期研究报告》在上报之前须经市城乡规划局审查或组织评审并出具审查或评审意见。

（十）批次计划确定的各改造单元的区域范围、功能定位、分区划定、开发强度、公共设施布局及捆绑关系，应当作为编制和审批单元规划、改造方案以及实施改造的基本条件，不得随意调整。确需调整已批批次计划的，应视同新批次上报。

（十一）产业类改造项目仍按照《东莞市“三旧”改造产业类项目操作办法》（东府办〔2013〕126号）申报，补充纳入最近一期经批准的批次计划。

（十二）《关于加强“三旧”改造常态化全流程管理的方案》印发实施前，改造方案通过市集中审查的地块（项目），全部作为第1批次改造单元，纳入改造单元批次计划统一管理。

五、附则

（十三）本指引试行两年，由市“三旧”改造管理机构会同相关职能部门解释。

附件3

东莞市“三旧”改造单元基本情况调查工作指引

一、改造必要性调查

申报改造单元前，应充分调查改造必要性，合理评价改造区域，不为改而改，更不应为了短期利益而见缝插针式、不考虑居住人口后续生活配套成本地改造建设商品住宅项目。

改造必要性可从社会和经济发展、产业转型、城镇建设、文化传承、环境保护、设施配套等不同角度进行分析。例如：

（一）城市基础设施、公共设施亟需完善的改造单元，应调查规划独立占地的城市基础设施、公共设施或其它规划已确定的城市公共利益项目的具体类型、用地面积、影响等情况。

（二）环境恶劣或者存在建筑质量、消防安全、经常性水浸等重大安全隐患的改造单元，应调查相应的具体位置及范围、原因分析、影响等情况。

（三）现有土地用途、土地利用效率、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施的改造单元，应调查土地及地上建筑物现状使用情况，及对经济、社会、环境等影响的情况。

二、土地权属调查

（一）调查内容

改造单元阶段的土地调查是指初始调查。主要是摸清各地块用地发生时间、地类情况、权属性质、土地所有者和使用国有土地的单位、编绘地块勘测图。

（二）调查程序

1.收集资料

用地资料主要收集以下四方面内容：

（1）用地发生时间

应利用“二调”航拍的工作底图，核实“三旧”改造范围内各地块的用地发生时间是否在2007年6月底前建成的，目的是核实享受“三旧”改造政策范围。

（2）地类情况

主要调查“三旧”改造范围内建设用地、农用地、未利用地及“三地”的面积。其中，在1：500数字化地籍图上标注建设用地有证（有批文）以及没有任何用地手续的面积。

（3）土地权属性质

利用1：500数字化地籍图，在图中划出集体土地及国有土地的范围，为办理征地手续提供依据。

（4）其它用地资料

2.编绘地块勘测图

对照1：500数字化地籍图，将“三旧”改造范围内的不同的土地所有者、使用国有土地的单位划出来，并根据其用途来划分地块、并按顺序进行编号和计算面积，形成地块勘测图，图面应标注顺序号、权属单位、土地权属性质、用途、面积等内容。

3.土地权属界线核查

4.地类核算

5.填写表格

以地块勘测图上划定的地块为单位，填写调查表。内容包括土地权利人、土地用途、面积、土地权属性质、批准情况、使用状况（包括是否有争议、查封、抵押等），用地发生时间等。

6.调查成果公示及确认

将登记造册每宗地的位置、界线、四至关系、土地使用者或所有者名称等在原权属所在地由镇人民政府（街道办事处）组织进行公示，公示期为15个自然日。

公示期间无异议或异议处理完毕的，调查成果应由国土分局、镇（街道）“三旧”办、权属单位（集体经济组织）盖章确认。

（三）“二调”图件使用

“二调”图件是“三旧”改造范围上报给省国土资源厅的工作底图，主要作为明确“三旧”改造范围内用地发生时间在2007年6月底前的证据，并核算地类情况。目前，主要有两类：

1.航拍的影像图，主要用于初始调查，划定“三旧”改造范围。

2.土地利用现状图，主要用于区分建设用地范围。

由于用地实地状况动态变化，出现“二调”图斑与调查时的地类不相符的情况时，镇（街道）应全面查清各年度土地利用变化情况，选择提供1987年、1999年、2007年、2008年等最有利的图斑进行报批或作出书面说明。其中，违法用地时间的认定原则上以1987年、1999年、2007年卫片监测为依据，亦可提供反映历史事实的“买地合同”等相关证据材料。

“二调”图件的界线、用途等没发生变化的，可利用原有登记发证资料，只需要直接填写《土地房屋权属调查与登记查询明细表》，重点要求填写权属性质及用途，不需要重新确认宗地界线，建议在调查明细表备注栏说明实际使用者。

（四）宗地划分办法

调查土地所有权宗地、集体土地使用权宗地和国有土地使用权宗地等宗地划分主要有两类：

1.已发土地使用证宗地划分：宗地以合法批准的用地范围为划定原则。

2.无合法用地手续宗地划分：历史沿用的宗地以相关土地权属来源证明文件中明确的用地范围确定；没有相关土地权属来源证明文件的，可结合土地利用现状划分宗地。

（五）权属调查成果

1.“三旧”改造范围的CAD矢量文件

2.有关调查表格

三、房屋权属调查

（一）由各镇（街道）“三旧”办对辖区改造单元涉及拆除房屋进行调查登记，统计出涉及拆除房屋数，并将房屋权属人、地址、面积、房产证号、土地证号等基本房屋记入调查大册中。

（二）当地房管所根据调查大册的房产信息，利用房产系统和房产档案等手段将涉及拆除房屋进行筛查，将已办房产证部分的房屋另册登记。

（三）当地房管所根据已办房产证部分的涉及拆除房屋登记册，按东房〔2010〕31号文件，把涉及拆除房屋分成规定的已拆除房屋所有权注销不同登记业务，分类统计；并各镇（街道）“三旧”办通知业主准备有关资料。

（四）已签订补偿协议的房屋权属人，由各镇（街道）“三旧”办行文告知房管所；房管所接到镇（街道）“三旧”办《认定通知书》后，才能按程序为业主办理注销登记业务。

四、人口、产业、经济调查

镇人民政府（街道办事处）组织人员对改造单元范围内的户籍人口、常住人口、产业分布情况、企业名录汇总、规上工业企业数量、限上商贸企业数量、年产值、年纳税额、镇村可支配财政收入等情况进行调查。

五、权利人改造意愿征询

改造单元申请纳入批次计划，应征询单元范围内除综合整治区域的土地使用权人、实际使用人的改造意愿（土地使用权已登记发证的，征询登记的土地使用权人的改造意愿，否则，征询实际使用人的改造意愿）；涉及集体土地的，应同时征询作为土地所有权人的集体经济组织的改造意愿，2/3以上股东代表同意视为该集体经济组织同意改造。

经占总用地面积2/3以上且占总人数2/3以上的土地使用权人、实际使用人同意，及土地所有权人同意，方可申报。

附件4

东莞市“三旧”改造单元前期研究报告编制指引

目　　录

第一章　总则

1、依据和作用

2、适用范围

3、审批流程

4、成果构成

5、编制单位

6、其他规定

第二章　前期研究报告格式

第一部分　改造必要性研究

第二部分　主要规划设计条件研究

第三部分　结论

第四部分　图集

第三章　前期研究报告编写指南

第一部分　改造必要性研究

1、改造单元的划定

2、改造必要性论证

3、功能定位研究

4、对控规调整的诉求

5、改造方案说明

第二部分　主要规划设计条件研究

6、改造项目开发强度论证

7、改造单元公共设施规划

第三部分　结论

8、控规调整说明

9、当年实施项目说明

第四部分　图集

10、图集

第四章　“三旧”改造单元划定指引

1、“三旧”改造单元的定义

2、改造单元范围划定的原则

3、近期重点推进的改造单元

第五章　“三旧”改造项目容积率计算指引

1、基本要求

2、旧厂改造项目容积率计算办法

3、旧村、旧城改造项目容积率计算办法

4、改造项目容积率指标的确定

第六章　公共设施用地“拆三留一”政策

附表

第一章　总　　则

1、依据和作用

根据《关于建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见》规定，东莞市通过年度计划制度对“三旧”改造项目实行规划管控，调控改造的节奏和时序，有序推进“三旧”改造。

“三旧”改造单元前期研究报告（下也称“前期研究报告”）是确定“三旧”改造项目是否可以纳入当年年度计划的基本依据之一。

纳入当年年度计划的改造项目，应根据前期研究报告的批复，按《东莞市“三旧”改造单元规划编制指引》的要求编制“三旧”改造单元规划。

为规范前期研究报告的编制，结合国家、省、市有关规范和标准，制订本指引。

2、适用范围

本指引适用于我市范围内前期研究报告的编制。

3、审批流程

前期研究报告成果编制并公示后，由市城乡规划局组织专家进行评审（按控规实施的改造单元除外），专家意见和投票结果向市“三旧”改造领导小组报告，作为前期研究报告是否批准的参考。

各镇街将前期研究报告成果连同改造单元批次计划其它所需材料向市“三旧”办申报，经部门审查和市土地审批委员会审议同意后，由市政府批准改造单元批次计划及附属的前期研究报告成果。

前期研究报告应在改造单元现场和镇街政府网站、规划局网站进行公示，公示期不少于10日。

4、成果构成

前期研究报告由文本和图集两部分组成。前期研究报告成果格式须符合本指引“第二章”的要求。

按已批控制性详细规划（下也称“控规”）实施且需要纳入年度计划进行管理的“三旧”改造项目，应编写前期研究报告，前期研究报告的内容可以直接引用经批准的控规，相关论证部分可适当简化。按控规实施的前期研究报告重点提供改造方案和公共设施实施方案。

5、编制组织

前期研究报告由镇（街）人民政府组织编制。镇（街）人民政府应委托具备城市规划编制乙级及以上资质的设计单位进行编制。

按控规实施的前期研究报告，镇（街）人民政府可自行编制。

镇街政府应加强改造区域的统筹，合理控制当年申报的改造单元的数量和空间分布。

6、其他规定

本编制指引试行一年，解释权归东莞市城乡规划局。

第二章　前期研究报告格式

前期研究报告文本和图集按Ａ４幅面装订成册。前期研究报告的成果应符合以下格式。

第一部分　改造必要性研究

1、改造单元的划定

（1）改造单元区位

（2）改造单元范围

（3）改造单元现状

2、改造必要性论证

3、功能定位研究

4、对控规调整的诉求

5、改造方案说明

（1）用地布局及改造方案

（2）分年度改造计划

（3）当年实施的改造项目

第二部分　主要规划设计条件研究

6、改造项目开发强度论证

7、改造单元公共设施规划

（1）公共设施规划

（2）公共设施实施方案

（3）“拆三留一”核算及公共设施捆绑

第三部分　结论

8、控规调整说明

9、当年实施项目说明

（1）综合说明

（2）列表

第四部分　图集

第三章　前期研究报告编写指南

第一部分　改造必要性研究

1、改造单元的划定

（1）改造单元区位

分析地理区位、交通区位、功能区位等相关内容。

（2）改造单元范围

结合控规功能组团划定改造单元，确定改造单元四至范围及规模；分析改造单元与城镇总体规划、生态控制线规划、“三旧”改造专项规划等的关系。

（3）改造单元现状

分析用地现状、土地权属、道路交通、现状建设、现状设施配套、周边环境等内容；查清土地利用现状（各地类分类面积及分布）。具体根据《东莞市“三旧”改造单元基本情况调查工作指引》进行调查。

2、改造必要性论证

明确属于近期重点推进的哪一类改造单元、分析市场动力和改造的意义等。

3、功能定位研究

根据城镇总体规划、控规、国民经济和社会发展规划、单元发展条件确定改造单元的功能定位。

改造单元对原有控规功能定位进行调整的，应符合“三旧”改造专项规划和城镇总体规划，并详细阐述调整的理由和论证过程。旧工厂、旧仓储的改造实行严格的用途管制，在没有已批总规的支撑下不得调整原控规的功能定位。

以商业功能为主导的改造单元，应结合区位特征及市场动力等因素，确定要重点研究的问题，如业态、类型、档次、空间布局模式（沿街布局、综合体、步行内街…）、道路交通方案等。

以居住功能为主导的改造单元，应根据规模和等级，确定要研究的重点问题，如设施配套、出行方式、公共开放空间构建等。

以产业功能为主导（含工业、研发、仓储等）的改造单元，应研究改造单元在市、镇产业发展规划承担的角色和定位，并结合产业规划中的定位确定要重点研究的问题，如功能构成、空间布局、物流组织、设施配套等。

4、对控规调整的诉求

根据功能定位及发展诉求确定改造基本思路，阐述改造项目对空间和功能产生的影响，提出对控规调整的诉求。

5、改造方案说明

（1）用地布局及改造方案

简述改造思路和用地方案。阐述属于全部拆除、拆建结合或者保留使用等不同的改造类型。

确定综合整治（含现状保留）、功能改变、拆除重建、新增用地等不同改造分区的界线，明确对应改造的方案或开发计划。

综合整治区改造方案：确定整治目标、整治主体、整治项目、整治时间。

功能改变区改造方案：确定改造目标、改造主体、改造项目、改造时间。

拆除重建区改造方案：确定改造目标、改造主体、改造类型（政府主导改造、社会资金参与改造、集体经济组织自行改造、原土地使用权人自行改造等）、开发模式（如合作开发、自行开发、政府出让、政府主导等）、资金来源、供地方式（如公开出让、协议出让等）、改造项目、改造时间等。

新增用地区开发计划：确定建设目标、建设主体、建设项目、建设时间。

表　改造分区情况

（2）分年度改造计划

确定分期实施计划，并提供分年度的改造计划，包括改造的范围及建设内容。

（3）当年实施的改造项目

当年实施的改造项目，提供详细的改造计划，应包括：改造项目名称及面积；改造项目的权属情况、改造主体、改造模式、供地方式；改造项目的类型、投资规模；投资方的基本情况、同类项目相关业绩；改造后提供的公共设施用地规模及类型；改造规模。

第二部分　主要规划设计条件研究

6、改造项目开发强度论证

（1）按控规实施和只对控规微调的改造项目，注明按控规实施，或说明对控规的哪一部分做出微调。

（2）其余涉及控规调整的改造项目，应对改造项目开发强度做出具体论证，要求如下：

1）旧村、旧城改造项目，按本指引“第五章‘三旧’改造项目容积率计算指引”以及《关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见》的相关规定，计算容积率，并说明计算过程。

2）旧厂改造项目，根据本指引“第五章‘三旧’改造项目容积率计算指引”的规定计算容积率，说明计算过程并提供下表。

表　旧厂改造项目容积率计算1

注：用地面积、建筑面积保留整数，容积率保留2位小数点，下同。

提供与容积率计算相对应的图纸，以改造项目为单位明确获得建设量补偿的公共设施范围及规模。

3）容积率较高的改造项目，应综合技术规范、环境容量、基础设施承载力、城市景观、历史保护、生态保护等因素，对改造项目容积率的可行性进行技术校核。

7、改造单元公共设施规划

（1）按控规实施和只对控规微调的改造项目，只需提供公共设施实施方案，保障单元内公共设施的实施。

（2）其余涉及控规调整的改造项目，应编制改造单元公共设施规划和公共设施实施方案，包括以下内容：

1）公共设施规划

根据上位规划、改造用地布局、改造规模和相关规范，确定改造单元公共设施类型、规模和布局。

提供规划调整前后，人口、公共设施变化情况对比。评估规划调整前后，控规范围内公共设施满足率的变化情况及相关说明。

2）公共设施实施方案

明确公共设施用地提供的责任主体4，公共设施建设的责任主体及其完成时间表。列出改造单元公共用地规划一览表。公共设施应和改造项目同步实施、同步完成。对改造单元范围内公共设施的可实施性进行阐述和说明。

根据当年年度实施项目改造后新增人口数量，明确幼儿园、小学、初中就读学校位置及建设状况，并征求教育部门的意见，确保方案可行。

表　改造单元公共用地规划一览

注：本表实际使用可根据具体情况进行修改。

3）“拆三留一”核算及公共设施捆绑6

分别对改造单元和改造项目范围进行“拆三留一”情况的计算和说明。

规定改造项目范围内各公共设施的用地提供主体和实施主体，并提供下表。改造范围内公共设施用地由改造项目开发主体提供；改造范围内公共设施原则上由改造项目开发主体负责建设，并无偿移交给政府，如有特殊情况需要进行说明，并明确实施主体。

表　改造项目公共设施实施责任

（3）公共设施用地的安排应符合本指引“第六章　公共设施用地‘拆三留一’政策”的相关规定。

第三部分　结论

8、控规调整说明

对比改造前后，该改造单元功能定位、用地布局、建设强度、公共设施配套等的变化情况，简要分析调整的影响和设施配套完善的建议，确定控规调整类型及其可行性。

9、当年实施项目说明

简述改造单元及当年改造项目的基本情况（格式参照范例），并提供当年改造项目情况汇总表（见附表）。内容应包含：改造项目名称及面积；改造项目的权属情况、改造主体、改造模式、供地方式；改造项目的类型、投资规模；投资方的基本情况、同类项目相关业绩；改造主体提供的公共设施用地及改造主体负责建设的公共设施；改造规模。

第四部分　图集

10、图集

（1）位置图

能反映改造单元区域位置、交通位置等的相关图纸；图面元素应包含已建主要道路、中心区、政府所在地以及其他标志性构筑物或场所，改造单元位置等。

（2）改造单元范围图

以航拍图为底，标示改造单元范围、规划的路网、标图建库红线（享受“三旧”政策用地线）及控制坐标。

（3）改造单元改造分区图

确定拆除重建、综合整治、功能改变、新增用地等类型的用地范围。

（4）改造单元土地利用现状图

在最新的1:1000地形图上，标绘各类用地的界线、地块代码、道路及反映现状建设的图片等要素，并编制“现状用地汇总表”。

（5）改造单元用地权属现状图

在1:500权属现状图上标绘改造单元内所有宗地的宗地编号、宗地边界、土地权属性质、用地手续完善情况。

（6）改造单元用地规划图

标注改造单元范围内的地块编号、用地性质代码、开发强度等，并编制《规划用地汇总表》。标示纳入本年年度计划的改造项目界线。

（7）改造单元公共设施规划图

标绘改造单元内各类公共设施（含独立站地和非独立站地的公共设施）的位置、类型、用地范围、设施图例等。

（8）改造单元“拆三留一”分析图

标绘各改造项目的界线及名称，明确各改造项目捆绑提供的公共设施用地范围，编制公共设施用地捆绑一览表。

（9）改造时序图

（10）XXXX年度改造项目情况汇总表

样式见附表

第四章　“三旧”改造单元划定指引

1、“三旧”改造单元的定义

“三旧”改造单元是实施“三旧”改造的基本单位，申报“三旧”改造项目应以“三旧”改造单元为基本单位。“三旧”改造单元是指在保证基础设施和公共服务设施相对完整的前提下，按照相关技术规范，综合考虑道路、河流等自然要素及产权边界等因素所划定的具有一定面积、相对成片的改造区域。

一个“三旧”改造单元内，可同时存在综合整治、功能改变、拆除重建等不同类型的改造项目以及新增用地类项目，也可同时存在不同改造类型7的多个改造项目。

综合整治类项目是指：不改变建筑主体结构和使用功能，仅对建筑立面、环境、配套设施等进行完善和提升的项目。

功能改变类项目是指：不改变建筑主体结构，但改变使用功能的项目。

拆除重建类项目是指：对现状的建筑物予以拆除，并按城市发展需求对土地使用进行重新安排的项目。

新增用地类项目是指：在改造单元范围内新增用地上开发的各类项目。

2、改造单元范围划定的原则

（1）“三旧”改造单元应当依据“三旧”改造专项规划确定，符合国民经济和社会发展规划、城镇总体规划、土地利用规划等的要求。

（2）“三旧”改造单元应是一个完整的功能单元，需与已批控规划定的功能组团相一致。如控规划定的功能组团过大，确需进一步细分的，须以次干道及以上道路为边界，划定时作出相应的说明。

（3）规划为同一街坊的用地须整体划入同一改造单元范围内。

（4）优先在“三旧”改造核心区内划定改造单元，改造核心区内的旧村庄应整体纳入同一个“三旧”改造单元。

（5）一个“三旧”改造单元内，拆除用地或转变功能用地的面积应当不小于1万平方米；可供无偿移交给政府，用于建设公共设施的独立用地应当不小于3000平方米且不小于拆除用地面积的三分之一。城乡规划或者其他相关规定有更高要求的，从其规定。

（6）不具备本条第（5）款规定条件的，但基于鼓励产业转型升级、完善公共设施等原因，确需要划定“三旧”改造单元的，应当就单元范围、拆除范围、配建要求等内容进行专题说明。

3、近期重点推进的改造单元

“三旧”改造是一个长期和常态化的过程，近期应重点推进以下五种情况的改造：

（1）城市基础设施、公共服务设施亟需完善的

城市基础设施、公共服务设施严重不足，按规划需要落实独立占地，且用地面积大于3000平方米的医疗、教育、市政道路、供电设施、公共开放空间等城市基础设施、公共服务设施或城市公共利益项目的成片城市建成区。

（2）环境恶劣或者存在重大安全隐患的

环境污染严重，通风采光严重不足，不适宜生产、生活的成片城市建成区。

经鉴定，房屋安全（主要指经鉴定危房等级为D级）、消防安全（主要指消防通道、消防登高面等不满足相关规定）、经常性水浸等隐患严重的成片城市建成区

（3）现有土地用途、建筑物使用功能或者资源、能源利用明显不符合社会经济发展要求，影响城市规划实施的

所在片区规划功能定位发生重大调整，现有土地用途、土地利用效率与规划功能不符，影响城市规划实施的成片城市建成区。

属于我市禁止类或淘汰类产业，能耗、水耗严重超出国家、省和市相关规定的，或土地利用效益低下，影响城市规划实施并且可进行产业升级的成片旧工业区，优先推动成片“工改工”地区的改造。

其他严重影响城市近期建设规划实施的成片城市建成区。

（4）对改造工作具有重要战略意义的， 有利于节约集约用地、优化土地资源配置、促进产业转型升级、改善城乡综合环境的。

对具有重要战略意义的改造项目应优先推进：位于“三旧”改造核心区范围内的改造项目；面积10万平方米以上的成片改造项目；投资额超10亿元的“工改工”项目、投资额超20亿元的城市综合体改造项目；作为镇街发展重要承载平台，并纳入市政府重大项目计划的改造项目。

（5）依法或者经市政府批准应当进行“三旧”改造的其他情形。

第五章　“三旧”改造项目容积率计算指引

1、基本要求

“三旧”改造项目内各地块的容积率应按本指引计算。

“三旧”改造单元总建设规模首先须满足公共服务设施负荷、市政交通设施负荷、历史保护、地质条件、生态安全等前置性要求，并满足日照、消防等规范的要求。在特殊地段，应满足文物保护、电力电信通道、危险品仓库、地址缺陷等相关控制要求。

2、旧厂改造项目容积率计算办法

（1）旧厂改造为工业、仓储、科研等用途的项目，根据项目的实际需求计算容积率，并应符合城乡规划编制和调整的相关要求；改造为公共设施及其它用途的项目，应根据项目实际开发需要及相关规范计算容积率，或以职能部门的要求为基础，结合空间形态、交通和环境容量等因素综合计算容积率。

（2）旧厂改造为居住、商业金融业、商住等用途的项目，容积率应根据以下办法计算：

1）计算公式8

地块容积率=基准容积率+补偿容积率；

“基准容积率”是改造项目改造为相应的城市功能后，根据《东莞市城市规划管理技术规定（土地使用建筑管理）》等技术规范确定的地块容积率，是改造用地的初始容积率。

“补偿容积率”是指因公共利益的需求，需要改造主体无偿提供新增公共设施的，补偿给改造主体一定的容积率。

2）“基准容积率”的计算

“基准容积率”应结合相关规划的指引、区位、设施及环境支撑能力、现状建设情况等综合确定，并须同时符合下表各项规定。

表　地块基准容积率标准

3）“补偿容积率”的计算

①拆除后建设并无偿提供给政府的公共设施，可以获得建设规模补偿，补偿标准另行制定。

②补偿建设总规模须按比例反算到各类用地上，禁止将补偿建设规模集中反算到某一类用地上。

③根据各地块补偿建设规模和用地面积计算补偿容积率。

④可以获得建设规模补偿的公共设施9，必须属于“三旧”改造标图建库红线范围内，必须是改造后新增的公共设施10，与改造项目同步拆除、同步建设后无偿提交给政府。

4）进入市场公开出让的旧厂改造项目，根据上述公式计算改造项目容积率。在满足环境、公共服务设施、市政交通设施承载力等的前提下，可根据实际需要提出适当放宽改造项目容积率的申请和相关论证。

3、旧村、旧城改造项目容积率计算办法

（1）旧村、旧城改造为居住、商业金融业、商住等用途，地块容积率突破控规审查标准上限的（改造为商业的项目，地块容积率突破控规审查标准上限10%以上的），按《关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见》规定，通过平衡拿地成本，结合项目开发需要计算容积率。

（2）旧村、旧城改造为其它用途的项目，根据开发需要及相关规范确定容积率。

（3）旧村、旧城改造项目容积率计算办法已经考虑了改造主体提供公共设施产品所付出的成本，因此旧村、旧城容积率计算办法不再考虑“补偿容积率”问题。

4、改造项目容积率指标的确定

根据本指引计算的改造项目容积率，需要通过编制单元规划落实到控规的图则后，方可作为出具规划设计条件的依据。

单元规划依法经规划局审查、市城乡规划委员会审议和市人民政府审批同意后视作完成控规调整，市规划行政主管部门应及时将经批准的控规调整成果整理和备案。

第六章　公共设施用地“拆三留一”政策

“三旧”改造项目继续实施公共设施用地的“拆三留一”政策，公共设施用地应符合《关于“三旧”改造项目确定容积率和实施“拆三留一”等问题的意见》规定，同时应符合以下规定：

（1）“拆三留一”是指为通过“三旧”改造提升城市品质、完善城市功能、增加公共设施用地，以享受政策范围的拟拆除项目用地面积为基数，改造后新增的公共设施用地不低于1/3的比例。

（2）公共设施用地包括：中小学幼儿园用地（R6）、市属行政办公用地（C11）、体育用地（C4）、医疗卫生用地（C5）、文化宫用地（C36）、青少年宫用地（C36）、老年活动中心用地（C36）、社会福利设施用地（C9）、广播电视用地（C33）、图书展览用地（C34）、道路广场用地（S）、对外交通用地（T）、公共绿地（G1）、防护绿地（G22）、市政公用设施用地（U）等建设用地。

（3）改造项目的“拆三留一”地块、规划边界切割的边角地块和其他交给政府公共设施的用地，应当在改造项目签订土地出让合同前移交政府。

（4）改造单元内用作公共设施的集中用地应不小于3000平方米；原则上集中的公共设施用地应不低于拆除用地的15%。

（5）“拆三留一”的公共设施用地应在同一个改造单元内平衡，鼓励政府对公共设施用地进行统筹安排。

（6）“拆三留一”的公共设施类型应合结公共设施评估确定，各类设施的用地规模、形状应合理。

（7）“工改工”项目应根据规划的要求落实必要的公共设施，不再核算是否满足“拆三留一”的要求。

（8）改造项目范围内的公共设施应和改造项目同步实施，原则上由改造项目的开发主体负责设施，如有特殊情况的应作出说明。

（9）在年度计划、控规图则和土地出让合同中，须明确公共用地整备的责任主体、公共设施建设的责任主体和实施时间，作为后续实施监督的依据。

年度改造项目情况说明范例

XXX改造单元位于XXX镇XXX（位置），面积XXX公顷。本单元改造用地XXX公顷，其中拆除重建用地XXX公顷，现状以XXX（旧村、旧厂、旧城）为主。本改造单元位于已批的XXX控规范围内，拟改造为XXX功能XXX用地为主。本单元的改造XXX（应简洁表达改造的意义）。

本改造单元XXX、XXX（项目名称）改造项目纳入201X年度的改造计划。

XXX改造项目面积XXX公顷，现状权属单位为XXX，改造模式是XXX，改造主体是XXX，供地方式是XXX。本项目拟改造为XXX（类型）项目，由XXX公司出资XXX亿，（XXX公司注册资本XXX亿元，曾开发的同类型项目有XXX等项目。）。本项目拟提供XXX公顷的公共设施用地，包括：XXX（如中学1所，用地XXX公顷），本项目承担XXX（公共服务设施类型，如：A02地块的18班小学）等设施的建设。本项目规划以XXX用地为主，总建筑面积XXX平方米，毛容积率为XXX，拆建比为XXX。

附表：ⅹⅹ镇ⅹⅹ“三旧”改造单元XX年度改造项目情况汇总表

附件5

东莞市“三旧”改造单元规划编制指引

目　　录

第一章　总则

1、目的和依据

2、“三旧”改造单元规划的定义

3、适用范围

4、法定效力

5、其他

第二章　改造单元规划格式

第三章　改造单元规划编写指南

1、改造单元概况

2、规划方案

3、城市设计

4、控规调整论证

5、专项研究

6、图集

第四章　报送资料要求

1、技术审查报送资料要求

2、规委会报送资料要求

第一章　总　　则

1、目的和依据

为规范我市“三旧”改造单元规划的编制，结合国家、省、市有关规范和标准，制订本指引。

根据“三旧”改造单元前期研究报告（下也称“前期研究报告”）的批复，以“三旧”改造单元为单位编制“三旧”改造单元规划（下也称“改造单元规划”）。“三旧”改造单元规划须根据前期研究报告确定并经批准的内容编制。

根据前期研究报告的批复，按已批准的控制性详细规划（下也称“控规”）实施或只对控规申请微调的，可不再编制“三旧”改造单元规划。

2、“三旧”改造单元规划的定义

“三旧”改造单元规划是指依据前期研究报告的批复，为规范规划的编制和调整程序，细化和完善“三旧”改造项目规划设计条件而编制的规划。是在控规的基础上，对改造单元的土地利用、配套设施、道路交通、市政工程、城市设计等的安排。

3、适用范围

本指引适用于我市范围内的“三旧”改造单元规划的编制。

4、法定效力

改造单元规划包含控规调整的内容，并按控规调整的审批流程进行审批。

改造单元规划经市城乡规划委员会审议和市政府审批同意后，视作完成控规的调整程序，由市规划行政主管部门负责控规调整成果的整理和备案。

5、编制单位

改造单元规划由镇（街）人民政府组织编制，应委托具备城市规划编制乙级及以上资质的设计单位进行编制。

6、其他

改造单元规划的编制除应符合本指引外，还应遵守《东莞市城市规划管理技术规定》，并符合有关法律、法规和其它规范性文件的规定。

本编制指引试行一年，解释权归东莞市城乡规划局。

第二章　改造单元规划格式

改造单元规划成果文本和图集按A4幅面装订成册。单元规划的成果应符合以下格式。

1、改造单元概况

（1）改造单元的基本情况

（2）改造的必要性

（3）改造单元功能定位

2、规划方案

（1）用地规划

（2）道路交通规划

（3）市政工程规划

3、城市设计

（1）整体城市设计

（2）当年实施项目控制要求

4、控规调整论证

（1）调整的内容

（2）调整的影响分析

（3）结论及建议

（4）控规图则

5、专项研究

（1）公共服务设施专项

（2）道路交通专项

（3）市政设施专项

6、图集

第三章　改造单元规划编写指南

1、改造单元概况

阐述前期研究报告的主要结论，包括改造单元的基本情况、改造的必要性、功能定位等。

2、规划方案

（1）根据前期研究报告的批复，优化和细化改造单元用地规划、公共设施布局及相关指标等，其中，公共设施规划应注重设施完备性、便利性等的研究。

（2）道路交通规划：说明交通组织形式和流线，说明规划道路的路网功能、等级、红线位置、断面控制、重要交叉口形式及相关交通设施的安排等内容。明确公交、轨道的路线及站点布置，确定禁止开口路段、机动车出入口位置，说明地上、地下人行系统的规划组织情况，确定人行天桥、地下人行通道的位置、数量和形式。说明静态交通组织情况，明确停车场位置及配建车位数量。说明道路及场地竖向规划设计的基本控制原则。

（3）市政工程规划：根据用地规划及建设规模，规划各类市政工程设施。

包括给水工程、排水工程、电力工程、电信工程、燃气工程、工程管线综合等的相关安排，内容应包括：现状情况及问题、规划依据或标准、规模预测、设施及管网布局等内容。

3、城市设计

（1）对改造单元进行空间研究，内容应达到城市设计深度。

加强对整体城市形体空间和城市开放空间的研究，如城市形态、道路格局、城市轮廓线、广场布局、公共绿地系统和重要的标志性建筑和构筑物的布局等。空间研究应从人的使用和视角出发，应注重各项活动和出行的需要。

（2）当年实施的改造项目，应在整体城市设计的框架下，参照《东莞市地块包装暂行规则》《关于进一步加强地块保障规划管理工作的通知》等的规定，确定地块控制要求。

4、控规调整论证

阐述调整的主要内容；全方位对比调整前后的变化情况，包括用地布局、规模、人口、交通、公建、市政、公共绿地等的变化情况；校核调整后城市配套设施的服务水平，交通、环境、景观以及周边地块的影响分析；结论。

在控规图则中增加公共设施用地捆绑关系等相关内容。

5、专项研究

对于改造诉求较高或者区位特殊的改造项目，设定触发条件，进行道路交通、市政、公共服务设施等专项研究，研究改造对于整个控规的影响，并制定控规优化完善的相关措施，深度应符合控规编制的相关要求，研究重点结合改造单元的情况确定。

（1）公共服务设施专项研究触发条件

现状公共服务设施压力较大的地区；

突破原控规建筑总量30%的；

新增人口规模突破20%的；

规划局认为需要的改造单元；

（2）道路交通专项研究触发条件

现状交通压力较大的地区；

突破原控规建筑总量30%的；

重点地段、轨道站点地区和交通枢纽地区；

由其它功能调整为商业或居住功能的单元；

取消原控规次干道及以上等级道路的项目；

规划局认为需要的改造单元；

（3）市政设施专项研究触发条件

现状市政压力较大的地区；

突破原控规建筑总量30%的；

新增人口规模突破20%的；

由其它功能调整为商业或居住功能的单元；

规划局认为需要的改造单元；

6、图集

（1）位置图

（2）改造单元现状等相关图纸

（3）改造单元用地规划图

（4）改造单元公共配套设施规划图

（5）改造单元“拆三留一”分析图

（6）改造单元道路交通规划图

（7）改造单元各项市政工程规划图

（8）改造单元总平面布局示意图

（9）空间效果图

（10）地块开发控制图则

第四章　报送资料要求

1、技术审查报送资料要求

参照控规调整的报送资料要求，改造单元规划报送规划局技术审查时须提供的资料包括：

（1）《东莞市城乡规划局“三旧”改造单元规划审查申请表》、《东莞市城乡规划局控制性详细规划调整送审表》各1份；

（2）镇政府（街道办事处、管委会）单元规划及控规调整申请函；

（3）镇街党政领导班子（或镇街城建领导小组）讨论通过的会议纪要；

（4）城市规划设计承诺书1份

（5）单元规划成果9份；

（6）前期研究报告的批复（复印件1份，需要验证原件）；

（7）涉及用地的权属单位或个人的意见（需要加盖章或签名）；

（8）控规调整后的相关成果2份（A3图幅，设计单位盖章；规划调整成果备案阶段，需上报7份）；

（9）汇报电子文件1份（汇报时间10分钟以内）；

（10）单元规划的电子文件1份；

（11）需要提供的其他资料（如涉及文保、水源保护线、历史文化街区等保护要求的，需有相关部门的书面意见）。

2、规委会报送资料要求

单元规划纸质成果22份。

电子文档1份。包括：单元规划成果（DOC或PDF格式），主要图纸（DWG和JPG格式），公示意见的处理报告、前期研究报告的批复文件，汇报时间不超过10分钟的演示文件（PPT格式）。

汇报文件应包含以下内容：

（1）简要阐述改造单元的基本情况、改造的必要性、功能定位等。

（2）重点说明控规调整情况，包括调整的内容、调整前后用地方案及指标对比、改造前后影响分析、专项研究主要结论、空间方案等。

附件6

东莞市“三旧”改造项目改造方案编制指引

根据《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《转发省国土资源厅关于“三旧”改造工作实施意见（试行）的通知》（省府办〔2009〕122号）和《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》（东府〔2009〕144号）等有关规定，为规范改造方案的编制，现将编制“三旧”改造方案时的要点和注意事项说明如下：

一、改造模式在方案编制上的差异

政府主导改造、村集体自行改造或与企业合作改造、原土地权利人自行改造等改造模式在改造方案的编制有所差异，应参考不同的范本（详见本指引附件1、2、3）。

二、编制改造方案要点

（一）改造地块的基本情况

1.土地、房产权属调查必须详细、真实，在报批红线内一定要根据权属调查的基本情况详细分清楚国有建设用地和集体土地。

国有建设用地要分清楚属划拨还是出让方式取得，然后根据不同原供地方式按现行政策分别处理（如政府收回或办理转让手续）。

集体土地中一定要根据已登记发证情况和土地利用现状图，分清集体建设用地、集体农用地、集体未利用地的面积，对于集体建设用地，必须将已登记发证和未登记发证的面积统计出来，对于集体农用地或未利用地，一律按现行“三地”政策处理。对于超面积“三地”报批，按省国土资源厅《关于“三旧”改造实施工作有关事项的通知》（粤国土资试点发〔2011〕199号文）规定处理。

2.对于改造地块的集体土地，一定要核实是否核发集体土地所有权证。要核实集体土地所有权证的主体与申请改造的主体或被征收的主体是否一致。

（二）规划情况

1.主要核实报批红线内的地块是否符合土地利用总体规划和城乡规划，是否已纳入“三旧”改造规划和年度实施计划。

由于标图建库数据实施动态调整，每半年可报省进行增补或修改范围，对于补录入标图建库的地块或原没有编制“三旧”改造规划和年度实施计划的地块，必须将其补充纳入“三旧”改造规划和年度实施计划后，再编制改造方案并上报。

2.对于报批红线内的地块的控规未批准或未编制的，一律按《关于进一步规范“三旧”改造方案编制的通知》（东三旧办〔2012〕11号）有关规定执行。

（三）土地利用现状情况

1.在土地、房产权属调查基础上，统计出现状建筑物的建筑面积，然后计算现状容积率。

2.根据历年的航拍图、卫星航片图、有资质测绘单位提供的地形图等材料，确定现状建筑物的建设时间和建成时间。

（四）协议补偿情况

1.属完善历史征收手续的，根据用地单位与村集体签订的征地补偿协议和支付凭证，填写有关内容：（1）签订协议时间；（2）支付征地款时间；（3）被征地村集体至今对征地无不同意见。

2.属集体经济组织申请改变（征）为国有建设用地的，必须先经三分之二村民代表（股东代表）签名同意后，同时土地和房产的权利人对制定的补偿方案无不同意见，才可以编制该部分内容。

3.对于报批红线内无合法用地手续的土地，必须先按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚），属项目落实或需报省完善征收手续的，须足额缴纳罚款。

（五）土地拟改造情况

1.涉及改造范围内的国有出让或划拨土地，必须先由改造主体与原国有土地使用权人签订收回国有土地协议书（意向书）后，再根据具体情况编制改造方案。

2.控规已批的，应根据已批控规，将报批红线内的城市规划用途（如商业、商住、道路、公共绿地等）、各个用途的容积率、建筑面积等一一列出来。

对于报批红线内的地块的控规未批准或未编制的，一律按《关于进一步规范“三旧”改造方案编制的通知》东三旧办〔2012〕11号有关规定编写。

三、明晰概念

1.“需完善历史征收手续的土地”适用于改造主体与村集体经济组织签订的征地协议和用地行为发生在1987年1月1日至2007年6月30日期间，现需报省审批完善历史征收手续，再由改造主体进行改造的模式，即政府主导或原土地使用权人自行改造。

2.“申请将集体建设用地改变为国有建设用地”适用于改造范围（报批范围）内的集体土地全部有合法用地手续，现需由村集体经济组织申请改变为国有后，由村集体经济组织自行改造或与有关单位合作改造模式。合法用地手续文件指历年来依法批准的建设用地文件（包括建设用地批准书、建设用地批复、集体土地使用权证等）。

3.“申请将集体建设用地征为国有建设用地”适用于改造范围（报批范围）内的集体土地部分无合法手续或全部无合法用地手续，现需由村集体经济组织申请征为国有后，由村集体经济组织自行改造或与有关单位合作改造模式。

4.“需完善集体建设用地手续的土地”适用于目前项目未落实，需完善改造范围内无合法用地手续土地的确权登记、且保留为集体性质的模式。

附件：

1.完善历史用地征收手续的改造方案范本；

2.村集体自行改造或与有关单位合作改造的改造方案范本；

3.原土地使用权人自行改造或收购相邻多宗国有土地集中改造的改造方案范本；

4.“三旧”改造方案审批流程指引；

5.“三旧”改造方案集中审查的材料目录；

6.已批“三旧”改造方案调整程序。

附件6-1：

政府主导或原土地权利人完善历史用地征收手续后自行改造模式“三旧”改造方案范本：

（项目名称）“三旧”改造方案

根据“三旧”改造规划和年度实施计划，我市XX镇（街道）人民政府（XX单位或XXXX公司）拟对位于（用地位置）的（“旧城镇”、“旧村庄”或“旧厂房”）用地进行改造。改造方案如下：

一、改造地块的基本情况

改造地块标图建库编号为XXXXX，位于XX（用地位置），总面积XX公顷，其中国有建设用地XX公顷，集体建设用地XX公顷，（有“三地”的，增加“集体农用地或未利用地XX公顷”）。其中需完善征收手续的集体建设用地面积XX公顷，（有“三地”的，增加“XX公顷的集体农用地或未利用地按新增建设用地报批程序办理农用地转用及征地手续，”）为XX镇（街道）XX村（居）委会所有，自XX年XX月由XX（用地单位）使用（涉及不同单位、不同时间的分别列出）。

改造涉及的房屋、土地已经确权、登记。

二、规划情况

改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入我市XX镇（街道）“三旧”改造规划和XX年度实施计划，并已编制控制性详细规划（控规未批准或未编制的，按《关于进一步规范“三旧”改造方案编制的通知》东三旧办〔2012〕11号有关规定执行）。

三、土地利用现状情况

该地块现用途为XX，为XX（用地单位）自XXXX年XX月开始使用。现有建筑面积XX平方米，容积率为XX，年产值为XX万元。其中需完善征收手续的土地面积XX公顷。

四、协议补偿情况

改造地块中需完善征收手续的土地，XX（用地单位）于XX年XX月与所有权人XX（农村集体经济组织名称）签订了征地补偿协议，并于XXXX年XX月XX日支付了征地补偿款XX万元。截至目前，该宗地的补偿安置等问题未引发任何纠纷，被征地农民对征地补偿安置也无不同意见。东莞市国土资源局已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚）（具体讲述处罚情况）。

五、土地拟改造情况

根据有关规划安排，（改造地块有国有建设用地的，具体讲述如何处理国有土地，如办理转让手续或政府收回等），完善征收手续后，（有“三地”的，增加“同时完善XX公顷的集体农用地或未利用地农用地转用及征地手续后，”）东莞市人民政府拟采用（招标拍卖挂牌、协议出让或划拨）方式供地，由XX（单位）投入XX万元资金自行改造（或政府组织改造等其他改造方式）。改造后，该宗土地将用于（具体的用途和产业）（按不同城市规划用途分别列出土地用途、用地面积、容积率、建筑面积），预计年产值将达到　　　　万元。

XX镇街人民政府（街道办事处）或XX公司

年　　月　　日

附件6-2：

村集体自行改造或与有关单位合作改造模式“三旧”改造方案范本：

（项目名称）“三旧”改造方案

根据“三旧”改造规划和年度实施计划，我市XX镇XX村集体经济组织拟对位于（用地位置）的（旧村庄或旧厂房）用地进行改造。改造方案如下：

一、改造地块的基本情况

改造地块标图建库编号为XXXXX，位于XX（用地位置），总面积XX公顷，其中国有建设用地XX公顷，集体建设用地XX公顷（有“三地”的，增加“集体农用地或未利用地XX公顷”）。集体建设用地中，有合法用地手续的XX公顷，无合法用地手续的XX公顷。

（改造地块需报省审批办理征地手续的）其中需报省审批将旧村庄（旧厂房）建设用地改变（征）为国有的集体建设用地面积XX公顷，（有“三地”的，增加“XX公顷的集体农用地或未利用地按新增建设用地报批程序办理农用地转用及征地手续，”）为XX镇（街道）XX村集体经济组织所有，自XXXX年XX月由XX（用地单位）使用。

（改造地块需保留集体性质，由村集体自行改造的）需完善集体建设用地手续的XX公顷，（有“三地”的，增加“XX公顷的集体农用地或未利用地按新增建设用地报批程序办理农用地转用手续，”）为XX镇（街道）XX村集体经济组织所有，自XXXX年XX月由XX（用地单位）使用。

改造涉及的房屋、土地已经确权、登记。

二、规划情况

改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入我市XX镇（街道）“三旧”改造规划和XXXX年度实施计划，并已编制控制性详细规划（控规未批准或未编制的，按《关于进一步规范“三旧”改造方案编制的通知》东三旧办〔2012〕11号有关规定执行）。

三、土地利用现状情况

该地块现用途为XX，为XX（用地单位）自XXXX年XX月开始使用。现有建筑面积XX平方米，容积率为XX，年产值为XX万元。

（改造地块需报省审批办理征地手续的）其中需由村集体经济组织报省审批将旧村庄（旧厂房）建设用地转（征）为国有的集体建设用地面积XX公顷。

（改造地块需保留集体性质，由村集体自行改造的）其中需完善集体建设用地手续的XX公顷。

四、协议补偿情况

（改造地块需报省审批办理征地手续的）改造地块中需将XX公顷旧村庄建设用地报省审批改变（征）为国有建设用地，已经三分之二村民代表（股东代表）签名同意。

（改造地块需保留集体性质，由村集体自行改造的）改造地块中XX公顷集体建设用地由村集体经济组织自行改造。

XX村集体对地上建筑物已制订补偿方案，截止目前，该宗地的补偿安置等问题未引发任何纠纷，村民对补偿安置无不同意见。东莞市国土资源局已按照用地发生时的土地管理法律法规落实处理（处罚）（具体讲述处罚情况）。

五、土地拟改造情况

根据有关规划安排，（改造地块有国有建设用地的，具体讲述如何处理国有土地，如办理转让手续等）

（改造地块需报省审批办理征地手续的）完善XX公顷集体建设用地改变（征）为国有建设用地的手续后，（有“三地”的，增加“同时完善XX公顷的集体农用地或未利用地农用地转用及征地手续后，”）东莞市人民政府拟采用（“招标拍卖挂牌”或“协议出让”）方式供地，由村集体经济组织自行（或与有关单位合作）改造，共投入XX万元资金进行改造。

（改造地块需保留集体性质，由村集体自行改造的）完善XX公顷集体建设用地手续后，（有“三地”的，增加“同时完善XX公顷的集体农用地或未利用地农用地转用手续后，”）连同XX公顷有合法用地手续的集体建设用地一并XX公顷土地，由XX村集体经济组织投入XX万元资金自行改造。

改造后，该宗土地将用于（具体的用途和产业）（按不同城市规划用途分别列出土地用途、用地面积、容积率、建筑面积），预计年产值将达到　　　　万元。

××集体经济合作社或合作公司

年　　月　　日

附件6-3：

原土地使用权人自行改造或收购相邻多宗国有土地集中改造模式“三旧”改造方案范本：

（项目名称）“三旧”改造方案

根据“三旧”改造规划和年度实施计划，（原土地使用权人）拟对位于（用地位置）的（“旧城镇”、“旧村庄”或“旧厂房”）用地进行改造。改造方案如下：

一、改造地块的基本情况

改造地块标图建库编号为XXXXX，位于XX（用地位置），总面积XX公顷，全部属国有建设用地，土地权利人为XX公司，由原土地权利人自行改造。（涉及收购相邻多宗国有土地集中改造的，具体讲述相邻宗地的基本情况及被收购方是否同意被收购的情况。）改造涉及的房屋、土地已经确权、登记。

二、规划情况

改造地块符合土地利用总体规划和城乡规划，已纳入我市XX镇（街道）“三旧”改造规划和XXXX年度实施计划，并已编制控制性详细规划。

三、土地利用现状情况

该地块现用途为XX，为XX（用地单位）自XXXX年XX月开始使用。现有建筑面积XX平方米，容积率为XX，年产值为XX万元。

四、协议补偿情况

（属国有土地单宗改造的）该改造地块由原土地使用权人自行改造，改造地块已完善用地手续，不涉及协议补偿及违法用地处罚问题。

（属收购相邻多宗国有土地集中改造的）XX公司于XXXX年XX月XX日已与相邻地块的土地使用权人签订转让意向书（具体讲述每一宗地的情况），截止目前，被收购地块的土地使用权人对补偿及改造方式无不同意见。改造地块已完善用地手续，不涉及违法用地处罚问题。

五、土地拟改造情况

根据有关规划安排，（属收购相邻多宗国有土地集中改造的，讲述“在完善土地权属转让和变更登记手续后”），东莞市市人民政府拟采用协议出让方式供地，由XX（公司）投入XX万元资金自行改造。改造后，该宗土地将用于（具体的用途和产业）（按不同城市规划用途分别列出土地用途、用地面积、容积率、建筑面积），预计年产值将达到　　　　万元。

XXXX公司

年　　月　　日

附件6-4：

“三旧”改造方案审批流程指引

一、方案编制、核查、公示、审议、上报

改造主体编制改造方案后报送镇街“三旧”办。镇街“三旧”办需对方案涉及的土地范围、权属、改造模式、供地方式、数据、表述及其他方面的真实性、准确性、完整性、合规性及规范性进行核查，核查无误后组织公示，征求群众意见。其中，公示要求在镇政府网站上及所涉及的村（居）委会的政务公开栏进行，为期15天。根据群众意见完善后，方案报镇街党政领导班子联席会议审议（或经党政领导班子联席会议同意，可由城建领导小组会议审议）。通过审议后，由镇街“三旧”办上报市“三旧”办。

二、方案初审

市“三旧”办收件后，核实材料是否齐全，核实地块的用地红线是否在标图建库范围和已编控制性详细规划的红线范围。符合条件的，交由集中审查会议审查；否则，提出修改意见并退件。

三、集中审查

市“三旧”办组织召开集中审查会议进行集中审查。会议先由改造主体负责人或镇街“三旧”办介绍有关情况，集中审查成员现场审查并提出审查意见及建议，并形成会议纪要。

四、报分管领导审定及批复

市“三旧”办将集中审查会议纪要分批上报市政府审批。经市政府同意后，市“三旧”办出具批复，并抄送市检察院、市“三旧”办成员单位以及市经信局等单位备案。

对于需报省完善土地征收手续的项目，上报改造方案集中审查时要求办理征地手续所需材料一并上报，待方案获市“三旧”办审查后，由市“三旧”办和市国土资源局报请市政府以市政府名义将方案上报省政府审批。

附件6-5：

“三旧”改造方案集中审查的材料目录

1.改造方案8份（附镇街党政领导班子或镇街城建领导小组审核意见、补偿安置方案、土地权属调查明细表）；

2.改造用地所在控制性详细规划的图则（标识项目红线范围）8份和该图则的成果复印8份（镇街规划管理所提供并盖章）；

3.公示证明材料（网上截图、公示现场照片等）8份；

4.公众意见接受凭证和公众意见处理报告书8份；

5.地形图8份（标示权属地类调查表中每宗地的红线范围及编号）；

6.地块红线图和位置调整红线图8份（每份共3张图，底图分别为“二调”土地利用现状图、省第三次卫片执法检查影像图、土地利用总体规划图，改造红线、标图建库红线和专项规划红线区分标注）；

7.处罚决定书及缴纳罚款凭证复印件8份；

8.土地证复印件8份；

9.股东会或股东大会的决议文件、开发资质证明、企业营业执照、《企业机读档案登记资料》等各8份（原土地权利人自行改造提供）；

10.电子文件2份（光盘，包括以上8点电子文件或扫描件）。

附件6-6：

已批“三旧”改造方案调整程序

为规范已批“三旧”改造方案调整程序，根据《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》（东府〔2009〕144号）和《东莞市“三旧”改造方案集中审查实施方案》（东三旧办〔2011〕68号，下简称《实施方案》）等文件规定，调整程序如下：

一、适用范围

1.改造红线范围调整，包括红线范围扩大或缩小，改造地块位置调整或分割等；

2.未落实项目转落实项目；

3.改造模式调整；

4.供地方式调整；

5.权属信息调整或更正；

6.规划要素调整。

二、程序及材料

（一）程序

改造方案调整需按《实施方案》和《东莞市“三旧”改造项目改造方案编制指引》重新编报，重新公示、报镇街党政领导联席会议审议，集体经济组织自行改造或与其他单位合作改造的项目，需重新召开股东大会或股东代表大会，对相关事项予以表决（原股东大会或股东代表大会已对调整事项进行过表决的除外）。

（二）材料

1.改造方案调整申请8份（由镇街“三旧”办出具）；

2.新编改造方案8份（附镇街党政领导班子或镇街城建领导小组审核意见、权属调查表、补偿安置方案等）；

3.原改造方案（权属调查表、补偿安置方案等）复印件8份；

4.原改造方案批准批复或报省征地批复复印件8份；

5.新改造用地所在控制性详细规划的图则（标识项目红线范围）8份和该图则的成果复印8份（镇街规划管理所提供并盖章）；

6.新公示证明材料（网上截图、公示现场照片等）8份；

7.新公众意见接受凭证和公众意见处理报告书8份；

8.新地形图8份（标示权属地类调查表中每宗地的红线范围及编号）；

9.新地块红线图和位置调整红线图8份（每份共3张图，底图分别为“二调”土地利用现状图、省第三次卫片执法检查影像图、土地利用总体规划图，用地红线和规划红线区分标注）；

10.股东会或股东大会的决议文件、开发资质证明、企业营业执照、《企业机读档案登记资料》等各8份（原土地权利人自行改造提供）；

11.电子文件2份（光盘，包括以上9点内容）。

三、其他

其他未尽情形，由市“三旧”办会商市“三旧”改造方案集中审查会议参会部门后，另行补充通知。

附件7

东莞市“三旧”改造报省完善用地手续报批指引

根据审批权限，需报省审批的“三旧”改造用地包括三种类型：“三旧”改造集体建设用地改变为国有建设用地报批、“三旧”改造完善历史用地征收手续、“三地”（边角地、夹心地、插花地）农地转用和征收报批等。

一、报批流程和所需资料

（一）旧村庄（旧厂房）集体建设用地转为国有建设用地报批

1.报批流程

“三旧”改造项目经镇委、镇政府两套班子联席会议通过后,镇街“三旧”办协助集体经济组织编制改造方案，再按如下流程报批：

（1）农村集体经济组织向当地国土资源分局提交《关于将旧村庄建设用地改变为国有建设用地的申请》及有关材料。

（2）镇街“三旧”办、镇（街）国土分局分别组织“三旧”改造方案的会审资料，集体建设用地转为国有建设用地报批资料，一并报市“三旧”办审查。

（3）市“三旧”办组织相关部门对改造方案进行会审。

（4）市国土资源局“三旧”改造专责小组（下简称“专责小组”）代拟《关于东莞市XX镇XX村委会要求将旧村庄建设用地改变为国有建设用地的请示》，经市政府同意后上报省国土资源厅。

（5）省国土资源厅报经省政府同意后，下发批复。

（6）市国土资源局下发批复，网上公告。

2.报批材料目录

（1）市国土资源局的请示--《关于东莞市XX镇XX村委会要求将旧村庄建设用地改变为国有建设用地的请示》；

（2）市“三旧”办同意改造方案的会议纪要；

（3）农村集体经济组织《关于将旧村庄建设用地改变为国有建设用地的申请》（注明：只负责办理该地块征地手续，不负责征地工作）；

（4）XX（项目名称）“三旧”改造方案及公示资料；

（5）村民大会（或村民代表大会）2/3以上人员同意书；

（6）《东莞市XＸ镇XＸ地块“三旧”改造土地权属调查明细表》；

（7）集体所有权证（要求所有权人与申请人一致）；

（8）该建设用地来源合法的证明材料，包括原土地批准文件、证书等；

（9）违法用地落实处理（处罚）的凭证；

（10）符合“三旧”改造规划及纳入年度实施计划的相关材料，包括：

①关于批准实施《东莞市“三旧”改造专项规划及年度实施计划（2010-2015）》及镇街规划的复函（东府办〔2010〕430号）；

②关于同意东莞市“三旧”改造专项规划及年度实施计划（2010-2015年）备案的函（粤建规函〔2011〕295号）；

③《东莞市“三旧”改造专项规划及年度实施计划（2010-2015）》。

（11）勘测定界报告及勘测定界图；

（12）“二调”、2007年度、2008年度、2009年度1:10000分幅土地利用现状变更调查图（可根据实际选择其一，并在图上标出用地位置）；

（13）1:10000土地利用总体规划图（在图上标出用地位置，如提供的为局部规划图，应标出图的经纬度、坐标）；

（14）“三旧”改造标图建库红线图。

（二）完善历史用地征收手续

1.报批流程

“三旧”改造项目经镇委、镇政府两套班子联席会议通过后,镇街“三旧”办协助改造主体编制改造方案，再按如下流程报批：

（1）镇街“三旧”办、镇（街）国土分局分别组织“三旧”改造方案的会审资料、完善历史用地征收手续报批资料，一并报市“三旧”办审查。

（2）市“三旧”办组织相关部门对改造方案进行会审。

（3）专责小组代拟《关于审批“三旧”改造方案的请示》，提请市政府以东莞市政府名义报省审批；

（4）上报省人民政府，同时抄送省国土资源厅；

（5）省厅批复后，由市政府委托市“三旧”办通知改造主体落实改造方案实施工作，并在网上向社会公示。

2.完善历史用地征收手续报批所需材料目录

（1）市政府关于审批“三旧”改造方案的请示、市国土资源局的请示、镇街政府的请示；

（2）市“三旧”办同意改造方案的批复（可作为集体建设用地合法来源的证明）；

（3）XX（项目名称）“三旧”改造方案（附《XX镇XX地块“三旧”改造土地权属调查明细表》、《补偿安置方案》及公示资料）；

（4）纳入“三旧”改造规划、年度实施计划的相关材料，改造地块的控制性详细规划的法定成果。包括：

①关于批准实施《东莞市“三旧”改造专项规划及年度实施计划（2010-2015）》及镇街规划的复函（东府办〔2010〕430号）；

②关于同意东莞市“三旧”改造专项规划及年度实施计划（2010-2015年）备案的函（粤建规函〔2011〕295号）；

③《东莞市“三旧”改造专项规划及年度实施计划（2010-2015）》；

④改造地块的控制性详细规划的法定成果。

（5）“三旧”改造宗地档案情况表（在改造地块的序号前打上√，表格有多页的，附上有改造地块的当页即可）；

（6）需完善征收手续土地的权属证明，包括建设用地批准文件、土地使用证及和集体所有权证；

（7）违法用地落实处理（处罚）的凭证；

（8）征地听证材料（在2004年5月1日前未签订征地协议，未全额支付征地补偿安置费的需提供）；

（9）征地社保材料（在粤劳社发〔2007〕22号规定的2008年3月1日前未签订征地协议，未全额支付兑现征地补偿款且被征地群众有异议的需提供）；

（10）与农村集体经济组织或农户的补偿协议及补偿兑现凭证；

（11）勘测定界报告及勘测定界图；

（12）“二调”、2007年度、2008年度、2009年度1:10000分幅土地利用现状变更调查图（可选择其中一张最有利的图斑，并在图上标出用地位置）；

（13）1:10000土地利用总体规划图（在图上标出用地位置，如提供的为局部规划图，应标出图的经纬度、坐标）；

（14）“三旧”改造标图建库红线图。

（三）“三地”（边角地、夹心地、插花地）农地转用和征收报批

1.报批流程

（1）镇“三旧”办收到市“三旧”办同意改造方案的批复、资源规划科落实“三地”用地指标后，组织报批资料送分局窗口；

（2）分局初审后报市国土资源局专责小组审查，组织报批材料；

（3）专责小组代拟《关于审批“三旧”改造方案的请示》，提请市政府以东莞市政府名义报省审批；

（4）上报省国土资源厅；

（5）省厅审核同意，报省政府审批；

（6）省厅下发收费通知；

（7）镇（街）政府交纳有关税费；

（8）省厅发文后，由市政府委托市“三旧”办负责通知市国土资源局落实发布征地公告，通知改造主体落实改造方案实施工作，并在网上向社会公告。

2.涉及“三地”征收的改造方案报批所需材料目录

（1）请示文件，包括：市政府的请示、市国土资源局的请示、镇街政府的请示；

（2）市“三旧”办同意改造方案的批复（可作为集体建设用地合法来源的证明）；

（3）XX（项目名称）“三旧”改造方案（附《XＸ镇XＸ地块“三旧”改造土地权属调查明细表》、《补偿安置方案》及公示资料）；

（4）申请的用地符合“三旧”改造规划及已纳入年度实施计划的相关材料，包括：

①关于批准实施《东莞市“三旧”改造专项规划及年度实施计划（2010-2015）》及镇街规划的复函（东府办〔2010〕430号）；

②关于同意东莞市“三旧”改造专项规划及年度实施计划（2010-2015年）备案的函（粤建规函〔2011〕295号）；

③《东莞市“三旧”改造专项规划及年度实施计划（2010-2015）》；

④改造地块的控制性详细规划的法定成果。

（5）关于落实用地指标的批复或《2011年度东莞市旧村改造新增建设用地指标优先配给台账》；

（6）拟占用土地权属情况汇总表、拟占用土地权属面积地类明细表；

（7）建设用地项目呈报资料“一书三方案”（含汇总方案）；

（8）权属证明，包括建设用地批准文件、土地使用证及集体所有权证；

（9）征地听证材料（在2004年5月1日前未签订征地协议，未全额支付征地补偿安置费的需提供）；

（10）征地社保材料（在粤劳社发〔2007〕22号规定的2008年3月1日前未签订征地协议，未全额支付兑现征地补偿款且被征地群众有异议的需提供）；

（11）征地预存款证明或已付清征地补偿款的证明及凭证；

（12）勘测定界报告及勘测定界图；

（13）补充耕地的1：10000分幅土地利用现状图；

（14）补充耕地的验收文件及补充耕地地块边界拐点坐标表（预审文件、补充耕地的验收文在请示中注明文号）；

（15）土地利用总体规划图（在图上标出用地位置，如提供的为局部规划图，应标出图的经纬度、坐标）；

（16）“二调”、2007年度、2008年度、2009年度1:10000分幅土地利用现状变更调查图（可根据实际选择其一，并在图上标出用地位置）；

（17）“三旧”改造标图建库红线图。

二、有关报批图件的要求和说明

上述三种报批均需提供如下图件：勘测定界报告和勘测定界图、1:10000分幅土地利用现状图、土地利用总体规划图。现对三种图件的要求规定如下：

（一）勘测定界报告和勘测定界图

1.勘测定界报告包括如下七项材料

（1）勘测定界技术说明；

（2）勘测定界表；

（3）勘测面积表；

（4）土地分类面积表；

（5）用地范围略图（地理位置图）；

（6）界址点坐标成果表；

（7）界址点点之记。

要求按国家土地管理局关于印发《建设用地勘测定界技术规程（试行）》的通知（国土［建］字第204号1996年12月30日）有关要求执行。由于新的土地管理法已明确“征用”和“征收”的概念，请将勘测定界报告材料中有关的“征用”修改为“征收”。

2.勘测定界图

勘测定界图利用界址点坐标在数字化地形图上直接编绘，其主要内容包括界址点的位置、权属界线、地上物、地下管线、地类界线、用地面积、各种地形地貌符号的绘制与文字数字注记等，比例尺不小于1:2000。图纸上必须加盖勘测定界单位的公章。

（二）1:10000分幅土地利用现状图

在1:10000分幅土地利用现状图上，将用地红线和界址点坐标标示出来，然后将整幅图纸完整打印出来；也可以按A3幅面打印。图纸上必须注明图幅号、现状图年份、用地红线、坐标、坐标系统、绘图人和核对人等信息。图纸上必须加盖勘测定界单位的公章。

可根据实际需要，从“二调”、2007年版、2008年版或者2009年版的1:10000分幅土地利用现状图中选择最有利的图版。

（三）土地利用总体规划图

在最新的土地利用总体规划图上，标示用地位置、界址点坐标，可以整张图纸打印出来；也可以按A3幅面打印出来，但图纸上必须标出图的经纬度、坐标、坐标系统、图纸年份等信息。

三、用地报批的注意事项

以上三种类型的用地报批，其改造方案的编制、报批流程、所需资料的要求有所不同。现说明如下：

（一）三种类型报批的侧重点

1.旧村庄建设用地改为国有建设用地报批

该类型报批以自愿为原则，所报资料相对简单，不需要编制控规和土地征收补偿安置方案，免听证资料，土地调查着重于土地所有权及地块概况（无需落实具体的宗地权属状况）。因此，该类用地报批的重点是集体的意愿，因此必须特别提供如下二项资料：一是村民大会或村民代表大会2/3以上人员同意资料；二是农村集体经济组织关于将旧村庄建设用地改变为国有建设用地的申请。

报批材料只需省国土资源厅审核，无需省级其他部门会审，审批周期相对较短。

2.“三旧”改造完善历史用地征收手续

该类型报批以尊重历史为原则，类似违法用地补办手续，其重点在于土地权属地类调查、违法用地行政处理（处罚）、征地补偿安置及历史建设用地的举证。

此类报批需呈省国土资源厅、住建厅、发改委等省级部门审核，审批周期相对较长。

因类似违法用地补办手续，该类报批经省厅批复后，由市政府委托市“三旧”办通知改造主体落实改造方案实施工作，并在网上向社会公告（即不需按常规在当地村发布征地公告）。

3.“三地”（边角地、夹心地、插花地）农地转用和征收报批

“三地”的报批按新增建设用地报批程序办理，所需资料与改造方案合一上报，必须落实土地利用年度计划指标。

涉及“三地”报批的，需核对确认是否纳入《关于2011年度东莞市“三旧”改造新增建设用地指标分配计划的函》（东三旧办函〔2011〕15号）台账，若未列入台账，可从以下三个途径解决：

（1）由镇街“三旧”办向市“三旧”办提出土地利用年度计划指标申请；

（2）由镇街从本辖区已经市批复分配的新增建设用地指标统筹解决；

（3）镇街政府从存量建设用地中调整使用；

（4）从“三旧”改造存量建设用地中调整。

（二）土地利用现状图

“三旧”改造的报批，可根据实际需要，从“二调”版、2007年版、2008年版或者2009年版土地利用现状图中选择最利报批的版本。若几种图斑各有利弊的，可以最有利的那张图为主，其他作为助证资料，由分局和市局对其地类变更情况作出说明。

（三）征地协议书

征地协议书可视为土地来源证明资料，在2004年5月1日前签订征地协议书的，在办理征收手续中免征地听证材料；在2008年3月1日前签订征地协议的并支付征地补偿款的，免征地社保资料。

对于实际上早期已征地，但不能提供征地协议的，可由改造主体举证（镇街政府证明、村集体同意），由分局、市局出具说明。

附件8

东莞市“三旧”改造项目批后监管台账

制表单位：　　　　　　填报人：　　　　　　联系方式：　　　　　　审核人：　　　　　　制表时间：

说明：

1.填表范围为改造方案经市集中审查的改造项目。

2.镇（街）“三旧”主管部门填写范围：“项目申办进度”一栏。

3.“项目申办进度”中“单元规划进度”一项中可填写：不编制、未编制、正在编制、正在规划局审查（正在控规调整）、已上报市三旧办征求部门意见、已报市规划局组织上会、已批（已批的文号或者会议纪要号）。

4.“项目申办进度”中“办事卡申办”的一项可填写：未开展、正在XX部门申办（组织）材料、已获取（办事卡编号）。

5.“项目申办进度”中“用地手续”进度情况一项中可填写：未开展、已签订土地出让合同、已登记发证。

6.其它申办有关手续的进度情况栏目中可填写：未开展、已于XX时上报、于X月X日因X理由退件现正重新组织材料中、已获取。

附件9

东莞市　　　　镇（街道）　　　　（441900　　　　）

“三旧”改造项目实施监管协议（样本）

（可根据实际情况增删）

甲方（盖章）：东莞市XX镇人民政府（街道办事处）

地址：

单位负责人（签字）：

电话：　　　　　　　　　　传真：

乙方（盖章）：

地址：

法定代表人（签字）：　　　　　　　　　　　　

电话：　　　　　　　　　　传真：

根据《广东省人民政府关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》（粤府〔2009〕78号）、《东莞市“三旧”改造实施细则（试行）》（东府〔2009〕144号）、《建立健全常态化机制加快推进“三旧”改造的意见》等政策要求，为了落实XXX镇（街道）XXX（441900XXX）“三旧”改造项目范围内公共设施用地移交、回迁安置房和公共设施建设及交付等责任，保护相关权利人的合法权益，确保项目有序实施，经甲乙双方友好协商，签订本协议，以兹共同遵守。

第一条　项目概况

（一）项目名称：　　　　　　镇（街道）（441900　　　　　　）“三旧”改造项目。所属改造单元为　　　　　　　　　改造单元（　　　　年第　　批次，总第　　批次）。

（二）改造方案审批情况：　　　　年　　月　　日，改造方案经省人民政府（或市人民政府）批准，批文编号：　　　　　　　　　　。

（三）改造用途：改造后，地块用作　　　　　　、　　　　　　、　　　　　　、　　　　　　等用途。

改造规模：改造总面积　　　　平方米，拆除平整后可供开发建设用地的面积　　　　平方米，总建筑面积　　　　　　平方米。其中：工业用房（含工业用房、配套办公、宿舍）　　　　　　平方米，科研用房　　　　　　平方米，住宅　　　　　平方米，商业　　　　平方米，公共配套设施　　　　　　平方米。

第二条　监管内容

（一）公共设施用地预留与移交

乙方须按照控制性详细规划、单元规划和改造方案批复等要求，预留公共设施用地，并在办理供地手续时将预留的用地移交政府。预留的公共设施用地共

　　宗，面积分别为　　　平方米、　　　平方米、　　　平方米、　　　平方米……。

（二）公共设施代建与移交

乙方须按双方签订的公共设施代建与移交协议，按时、按质完成公共设施的代建和移交，甲方按协议价格支付乙方代建费用。代建的公共设施分别为：

1．设施类型：　　　　　；占地面积：　　　　平方米；建筑面积：　　　　平方米。

2．设施类型：　　　　　；占地面积：　　　　平方米；建筑面积：　　　　平方米。

……

（三）公共设施配建与移交

乙方须按双方签订的公共设施配建与移交协议，按时、按质完成公共设施的配建和移交。配建的公共设施分别为：

1．设施类型：　　　　　；占地面积：　　　　平方米；建筑面积：　　　　平方米。

2．设施类型：　　　　　；占地面积：　　　　平方米；建筑面积：　　　　平方米。

……

（四）保障性住房建设与移交

乙方须按保障性住房建设协议，按时、按质完成保障性住房的配建和移交。建设的保障性住房共　　　　套，总建筑面积　　　　平方米，配套设施含　　　　　　、　　　　　　、　　　　　　、……等。

（五）拆迁补偿安置

乙方须与项目范围内的权利人友好协商，签订拆迁补偿安置协议。签订的协议应报甲方备案，并按照补偿安置方案、协议履行货币补偿、提供安置物业和过渡安置等义务。

乙方应当将安置物业安排项目工程首期建设，竣工和交付使用并办理房地产登记的时间不迟于项目其他工程。属于安置物业的部分不得对外销售。

（六）保持经营稳定性

在项目竣工验收之前，乙方不得转让土地使用权、在建工程，保持股东不变。

乙方内部股权和人事重大变动的，应当在相关变动决定之日起3日内书面通知甲方。

批后实施工作

经批准的改造单元，应在批准之日起一年内完成单元规划和单元内首宗改造项目改造方案编报。

原权利人自行改造的项目，须在改造方案获批之日起1年内申请办理供地手续。

第三条　监管措施

（一）监管内容作为补充条款，纳入土地使用权出让合同。

（二）配建、代建的公共设施、保障性住房，安置物业应在项目其它工程之前或同步完成验收，配建、代建的公共设施、保障性住房，安置物业没完成验收之前，项目其它工程不予验收。

（三）乙方办理本宗地上安置物业以外的其他房屋销售（预售）手续前，应当向甲方提交按补偿安置协议约定并经原权利人书面同意的回迁物业分配方案和房屋选择确认文件，申请甲方就补偿安置协议和本协议的履行情况出具监督意见书。

（三）在每月25日前，乙方应将该时间段内项目进展情况及取得的相关行政许可文件（复印件）报甲方。

（四）就本协议第二条约定的监管内容，甲方有权采取如下监管措施：

1．要求乙方书面报告义务履行情况，并提供相应证明材料；

2．到项目现场实地检查；

（五）甲方实施监管，乙方应当予以配合并提供真实情况和信息，不得隐报或者虚报。

第四条　其他约定

（一）在协议履行过程中，如政府相关政策发生变化，本协议双方根据变化后的政策，协商解决本协议涉及的相关事宜。

（二）本协议未尽事宜，由本协议双方按有关规定协商解决并签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。

（三）本协议双方在履行本协议过程中产生分歧，应先行协商解决，协商不成的，任何一方可向人民法院提出诉讼。

（四）本协议壹式叁份，自双方签字盖章之日起生效，本协议双方各执壹份，第叁份报市“三旧”办备案，均具同等法律效力。

甲方（盖章）：东莞市　　　　镇（街道）人民政府

法定代表人（或授权代表）：

日期：二〇一　　年　　月　　日

乙方（盖章）：

法定代表人（或授权代表）：

日期：二〇一　　年　　月　　日

附件10

东莞市××镇（街道）201×年度第×批次改造单元计划表（样表）

编制单位：

编制时间：201　　年　　月　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：平方米、万元

备注：

1、“与控制性详细规划的关系”包括“按控规实施”、“控规微调”、“控规一般调整”、“控规重大调整”及“控规未批”等。

2、“改造必要性（目标）”、“功能定位”、“区域划分”、“开发强度”、“公共设施”、“分期实施计划”及“公共设施建设安排”等，根据申请报告内容简述。

附件11

东莞市××镇（街道）××改造单元（201×年度第×批次）

改造意愿征询汇总表（样表）

征询单位：

征询时间：201　　年　　月　　日至201　　年　　月　　日

说明：

1.“权利人类型”分为“土地使用权人”和“土地实际使用人”。

2.“用地面积”为《土地和房产情况调查表》中的“实际用地面积”。

附件12

东莞市××镇（街道）××改造单元（201×年度第×批次）

土地和房产情况调查表（样表）

调查单位：

调查时间：201　　年　　月　　日至201　　年　　月　　日

单位：㎡　

说明：

1、“土地权利人”应填写已登记发证的土地使用权人。未依法登记的，应填写土地所有权人，并在“备注”中注明实际使用人。

2、地上建筑物未登记发证的，不填写“房产证号”、“登记建筑面积”和“登记用途”等栏，“房产所有权人或实际所有人”一栏填写建筑物实际所有人。

3、“合计”、“总合计”作为合计栏，仅填报面积。

4、宗地排列顺序，先列国有，再列集体；根据国有、集体地块数分别调整行数。

附件13

东莞市××镇（街道）××改造单元（201×年度第×批次）

公共用地规划一览表（样表）

注：用地提供的责任主体是两个或者两个以上的，应注明每个主体负责整备的用地面积。

附件14

东莞市　　　　镇（街道）“三旧”改造　　　　年度实施计划表（样表）

编制单位：

编制时间：201　　年　　月　　日　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　单位：平方米、万元

说明：

1、“单元规划工作安排”填报“XX月完成规划草案”、“XX月规划草案提交市规划局审查”；单元规划已通过审批的，填报“已获批”；不编制单元规划的填报“不编制单元规划”；需要开展独立选址评估的改造单元参照填报。

2、“改造类型”分为“综合整治”、“改变功能”和“拆除重建”等，可按实际情况填报一个或多个。

3、“改造模式”分为“政府主导”、“集体经济组织自行改造”、“集体经济组织与企业合作改造”和“原土地权利人自行改造”等，“改造主体及改造模式”按示例格式填报，示例：“XX镇人民政府：政府主导”。

4、“产业安排”分为“居住”、“商业”、“商住”、“制造业”、“生产性服务业”、“公共设施”等。“商住”应标注商业和居住的比例，如“商住（商业XX%，居住XX%）”；“制造业”、“生产性服务业”应三级分层列示，如“生产性服务业—高技术服务业—研发设计”；“公共设施”应列明具体设施类型，如“公共设施（公交首末站、九年一贯制学校）”。

5、“总用地面积”=“国有土地”+“集体土地”，包括建设用地、农用地、未利用地；如果不涉及新增用地指标，“农用地”和“未利用地”均填报“0”。

6、“规划用途及面积”按照控规图则确定的用途填报，如“二类居住用地（R2）”、“商业金融用地（C2）”、“幼儿园用地（R61）”等。

7、“报批计划”填报年度内计划完成的报批项目和计划完成的时间，如“改造方案编报：5月；报省征地：7月；项目立项：11月。”；报批的项目如改造方案编报、报省征地、新增用地报批、申办《建设用地规划批准书》、领取办事卡、项目立项、项目供地、申办《建设用地规划许可证》、申办《建设工程规划许可证》、申办施工许可等。

8、改造项目由改造主体拆除自有建筑物的，视为已签订拆迁补偿安置协议。

9、核算投资金额的项目包括拆迁补偿支出、土地出让价款、前期费用、建安工程费用、配套工程费用、管理费、财务费等。

10、“资金来源”按“1、中央、省财政X万元；2、市财政X万元；3、镇街财政X万元；4、企业资金X万元；5、村（社区）投资X万元；6、其他X万元。”格式填报。