一、案件当事人

原告（被上诉人）：吴文钧

被告一（上诉人）：叶伟麟

被告二（被上诉人）：叶瑞燕、广州市锦盛房地产代理有限公司

二、案情概况

2014年6月9日，叶伟麟以卖方叶瑞燕委托代理人的身份与吴文钧（买方）、锦盛公司（经纪方）签订《房屋买卖合同》，主要内容为：买卖之房屋地址为海珠区泰沙路54号602房，建筑面积约62.09平方米(第一条)；该物业按套销售，买卖双方同意该物业成交价为980000元（第三条）；如卖方或买方在签订本合同后未能依约卖出买入该物业，双方都应付服务费，但守约方于支付中介方咨询及中介服务费后可要求违约方赔偿其已支付的咨询及中介服务费(第十一条)；卖方收取定金后未能按本合同约定将该物业售予买方，应向买方两倍退还定金(第十二条)；如卖方或买方委托他人代为签订本合同，则卖方或买方的委托代理人同意向经纪方连带承担支付咨询及中介服务费的责任(第十六条)；本次交易买卖双方同意以办理全权公证委托书方式交易；买卖双方约定在2014年9月15日前去公证处办理公证手续；签本合同买方支付定金50000元，在成功办理全权委托书当天买方应付清所有楼款给卖方；签合同时因产权人叶瑞燕不在场，由产权胞弟叶伟麟代理签名及收定金，代理人叶伟麟已告知产权人叶瑞燕本合同上述条件及价格，如因代理与产权人产生意见不一致的，由代理人叶伟麟负责；在双方未办手续前房产证由中介方保管原件（第十九条备注）；等。

2014年11月17日，吴文钧提起本案诉讼，以叶伟麟以各种理由拒绝履行合同义务，经催告仍未配合办理委托公证交易手续，叶伟麟、叶瑞燕以实际行为表明了不再继续履行合同义务出售房屋，致其无法实现合同目的为由，请求：1、解除吴文钧与叶伟麟、锦盛公司签署的房屋买卖合同；2、叶伟麟返还定金50000元并支付利息（按照中国人民银行同期贷款利率）；3、叶伟麟和叶瑞燕连带承担违约责任、赔偿损失74500元并支付利息损失24500元）；4、叶伟麟、锦盛公司、叶瑞燕承担本案受理费用。

一审法院认为，叶伟麟在未取得涉案房屋所有权人的授权委托的情况下与吴文钧签订《房屋买卖合同》买卖涉案房屋的行为，属于无权处分行为，判决：1、解除吴文钧与叶伟麟、广州市锦盛房地产代理有限公司于2014年6月9日签订的《房屋买卖合同》；2、叶伟麟在本判决生效之日起十日内向吴文钧双倍返还定金共100000元；3、叶伟麟在本判决生效之日起十日内向吴文钧赔偿损失24500元；4、驳回吴文钧的其余诉讼请求。

二审法院认为，一审法院查明事实清楚，但适用法律有错，致部分处理不当，判决如下：1、维持广州市海珠区人民法院(2014)穗海法民三初字第1770号民事判决第四项；2、撤销广州市海珠区人民法院(2014)穗海法民三初字第1770号民事判决第一、三项；3、变更广州市海珠区人民法院(2014)穗海法民三初字第1770号民事判决第二项为：叶伟麟在本判决送达之日起十日内，向吴文钧返还定金50000元及利息。

三、争议焦点

本案中的《房屋买卖合同》是否有效。

四、法院观点

一审法院认为，叶伟麟在未取得涉案房屋所有权人的授权委托的情况下与吴文钧签订《房屋买卖合同》买卖涉案房屋的行为，属于无权处分行为。依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定，对于叶瑞燕以叶伟麟未取得产权人授权为由主张合同无效，不予采纳，叶伟麟作为合同签订人应受上述合同约束，承担违约责任。

二审法院认为，一审法院对于《房屋买卖合同》的效力认定错误，叶伟麟在未取得涉案房屋所有权人的授权委托的情况下与吴文钧签订《房屋买卖合同》买卖涉案房屋的行为，属于无权代理行为。事后也未得到被代理人叶瑞燕的追认，故该《房屋买卖合同》并未成立。

五、案件分析

本案中，叶伟麟作为叶瑞燕的代理人，以叶瑞燕的名义，与吴文钧、锦盛公司签订《房屋买卖合同》，事前未取得被代理人叶瑞燕的授权，事后也未得到被代理人叶瑞燕的追认，故该买卖合同因欠缺卖方叶瑞燕的有效意思表示，买卖双方未能达成一致有效的意思表示。根据《中华人民共和国民法通则》第五十五条和《中华人民共和国合同法》第三十二条的规定，叶瑞燕与吴文钧之间的房屋买卖合同未成立。因叶伟麟系作为叶瑞燕的代理人身份，以叶瑞燕名义签订《房屋买卖合同》，而非以自已名义出卖叶瑞燕名下的房屋，故不属于处分他人之物的无权处分行为，原审法院认定叶伟麟在《房屋买卖合同》上签字构成无权处分，定性错误，为此适用《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条确认上述《房屋买卖合同》有效，适用法律错误。

六、法律依据

（一）《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条：当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。

（二）《中华人民共和国民法通则》第五十五条：民事法律行为应当具备下列条件：(一)行为人具有相应的民事行为能力；(二)意思表示真实；(三)不违反法律或者社会公共利益。

（三）《中华人民共和国民法通则》第六十六条：没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。

（四）《中华人民共和国合同法》第五十一条：无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。

（五）《中华人民共和国合同法》第三十二条：当事人采用合同书订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。

七、律房律地告诉您

（一）买方应对

作为买方，在房屋买卖过程中，应当审慎注意核查对方的身份：

如果是产权人，则应当核查其是否真正的产权人，对标的物是否具有处分权；如果对方不具有处分权，订立的合同为无权处分合同，合同依法成立，只是可能无法履行，对方应当依约定承担违约责任。

如果是代理人，应当核查公证委托文书；如果是无权代理，且被代理人未予追认的，与之签订的买卖合同依法并未成立，合同约定的违约责任等条款不具备约束力，只能追究对方的缔约过失责任。

（二）中介公司应对

作为专业从事居间服务的中介方，应当善尽审查买卖双方主体资格的义务，若非产权人未经授权参与签订合同，属于无权代理，该买卖合同依法并未成立。由此，中介方则依法并未促成买卖双方合同成立，依据《合同法》第四百二十七条，不得不得要求支付报酬。此时，最好与无权代理人另行签订一个合同，约定无权代理人在《商品房买卖合同》不成立或无效或被撤销的情况下也必须承担支付中介费的责任，避免因《商品房买卖合同》不成立或无效或被撤销而使中介公司的权益得不到保障。

无权处分合同依法是成立且有效的合同，中介公司可以据此主张自己的权益。但中介公司负有核查产权的义务，由于核查把关不严导致签订无权处分合同，对买受人而言，中介公司不能请求支付中介费，但可以向出卖人主张支付中介费。