居间人网上查询房屋情况是否已善尽产权审查义务

一、案件当事人

原告（被上诉人）：陈某珊（保利达物业代理行的经营者）

被告（上诉人）：黄某鹰

二、案情概况

2012年9月4日，卖方黄某鹰与买方陈某祖、经纪方保利达代理行三方签订了编号为******的《房地产买卖合同》，买卖双方就位于广州市番禺区钟村镇碧桂园的房产（以下简称案涉房产）买卖达成协议，其中第七条约定如下：基于经纪方为买卖双方提供的中介代理业务，并促成买卖双方签署本合同，买卖双方同意在签订本合同当天向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费，其中：卖方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费人民币捌仟元（￥8000元），买方应向经纪方支付房地产咨询及买卖代理费人民币捌仟元（￥8000元）。后，因房屋被案外人赵某达于2010年8月3日对该房屋申请异议登记而无法过户，买、卖双方不予支付居间费用，经纪方陈某珊诉至番禺法院，请求判令：1、黄某鹰向其支付居间合同服务费人民币16000元，并按每日千分之五的标准计付从2012年9月4日起至付清日止的逾期违约金（其中计至起诉之日的逾期违约金为4000元）；2、黄某鹰承担本案的一切诉讼费用。

据广州市国土资源和房屋管理局番禺区分局2012年9月14日出具的《房地产权情况证明》显示：位于广州市番禺区钟村镇碧桂园的房产登记权属人为黄某鹰，备注栏注明“2010年8月3日，赵某达对该房屋申请异议登记”。另，陈某珊提供一份网上资料打印件，该资料显示案涉房产产权状态正常，打印日期为2012年9月17日。同时，陈某珊于2012年9月4日出具说明，内容为“广州市番禺区钟村镇碧桂园于2012年9月4日于番禺国土网查册，无查封。”陈某珊认为国土部门官网查询的结果为产权状态正常，故其已尽到审查义务。

一审法院判决：1、黄某鹰自本判决生效之日起十日内向陈某珊支付房地产咨询及买卖代理费2000元；2、驳回陈某珊的其余诉讼请求。二审法院判决：1、撤销广州市番禺区人民法院(2013)穗番法民四初字第22号民事判决；2、驳回被上诉人陈某珊的诉讼请求。

三、争议焦点

陈某珊作为居间人，是否善尽其居间人的如实报告义务，黄某鹰应否向陈某珊支付居间费用。

四、法院观点

二审法院认为，陈某珊作为专业居间从业人，其具有审查核实案涉房产产权情况及与交易相关信息的能力和义务，但从本案查明的事实看，其在促成黄某鹰与买方陈某祖签订买卖合同过程中，并无向房管部门查册核实案涉房产的产权情况及与交易相关的信息，而是仅在房管部门的互联网站上查询案涉房产的信息，并就此向黄某鹰出具已查册无查封说明，构成提供虚假情况，令黄某鹰误认为案涉房产可以正常交易而签订买卖合同，损害了黄某鹰的利益，根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条的规定，陈某珊不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

五、案件分析

本案案由是居间合同纠纷，焦点是陈某珊作为居间人，是否善尽其居间人的如实报告义务，换言之，就是居间人陈某珊在网上查询房屋情况是否已善尽对房屋产权的审查义务。

陈某珊作为专业的从事地产代理的中介，在提供居间服务过程中，应对买卖双方提交的资料进行审查核实，并在《房地产买卖合同》签订之前，到房管部门核实案涉房产的产权情况。互联网上的查询并不能涵盖房管部门档案资料的全部内容，故陈某珊在提供居间服务过程中未尽到审查义务。

六、法律依据

《中华人民共和国合同法》第四百二十五条【居间人如实报告义务】：

居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。

居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

《广州市房屋交易监督管理办法》第二十一条第二款第一项【居间人查验告知义务】：

房地产中介服务机构及其执业人员提供房屋交易服务时，应当依法查验以下事项并书面告知当事人：

(一)房地产登记资料查询机构出具的房地产自然状况及查封、抵押等权利限制情况。

七、律房律地告诉您

互联网上的查询并不能涵盖房管部门档案资料的全部内容，房地产经纪机构或经纪人在与买卖双方签订居间合同前，可要求卖方前往房管部门对房屋进行查册。如果房屋存在查封，则在解封前无法进行交易；如果房屋存在抵押，则需征得抵押权人同意后，才可进行交易。如果存在其他权利限制情况，也应当如实告知买受人。