国家房产管理局对国务院批转的关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告的说明

　　对私有出租房屋进行社会主义改造，是我国社会主义革命的一部分。同时。私房管理工作与广大人民的生活密切相关。为了巩固私房改造的成果，加强对私房的维修和管理工作，充分利用这笔巨大的社会财富，为社会主义建设服务。今年一月十三日国务院批转了我局“关于私有出租房屋社会主义改造问题的报告”（以下简称“报告”）。现在，就这次会议的机会，对“报告”的基本精神和执行中应当注意的问题，做如下说明。

　　对“报告”第一部分，需要加以说明的是：

　　根据一九五六年中央批转中央书记处第二办公室“关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见”的批示，对私有房屋进行社会主义改造，“基本上应当按照党对资本主义工商业的社会主义改造的政策的原则进行。”采用国家经租方式是，“对城市房屋占有者用类似赎买的办法，即在一定时期内给以固定的租金来逐步改变他们的所有制。”现在，全国城市和一部分镇进行了私房改造工作，纳入改造的房屋约有建筑面积一亿平方米，占私有出租房屋的百分之七十左右，基本上消灭了房屋租赁中的资本主义经营。在房管战线上取得了一次社会主义革命的伟大胜利，对支援社会主义建设和改善人民居住条件，起了积极的作用。

　　但是，房屋被纳入改造的一些房主。主要是地主、富农和资本家是心怀不满，死不甘心的，他们总是千方百计地利用一切机会，找寻各种借口，企图恢复资本主义经营，有些甚至采取各种非法手段，进行反攻倒算。据湖南省益阳市去年调查，发现在一千二百多户私改房主中，有六十户强占或破坏已由国家经租的房屋。其中：利用倒粪泼尿、指桑骂槐等恶劣手段，逼迫住户搬家的有十一户；强占房屋的有三十一户；私自收取房租的有十四户；拆毁门窗墙壁的有四户。其他许多地方，都发生过类似的同题。这些情况，反映了在私房改造工作中，存在着尖锐的阶级斗争和两条道路的斗争，是当前我国阶级斗争的一个方面。

　　党的八届十中全会指出：在由资本主义过渡到共产主义的整个历史时期，存在着无产阶级和资产阶级之间的阶级斗争。这种斗争是错综复杂的、曲折的、时起时伏的，有时甚至是很激烈的。我们必须时刻记住这一指示，用阶级观点分析私房改造工作中的问题，正确地掌握政策，扣退地主、富农和资本家的猖狂进攻，教育一般房主服从社会主义改造，保卫私房改造的胜利果实。

　　同时，也必须看到，在过去的私房改造工作中，也存在一些缺点和一些需要解决的遗留问题。主要是。有些地方改造起点过低，把包括出租和自住总共只占有几间房屋的工人和贫、下中农出租的少量房屋也纳入了改造；有些地方取消了改造起点。只要有出租房屋就实行经租；有的地方还将房主一部分自住房屋也买行了经租；不少地方没有给房主留够自住房；给房主的固定租金也有低于原房租百分之二十的。

　　上述情况表明，在私房改造工作中。既有阶级斗争和两条道路斗争的问题。又有过去工作中的遗留问题，并且，两者往往交织在一起，构成了这项工作的复杂性。因此，我们应当具体问题具体分析。既要坚决打退不法房主的反攻倒算，又要按照“报告”中的有关规定，实事求是地、合情合理地解决过去工作中的遗留问题。只有这样，才能更好地巩固私房改造的成果。

　　对“报告”第二部分，需要加以说明的是：

　　一、关于巩固私房改造成果的问题

　　（一）应当加强对房主的社会主义教育和改造工作。要明确地向房主讲清国家经租房屋的性质和宣传私房改造的政策，教育他们服从政府的法令，克服他们企图恢复资本王义经营的各种幻想。对于那些依靠房租为主要生活来源的房主，应当采用适当方式，动员和组织他们参加生产劳动，使他们逐渐地由剥削者改造成为自食其力的劳动者。对于有反攻倒算行为的房主，应当按照不同情况区别对待：情节轻微的，进行批评、教育；有严重违法行为，造成损失，民愤很大的，应当经过法院给以必要的制裁。

　　（二）慎重处理房主要求退房的问题。凡已纳入改造的房屋，只要符合政策规定，应当坚持继续进行改造，一律不能退回。过去，有些地方，按照省、自治区的统一规定，对明确划分为地主、富农、资本家的房主出租的房屋，实行了无起点改造的，也不宜重新调整。

　　（三）给房主的固定租金，只要符合规定，应当稳定不变；不应因房主家庭收入的变化或者房主要求而增减变动，以免引起房主思想波动，造成新的问题。

　　给房主的固定租金，是作为赎买的费用，按照过去的规定，一般不应高于原房租的百分之四十，也不应低于原房租的百分之二十。过去，有些地方，按照省、自治区、直辖市的统一规定，对房主中少数困难户的定租略高于原房租百分之四十的，为了继续照顾他们的生活，可以不再降低。过去，有些地方由于除去房地产税、维修费和管理费以外，再付给房主原房租百分之二十的固定租金，就会赔钱。因而给房主的固定租金略低于原房租百分之二十的，经省、自治区、直辖市批准，也可以不再调整。

　　国家经租的房屋，因国家建设被拆除或因修缮管理不善等人为事故而损毁，应当继续付给房土应得的固定租金。如果因水灾、地震等人力不可抗拒的自然灾害而损毁，当地房管部门已经遭受了重大的损失，再继续付给房主定租，就不相宜，并且也有很大困难，因此，应当停止付给房主固定租金；对生活有困难的房主，可以酌情给予一次性的补助。

　　二、关于调整改造起点，解决工作中的遗留问题

　　（一）“报告”中指出：“在现阶段还不可能消灭房屋私人占有制的情况下。私房改造的起点，是一个主要的政策界限。”改造起点应当订得适当，既不能过高，也不能过低。改造起点过高，私人出租房屋的数量过大，不利于社会主义的房管事业，同时，一部分属于地主、富农、资本家的房主，还会利用较多的房屋从事资本主义经营，也不利于对他们的改造。改造起点过低，会把总共占有几间房屋的劳动人民出租的房屋，也纳入改造，打击面过宽，混淆了阶级界限，不利于孤立地主、富农和资本家，也不利于在劳动人民之间通过租赁关系相互调剂余缺。

　　从过去各地实际执行的情况看来，改造起点订得过高的（例如三百平方米），只是个别的城市。改造起点订得过低的（例如低于五十平方米或者一律实行无起点改造），主要是一些小城市和镇。在这些地方，把一部分总共只占有几间的工人和贫、下中农以及其他劳动者，因家庭人口一时减少或生活困难，以及为帮助亲友解决居住困难和协助国家机关、企事业单位安置职工家属，匀出一些自住房而出租的小量房屋，也纳入了改造。有的镇把房主的自住房也纳入了改造，房屋被改造的房主竟达到全镇总户数的百分之二十到三十。在被改造的房主中，中、贫农占百分之七十多，引起劳动人民特别是农民的不满。根据上述情况，“报告”中规定：“过去改造起点订得不适当，应当进行合理的调整”。

　　（二）“报告”中，对调整改造起点的作法，做了具体规定。这些规定，符合于一九五八年人民日报刊登的“中央主管机关负责人就私有出租房屋的社会主义改造问题对新华社记者发表的谈话”；对于改造起点在五十平方米以上、一百平方米以下的，又照顾了各省、自治区对这个问题的统一规定，这样，可以做到大部不动，只有个别过高和少数过低的，才进行调整；不致引起大的波动。特别是可以避免过多地退房造成新的纠纷，给剥削阶级以可乘之机。

　　（三）“报告”中指出：小城市（包括镇）改造起点。低于省、自治区、直辖市统一规定的一般应当按照省、自治区、直辖市统一规定的改造起点进行调整，退还不应由国家经租的房屋。”这样规定，主要是为了把总共只占有几间房屋的工人和贫、下中农等劳动人民被纳入改造的小量出租房屋退还给他们；同时，这些房屋多数与自住房相连，也不便于房管部门经营管理。

　　（四）“报告”中提出：“对私有出租的厂房、铺面房、仓库、货栈等工商业用房已经实行了无起点改造的，除了与房主自住房相连的小量房屋可以退还以外，一般不再变动”。这样规定，主要是因为过去占有这些房屋的，多数是工商业资本家，而且已经纳入了改造，因此，一般不宜变动，至于那些与房主自住房相连的小量房屋，如果不便于经营管理，并且是一些劳动人民的小量出租房屋，也可以酌情退还。在还没有进行私房改造的地方，今后，不要再一律搞无起点改造。

　　（五）关于房主的自住房，也是一个纠纷较多的问题。“报告”中重申了过去的规定。

　　“报告”中提出：“房主的自住房已经实行国家经租的，一般应当退还。”在执行这一规定的时候，对于自住房占有较多的地主、富农和资本家经动员出租而纳入改造的房屋，则不宜退还。

　　“报告”中提出：“自住房留得少的，应当按照规定调剂给一些房屋。”从实际情况看来，自住房真正留得少的，主要发生在改造起点偏低的小城市和镇，并且，绝大多数是劳动人民中总共只占有几间房屋的小房主。适当照顾他们的实际困难，是合情合理的。但是，对自住房本来不少的，特别是其中一些地主、富农、资本家无理要求增加自住房的，则坚决不能给他们调剂房屋。

　　（六）鉴于过去暂缓改造房屋的房主思想顾虑最大，房屋失修情况最为严重，因此，“报告”中规定了要对这些缓改的房屋区别不同情况，加以处理；今后不再保留暂缓改造的名义，以利房屋的维修。

　　（七）按照“报告”中的各项规定，需要退还给房主的房屋，在具体做法上，“报告”中也提出了比较灵活的办法。即“应当尽可能地退还原来的房屋。如果退还原来房屋有很大困难时，也可以用对等的其他房屋抵还，或给予适当的补偿。”

　　退还房屋的时候，考虑到国家经租已经几年，在经租期间由房管部门收取的房租和付出的修缮费、房地产税、管理费及房主的定租等项开支，难以分户算清，因此，一般可以不再结算。如果相差过大，而且又有帐可查的，也可以进行结算，多退少补。

　　按照“报告”中的各项规定进行调整的时候，对于应该退还给房主的房屋，如果房主不愿自己经营出租房屋，要求继续由国家经租的，应当允许。

　　（八）私房改造工作中遗留下来的问题很多，“报告”只对其中一些较大的问题做了规定。这些问题，凡已按省、自治区、直辖市的统一规定进行处理，基本上符合“报告”中规定的原则的，可以不再变动。此外，还有其他具体问题，由于各地情况不同，过去各地的做法也不同，不好都做统一规定，请各地房管部门报请省、自治区、直辖市根据中央、国务院的政策原则，加以解决。

　　（九）处理私房改造工作中的遗留问题，应当稳妥、慎重和细致地进行。要向干部和群众讲清私房改造的政策，肯定工作的成绩，不要否定一切。对于过去工作中的缺点和遗留问题，不要一般化地、笼统地“纠偏”，不要给干部和群众“泼冷水”，不要简单地用行政命令的办法；应当按照政策，同干部和群众商量，走群众路线，实事求是地、合情合理地具体问题，具体分析，具体解决。

　　三、关于如何进行镇的私房改造工作的问题

　　（一）现在，就全国范围来说，有许多镇还未进行私房改造工作。在这些地方，因为受到已改造地方的影响，许多房主只收租，不修房，房屋失修很严重，有些房主还千方百计地收回出租房屋，企图逃避改造；自住房一时有多余的房主，也不愿出租。这种情况，对于维护房屋，充分发挥现有房屋的作用是很不利的，应当设法解决。

　　（二）镇的情况很复杂，私房改造工作，应当按照不同情况，区别对待。

　　“报告”中，根据一九六三年十二月七日中央、国务院关于调整市镇建制的规定，工商业和手工业相当集中，绝大多数居民从事这些行业，按照规定，设有镇的建制的地方，一般应当进行私房改造工作。以农业为主，绝大多数居民是农业人口，不设置镇的建制，属于农村人民公社的集镇，按照农村人民公社“六十条”的规定，社员房屋永远归社员所有，允许租赁和买卖，因此，现在不进行私房改造工作（在这类地方，即使设有镇的建制，也应当照此办理）。在这类属于农村人民公社的集镇中，有一部分在土地改革时没有触动地主多余的房屋，现在，有些地主还有大量的出租房屋，富农和资本家也有不少出租房屋。这种情况，与我们杜会主义革命和社会主义建设是有矛盾的，需要另作研究、处理。

　　（三）按照规定，应当进行私房改造工作的镇，在进行这项工作时，应当考虑到这里一般是既有工业人口，又有农业人口的特点，并且充分接受过去的经验教训。

　　“报告”中规定：“今后改造起点大体以出租房屋建筑面积一百平方米为宜，同时，应当给房主留够自住房。”这主要是为了不把总共只占有几间房屋的贫、下中农和其他劳动者小量出租的房屋纳入改造。按照这个精神，各省、自治区、直辖市可以根据本地情况，做出具体的规定。付给房主的固定租金，一般以占租金的百分之二十至百分之四十为宜。

　　（四）哪些镇进行私房改造，哪些镇不进行私房改造，应当由县人民委员会提出意见，报经省、自治区、直辖市审查批准。在进行这项工作的时候，一定要经过调查研究和试点工作，通过典型总结经验，制定具体办法以后，有计划地、分期分批地来搞，不要一下子全面铺开。

　　四、关于允许私人出租小量房屋，加强私房管理的维修工作的问题

　　现在，城市私有房屋（包括小量出租和自住的房屋），约占城市房屋总数的百分之二十，其中绝大部分是住宅，约占城市住宅总数的三分之一。镇的私有房屋，在镇的房屋总数中，占的比重更大。这些私有房屋在解决城镇人民的居住问题上，还有着重要的作用。

　　目前，城镇私有房屋中危险破漏的情况很严重，每年雨季房倒屋塌的主要是私房。在私房管理政策的执行中也还有不少问题。同时，也还有不少城市没有认真加强对私房的管理工作。为了扭转这种情况，“报告”中提出了一些政策原则和具体措施。在执行这些原则和措施的时候，应当注意以下一些问题。

　　（一）“报告”中提出：在对出租房屋较多的房主进行了社会主义改造，大部分私有出租房屋由国家经租以后，“对于改造起点以下的小量私有出租房屋，可以宣布属于个人所有，允许出租或买卖。如果今后有些房主从自住房中挤出一部分出租，即使超过改造起点，也应当允许。”这样规定，主要是为了解决一些小房主的思想顾虑，调动他们修房的积极性，并且通过租赁或买卖，调剂房屋的余缺。但是，也不免会产生抬高租金。进行非法剥削和只收租、不修房等问题。因此，房管部门不能只是宣布了这项政策规定就算完事，而应当积极加强领导和管理，争取收到最大的实效，防止和克服可能产生的毛病。

　　（二）“报告”中规定：“禁止高租、押租以及其他形式的非法剥削。同时，又要保障房主合理的房租收入。现在租金过高、过低的，允许适当调整。”调整租金是关系租赁双方切身利益的复杂问题，必须十分慎重。即不能轻易降低，也不要轻易提高。要经过调查，充分酝酿，结合实际发生的租赁纠纷，逐户地具体解决。在降低过高租金的时候，必须注意使房主能够负担房地产税，维修费，收回折旧费，并有一定的利润，不能压得过低，以免房主无力修房，影响房客对房屋的正常使用，造成工作上的被动。在提高过低租金的时候，必须注意结合组织房主修房和建立修缮基金等工作，加强房屋维修，保障房客的利益。

　　（三）“报告”中提出：要加强私房买卖的管理，建立买卖、登记，和审批的制度。在这一工作中，房管部门必须坚决打击投机倒把，禁止以买卖房屋营利。同时，应当主动开展介绍私房买卖的业务，挖掘私房的潜力，掌握私人出卖的房屋，由无房、缺房职工优先购买。私有出租房屋的买卖，应当保障房客的利益，允许优先购买，并且，不准随便撵房客搬家。私人出售的空闲房屋，在无人购买的情况下，房管部门必要时可以收购，用来解决无房、缺房职工住房的迫切问题。其他机关、企事业单位，仍应根据一九五六年一月十八日中央批转中央书记处第二办公室“关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见”中的规定，继续停止向私人购买房屋。

　　（四）现在有些房主，尤其是干部和职工，不愿自己直接经营房屋。有些房主因为在外地工作等原因，直接经营房屋也确有困难。房管部门可以按“报告”中的规定，办理托管业务，用房租维修房屋，定期结算。结余部分交给房主。通过这种办法，可以把一部分不纳入改造的私房置于房管部门的直接控制之下，加强房屋维修，减少租赁纠纷。在进行这一工作的时候，必须坚持房主自愿的原则，不许强迫命令。要经过房主本人正式申请，根据房屋维修状况和房租的数量，在确能以租养房的情况下，才可以接受。凡是没做过这项工作的地方，应当先进行典型试验，待取得经验后，再逐步扩大。托管的具体办法，应当报请市人民委员会审查批准。

　　（五）在目前许多私房严重失修的情况下，加强对私有房屋维修的管理，是私房管理工作的中心。

　　不论私有出租房屋或私有自住房屋的修缮，都应该动员和组织房主自己的力量。不能单纯依赖国家投资和贷款，沈阳市房管局在这方面取得了很好的经验。他们在市人民委员会的领导下，同公安、民政、建筑材料供应等部门协同一致，经过各区人民委员会和街道办事处，动员居民委员会和街道积极分子，深入到户，进行房屋安全检查，宣传房屋政策，发动和组织房主修缮房屋，并且，具体帮助他们想方设法解决一些实际的困难问题。由于他们充分发动了群众，不仅房主自己积极筹划资金，全家参加修房劳动，而且有许多房主的亲友也一齐下手帮工，许多职工房主所在单位的组织也尽可能给以帮助。这样，依靠群众自己的力量，不用政府多少贷款，就整修了大批有倒塌危险和漏雨的房屋，获得了很大成绩。他们的经验，值得各地参考。

　　许多私有出租房屋严重失修，是租赁纠纷中的一个突出问题。房管部门不能听任一些房主只收租、不修房，应当加强管理。“报告”中，对这个问题提出了一些措施。这些措施的基本精神，是要动员和督促房主履行修房的义务，不许他们推卸责任。

　　“报告”中指出。“对于那些严重失修、房主无力继续经营、愿意出卖的房屋，房管部门可以作价收购。”这个办法只能有条件地个别采用，不能盲目收购，助长房主把包袱甩给政府的思想。采用这个办法的条件是：修房费用很大，房主生活确有极大困难，动员、督促或强制修房都不能解决问题；房客无力垫修；也没有别人愿意购买这所房屋。在这种情况下，采用这个办法，一方面，是因为房管部门不能坐视房倒屋塌，使住户流离失所；另一方面，是因为如果国家给房主大批贷款修房，房主用租金收入陆续偿还以后，房屋会比原来增值，既维持了私人的租赁关系，又让房主占了便宜，反而不如由房管部门按房屋现价收购更为合算一些。至于房屋破漏不很严重，需款不多，如果房主确实无力修房，则应当采取其他办法或给予贷款，不宜收购。对于私人自住房，则更不要采取收购的办法。

　　私房改造和私房管理工作的问题很多，也很复杂，各地的情况又不尽相同。各省、自治区、直辖市应当根据国务院的批示，组织一定的力量，进行调查研究和试点工作，总结经验，具体解决问题。特别是对于镇的私房改造工作，更要有具体指导，防止发生偏差。建议省、自治区、直辖市人民委员会对私房改造工作中做出统一的布置，然后由所属市、县贯彻执行。参加这次会议的各地房管部门，应当根据省、自治区、直辖市的统一布置来进行工作；或者结合当地情况，提出意见，经市、县人民委员会审查并转报省、自治区、直辖市人民委员会批准后执行；不要不经批准就自己行动起来。

　　有关华侨出租房屋的改造问题，应当按照一九六三年四月国务院批转华侨事务委员会、国家房产管理局“关于对华侨出租房屋进行社会主义改造问题的报告”办理。有关教会、庙观的出租房屋的改建问题，应当按照一九六三年六月中央批转国务院宗教事务局党组“第七次全国宗教工作会议纪要”中有关的规定，由各地宗教事务主管部门会同房管部门提出意见，报经省、自治区直辖市人民委员会批准后执行。此外，关于港澳同胞出租房屋的改造问题，我们正会同华侨事务委员会拟订办法，在报请国务院批准后，发给各地参照执行。

　　私房改造和私房管理工作的任务很繁重。许多地方房管部门在这方面的力量很薄弱，应当适当补充加强；要设立起经常的工作；领导上更要把这方面的工作提上议事日程，加强领导。有关政策的问题，应当及时向当地党委请示报告。我们坚信，在党的领导下，经过房管部门和有关方面的共同努力，一定能够胜利地完成改造和私房管理工作的任务。

国家房产管理局

1964年7月15日