增城市人民政府关于印发增城市物业管理规定的通知

增府〔2001〕10号

各镇政府、沙庄街道办事处，市府直属各单位：

　　《增城市物业管理规定》业经第十一届58次市人民政府常务会议审议通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。

增城市人民政府

二〇〇一年四月十日

增城市物业管理规定

第一章　总　　则

　　第一条　为了规范物业管理，明确业主、使用人和物业管理公司的权利和义务，保障物业的合理使用，根据国家有关法律、法规和《广东省物业管理条例》，结合本市实际，制定本规定。

　　第二条　本规定所称业主，是指物业的所有权人。本规定所称使用人，是指物业的承租人和其他实际使用物业的人。本规定所称物业，是指已建成并交付使用的住宅、工业厂房、商业用房等建筑物及其附属设施、设备和相关场地。本规定所称物业管理公司，是依法设立的从事物业管理服务的企业法人。

　　第三条　市房地产行政主管部门是本市物业行政主管部门，对全市的物业管理工作实施监督、管理。各房管分局、房管所对本辖区内物业管理实施管理监督。各镇（街）在各自职责范围内，负责做好物业管理区域内的有关工作。

第二章　业主和业主委员会

　　第四条　业主依法享有对物业的共用部分和共同事务进行管理的权利，并承担相应的义务。

　　业主的主要权利是：

　　（一）参加业主大会；

　　（二）享有业主委员会的选举权和被选举权；

　　（三）表决通过业主公约和业主委员会章程；

　　（四）决定有关业主利益的重大事项；

　　（五）监督业主委员会的管理工作。

　　业主的主要义务是：

　　（一）执行业主大会和业主委员会的有关决议、决定；

　　（二）遵守业主公约；

　　（三）遵守物业管理的有关制度、规定；

　　（四）按时交付物业管理费及分摊的维修费等费用。

　　第五条　新建的住宅商品房均要实行物业管理，其他的房屋也应当逐步推行物业管理。

　　第六条　符合下列情形之一的住宅小区或住宅组团，应当按本规定召开首次业主大会或业主代表大会，选举产生业主委员会：

　　（一）已交付使用建筑面积达百分之五十以上的物业；

　　（二）已交付使用建筑面积达到百分之三十以上不足百分之五十，且使用超过一年的物业。

　　分期开发的大型住宅小区，经已交付使用的过半数投票权的业主申请，经市级物业行政主管部门批准，可以在物业行政主管部门指导下召开临时业主大会。

　　第七条　物业管理行政主管部门应当指导业主召开首次业主大会或业主代表大会。

　　业主在300人以上的，应由业主推选业主代表，组成物业管理区域的业主代表大会。业主在300人以下的，由业主组成物业管理区域的业主大会。

　　业主可以书面委托代理人出席业主大会，不满18周岁的业主由其法定代理人出席。

　　第八条　召开业主大会应当有过半数以上投票权的业主出席，业主代表大会应当有过半数以上有投票权的业主代表出席。业主大会或业主代表大会的决定，应当有过半数以上出席大会的业主同意才能通过，决定通过后应当予以公布。

　　第九条　业主的投票权，住宅按户计算表决权，工业厂房、商业用房按物业建筑面积计算表决权。

　　第十条　业主大会行使下列职权：

　　（一）选举、撤换业主委员会组成人员，监督业主委员会的工作；

　　（二）通过业主公约和业主委员会章程；

　　（三）批准物业管理委托合同；

　　（四）决定有关业主利益的重大事项；

　　（五）决定物业管理的其他事项。

　　第十一条　业主委员会成立后，业主大会或业主代表大会由业主委员会负责召集，每年召开不少于一次会议。经百分之三十以上有投票权的业主提议，可以临时召开业主大会或业主代表大会，业主委员会在接到提议后10日内应当召开临时业主大会或业主代表大会。

　　第十二条　业主委员会由业主担任，委员人数不得少于5人。业主委员会设主任1名、副主任1至2名，由业主委员会委员选举产生。业主委员会每届任期3年，业主委员会委员可以连选连任。

　　业主委员会委员应当由遵纪守法、热心公益事业、处事公正、责任心强的人员担任。业主委员会成员名单要报当地物业管理行政主管部门备案。

　　第十三条　业主委员会自选举产生之日起15日内，持下列文件向市物业行政主管部门办理核准登记手续。

　　（一）业主委员会登记申请表；

　　（二）业主委员会章程；

　　（三）业主委员会委员选举产生的报告及其资料；

　　（四）业主公约；

　　（五）其他相关资料。

　　物业行政主管部门自受理登记申请之日起15日内，对符合本规定的，予以登记；对不符合本规定的，要书面通知申请人并告知不予登记的理由。

　　第十四条　业主委员会对业主大会负责，维护全体业主的合法权益，并履行下列职责：

　　（一）执行业主大会或业主代表大会的决定；

　　（二）召集和主持业主大会，报告物业管理的实施情况；

　　（三）草拟或者修订业主公约、业主委员会章程并报业主大会或业主代表大会通过，监督业主公约的实施；

　　（四）依法选聘、续聘物业管理公司，代表业主签订物业管理委托合同，经业主大会同意后负责履行。

　　（五）听取业主、使用人的意见和建议，监督物业管理公司的管理服务活动；

　　（六）监督共用设备、设施、场地的使用和维护；

　　业主委员会会议由主任定期召集，每年度不少于两次。经业主委员会主任提议或者三分之一以上业主委员会委员提议，可以召开临时会议。召开会议必须有过半数委员出席，作出决定必须有半数委员同意，并予以公布。

　　第十五条　由业主共同签订的业主公约，对全体业主均具有约束力。业主转让或出租物业时，应当将业主公约作为物业转让合同或者租赁合同的附件，对受让人或承租人具有同等约束力。转让人或出租人必须在物业转让合同或租赁合同签订之日起15日内，将物业转让或出租情况告知业主委员会和物业管理公司。

　　第十六条　业主公约和业主委员会章程不得与法律、法规和规章相抵触。

第三章　物业管理公司

　　第十七条　从事物业管理的公司必须持有物业管理行政主管部门核发的物业管理资质证书，并向工商行政主管部门申请注册登记，领取营业执照。物业管理公司的资质条件，依照国家、省、广州市有关物业管理企业资质管理有关规定办理。

　　第十八条　物业管理公司应当提供以下服务内容：

　　（一）建筑物及其附属设施、设备、场地的日常管理、养护和维修；

　　（二）住宅区内公共场所、道路、绿化用地、建筑景点等的管理与维护；

　　（三）住宅区内住户的治安防范工作，协助住户处理各种突发事件；

　　（四）住宅区内公用部位的环境卫生管理；

　　（五）车辆停放及其场地的管理；

　　（六）物业档案资料的管理；

　　（七）法律、法规及合同规定的其他事项。

　　物业业主、使用人需要特约服务的，可与物业公司另行约定。

　　第十九条　物业管理公司的权利是：

　　（一）独立经营，拒绝不合理摊派；

　　（二）依照物业管理合同收取物业管理服务费；

　　（三）制止违反物业管理制度、业主公约的行为；

　　（四）法律、法规规定的其他权利。

　　物业管理公司的义务是：

　　（一）履行物业管理合同，提供物业管理服务；

　　（二）组织、制订并实施物业管理制度；

　　（三）定期公布财务帐目；

　　（四）法律、法规规定的其他义务。

　　第二十条　物业竣工后的前期物业管理，由建设单位指定专人或委托物业管理公司负责管理，业主委员会成立后，由业主委员会选聘物业管理公司对物业进行管理，建筑单位与物业管理公司签订的《前期物业管理服务合同》自行终止。

　　第二十一条　建设单位必须对建筑物及其附属设施验收合格后，方可将其管理权移交业主委员会。建设单位向业主委员会移交物业管理权时，应当同时移交工程验收档案资料。

第四章　物业的管理和维护

　　第二十二条　物业的使用和维护应当遵守国家有关市容环境卫生、环境保护、房屋管理、消防管理、治安管理等法律、法规和规章。

　　第二十三条　在预售或销售房屋时，建设单位或其委托的物业管理公司应当与购房人签订《前期物业管理服务合同》。业主转让或出租物业时，《前期物业管理服务合同》对受让人、承租人具有同等约束力。转让人或出租人应当自物业转让合同或租赁合同签订之日起15日内，将物业的转让、出租情况书面告知业主委员会和物业管理公司。

　　第二十四条　建设单位应当按物业总建筑面积千分之二比例提供物业管理专用房屋，最低不得少于50平方米。物业管理专用房屋按公房住宅租金标准计收租金。物业管理专用房屋产权归建设单位所有。

　　第二十五条　建设单位应于物业交付使用之日起15日内向物业管理公司提供下列物业档案资料：

　　（一）建筑规划方案图、建筑竣工图；

　　（二）房屋及配套的基础设施、设备竣工图；

　　（三）建筑工程质量检查合格证；

　　（四）房屋产权明细表；（五）法律、法规规定的其他资料。

　　第二十六条　物业管理公司应当在物业管理合同解除之日起15日内向业主委员会和其新选聘的物业管理公司办理移交手续，并报市物业管理行政主管部门备案。

　　第二十七条　业主、使用人装修房屋，应当遵守业主公约，并事先告知物业管理公司，物业管理公司将有关注意事项告知业主、使用人，业主、使用人应当遵守。

　　第二十八条　建筑物共有部分的维修责任，按下列规定承担：

　　（一）毗连部分，由毗连部分的业主共同承担；

　　（二）建筑物本体共用部分由该建筑物所有业主共同承担；

　　（三）物业管理区域内共用设施、设备、场地，由全体业主共同承担；

　　（四）出租物业维修责任的承担，应当在租赁合同中约定。

第五章　物业管理服务费和物业维修基金

　　第二十九条　确定物业管理服务的收费标准，应当遵循公平、合理原则。在业主委员会成立前，物业管理服务的收费标准由物业管理公司在政府指导价范围内提出书面申请，报市物价行政主管部门核定。成立业主委员会后，物业管理服务的收费标准由业主委员会与物业管理公司在物业管理委托合同中参照政府指导价，经双方协商确定，报物价行政主管部门备案。公共设施、部位的水电费另外按实际结算。

　　第三十条　业主和使用人应当遵循物业管理委托合同的约定和业主委员会的决定缴交物业管理、维修等费用。未售出的空置物业应由建设单位按收费标准的50％缴交。

　　第三十一条　物业管理单位可按月或按季向业主、使用人收取物业管理服务费，并每年定期向业主、使用人公布收费的收支情况，接受业主、使用人的监督。

　　第三十二条　物业管理区应设立物业管理维修基金，维修基金属全体业主共同所有。

　　第三十三条　商品房预售许可证在本规定实施之前核发的，购买商品房的业主应按售房款的百分之二缴交物业维修基金。维修基金由物业管理公司代为收缴，存入业主名下物业行政主管部门指定的银行专用帐户，专项用于物业维修，不得挪作他用。

　　第三十四条　商品房预售许可证在本规定实施之后核发的，建设单位应按物业总投资的百分之二缴交物业维修基金。维修基金由建设单位在售房时存入物业管理部门指定的银行专用帐户，待业主委员会成立后转到业主委员会名下储存。

　　第三十五条　物业共用部位、共用设备、设施维修、更新时，其费用从物业管理维修基金增值部分中开支，增值部分不足以开支的，由物业管理维修基金垫支，垫支部分应当向业主收回。

　　第三十六条　业主转让物业时，其名下的物业维修基金随房屋所有权同时转让。

第六章　法律责任

　　第三十七条　业主、使用人、物业管理公司和建设单位之间发生纠纷时，当事人可以通过协商或者调解，协商、调解不成的，可依法申请仲裁或者向人民法院起诉。

　　第三十八条　违反本规定第十六条，未取得物业管理资质证书及营业执照而从事物业管理的，由工商行政主管部门依法处理。

　　第三十九条　物业管理公司违反本规定，有下列行为之一的，由物业管理行政主管部门责令限期改正，赔偿损失，并视情节轻重，降低其资质登记或吊销其物业管理资质证书。

　　（一）对建筑物及共用设备、共用设施不按期修缮或修缮不当，造成业主损失的；

　　（二）管理制度不健全，管理混乱的；

　　（三）擅自扩大收费范围，提高收费标准的；

　　（四）擅自改变物业管理区域内共用设施、共用场地用途的；

　　（五）不履行物业管理委托合同规定的其他义务的。

　　第四十条　业主、使用人违反本规定进行违章装修的，物业管理公司有权予以制止、限期改正；逾期不改正，由物业管理公司根据业主公约和委托管理合同的规定进行强制恢复原状，所需费用以及对他人造成的损失，由责任人承担。

　　第四十一条　业主、使用人违反本规定不按约定缴交物业管理费、维修分摊费用的，物业管理公司可以下达限期交付的通知，逾期仍不交付的，按合同约定每日加收千分之一的滞纳金。连续3个月不缴交的，物业公司可按委托管理合同的规定进行催缴，也可依法向人民法院起诉。物业管理单位同供水、供电、供气等部门已签订委托抄表及收费合同的，可按合同规定采用相应的催缴措施。

　　第四十二条　建设单位违反本规定不按规定划拨物业维修基金的，由物业管理行政主管部门责令其限期履行，逾期不履行的，业主委员会可以依法向人民法院起诉。

第七章　附　　则

　　第四十三条　本规定未尽事项，按国家、省及广州市有关规定执行。

　　第四十四条　本规定由市房产管理局负责解释。

　　第四十五条　本规定自颁布之日起施行。