“旧村”（城中村）全面改造方案编制要求

目　　录

　　1、总则

　　　　1.1适用范围

　　1.2改造原则

　　1.3阶段成果

　　　　1.3.1初步方案

　　　　1.3.2最终成果方案

2、初步方案

　　　　2.1项目概况

　　　　2.1.1项目背景

　　　　2.1.2改造依据

　　　　2.1.3上层次及相关规划要求

　　　　2.1.4规划研究范围

　　　　2.1.5改造范围

　　2.2现状调研报告

　　　　2.2.1区位条件

　　　　2.2.2历史沿革

　　　　2.2.3社会经济

　　　　2.2.4土地情况

　　　　2.2.5建筑情况

　　　　2.2.6人口情况

　　　　2.2.7道路交通

　　　　2.2.8公共服务及市政公用基础设施

　　　　2.2.9村历史文化保护情况

　　　　2.2.10地质情况

　　　　2.2.11环境空间格局

　　　　2.2.12现状存在问题梳理及分析

　　2.3初步方案

　　　　2.3.1改造目标和原则

　　　　2.3.2改造思路与策略

　　　　2.3.3土地专章

　　　　2.3.4历史文化保护专章

　　　　2.3.5公共服务及公用基础设施专章

　　　　2.3.6控规调整

　　　　2.3.7改造成本测算及经济平衡

　　　　2.3.8初步规划方案

　　　　2.3.9分期实施策略

　　　　2.3.10改造效果分析

　　　　2.3.11相关审核意见

　　2.4其他

　　2.5附件

3、最终成果方案

　　3.1说明书

　　　　3.1.1导言

　　　　3.1.2现状分析

　　　　3.1.3改造思路与策略

　　3.2最终成果方案

　　　　3.2.1最终成果方案深度

　　　　3.2.2成果构成

　　　　3.2.3重点研究内容

　　　　3.2.4控制性详细规划调整

　　　　3.2.5开发规模及强度测算

　　　　3.2.6建设时序

　　　　3.2.7其他

　　3.3文件印制标准和要求

　　　　3.3.1一般规定

　　　　3.3.2成果规格

　　　　3.3.3其他要求

4、附件

　　4.1《城中村改造方案编制指引立案标准》

　　4.2《关于广州市“旧村”改造规划管理的意见》（征求意见稿）

　　4.3《关于发布城中村改造复建成本标准指引的函》（穗旧改函〔2010〕9号）

　　4.4《“城中村”改造成本核算指引》（审议稿）

　　4.5《转发市国土房管局关于调整我市国有建设用地使用权出让金收标准的通知》（穗府办〔2010〕35号）

　　4.6《“城中村”改造方案土地专章参考格式》

　　1、总则

为了进一步落实广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用地的若干意见》及广州市人民政府《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》有关精神，改善广州城市建设面貌及人居环境，节约集约利用土地，确保广州市“城中村”改造工作的健康有序开展，同时规范“城中村”改造工作的规划管理，强化规划的统筹管控作用。根据省、市政府关于“城中村”改造工作的有关要求，制订该规划指引。

1.1适用范围

依据广东省人民政府《关于推进“三旧”改造促进节约集约用的若干意见》及广州市人民政府关于“三旧”改造工作的有关实施意见，结合广州市“城中村”改造目票及实际情况，明确本指引适用范围为广州市九大功能区旧村(城中村)。

“城中村”改造中涉及的集体经济发展用地（特别是集体旧厂房用地）等土地和边角地、夹心地、插花地等，原则上应结合“城中村”改造项目连片整体改造，统一纳入“城中村”整治改造范围。废弃矿山用地、国有土地等土地建议纳入“城中村”整治改造范围。

1.2改造原则

1、坚持统筹兼顾、综合改造的原则。依据市政府“城中村”改造工作要求及各村改造实际需求，综合考虑改造项目社会、环境、经济效益的协调，通过参照城市居住区及居住小区的标准完善“城中村”市政、公共服务设施、统筹开发集体经济发展用地等手段，推动城中村的空间形态改造，又推动其社会形态改造和经济再造，以实现城中村与城市的全面融合。

2、坚持区别对待、因地制宜的原则。深入认识不同“城中村”的特点和问题，针对不同区、不同类型“城中村”的具体情况，制定不同的改造目票和改造策略，分别采取全面改造或综合整治等不同的改造方式，解决特定“城中村”的实际问题。

3、坚持开发规模与环境容量相匹配原则。以基本实现各“城中村”改造项目的经济平衡为目标，测算开发规模时应体现和建设规模容量匹配思维原则。若规划指标偏高，可从区域层面进行统筹考虑，以切合实际地解决经济平衡和拆迁安置问题，协调多方利益。

4、坚持以人为本，完善配套设施原则。参照城市居住区及居住小区的标准，完善交通、市政及公共服务基础设施建设，优化人居生活环境。

5、“城中村”改造开发强度以城市综合承载力为前提，兼顾改造经济平衡，适度提高开发强度。

6、根据“城中村”现状情况，采用不同模式，做到统筹兼顾、疏密有致、因地制宜。

7、通过“城中村”土地统一，集中整理，完善公共配套，促进产业升级、改善城乡面貌。

8、应服从九大功能区整体空间结构以及核心区主要功能布局、主要路网、重大基础设施。

9、旧村改造的目的是改善环境、打通道路、完善市政、落实配套、抽疏人口，规范及完善旧村土地使用手续，优化集体经济产业布局及结构升级，实现土地集约节约使用，改善村民生活，提升城乡形象。

10、旧村改造应注重历史文化特色及自然生态特色的保护，通过合理确定生态容量，营造宜人和富有地方特色的人居环境。

1.3阶段成果

1.3.1初步方案

重点确定整治改造范围、现状调研报告和预放村民安置用地、村集体物业用地，融资用地、公共建筑（祠堂等）以及相关配套设施独立用地。

1.3.2最终成果方案

按照控制性详细规划的深度编制改造方案，重点规划内容：配套设施、历史文化保护等以及改造成本测算、经济平衡。（须附修建生详细规划总平面）

2、初步方案

由项目概况、现状调研报告、初步方案、其他和附件组成。

2.1项目概况

2.1.1项目背景

2.1.2改造依据

2.1.3上层次及相关规划要求

1、上层次规划对本地区规划要求

根据《广州市土地利用总体规划2006-2020》、《广州市城市总体规划2010-2020》、《广州市近期建设规划》内容，明确上层次规划对改造区的定位、布局等的要求，为下一阶段的工作提供指导。综合上位规划及相邻周边地区规划对本地区规划要求。

2、控制性详细规划对本地区规划要求

（涉及九大功能区控制性详细的城中村，市规划局需提供相关控制性详细规划全磋商成果，如有在编的则提供最新阶段成果，土地利用规划图等主要图纸需提供“dwg”格式电子文件。）

2.1.4规划研究范围

原则是“旧村”行政区划范围内新一轮土地利用总体规划修编确定的建设用地范围。

2.1.5改造范围

改造范围应当在规划研究范围内，根据村的权属用地范围，结合所在地块的特点和周边规划路网结构，结合未完善用地手续的集体经济发展用地（特别是集体旧厂房）、废弃矿山用地等周边土地资源和边角地、夹心地、插花地等合理确定。其他村集体旧厂房用地优先纳入旧村改造范围，统一连片改造。

需附近地形图1/500（小于20ha）或1/2000（大于20ha），叠加改造范围（即产权边线，各拐角点需附广州坐标及西安坐标）、改造范围周边权属、规划路网。

2.2现状调研报告

现状调研报告可独立作为附件。主要包括以下内容：

2.2.1区位条件

改造村庄所在区域，四至范围，需附相关区位图。

2.2.2历史沿革

2.2.3社会经济

村内集体物业发展状况、村集体收入（作为集体物业无证部分补偿依据之一）、人均收入情况、城中村改制情况。

2.2.4土地情况

村行政区域范围（规划研究范围）内现状土地利用结构、权属、违法用地情况。拟全面改造范围内土地权属、违法用地、土地利用规划情况（含纳入改造范围农用地转用等）：除全面改造范围之外的土地权属、违法用地、土地利用规划情况。需要区国土部门确认。

2.2.5建筑情况

主要包括：拟改造范围内村建筑总量、住宅建设量、物业建筑量、公共服务设施和基础设施建筑量、历史建筑量及其位置、分布、建筑层数、建筑质量情况。村内有证住宅总量、有证物业总量、无证住宅总量。以及上述情况中本村的及外来的也要讲清楚，需要区国土房管部门确认。

2.2.6人口情况

公安部门（当地派出所）盖章确认的现状村民户籍人口、户数情况；村内居住的非村民（分为城市居民和常住外地人口）情况。要求做详细附表。

2.2.7道路交通

估算周边交通承载量。

村内道路系统、对外联系出入口、周边交通、村内交通站点、停车场等情况及存在问题。要求附图、照片。

2.2.8公共服务及市政公用基础设施

核查整治改造范围内缺漏公共服务设施以及市政公用基础设施，重点落实有关电力设施布点及用电负荷预测。

村内教育、医疗卫生、文化体育、社区服务和行政管理、邮政及公用设施、商业服务设施等建设、利用及分布情况。要求附图、照片。

2.2.9村历史文化保护情况

摸查整治改造范围是否在历史文化名村、名镇、历史文化街区内，确定整治改造范围内的历史文化保护单位、历史建筑或有历史风貌街区、历史文化遗存、文物普查成果及线索、祠堂、古树名木等的位置、情况。要求附图、照片。

2.2.10地质情况

村内地开地貌形态，现状地面标高、地质构造、不良地质及地质灾害分布等情况。对改造区域地段稳定性及工程建设可能引发的地质灾害及环境地质问题进行综合评价，并进行工程建设适宜性和经济性分析，作为下一阶段改造规划中有关单元或地块开发强度及总平面规划方案的重要依据之一。

地质环境条件较差区域，需进行地质量评价工作。

2.2.11环境空间格局

现状居住环境、建筑密度、建筑间距、绿地、水面、旧村发展肌理等情况。要求附图、照片。

2.2.12现状存在问题梳理及分析

针对以上现状进行梳理、分析，提出改造需要解决的问题，尤其在村内居住、人口、环境卫生、消防、社会治安、公共服务配套、历史文化保护、违法用地、土地利用效率、土地利用规划及控规等方面进行分析归纳。

2.3初步方案

预放村民安置用地、村集体物业用地、融资用地以及相关配套设施独立用地。

2.3.1改造目标和原则

城中村改造的目的是改善城乡人居环境。改善道路市政及公共设施配套、规范及完善旧村土地使用手续、优化集体经济产业布局、促进集体产业结构升级、实现土地集约节约使用，改善村名生活，提升城乡形象。

城中村改造应注重历史文化特色及自然生态特色的保护。通过合理确定生态容量，营造宜人和富有地方特色的人居环境。

充分研究现状，落实城中村改造的实际需求，以广州市总体规划为指引，九大功能区在编最新为成果为基础，协调相关规划、统筹地区的整体协调发展。

城中村要根据各自的特点与问题在改造过程中区别对待。提倡“有机更新”，通过拆违、新建、建筑整饬、环境整治等多种手段达到改造的效果。

2.3.2改造思路与策略

从现状存在问题及要解决的问题入手，提出改造的必要性，论证改造的可能性。

2.3.2.1改造必要性分析及判断

从现状存在问题入手，提出改造的必要性，论证改造的可行性。

2.3.2.2改造的思路和策略

结合现状、村民意见、现状控规情况，对于规划范围内原有的公共服务设施、历史建筑、商业建筑、住宅、道路、绿化、水系得出拆除、保留、修缮、迁建、整治、新建等处理策略。

结合现状、三旧改造政策、村民意见，确定复建及融资用地的基本布局及论证。

按照政府统筹要求，考虑建设一定的“三旧”改造安置房源。

2.3.3土地专章

具体要求如下：

村用地所处位置，是否已纳入“三旧”改造范围，图斑编号码（如果实际改造范围与标图建库成果不一致，应予以说明）。

一、土地利用现状情况（详见附表）

1、改造范围总用地、国有土地、集体土地面积统计。

2、根据2007年土地利用现状图，改造范围内建设用地、农用地、未利用地面积统计。（需附图表示）

3、根据第二次土地调查土地利用现状图，改造范围内建设用地、农用地、未利用地面积统计。（需附图表示）

附表：（根据2007年和二调土地利用现状图分别填写，单位：公顷）

二、土地利用总体规划情况

根据各区土地利用总体规划的最新成果，改造范围内土规确定为建设用地、农用地、未利用地的在，面积统计。（需附图表示）

三、办理农用地转用手续

本次改造范围内，需要办理农用地转用手续用地面积统计（需附图表示，需明确是否纳入土地利用年度计划指标）

四、边角地、插花地、夹心地情况

改造范围内如有边角地、插花地、夹心地，需说明情况并附图标明位置及面积。

五、用地手续办理情况

统计改造范围内有合法用地手续、未办理用地手续的用地面积。

根据“三旧”改造政策，统计用地行为发生在2007年6月30日之前的用地面积，该部分用地可以按规定完善历史用地手续。

六、留用地情况

根据市国土房管局核定的数据，该村历史留用地指标欠账面积统计，同时提出改造拟抵扣留用地指标面积（附国土部门出具的留用地指标核定书）。

七、上盖建筑物情况

改造地块内共有各类建筑面积统计，其中包括有无证住宅建筑面积及有无证集体物业面积统计。

八、土地处置方式

对于该村改造后，复建住宅用地需要申请转为国有面积统计（或保留集体土地性质）；复建物业用地需要申请转为国有面积统计（或保留集体土地性质）。均需附图标明改造后国有土地、集体土地的位置及面积。

九、其他需要说明的事项

2.3.4历史文化保护专章

2.3.5公共服务及公用基础设施专章

2.3.6控规调整

通过调整前后对比图，简要说明拟更改内容：用地功能、道路、公共服务设施、用地指标等调整及理由。主干路网、主要公共服务配套设施及特别强制性内容不作调整。

2.3.7改造成本测算及经济平衡

2.3.7.1村属建筑复建补偿标准

按《关于发布“城中村”改造成本核算指引（试行）》（审议稿）执行。

2.3.7.2村属建筑复建总量的确定

按《关于发布“城中村”改造成本核算指引（试行）》（审议稿）执行。

2.3.7.3村改造成本测算

1）复建费用按穗旧改函［2010］9号《关于发布城中村改造复建成本标准指引的函》

2）不在《关于发布“城中村”改造成本核算指引（试行）》（审议稿）内的明细应一一提出充分理由，否则剔除，不计算在改造成本内．

2.3.7.4融资地块总量的确定

1）楼面地价的确定

2）融资地块总量的确定

2.3.7.5总体开发规模及强度测算

各类用地开发规模及强度（列表表示），重点确定综合容积率、拆建比。改造前后各类开发强度对照表。

2.3.8初步规划方案

初步规划方案主要包括：规划总平面方案图（放在现状地形图上）、道路交通规划图、公共服务设施规划图等。预放村民安置用地、村集体用地、融资用地以及相关公建配套独立用地。

2.3.9分期实施策略

2.3.10改造效果分析

改造方案应以改造范围为指标计算基准，核算改造前后的建设规模、容积率、建筑密度、绿地率、道路面积密度，编制《改造前后各项指标对比表》，以使得改造前后的各项指标具有可比性，也利于对环境改善程度进行整体把握。

改造前后各项指标对比表

2.3.11相关审核意见

村民意见、街区政府审核意见及处理情况，如区域统筹情况、安置房源等。

2.4其他

需要市“三旧”改造领导小组解决的问题，一村一策等。

2.5附件

相关证明文件等。

3、最终成果方案

最终成果方案成果包括说明和改造方案组成。

3.1说明书

说明书是对改造方案文本的解释性文字，是分析现状、论证规划意图、表达规划的意图、目标和对规划的有关内容提出规定性要求，以及说明编制的背景和过程的文字。

3.1.1导言

阐明编制改造方案的总体情况，包括方案编制的背景、改造范围、目标、依据及参考资料等内容。

1、改造背景

阐明规划编制的背景情况及主要过程，包括改造方案的委托、编制、评审、修改和审批过程等。历次审查意见落实情况，历次总体指标变化及原因，必要时需相应附表。

2、整治改造范围

阐明改造区所处的位置、范围、面积、行政区属等。

3、改造目标

阐明改造目标，包括上层次规划及地区发展所确定的对该改造区的要求，本次改造期望达到的主要目标等。

4、改造依据

5、参考资料

列明规划编制过程中的参考资料。

3.1.2现状分析

调查现状基础资料，了解战略规划、总体规划、近期建设规划以及地区发展战略对本片区的规划要求，简述片区自然、历史、现状特点，分析研究现状存在的主要问题及影响未来的主要因素并做出评价。补充完善现状调研报告。

3.1.2.1现状图

（1）区域位置图。标示改造区的地理位置、与周边地区的关系及交通联系。

（2）土地利用现状图。标示现状各类用地的用地性质（按国标分到小类）和界线。

（3）现状用地权属图。标示各土地权属单位的土地利用性质和界线。

（4）现状建筑质量评价图。标示各类建筑的建筑质量。

（5）现状交通系统图。在现状地形图上，标示现状道路、轨道交通网络、常规公交网络、行人与自行车系统、公交场站以及其他交通设施用地分布情况。

（6）现状道路规划红线控制图。将现有已经进行规划控制的道路红线以及相关规划信息整合，表达于一张图上。

（7）公共服务设施现状图。标示现状各类公共服务设施的位置、用地范围。

（8）公共绿地与活动空间现状图。标示现状公共绿地、广场、游戏场等活动空间的位置、用地范围，标示改造区内在册登记古树名木及有保留价值的树木。

（9）市政管线及市政公用设施现状图。标示各类市政公用设施的用地范围以及各类市政管网的分布情况。

3.1.2.2公众意愿综述

改造方案编制过程中的会议纪要、村民代表意见可作为参考。

重大问题决议。

3.1.3改造思路与策略

分析整治改造范围内建设及发展和条件及所在的问题及原因，根据周边地区整体发展定位和布局，在初步方案的基础上进一步确定各改造区的改造方式，规模、空间布局及发展策略。

3.1.3.1改造方式

进一步明确改造方式。

3.1.3.2改造规模

进一步明确改造用地规模、拆建量等

3.1.3.3结构与布局

确定改造区各类用地的结构与布局。

3.1.3.4改造策略

在初步方案改造思路和策略的基础上深化，主要包括；

（1）制定改造项目拆迁、安置、复建方房屋建设、道路绿化基础设施建设、公共服务设施建设的建设时间表，根据实际情况提出规划分期实施的策略。

（2）对于整治改造范围内原有的公共服务设施、历史建筑、商业建筑、住宅、道路、绿化、水系提出拆除、保留、修缮、迁建、整治、新建等处理意见。

（3）确定得建及融资基本用地布局提出设想及论证。

（4）确定复建住宅住宅标准、复建商业物业标准、有证住宅得建商业转化标准，无证住宅和物业的补偿办法。

（5）按照政府统筹要求确定安置房源的建设量。

3.2最终成果方案

3.2.1最终成果方案深度

应达到控制性详细规划深度，具体要求按照相关成果内容与深度按《广东省控制性详细规划编制指引》进行。

　涉及控规更改或调整的，应编制控规更改或调整专章，专章内容应包括调整理由、调整前后内容对比、调整后交通、人口、市政、公共服务设施等影响分析论证、调整后各地块控制性详细规划图等。最终提交的调整后的控制性详细规划图纸须满足《广东省控制性详细规划编制指引》要求。

修建性详细规划总平面方案作为材料一并提交。

3.2.2成果构成

主要包括技术文件和管理文件

技术文件包括说明书和图纸。

说明书是对整治改造范围和全面整治改造范围内的改造目标、功能定位、土地利用性质、开发强度、开发模式、开发时序、公共配套设施、道路交通、市政设施、经济测算和平衡方案等内容的条文说明。同时对重点研究内容及控制调整进行违章论述。

图纸主要包括：规划区位图、改造范围、现状图（包括：土地利用现状图、建筑质图现状图、用地权属图、在编制性详细规划中土地利用规划图等）、公共服务及市政公用基础设施现状图、土地利用规划图、规划总平面图、绿地系统规划图、道路交通系统规划图、公建配套系统规划图、地块划分编码图、地质环境质量评估图、三维效果示意图等。

2、管理文件包括功能分区图则和具体地块图则。以一图一文的形式明确地块界址坐标、用地规模、主要用途、总建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、停车泊位、基础设施、公共服务设施配套、历史文化保护等规划内容，以及具体地块的交通出入口方位、建筑后退红线距离等规划控制要求。

具体参照《广东省控制性详细规划编制指引》要求

3、修建性详细规划总平面

3.2.3重点研究内容

3.2.3.1改造土地研究

补充完善初步方案中土地专章内容。

3.2.3.2道路交通研究

改善村周边城市各级道路节点建设，理顺“城中村”道路交通设施，采取修整路面、打通微循环、增辟道路等多种手段提高道路系统建设水平，并加强停车设施建设。

方案中规划路网应服从九大功能区主要路网，因建设总量增加或调整主要路网的应重新论证说明，具体包括以下内容：

交通需求预测

结合城市空间布局以及改造区内的土地利用性质、开发规模、居住人口及就业岗位情况，预测本地区未来的交通需求。

道路交通发展策略

结合改造区内土地利用规划，研究交通系统与土地利用一体化的发展模式，确定改造区道路交通系统发展方向与定位、明确不同规划段交通发展的战略与策略。

道路系统

根据改造区道路交通需求预测，明确道路系统规划目标、提出道路系统架构体系及布局方案、包括比选方案及重要交通节点设施形式与布局，并对道路系统方案进行评价。整合交通调查数据成果，通过图形反映改造区内道路交通运作情况，包括道路交通流量分布图、公交客流分布图等。

轨道交通系统

落实上层次规划方案（如线网规划方案），充分发挥交通系统，尤其是大运量的轨道交

通对土地使用布局的引导作用，处理好轨道交通与其它交通方式的衔接转换。结合土地利用规划进一步研究轨道交通线路具体走向、敷设方式、站位及其周边土地开发建设模式、设施系统布点。

公共交通系统（常规公交）

重点发展能够满足大众交通需求的、社会效益高、节能低耗的公共交通体系，大力提倡自行车交通、步行交通等绿色交通试，关怀弱势群体，提出无障碍规划设计措施。明确改造区内公交发展政策与目标，研究公交线网的合理布局规划，以及区内公交场站需求规模，明确场站用地规模与总体布局形式。

行人及自行车系统

本着以人为本的原则，研究改造区行人及自行车交通方式的发展模式，明确发展目标、提出交通多模式一体化发展的衔接体系，体现宜居城市特点。

静态交通

研究区域静态交通需求，实行差别化的停车供给，建立不同区域的停车配建指标差异化策略。提出政策体制架构，实现城市整体停车供需平衡。

3.2.3.3公共服务设施预测研究

根据《广州市“数字详规”规划编制技术标准--广州市居住区(社区)公共服务设施设置标准》、《广州市城市规划管理技术标准与准则--广州市居住区（社区）公共服务设施设置标准》、《广州市分区规划及控制性规划导则编制技术规定--社区公共服务设施设置标准》等标准改造村现有居住环境，引导其逐步改造为配套完善、环境优美、生活舒适的居住生活区。

方案应详细调查核实现状设施项目、位置及规模，在落实控制性详细规划确定的独立用地市政及公共服务设施的基础上，根据居住区公共服务设施的配套标准，按照查漏补缺的原则，统筹完善改造区域的配套设施。

3.2.3.4市政公用设施研究

侧重电力设施研究

用电负荷预测

根据区域规则建设用地、容积率并结合不同性质地块的负荷密度，建议采用负荷密度法进行预测，计算公式如下：Ｌ＝∑Si×Ri×Pi

其中：Ｌ为规划区域总体预测负荷值；

Si为区域各地块的规划用地面积；

Ri为区域各地块的建筑容积率；

Pi为区域各地块的负荷密度。

“三旧”改造区域各类主要用地负荷密度参照《广州市城市规划管理技术标准与准则（市政规划篇）》建议按以下取值：

变电站布点

在负荷预测的基础上，根据电力规划技术原则要求，结合周边电网现状，综合评估确定变电站布点配置

（一）110千伏变电站

110千伏变电站应尽量实现就近向用户供电，配置基本原则为：为区域负荷达到2万千瓦时，应考虑在本区域配置1座110千伏变电站；当区域负荷达到4万千瓦时，应在本区域内配置1座110千伏变电站；当区域负荷超过10万千瓦时，考虑配置2座及以上110千伏变电站。

（二）220千伏变电站

220千伏变电站是110千伏变电站的电源，当区域用电负荷超过8万千瓦且周边220千伏变电站不能满足该地区供电时，宜在该区域设置1座220千伏变电站；当区域用电负荷超过12万千瓦或者是相临几个区域负荷累计超过12万千瓦、且周边220千伏变电站不能满足该区域供电时，应在该区域设置1座220千伏变电站。

三、变电站用地面积

根据南方电网的变电站设计标准，建议按照下述要求在城市规划中预留变电站建设用地：

（一）110千伏全户内式变电站：基底面积一般不大于1145平方米（54.5米×21米）；围墙内用地面积一般不小于3290平方米（76.5米×43米）；建筑高度一般不小于19米（建筑高度受限则基底及用地面积要相应增加）。

（二）220千伏全户内式变电站：基底面积一般不大于3645平方米（87米×42米）；围墙内用地面积一般不小于8136平方米（113米×72米）；建筑高度一般不小于29.8（建筑高度受限则基底及用地面积要相应增加）。

3.2.3.5历史文化保护研究

对《广州市历史文化名城保护规划》中有关紫线必须在改造方案中严格落实，阐明需要保护的其它重要历史地段、历史风貌区及保护原则、保护要求。

对旧村历史内的家族祠堂、名人故居等历史建筑、具有岭南风格的特色建筑及古树名木等，制定相应的措施以有利于村文化延续，烘托具有岭南文化特色的历史和民俗。

3.2.3.6地质环境质量综合评价

（1）通过地质资料搜集和综合地质勘察，查明改造区域地形、地质（地层、构造）及地貌特征、地基岩土的空间分布规律及其物理力学性质，以及不良地质现象的成因、类型、性质和分布范围，评价岩土体条件对工程建设的影响。

（2）查明改造区地表水类型、特征，以及地下水类型、埋藏、径流及排泄条件，评价水文地质条件对工程建设的影响。

（3）调查研究并预测地质环境条年变化或人类活动引起的环境工程地质问题，评价和预测不良地质作用及地质灾害对改造区域工程建设的影响规划并提出相的应的治理对策。、

（4）综合分析改造区现有工程地质条件、环境地质条件、不良地质作用和地质灾害的发育程度，采用定性、定量两种方式对改造区地质环平境质量进行综合评价。

（5）根据已有查明的岩土休工程性质，结合房屋建筑工程、市政工程、地下工程等各类工程建设的特点，对改造区工程建设的经济性进行对比分析，提出适合建设和不适合建设各类工程的建议。

（6）通过分析建设场地的地基条件和施工条件，对改造区域工程建设适宜性进行分区评价，并结合经济性分析成果，对各分区内公建建筑、住宅建筑等不同类型的建筑的限制高度和基础形式，以及地下空间开发的范围、建议深度和基坑支护形式提出专业指导意见。

3.2.3.7绿地与开敞空间研究

对水域中、山体等开敞空间，注重保护其传统景观格局，并利用这些原有开敞空间，努力创造条件在“城中村”开辟小游园、小广场及街头绿地等公共空间，构建各类绿地、广场、游戏场、滨水空间等公共活动空间体系，并处理好村内公共空间、景观面貌与城市景的关系，创建统一、协调的城市形象。充分尊重现有河涌、自然环境和生态条件，考虑与周边地区的空间及生态关系，合理布局各类公园绿地、广场、游戏场，强调交通网络（特别是步行交通）以及社区中心的绿化系统建设，形成点、线、面结合的绿化生态系统，为构筑高品质人居环境奠定基础。

尽量增加人均绿地面积，人均指标应达到0.5平方米/人，对成片改造区域要求按步行服务半径临主要道路设置开放的供群众休憩的开敞空间。

3.2.3.8改造成本测算与经济平衡

在初步主案中改造效益初步分析的基础上深化修改

补充改造的预期效益。从社会效益、物质效益等方面展开论述。

根据改造实际需要，增加有关改造前后村集体物业租金水平评估内容。

3.2.4控制性详细规划调整

通过控规调整前后对比图，充分论述拟更改内容：用地功能、道路、公共服务设施、用地指标调整及理由。

对调整方案可行性评估，重点对交通、市政基础设施、公共服务设施、景观环境等进行评估。

3.2.5开发规模及强度测算

3.2.6建设时序

制定改造项目拆迁、安置、复建方房屋建设、道路绿化基础设施建设、公共服务设施建设的建设时间表。

3.2.7其他

其他需要说明的问题，或者需要市三旧改造办解决的问题，或者需要提请市政府支持解决的问题。

3.3文件印制标准和要求

3.3.1一般规定

1、其中文字部分用Word软件编定，采用DOC格式：图纸部分用AutoCAD制作，一般应采用DWG格式：汇报材料用OfficePowerPoint2000以上版本采用PPT格式。

其中总平面图、绿地系统规划图、道路交通系统规划图应达到报送修建性详细规划成果的深度，提供修详通电子文件。

2、方案成果必须做到清晰、完整、表达准确，同类图纸规格应尽量统一。

3.3.2成果规格

1、成果需软封面装订，为A3规格，应在短边装订，部分超过A3规格的图纸应折叠为A3规格。

2、封面需有规划项目名称，列明项目的审查阶段、委托单位、编制单位、该规划骗制完成时间；书脊需有规划项目名称，列明项目的审查阶段、规划编制完成时间。

3、扉页需列时项目名称、委托单位、合同编号、编制单位、资质等级、资质证书编号、完成时间、盖章处（需盖有委托单位公章及编制单位出图专用章）；编制单位需列明单位负责人、项目负责人、相关设计、审定人员名称及职称。

3.3.3其他要求

1、提交的电子文件必须与纸质（书面）成果内容完全一致。

2、以光盘形式提供电子文件及电子文件一览表，需提供一式两份；光盘面应写明该成果的名称；一览表应用A4纸列明光盘内容。

4附件

4.1《城中村改造方案编制指引立案标准》

4.2《关于广州市“旧村”改造规划管理的意见》（征求意见稿）

4.3《关于发布城中村改造复建成本标准指引的函》（穗旧改函〔2010〕9号）

4.4《“城中村”改造成本核算指引》（审议稿）

4.5《转发市国土房管局关于调整我市国有建设用地使用权出让金收标准的通知》（穗府办〔2010〕35号）

4.6《“城中村”改造方案土地专章参考格式》

广州市“三旧”改造工作办公室

2011年4月

旧村综合整治改造要求

一、原则：

（1）对于具有较高历史文化价值、古村历史风貌集中保存较完好的旧村（城中村）应采用综合整治的方式进行改造。

（2）对于不能平衡自身经济，政府财政又难以统筹支持的旧村（城中村）采用综合整治的方式进行改造。

（3）对于九大功能区核心区外围的旧村（城中村），可以按照“近期综合整治，远期全面改造”的方式推进。

（4）规划上有特殊要求的（如白云山控高、绿道廊道规划等，改造方案应结合实际情况进行统筹。

（5）旧村要根据各自的特点与问题在改造过程中区别对待，提倡“有机更新”，通过拆违、新建、建筑整饰、环境整治等多种手段达到改造的效果。

二、主要内容

对于综合整治的旧村（城中村）改造内容应主要包括以下内容：

1、保留建筑确定及规划；

2、拆除建筑确定及规划；

3、公服设施规划；

4、消防及道路改造规划；

5、村民住宅安置规划；

6、“三线下地”等市政设施规划；

7、河涌水系、临街建筑立面等综合环境整治规划；

8、集体物业改造规划；

9、历史文化保护规划；

10、现有建筑、人口抽疏安排；

11、资金测算及融资安排；

“城中村”改造方案土地专章参考格式

××村用地位于××位置，已纳入“三旧”改造范围，图斑编号为××。

一、土地利用现状情况（详见附表）

1．××村改造范围总用地面积为××公顷，其中国有土地××公顷，集体土地××公顷。

2．根据2007年土地利用现状图，改造范围内建设用地××公顷、农用地××公顷、未利用地××公顷。（如图所示）

3．根据第二次土地调查土地利用现状图，改造范围内建设用地××公顷、农用地××公顷、未利用地××公顷。（如图所示）

附表：（根据2007年和二调土地利用现状图分别填写，单位：公顷）

二、土地利用总体规划情况

根据××区土地利用总体规划的最新成果，改造范围内土规确定为建设用地的面积为××公顷、农用地的面积为××公顷、未利用地的面积为××公顷。（如图所示）

三、办理农用地转用手续

本次改造范围内，共有××公顷的用地需要办理农用地转用手续（如图所示）。（需明确是否纳入土地利用年度计划指标）

四、边角地、插花地、夹心地情况

改造范围内如有边角地、插花地、夹心地，需说明情况并附图标明位置及面积。

五、用地手续办理情况．

改造范围内有合法用地手续的用地面积××公顷，其余均未办理用地手续。根据“三旧”改造政策，共计××公顷用地的用地行为发生在2007年6月30日之前，可以按规定完善历史用地手续。

六、留用地情况

根据市国土房管局核定的数据，××村历史留用地指标欠账为××公顷。本次改造拟抵扣留用地指标××公顷（附国土部门出具的留用地指标××公顷（附国土部门出具的留用地指标核定书）。

七、上盖建筑物情况

经摸查，改造地块内共用各类建筑面积××平方米，其中住宅建筑面积××万平方米（其中合法产权面积××万平方米），集体物业××万平方米（其中合法产权面积××万平方米）。

八、土地处置方式

××村改造后，复建住宅用地××公顷申请转为国有（或保留集体土地性质）；复建物业用地××公顷申请转为国有（或保留集体土地性质）。均需附图标明改造后国有土地、集体土地的位置及面积。

九、其他需要说明的事项