一、双方当事人

上诉人（原审被告）：广州市豪利房地产开发有限公司。

被上诉人（原审原告）：黄某

二、案件情况

2011年1月13日，黄某与豪利公司签订《商品房预售合同》购买豪利花园豪景阁901房。约定交房条件为“该商品房项目工程竣工验收合格，并取得了建设工程质量监督机构出具的商品房建设项目符合验收管理规定的《建设工程质量监督报告》和规划、公安消防、人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件；满足供水、供气、供电及通邮等必要居住条件，并取得了公共服务单位出具的永久供水、供气、供电、通邮的证明文件”，并约定豪利公司应当在2011年9月8日前将作为本合同标的物的房屋交付黄某使用。

2011年9月6日，豪利公司预约黄某在2011年9月8日至2011年9月30日到豪利花园客户服务中心收楼。2011年9月25日，黄某前往豪利公司处签收了收楼通知书和房屋质量保证书及房屋使用说明书，并按豪利公司的指引缴存住宅专项维修基金9837元和预交物业管理费422元，但黄某拒绝领取房屋锁匙。2011年9月28日，黄某以豪利公司交付的房屋不具备交楼条件为由，向豪利公司递交异议书。因黄某对豪利公司的答复不满，遂提起本案的民事诉讼。

黄某认为豪利花园四期未取得永久用电及燃气未能开通使用，涉案房屋不符合约定交楼条件。

经查，从2011年11月28日开始，豪利公司陆续有将豪利花园四期的客户资料交广州花都广煤燃气有限公司办理了供气手续。目前豪利花园四期已供气户数为177户，该177户目前燃气供应和使用正常。根据2012年7月18日花城市管理[2012]22号《关于豪利花园四期供气问题的补充通知》，豪利花园四期已开通点火的用户维持现状，不允许新增加豪利花园四期的用户。”

豪利公司辩称，供气部门于2012年7月18日停止办理豪利花园四期住户申请燃气报装，是在我方原有燃气工程竣工验收具备交搂条件和供气条件后，供气部门根据政策法规要求对原有煤气供气置换为天然气供气，此事件属于无法预见也无法抗拒的不可抗力事件，因此事件导致业主不能正常用气，我方依法无需对业主承担违约责任，我方只需协调供气部门并配合业主办妥气源置换。

三、争议焦点

涉案房屋所在的楼盘是否满足供气、供电等必要居住条件，是否已取得供气单位出具的证明文件。

四、法院观点

（一）一审观点

豪利花园小区住户的燃气由广州花都广煤燃气有限公司供应，且豪利花园四期已有住户报装并使用燃气。但从2012年7月18日起，供气部门已停止办理豪利花园四期住户申请使用燃气的报装，在豪利公司与供气部门尚未协商解决豪利花园四期的永久供气事宜之前，涉案房屋尚不具备交楼条件。

至本案质证结束日（2012年9月5日）时，豪利公司未能提供供气部门已经同意新增加豪利花园四期用户或已由新的供气单位永久供气的证据，现黄某要求豪利公司按合同约定的标准计付从合同约定的交房期限（2011年9月8日）的第二日起至豪利公司交付房屋之日止的延迟交楼违约金的请求，合法合理，予以支持。

（二）二审观点

豪利公司与供气部门尚未协商解决豪利花园四期的永久供气之前，涉案房屋尚不具备约定的交楼条件。因至本案一审质证结束日时，豪利公司未能提供供气部门已经同意新增加豪利花园四期用户或已由新的供气单位永久供气的证据，故原审法院根据现有证据认定豪利公司应支付自合同约定的交房期限届满次日起至交付房屋之日止的延迟交楼违约金，并无不当，本院予以认可。鉴于豪利公司在二审中提交了其与广州新奥燃气有限公司签订的《豪利花园供气协议》及管道燃气建设工程《竣工报告》等材料，证实其已办妥天然气置换工作，黄某也确认涉案房屋于本案二审质证当日（2012年11月26日）达到全部收楼条件，同意自该日起收楼，故本案延迟交楼违约金应计算至该日止。

五、法律依据

（一）《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条

房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家的有关标准和规范。

房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。

（二）《商品房销售管理办法》第三十条

房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。

因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，房地产开发企业应当及时告知买受人。

（三）《住房和城乡建设部关于进一步加强房地产市场监管完善商品住房预售制度有关问题的通知》（建房【2010】53号）第十一条

商品住房交付使用条件应包括工程经竣工验收合格并在当地主管部门备案、配套基础设施和公共设施已建成并满足使用要求、北方地区住宅分户热计量装置安装符合设计要求、住宅质量保证书和住宅使用说明书制度已落实、商品住房质量责任承担主体已明确、前期物业管理已落实。房地产开发企业在商品住房交付使用时，应当向购房人出示上述相关证明资料。

六、律房律地告诉您

业主收房时应当看开发商是否满足交房条件，包括法定的条件和合同约定的条件。法定的条件如开发商是否取得《建设工程施工质量验收监督意见书》和《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》。

（2012）穗中法民五终字第3914号