一、当事人

上诉人（原审被告）：广东利海集团有限公司

被上诉人（原审原告）：周某

二、案件情况

2011年，周某和利海公司签订《广州市商品房买卖合同》，购买利海公司开发的某楼房，周某支付了总金额2138522元的全部购房款。双方在合同中约定：

1、利海公司在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内，申请该商品房项目的房地产初始登记；

2、双方同意选择周某委托利海公司为周某办理房产证；

3、利海公司应当在该商品房交付之日起210个工作日内（不超过210个工作日）到房地产登记机构为周某办妥产权登记，并将以周某为产权人的房产证交付周某；

4、利海公司未履行相关义务造成周某不能按上述期限办妥并取得房产证的，从逾期之日的次日开始，按房款总额每日0.05%的标准赔付违约金。如果逾期超过120日的，周某有权解除合同，若周某继续履行合同，利海公司从逾期之日的次日起到周某实际取得房产证之日止，按房款总额每日0.05%标准赔付违约金。

在合同之外，双方签订《补充协议》约定：“如果利海公司已于商品房交付使用后210个工作日内向产权登记机关提交办理产权登记手续所需资料，而因产权登记机关的原因未能办妥产权登记的，利海公司不承担责任。”

周某于2012年7月1日收楼。房管部门已核发了上述房屋的房产证给周某，该证记载登记时间为2013年9月26日。周某表示其于2013年11月15日才收到利海公司通知，当日即前往领取房产证，所以实际房产证的交付时间是2013年11月15日。利海公司则表示其办出房产证后通知周某前来领取，但周某一直拖延，具体周某何时取得房产证不清楚。

2013年12月5日周某向法院起诉，要求利海公司赔付从2013年5月4日（注：该日为交房之日起210个工作日后）到2013年11月15日期间的逾期办证违约金，按照总房款每日0.05%的标准共计208900.97元。

利海公司辩称：1、违约金计算应计至2013年9月26日；2、关于违约金的条款是房管局设定的格式合同条款的规定，约定标准过高，应按同期银行贷款利率的标准计算。

三、争论焦点

利海公司逾期办理房产证，逾期的截止时间是房管局颁发房产证的时间还是周某实际取得房产证的时间？利海公司可否以约定违约金标准过高申请法院调低按照同期银行贷款利率计算？

四、法院观点

一审法院支持了周某的诉讼请求，认为：1、利海公司违反了双方关于办理和交付房产证的约定，已构成违约，应承担违约的责任。对于交付房产证的时间，利海公司抗辩其办出房产证后通知周某前来领取，但周某一直拖延，然而在法院指定的期限内，利海公司没有就曾通知周某领取房产证进行举证，对此，利海公司应承担举证不能的法律后果；2、利海公司提出合同违约责任的约定过高，违反商品房纠纷若干解释的相关规定，逾期办证的违约责任应按同期银行贷款利率的标准计算的抗辩，依据不足，法院不予采纳。

二审法院驳回利海公司的上诉，维持原判。

五、法律依据

《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条

《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2003〕7号）第十八条

六、律房律地告诉您

本案的判决遵循了合同法的意思自治原则，即在不违背法律强制规定前提下，最大限度满足合同双方当事人的约定，正所谓“有约定从约定，无约定从法定”。所以本案的判决也就很简单，根据双方合同中约定的期限和标准即可，法官也就不作调整。

其实，关于逾期办理房产证的期限和违约金是有“法定”规定的，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第一款：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。”该条第二款：“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”

该十八条的总体原则就是有约定的从约定，没有约定的则按照本条规定的期限和标准进行计算。但由于该条的“90日”期限较短，所以合同当事人一般会另行约定较长的期限，如本案中的“210个工作日”。然而，本案中利海公司之所以败诉，就在于其对风险预估不足，对办理房产证所需时间没有清晰认识，所以约定的“210个工作日”仍然过短，从一定意义上说，给买房人创造了“钻漏洞”、“投机取巧”的机会。

此外，利海公司虽然与周某签订了《补充协议》，意图规避逾期办证的风险，然而该补充协议的条款考虑不周密，形同虚设，以至于在诉讼中利海公司根本不能以此补充条款进行抗辩。该补充协议使利海公司能够规避风险的情形实际上只有一种：那就是发生房产证不能够办理下来的情况时，利海公司才能免责。该补充协议恰恰忽略了更可能发生的房产证逾期办理下来的情况。所以，利海公司作为购房合同提供方竟然对合同条款设计如此不严密，那么赔付20余万的违约金也算花钱买教训了。

（2014）穗中法民五终字第3126号