广州市人民政府办公厅

关于印发广州市推进轨道交通沿线土地和物业开发工作方案和2012—2016年广州市轨道交通沿线土地储备规划（首批）的通知

穗府办函〔2012〕172号

各区、县级市人民政府，市政府有关部门、有关直属机构：

《广州市推进轨道交通沿线土地和物业开发工作方案》和《2012—2016年广州市轨道交通沿线土地储备规划(首批)》业经市人民政府同意，现印发给你们，请认真组织实施。实施过程中遇到问题，请径向市发展改革委反映。

广州市人民政府办公厅

2012年12月11日

广州市推进轨道交通沿线土地和物业开发工作方案

为进一步推进轨道交通建设投融资体制改革，提升轨道交通建设促进城市现代化水平的能力，现就轨道交通沿线土地和物业开发制定工作方案如下：

一、工作目标及基本原则

(一)工作目标。

1.落实轨道交通建设引领城市发展的要求，促进轨道交通建设与沿线土地和物业开发相辅相成，增强轨道交通带动城市空间布局优化和土地利用水平提升的能力，充分发挥其对建设宜居城市的增值效应。

2.创新轨道交通建设投融资体制和经营机制，通过轨道交通沿线土地和物业开发，扩大轨道交通建设和运营资金来源渠道。

3.加强轨道交通沿线土地和物业开发的投资控制和成本效益管理。

4.建立轨道交通可持续发展的稳定的建设和运营资金保障机制。

(二)基本原则。

1.发挥轨道交通对城市发展的带动作用。结合轨道交通线网建设规划，科学制定轨道交通沿线土地和物业开发规划，增强轨道交通建设的整体带动效应，进一步提高城市的现代化水平。

2.实现轨道交通建设与沿线土地和物业开发“三同步”。轨道交通与沿线土地和物业开发同步规划、同步设计、同步建设，优化资源配置，提高资源利用效率。

3.形成结构合理的“地铁＋物业”开发体系。加强轨道交通规划与周边地区经济社会发展规划、城市规划和土地利用规划的衔接，实现轨道交通站点枢纽功能与周边地区功能的有机整合，合理提高土地开发强度，节约集约利用土地。根据轨道交通站点的功能定位，实行分级分类规划，主枢纽站开发为大型复合站点综合体；重要站点在做好换乘的基础上，进行各具特色的功能开发；一般站点在做好换乘的基础上，带动周边区域的发展。

二、土地开发收益任务分解

按照广州市轨道交通线网建设方案测算建设资金，扣除市财政投入资金、四区两县级市按“市区共建”模式出资和债务融资后，资金缺口通过轨道交通沿线土地储备开发收益弥补。

各区(县级市)承担的土地储备开发收益任务按照辖区内新建站点数量占线网建设方案新建站点总数的比例计算(2012—2016年轨道交通沿线土地开发收益任务分解方案见附件)。

中心六区(越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔区)的土地开发收益任务统一下达，不分解至各区；四区两县级市(花都、番禺、南沙、萝岗区，从化、增城市)的土地开发收益任务按区(县级市)分解下达，其中4号线南延段所涉及的土地开发收益任务暂不按本工作方案执行，由工程所在的南沙区政府会同市地铁总公司提出投资建设新模式，报市政府批准后实施。

三、组织机构

为加强轨道交通沿线土地和物业开发工作协调，由市发展改革委牵头会同有关部门研究解决轨道交通沿线土地和物业开发工作的相关问题并负责日常工作，由市地铁工程资金协调办公室负责轨道交通沿线土地和物业开发资金的筹集和监管，由市土地开发中心和市地铁总公司组成的土地储备工作组具体负责轨道交通沿线土地储备工作。

四、工作内容和程序

(一)编制土地和物业开发规划。

由市发展改革委会同市规划局、国土房管局、土地开发中心、“三旧”改造办、地铁总公司及各区(县级市)政府，根据我市国民经济和社会发展规划、城市规划、土地利用总体规划、“三旧”改造规划和新一轮轨道交通建设线网规划，综合考虑线路的功能、布局及轨道交通站点周边综合开发的需要，按主枢纽站、重要站点和一般站点三个层次，在站点周边划出一定范围的区域，编制一定年期轨道交通沿线土地和物业开发规划报市政府批准后，由市统一进行储备。原则上在站点周边300米半径范围内选择地块，并可依地块用地红线、规划、权属等实际情况，选择储备地块。对城市外围区(县级市)尚未开发的区域，范围可扩大至500米半径。要重点谋划新建线路主枢纽站和重要站点周边的土地和物业开发，已建成线路要从合理调配客流的角度进行谋划，经过老城区的线路要结合“三旧”改造进行谋划。

(二)详细设计。

市地铁总公司根据土地和物业开发规划，结合地铁新线综合枢纽及交通、市政等相关配套设施建设以及地铁车站详细规划方案设计，对与车站相结合的储备地块，进行地下车站主体与地上、地下空间的整合设计。对于与车站主体用地相邻地块，市地铁总公司提供地下结构与车站结构的接口条件。

(三)编制年度土地和物业开发计划。

土地储备工作组根据经批准的土地和物业开发规划编制年度经营性用地红线储备计划、实物储备计划，纳入全市经营性用地红线储备计划统一管理，并进行实物储备。市地铁总公司根据经批准的土地和物业开发规划，在与年度轨道交通线网建设相衔接的基础上，编制年度物业(仅指与站点直接相连的物业)开发计划经市发展改革委批准后实施。

(四)投资计划管理。

1.土地开发项目。

土地开发项目在完成用地预审、项目规划条件、环境影响评价等工作后，由土地储备工作组编制相应地块的土地开发项目可行性研究报告，明确土地开发成本和完成时限，并按项目管理程序报批，编制年度土地开发投资计划报市发展改革委审核后纳入全市土地储备开发投资计划，组织相关地块的储备开发。

2.物业开发项目。

市地铁总公司按照已批准的年度物业开发计划编制物业(仅指与站点直接相连的物业)开发项目可行性研究报告，按项目管理程序报批，并编制年度物业开发投资计划报市发展改革委审核后纳入全市相关投资计划管理。

(五)出让计划管理。

土地储备工作组根据轨道交通线网建设进度，结合土地储备开发情况，商市、区有关部门合理确定相关地块出让时机，并在与全市土地出让计划相衔接的基础上，就具备出让条件的土地编制年度经营性用地出让计划报市国土房管局审核后纳入全市土地出让计划管理。

(六)土地出让方式。

轨道交通沿线经营性物业建设用地使用权的出让方式如下：

1.与轨道交通站点直接相连、同步建设且不宜分割实施的经营性地下空间，其建设用地使用权可采取协议出让的方式给市地铁总公司；与轨道交通站点直接相连且同步建设的地上经营性物业(相关用地征拆由市地铁总公司在站点用地征拆时一并进行)，其建设用地使用权应公开出让，须保证站点物业与轨道交通主体工程建设和运营在技术、安全方面的衔接。市地铁总公司根据自身优势通过招拍挂取得土地进行物业开发。

2.其他储备土地，按照有关规定公开出让。

(七)关于收益管理。

1.土地开发收益。

土地储备开发支出以地块单元为核算单位，按区(县级市)设置专门资金账户，实行“双签共管”，地块出让前核算土地储备开发成本，其出让收入扣除土地开发成本并按规定计提专项资金和上缴相关费用后的净收益按如下方式进行分配：

(1)中心六区。土地出让净收益实行市区分成，80%用于抵扣中心六区土地开发收益任务，20%分给区财政。

(2)四区两县级市。土地出让净收益用于抵扣各区(县级市)应完成的土地开发收益任务。超出部分，返拨各区(县级市)并优先用于支付轨道交通市区共建应承担的资金。

各区(县级市)土地开发收益主要用于地块所在区(县级市)辖区内轨道交通建设。若未能完成土地开发收益任务，则通过完善土地和物业开发规划或另行安排地块解决。

2.物业开发收益。

与轨道交通站点直接相连且同步建设的经营性物业的经营收益(其中商服物业原则上只租不售，以确保轨道交通运营和维护有稳定的资金来源)，以及市地铁总公司与其他开发企业合作开发的利润，作为市地铁总公司的经营收入全部用于轨道交通建设和运营补亏。市地铁总公司编制年度物业收益计划报市发展改革委并抄送市财政局。

由市发展改革委牵头会同市财政局、国土房管局，根据《广州市地下铁道建设管理规定》，制定轨道交通沿线土地和物业开发收益管理具体办法。

五、保障机制

(一)关于规划调整。对土地和物业开发规划中不符合土地利用总体规划的地块，在市国土房管局的统筹下，由相关区(县级市)根据国家土地政策优先调整。对土地和物业开发规划中不符合城市规划或者未编制控规以及需要优化调整控规的地块，由土地储备工作组在土地收储过程中进行控规调整论证，并按照规划审批程序报批。

(二)关于站点优化。统筹考虑储备开发地块及周边地区城市规划、功能定位及客流疏散等因素，合理优化轨道交通线路站点方案，具体由市地铁总公司提出，并由市发展改革委牵头会同有关部门研究解决。

(三)关于用地指标。轨道交通沿线土地储备开发项目与主体工程一并列为市重点项目，市有关部门要加快审批并优先保证项目土地利用年度计划指标。

(四)关于分工合作。由市负责对轨道交通沿线土地和物业统一进行统筹规划、储备和出让；充分利用市地铁总公司良好的资信和融资能力，筹措轨道交通沿线土地储备所需资金，缓解各区(县级市)政府资金压力；由区(县级市)配合土地储备开发实施工作，并具体负责征地、拆迁和安置，费用列入土地储备开发成本。

(五)关于信息通报。建立土地开发收益任务完成情况信息通报机制，及时了解各区(县级市)工作进展。

六、绩效考核

由市发展改革委牵头会同市财政局、国土房管局制定轨道交通沿线土地和物业开发工作的绩效考核办法，报市政府批准后实施。

附件：

2012—2016年轨道交通沿线土地开发收益任务分解方案

一、土地开发收益总任务

2012—2016年广州市轨道交通线网建设资金除财政拨款、市区共建四区两县级市出资和债务融资外，还需通过轨道交通沿线土地和物业开发收益弥补资金缺口，第一阶段按500亿元安排。

二、土地开发收益任务分解

各区(县级市)需承担的土地储备开发收益任务按照辖区内新建站点数量占线网建设方案新建站点总数的比例计算确定(详见下表)。

说明：1.计算公式：土地开发收益分解任务＝(辖区内新建站点数/线网新建站点总数)×土地开发收益总任务；

2.换乘站点只作为1个计算；

3.最终的站点数以国家发展改革委批准的线路工程可行性研究报告为准。

2012—2016年广州市轨道交通沿线土地储备规划（首批）

本规划共涉及1、2、3、4、5、6、7、8、9、11、13、14、21号线共20个站点和8个车辆段。总储备土地面积共439.14公顷，其中20个站点周边储备地块72个，储备面积188.89公顷，8个车辆段储备地块面积250.25公顷。预计土地净收益176.47亿元，扣除区分成后为168.21亿元。500亿元土地储备开发收益任务的其余部分通过如下两个渠道实现：一是在轨道交通站点逐步稳定的过程中进一步摸查地块，并滚动调整土地储备规划，随着首期土地储备工作的推进，工作机制将不断完善，示范效应将逐步体现，纳入土地储备规划的地块有望得到增加；二是通过市地铁总公司参与物业开发取得收益。

一、地块基本情况

经市发展改革部门与市规划、国土部门及各区(县级市)政府就具体地块的规划、权属等情况沟通，将20个站点72个地块以及可用于综合开发的8个车辆段地块共约439.14公顷土地作为2012—2016年广州市轨道交通沿线土地储备规划(首批)。土地总体情况、规划符合情况以及各区(县级市)分布情况见表1至表3。

表1：土地总体情况(土地面积单位：公顷)

表2：规划符合情况(土地面积单位：公顷)

注：城规符合是指符合经营性用地性质，但规划指标有可能需要优化。

表3：各区(县级市)分布情况(单位：个/公顷)

二、土地开发收益测算

(一)测算假设前提。

影响土地开发收益额度的因素有地块出让成交楼面地价、土地开发成本、计提上缴专项资金、毛容积率等。为便于测算，各因素假设如下：

1.楼面地价：中心六区住宅7000元/平方米，四区两县级市住宅4000元/平方米；中心六区商业4200元/平方米，四区两县级市商业2400元/平方米。

2.土地开发成本：收储地块占土地出让收入40%，旧厂改造按照60%，另外车辆段的盖子成本每平方米用地面积3000元另外计入土地开发成本。

3.计提上缴专项资金：按政府规定计提上缴。

4.毛容积率：没有的按2.5，有的按照现有的。车辆段容积率3.5，上盖为2.5。

5.实物储备到出让平均周期为2年。

6.完成地块出让到出让金返还到位平均周期为6个月。

7.土地出让收益中心六区分成20%,80%用于抵扣该区土地开发收益任务，四区两县级市土地出让收益用于抵扣各区(县级市)应完成的土地开发收益任务。

(二)测算公式。

1.站点地块土地开发收益＝土地出让收入×(1－土地开发成本占出让收入的比例－计提上缴专项资金占土地出让收入比例)＝用地面积×毛容积率×楼面地价×(1－土地开发成本占出让收入的比例－计提上缴专项资金占土地出让收入比例)。

2.车辆段地块土地开发收益＝用地面积×毛容积率×楼面地价×(1－土地开发成本占出让收入的比例－计提上缴专项资金占土地出让收入比例)－用地面积×3000。

(三)测算结果。

经测算，预计能筹集建设资金168.21亿元。详见表4。

表4：土地开发收益测算(单位：个/公顷/亿元)

三、具体地块情况

2012—2016年广州市轨道交通沿线土地储备规划(首批)具体地块情况见表5。（略）