关于完善企业改制土地资产处置审批有关问题的函

国土资厅函〔2009〕312号

国资委办公厅：

　　为支持国有企业改革和发展，积极主动服务于经济建设大局，加强部门配合，根据近年来报我部审批国有企业改制土地资产处置的情况，对规范管理，做好国有企业改制土地资产处置工作，提出以下意见和建议。

　　一、为明确土地资产处置方式，规范审批程序，2001年，我部印发了《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办理的通知》（国土资发〔2001〕44号）和《关于印发〈企业改制土地资产处置审批意见（试行）〉和〈土地估价报告备案办法（试行）〉的通知》（国土资厅发〔2001〕42号），对改制企业土地资产处置方式、审批权限、审批程序、估价报告备案等进行了明确（见附件1、2）。主要内容是：

　　1、省级以上人民政府批准试行国家授权经营或国家控股公司试点的国有全资（独资）企业，重组改制设计该企业及其全资子公司使用的生产经营性原划拨土地使用权，方可采用授权经营或国家出资（入股）方式配置。其中，经国务院批准改制企业，土地资产处置方案报国土资源部审批，其他企业改制的土地资产处置方案应报土地所在地的省级土地行政主管部门审批。

　　2、国务院批准改制且符合以国家作价出资（入股）或授权经营方式配置土地条件的企业，土地资产处置方案经国土资源部审批后，改制涉及的生产经营性原划拨土地使用权，应按原土地用途以国家作价出资（入股）或授权经营方式配置。

　　3、符合上述条件的改制企业，可持国土资发〔2001〕44号和国土资厅发〔2001〕42号文件规定的报件材料，到国土资源行政主管部门申请办理土地资产总体方案核准和土地资产处置审批手续。

　　按照上述政策规定，符合国家作价出资（入股）和国家授权经营处置土地条件的改制企业，可持国务院批准改制的材料直接到国土资源部办理相关土地资产处置审批手续，不需就改制企业涉及土地资产处置审批事宜事先单独行文征求我部意见。

　　二、为落实国土资发〔2001〕44号和国土资厅发〔2001〕42号文件，维护土地产权人的权益，进一步完善土地估计报告备案制度，我部日前印发了《国土资源部办公厅关于完善企业改制土地估价报告备案有关事宜的通知》（国土资厅函〔2009〕311号），《通知》要求，今后报我部备案的土地估价报告需同时具备划拨、出让两种土地使用权价格（见附件3）。为做好改制企业土地资产处置政策衔接，现将该《通知》随函送你委，请通知先关企业。

三、我部在对改制企业土地资产处置的复函中，明确要求改制企业应在我部复函后三个月内，将国家授权经营和国家作价出资（入股）土地转增国家资本金的批准文件、国家授权经营和国家作价出资（入股）土地的具体配置情况报我部备案。目前，改制企业存在未备案或未及时备案的情况。为加强国有土地资产管理，及时掌握改制企业土地资产配置情况，我部相关司局将适时联系你委有关部门，加强沟通协调，进一步完善上述材料报备机制，以便及时全面掌握改制情况，规范企业土地资产管理。

附件：

1、关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知

2、关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（试行）》的通知

国土资源部

2009年4月21日

附件1

关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知

国土资发〔2001〕44号

各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局)，计划单列市土地管理局(城乡规划土地局、规划国土局)，解放军土地管理局，新疆生产建设兵团土地管理局：

　　为贯彻落实党中央、国务院关于政府要减少对经济事务审批事项，强化监督管理的要求，现就改革土地估价结果确认与土地资产处置审批办法的有关问题通知如下：

　　一、以土地估价报告备案取代土地估价结果确认审批

　　改革土地估价确认管理，取消确认审批，建立土地估价报告备案制度。企业改制需要进行土地估价的，应由企业自主选择土地估价机构进行评估。土地行政主管部门不再对土地估价结果进行确认。企业改制上报的土地估价报告，只要格式规范、要件齐备，土地行政主管部门将直接给予备案。

　　企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，不再进行处置审批，直接在市、县土地行政主管部门办理变更登记或有偿用地手续。企业委托进行土地估价的，土地估价报告同时交付备案。改制涉及的土地采用国家作价出资(入股)、授权经营方式处置的，土地估价报告应在省级以上土地行政主管部门办理土地资产处置审批时备案。

　　土地估价中介服务机构要与政府主管部门彻底脱钩，按照“客观、真实、公正”的要求，独立进行估价业务活动，对土地估价结果独立承担责任，并定期将业绩清单上报土地行政主管部门备查，接受监督。

　　市、县人民政府土地行政主管部门要定期确定公布当地的基准地价和标定地价，并提供地价查询服务，为社会和企业认定估价结果提供参考依据。

　　为维护国家和改制企业的土地权益，促使土地估价机构增强自律意识，提高执业质量和服务水平，土地行政主管部门将对土地估价机构和估价报告进行定期抽查，对弄虚作假的，要追究责任，依法处理。

　　二、明确企业的国有划拨土地权益

　　企业原使用的划拨土地，改制前只要不改变土地用途，可继续以划拨方式使用。改制后只要用途符合法定的划拨用地范围，仍可继续以划拨方式使用。改制或改变用途后不再符合法定划拨用地范围的，应当依法实行有偿使用。

　　为支持和促进企业改革，企业改制时，可依据划拨土地的平均取得和开发成本，评定划拨土地使用权价格，作为原土地使用者的权益，计入企业资产。企业依法取得的划拨土地设定抵押权时，划拨土地使用权价格可作为使用者的权益，计入抵押标的；抵押权实现时，土地使用权可转为出让土地使用权，在扣缴土地使用权出让金后，抵押权人可优先受偿。划拨土地经批准可以转让，划拨土地使用权价格部分可计为转让方的合法收益，转让后的用途不符合法定划拨用地范围的，受让方应当申办有偿用地手续。划拨土地需要转为有偿使用土地的，应按出让土地使用权价格与划拨土地使用权价格差额部分核算出让金，并以此计算租金或增加国家资本金、国家股本金。

　　三、规范国家作价出资(入股)、授权经营处置方式的使用

　　对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业，方可采用授权经营或国家作价出资(入股)方式配置土地。其中，经国务院批准改制的企业，土地资产处置方案应报国土资源部审批，其他企业的土地资产处置方案应报土地所在的省级土地行政主管部门审批。为方便与有关部门衔接，同一企业涉及在两个以上省(自治区、直辖市)审批土地资产处置的，企业可持有关省(自治区、直辖市)的处置批准文件到我部转办统一的公函。

　　土地资产处置方案报批程序如下：

　　(一)改制企业根据省级以上人民政府关于授权经营或国家控股公司试点的批准文件，拟订土地资产处置总体方案，向有批准权的土地行政主管部门申请核准；

　　(二)土地资产处置总体方案核准后，企业应自主委托具备相应土地估价资质的机构进行评估，并依据土地状况和估价结果，拟订土地资产处置的具体方案；

　　(三)企业向市、县土地行政主管部门申请初审，市、县土地行政主管部门对土地产权状况、地价水平进行审查并出具意见；

　　(四)企业持改制方案、土地估价报告、土地资产处置具体方案和初审意见，到有批准权的土地行政主管部门办理土地估价报告备案和土地资产处置审批。

　　(五)企业持处置批准文件在财政部门办理国有资本金转增手续后，到土地所在的市、县土地行政主管部门办理土地变更登记。

　　国土资源部对土地资产处置方案核准和审批实行集体会审，各地也应实行集体决策。审批机关要简化审查内容，只对土地权属状况、土地处置方式和地价水平等内容进行重点审查。初审机关不干预土地资产处置方式。

　　四、加强对土地估价机构的监督管理

　　各级土地行政主管部门要切实转变对土地估价行业的管理方式，建立抽查制度,进一步加强对土地估价机构的监管。各地要定期对土地评估机构和土地估价报告进行随机检查，组织土地估价行业协会及有关专家对被抽查的机构和报告进行集体评议，对违法违规的机构或个人进行处罚。土地行政主管部门作出处罚决定前，应进行听证，抽查结果和处罚决定要向社会公布。

　　对在抽查评议中发现未与行政机关脱钩并改制而从事中介业务、土地估价报告和业绩清单不按规定备案、拒不接受主管部门检查、不遵守土地估价技术规范、弄虚作假评估的机构或个人，要视情节轻重，分别给予通报、警告、降低资质等级、吊销土地估价机构资质证书和土地估价师资格证书等处罚。

　　今后，在我部备案的土地估价机构和已报部备案的土地估价报告，由我部组织抽查。在省级土地行政主管部门备案的机构，由省级土地行政主管部门组织抽查，抽查结果应向我部报告。

　　土地行政主管部门要充分发挥土地估价师协会等行业组织的自律作用，加强教育培训工作，提高土地估价队伍的执业素质，促进土地估价行业健康发展。

　　改革土地估价结果确认与土地资产处置审批办法，是土地行政管理部门贯彻落实党中央、国务院关于转变政府职能，改革审批制度，加强土地市场监督管理，促进土地估价行业发展的一项重大举措，各级土地行政主管部门要提高认识，认真贯彻执行。各地现有规定与本通知精神不一致的，要按照中央关于简化和减少行政审批事项，强化监督管理的要求做好衔接，按本通知精神加以规范。

国土资源部

二〇〇一年二月十三日

附件2

关于印发《企业改制土地资产处置审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（试行）》的通知

国土资厅发〔2001〕42号

各省、自治区、直辖市国土资源厅(国土环境资源厅、国土资源和房屋管理局、房屋土地资源管理局、规划和国土资源局):

根据《关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知》(国土资发〔2001〕44号)精神，部制定了《企业改制土地资产处置审批意见(试行)》(附件一)和《土地估价报告备案办法(试行)》(附件二)二个配套文件,现印发给你们，请遵照执行。执行中的有关问题请及时报部土地利用管理司。

国土资源部

二零零一年五月二十九日

附件一

企业改制土地资产处置审批意见(试行)

一、审批权限划分

(一)经国务院批准改制且符合以国家作价出资(入股)或授权经营方式配置土地条件的企业,其土地资产处置方案报部审批。经国务院批准改制具体包括以下两类：

1.国务院直接批准、国务院会议纪要确定或国务院领导批准改制组建股份有限公司、有限责任公司的；

2.国务院直接批准、国务院会议纪要确定或国务院领导批准改制组建境外上市企业的。

(二)无论哪类企业，若改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的，直接到土地所在地市、县土地行政主管部门申请办理变更登记或有偿用地手续。

(三)国务院有关部门、企业集团或地方人民政府批准改制且符合国家作价出资(入股)或授权经营方式配置土地的企业,其土地资产处置方案报土地所在地的省级土地行政主管部门审批。

为方便与有关部门衔接,同一企业涉及在两个以上省(自治区、直辖市)审批土地资产处置的,企业根据需要,可持有关省(区、市)的处置批准文件到我部转办统一的公函。

如果同一企业改制涉及的划拨土地,部分采用出让或租赁方式处置、部分采用国家作价出资(入股)或授权经营方式处置、部分土地采用保留划拨方式处置等多种处置方式并存的,土地资产处置总体方案一并拟订,按照国家作价出资(入股)或授权经营方式处置的审批权限报有批准权的土地行政主管部门一并核准,具体处置方案则按各种处置方式的审批权限分别在市县或省级以上土地行政主管部门办理。

二、采用国家作价出资(入股)或授权经营方式处置的范围和程序

(一)适用范围

对于省级以上人民政府批准实行授权经营或国家控股公司试点的企业,方可采用授权经营或国家作价出资(入股)方式配置土地。

(二)报批程序：

1.改制企业根据省级以上人民政府关于授权经营或国家控股公司试点的批准文件,拟定土地资产处置总体方案，向省或国务院土地行政主管部门申请核准；

2.土地资产处置总体方案经核准后，企业应自主委托具备相应土地评估资质的机构进行评估,并依据土地状况和估价结果，拟定土地资产处置的具体方案；

3.企业向市、县土地行政主管部门申请初审市、县土地行政主管部门对土地产权状况、地价水平进行初步审查并出具意见，并附土地估价结果初审表(见附件二中附表二)；

4.企业持改制方案、土地估价报告、土地资产处置具体方案和初审意见,到有批准权的土地行政主管部门办理土地估价报告备案和土地资产处置审批；

5.企业持处置批准文件在财政部门办理国有资本金转增手续后,到土地所在的市、县土地行政主管部门办理土地变更登记。

三、总体方案核准办理要求

(一)所需报件：

1.土地资产处置总体方案核准申请文件；

2.改制批准文件；

3.批准实行授权经营或国家控股公司试点企业的文件；

4.改制企业土地资产处置总体方案(涉及土地的基本类型、宗地、面积概略数及相应的处置方式等)；

5.企业改制方案。

(二)审查内容：

1.报文资格；

2.采取授权经营或国家作价出资(入股)方式配置土地的资格；

3.企业改制所涉及土地基本类型及各类土地对应的处置方式。

四、具体处置方案审批要求

(一)所需报件：

1.土地估价报告备案和土地资产处置审批的申请文件(含土地估价报告备案表)；

2.土地资产处置具体方案；

3.土地估价报告和土地估价技术报告；

4.土地资产处置总体方案核准文件；

5.市、县土地行政主管部门对土地权属和地价水平的初审意见(含土地估价结果初审表)。

(二)审查内容：

1.土地处置方式；

2.土地权属状况；

3.地价水平等。

五、行文参考格式

(一)土地资产处置总体方案核准文件参考格式:

关于核准XXX改制土地资产处置总体方案的函

XXX：

你公司《关于请核准XXX改制土地资产处置总体方案的函》及有关材料收悉。经审核,现函复如下：

鉴于你公司为国家授权投资机构(国家控股公司试点企业),同意你公司组建XXXXX公司所涉及的拥有划拨土地使用权的XX、XX类生产和生产配套设施用地,可采用国家授权经营(国家作价出资(入股))方式处置;XX、XX类土地改制后仍符合法定的划拨用地范围,可继续以划拨方式使用；XX、XX类土地应当到土地所在地市、县土地行政主管部门办理国有土地出让(租赁)手续。

你公司应委托具有相应资质的土地估价机构对所涉及的土地进行评估,并拟订具体的土地资产处置方案按规定报批,土地估价报告同时备案。

年　　月　　日

(二)土地估价报告备案与资产处置方案审批复函参考格式:

关于XXX改制土地估价报告备案和批准土地资产处置方案的函

XXX：

你公司《关于申请土地估价报告备案与土地资产处置方案的函》及有关材料收悉。经审核,现函复如下:

一、XXX公司因组建XXXXX公司的需要,委托XXXX机构对所涉及土地进行了评估,土地估价报告已报我部(厅、局)备案。估价报告编号为XXX。

二、组建XXXX公司涉及原国有划拨土地XXXX宗,面积XXX平方米,各宗地土地条件及价格详见附件。上述国有土地可按XXXX用途,以国家作价出资方式投入XXXX公司(授权你公司经营管理),土地使用年期为XX年,根据当地地价水平和土地出让金标准,同意XXXX万元用于转增国家资本金。(你公司取得该宗授权经营土地使用权后,可给拟组建的XXXX公司使用。如改变用途或向其他单位或个人转让,应报经土地行政主管部门批准,并补缴土地出让金。)你公司要按国家有关规定,及时办理土地登记。

附件:XXX评估机构出具的土地估价结果一览表

年　　月　　日

(三)部转办公函参考格式：

关于XXX改制土地资产处置方案的函

XXX：

你公司《关于XXX改制土地资产处置方案的函》及有关材料收悉。经审核,现函复如下:

一、XXXX公司因组建XXXXX股份有限公司的需要,委托XXXX机构对所涉及土地进行了评估,估价报告已在土地所在地省级土地行政主管部门备案。根据XXXX省XXXX文、XXXX省XXXX文和XXXX市XXXX文的批复,改制涉及土地共XXXX宗,面积xx平方米,土地处置方式为:......。

年　　月　　日

附件二:

土地估价报告备案办法(试行)

一、备案范围

土地估价报告备案的范围是指:

1.企业改制涉及的土地估价报告。

2.土地评估机构完成的土地估价项目业绩清单。

二、备案要求

(一)企业改制涉及的土地估价报告按以下要求报土地行政主管部门备案:

1.企业改制涉及的土地已经实行有偿使用或需要转为出让或承租土地的,改制企业在土地所在地市、县土地行政主管部门申请办理变更登记或有偿用地手续时,所涉及宗地的土地估价报告同时交付备案。

2.企业改制涉及的土地采用国家作价出资(入股)、授权经营方式处置的,改制企业在省级以上土地行政主管部门申请办理土地资产处置时,土地估价报告同时在省级以上土地行政主管部门备案;同一企业涉及在两个以上省(自治区、直辖市)审批土地资产处置的,所涉及宗地的土地估价报告与土地资产处置审批分别到宗地所在省(区、市)备案。

(二)土地估价项目业绩清单按以下要求报土地行政主管部门备案:

1.在国土资源部备案的土地评估机构,其土地估价报告项目业绩清单报国土资源部备案,同时抄报机构所在地省级土地行政主管部门。

2.在省级土地行政主管部门备案的土地评估机构,其土地估价项目业绩清单报省级土地行政主管部门备案。

三、备案条件

(一)企业改制涉及的土地估价报告备案须具备以下条件:

1.受托评估机构具有国土资源部和省级土地行政主管部门颁发的《土地评估机构资质证书》,从业范围符合资质证书的规定,并根据与委托方签订的合同约定条件出具了土地估价报告。

2.土地估价报告符合土地估价报告规范格式要求,其内容完善,结构合理,表述清楚,资料真实可靠,依据充分。

3.按规定提交以下相关材料,符合要件齐备要求:

（1）土地估价报告在省级以上土地行政主管部门备案的具体要件详见《企业改制土地资产处置审批要求》(附件一)中具体处置方式审批要求所需报件。

（2）土地估价报告在市、县土地行政主管部门备案的具体要件主要包括:

①土地估价报告备案的申请函件,并附《土地估价报告备案表》(见附表一)；

②土地估价报告和土地估价技术报告；

③企业改制方案和土地资产处置方案；

④企业改制批准文件。

(二)土地估价项目业绩清单备案须具备以下条件:

1.业绩清单所列的土地估价报告是土地评估机构独立或与其他机构合作完成,并已向委托方提交的土地估价报告(土地估价项目业绩清单见附表三)。

2.业绩清单应包括土地评估机构上一季度上述所有的土地估价报告。

3.业绩清单应在规定时间上报,上报时间以当地当日邮戳为准。(逾期未报的,视为上一季度无业绩清单。)

四、备案程序

(一)企业改制涉及的土地估价报告按以下程序备案:

1.申请

改制企业持土地估价报告及资产处置申请文件、材料等要件

向土地行政主管部门提出备案申请。

2.受理与备案

土地行政主管部门对要件进行合规性审核,凡机构资质符合要求,要件齐备,土地估价报告符合规范格式,应予以备案,并由土地行政主管部门在《土地估价报告备案表》上签署备案意见。如不符合规定要求,则经补充有关材料或完善土地估价报告后予以备案。

(二)土地估价项目业绩清单按以下程序备案:

1.报送业绩清单

土地评估机构在每季度的第一个星期一将上一季度的土地估价项目业绩清单报土地行政主管部门(同时附相应的电子文档)。

2.审核与汇总

土地行政主管部门在收到各土地评估机构报送的业绩清单后,进行审核汇总,作为对土地估价报告进行随机抽查的依据。

　　附表一：

土地估价报告备案表（略）

附表二：

土地估价结果初审表（略）

附表三：

业绩表（略）