广州市人民政府关于加快推进“三旧”改造工作的补充意见

穗府〔2012〕20号

各区、县级市人民政府，市政府各部门、各直属机构：

　　《关于加快推进“三旧”改造工作的意见》（穗府〔2009〕56号）实施以来，通过各级各部门的努力，我市“三旧”改造工作取得了明显成效。为进一步加快推进我市“三旧”改造工作，在实事求是总结3年试点工作并深入分析现阶段出现的新情况、新问题的基础上，按照“政府主导、规划先行、成片改造、配套优先、分类处理、节约集约”的原则，现提出如下补充意见。

　　一、强化政府主导

　　（一）深化提升改造目标，强化公共利益保障和历史文化保护。贯彻落实新型城市化发展核心理念，强化政府主导作用，积极推动城市土地管理、规划建设和更新改造的有效衔接、协调发展，鼓励成片更新开发，切实保障公共利益，落实历史文化保护。

　　（二）强化计划管理。以土地利用总体规划、城乡规划和“十二五”规划为引导，以“结构升级、分类引导、整体开发、节约集约”为导向，合理制订全市“三旧”改造中长期改造计划和年度实施计划。年度实施计划应当包括拟改造范围、改造模式和改造主体等内容，由市“三旧”改造机构组织编制，经市“三旧”改造工作领导小组审批后下达。

　　（三）强化规划引导。为有效实施城市总体规划，提升改造区域城市功能，应当科学确定“三旧”项目改造范围，划定城乡更新改造单元，合理整合土地资源，实施成片连片改造。

　　城乡更新改造单元应以城市控制性详细规划管理单元为基础，综合考虑自然分界、产权边界、功能布局和交通组织等因素合理划定。单个更新改造单元原则上不小于1公顷，可以包括1个或者多个改造项目，规模较大的改造项目可以分期实施。

　　同一城乡更新改造单元中涉及多个权利主体的，应当进行土地归宗，由同一产权主体实施改造，或由多个权利主体联合改造；原权利主体无法实现土地归宗或联合改造的，由政府统筹实施改造。同一更新改造单元中包含旧村、旧厂、旧城等多类型改造项目的，原则上由市、区政府统筹改造。鼓励旧村改造项目以整村范围划定城乡更新改造单元。

　　编制城乡更新改造单元规划和改造方案应当以城市控制性详细规划确定的开发强度、交通规划、基础设施规划为基础。位于旧城区的改造项目，改造单元规划和改造方案编制应当严格落实《广州市历史文化名城保护规划》及《广州市旧城保护与更新规划纲要》的要求。加快编制出台全市旧厂房改造专项规划（2010—2020年），以规范指导旧厂房改造。

　　（四）合理控制开发强度。应当结合城市区域发展规划，针对中心区、外围地区的不同特点，制定差异化的改造策略和规划控制标准。应结合土地利用现状和密度分区合理确定改造范围容积率。落实土地节约集约利用的要求，结合产业发展规划，可适当提高开发强度、增加建设量，做到因地制宜、疏密有致，优化城市发展空间和战略布局。

　　（五）注重完善小区功能。按照布局合理、功能齐备的原则，保证城乡更新改造单元中公建配套和市政基础设施同步规划、优先建设、同步使用。编制或修编“三旧”改造项目用地范围的控制性详细规划时，应当合理安排功能布局，居住、商业、公建配套等适当区分安排，避免功能混杂。更新改造单元应当以利于步行通行的原则，合理确定道路宽度，提高道路密度，有效疏导交通。用于建设城市基础设施、公共服务设施或者城市公共利益项目等的独立用地，应当按现行规划技术标准和准则规范设置，原则上不小于更新改造用地面积的15%，一般不少于3000平方米；居住项目的公建配套应当按照建筑面积占计算容积率建筑面积比例不小于6%的规定设置。城乡更新改造单元内由改造主体负责的公建配套和市政基础设施未启动建设，除安置房外，其他建设项目不得启动；已启动的须立即停止建设并不得验收。改造项目配套实施的公共服务设施、绿化等公益项目及因规整改造地块而分割的边角地块，应当在改造项目签订土地出让合同前无偿平整移交政府。

　　二、强化市场配置土地资源能力，优先储备

　　（六）“三旧”改造规划应当与国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划相互衔接。“三旧”改造旧厂房用地，凡属于下列条件之一，城市基础设施、公共设施建设或实施城市规划进行旧城区改建需要使用土地的，应当按“应储尽储”的原则，由政府依法收回、收购土地使用权，优先用于市政配套设施。

　　1.位于旧城区、重点功能区的核心发展区、重点生态敏感地区以及“珠江黄金岸线”等重要珠江景观控制区范围内；

　　2.位于地铁、城际铁路站点周边800米范围内；

　　3.规划控制为居住用地；

　　4.规划控制为道路、绿地及其他非营利性公共服务设施的用地占总用地面积50%以上且不具备经营开发条件；

　　5.其他市政府明确规定纳入储备的。

　　未纳入政府储备用地或位于全市重点地区规划控制范围外的改造项目（商品住宅除外），经纳入年度实施计划后可由土地权属人自行改造。穗府〔2009〕56号文件附件3第一条第（一）款“依照本市修订的城乡规划，申请改造地块可单独开发、无需纳入政府统一储备开发整理的，可由企业自行开发改造（商品住宅除外）”的规定不再执行。

　　（七）“三旧”改造地块与城乡更新改造单元不一致时，应当将边角地、插花地、夹心地纳入改造范围。属于政府收储的项目，应当将边角地、插花地、夹心地一并收储；属于自行改造的项目，由土地权属人将边角地、插花地、夹心地进行土地归宗或与相关土地权属人联合改造。按照城乡更新改造单元对旧厂、旧村、旧城一并进行收储的，市、区合作共同收储，市储备机构作为主体负责资金筹措和旧厂收购，区负责集体土地和区属企业用地的补偿安置。

　　三、完善旧厂房改造项目收益分配机制

　　（八）符合本意见第二条第（六）款规定，可由土地权属人自行改造的旧厂房项目，原以划拨方式取得但尚未办理有偿使用手续的工业用地应当补缴土地纯收益后方可实施改造。

　　（九）按公开出让、收益支持方式改造的旧厂房项目，规划容积率（毛容积率，下同）在3.0以内（包括3.0，下同）的，按土地出让成交价款的60%计算补偿款，超出规划容积率3.0的，容积率3.0以内部分按该部分用地产生的土地出让成交价款的60%计算补偿款，超出部分产生的土地出让成交价款不再计算补偿款。

　　纳入政府收购储备的旧厂房用地，由土地储备机构先按新规划用途基准地价60%预支补偿款，并在补偿土地收益时抵扣。

　　补偿给原土地所有权人的土地收益包含土地整理、修复费用。由土地储备机构负责房屋拆卸等工作的，相关费用应从补偿给原土地使用权人的土地收益中扣除。

　　土地出让成交后因规划调整使地价款发生增减的，收益补偿不再调整。

　　穗府〔2009〕56号文件附件3第一条第（一）款第2点的关于收益支持方式的规定不再执行。

　　（十）按公益征收、合理补偿方式改造的旧厂房项目，按同地段容积率2.0（毛容积率）商业基准地价的60%计算补偿款。

　　穗府〔2009〕56号文件附件3第一条第（一）款第3点关于补偿款计算方式的规定不再执行。

　　四、规范推进“城中村”改造

　　（十一）优化“城中村”改造目标和策略。“城中村”改造应当坚持以人为本，保障村民、市场主体的合法权益，切实改善人居环境，完善市政基础配套设施，促进岭南村落文化的保护和传承。“城中村”改造项目的改造成本，原则上应当在本村符合“三旧”改造政策的用地内实现平衡；为保护历史文化、控制城市景观等要求不能平衡且已纳入年度实施计划的“城中村”改造项目，经市“三旧”改造工作领导小组批准后，在“三旧”改造专项资金中予以补贴。

　　（十二）控制全面改造“城中村”数量，实行差异化的旧村改造模式。属于穗府〔2009〕56号文件确定的52条“城中村”且已纳入年度实施计划的，可采取整体拆除重建为主的全面改造模式。52条“城中村”之外的旧村，以综合整治模式为主实施改造；若村民申请全面改造，应当经村民充分民主协商，按本意见第（十四）条规定程序并报市“三旧”改造工作领导小组纳入年度实施计划后方可实施。

　　（十三）规范“城中村”改造主体和运作方式。“城中村”改造由区政府主导，以村集体经济组织为主体。区政府应当组织村集体经济组织做好基础数据摸查、成本测算等改造前期工作，编制“城中村”改造方案和拆迁补偿安置方案并组织实施。村集体经济组织开展前期工作有资金困难的，可向区政府申请从“三旧”改造专项资金中调剂周转。相关费用纳入改造成本在土地出让收益中一并返还。

　　鼓励“城中村”改造项目通过土地公开出让招商融资实施。村集体经济组织如需自主改造、协议出让的，应当经市“三旧”改造工作领导小组批准并纳入年度实施计划。“城中村”自主改造项目选择合作企业的，村集体经济组织应当报区政府以公开招标方式引进有实力、信誉好、社会责任感强的合作企业。

　　穗府〔2009〕56号文件附件2第三条第（六）款关于“城中村”改造主体和运作方式的规定不再执行。

　　（十四）充分保障村民的知情权和参与权。“城中村”改造方案、拆迁补偿安置方案、实施计划以及股权合作、土地转性等重大事项决策应当充分尊重村民的意见，经村集体经济组织90%以上成员同意方可生效。

　　穗府〔2009〕56号文件附件2第三条第（五）款关于村民意见听取方式的相关规定不再执行。

　　（十五）严格审核控制“城中村”改造成本。市“三旧”改造机构应当进一步加强“城中村”改造成本控制，统一全市的“三旧”改造拆迁安置补偿标准，严格控制改造成本，探索由社会专业机构进行改造成本评估的工作机制。

　　（十六）坚决防止产生新的“城中村”。各区政府应当统筹兼顾，疏堵结合，严防区域内发生新的违法建设行为，加强政策宣传与动态巡查，对于新的违法建设，发现一宗查处一宗，杜绝边改造、边违建、边抢建的不良风气。以2007年航拍图为基础，对2007年6月30日之后擅自建设的建构筑物一律拆除，不予任何形式的补偿。对于未纳入全面改造、实行综合整治类的“城中村”，市、区两级政府财政部门应当落实专项资金，用于综合整治项目规划编制、公共服务配套设施建设。

　　五、注重保护“旧城”历史文化

　　（十七）“旧城”改造中应当把保护历史文化资源落实到规划编制、改造方案编制、行政审批及实施过程中，坚持城市面貌改善、城市功能提升、历史文化传承与人居环境改善相结合。实施分类更新保护策略，按照绝对保护区、重点保护区、风貌协调区和更新改造区的分类实施更新改造，采取有针对性的更新改造模式。

　　六、加快完善历史用地手续

　　（十八）加强统筹，全面推进，在2012年8月底前完成符合规定办理条件的案件材料准备和审核工作，确保2012年底前全面完成办理工作。农村集体土地完善历史用地手续后，用地性质转为建设用地。由村集体经济组织申请转为国有土地，确定为农村集体经济组织使用的，办理协议出让手续，并按规定计收土地出让金后交由农村集体经济组织自行改造。

　　穗府〔2009〕56号文件附件3第二条第（二）款关于完善历史用地手续的规定不再执行。

　　（十九）严格认定用地合法手续。应当以国有土地使用证、房地产权证、集体土地使用权证、集体房地产权证、宅基地证、建设用地批准书、同意使用土地通知书、土地权属证明书等文件作为认定合法用地手续。取得建设征用土地通知书，应当提供相关补偿凭证。

　　（二十）同步解决农村留用地问题。国有农场用地和用地行为发生在1987年1月1日之前的集体历史用地，以及完善征收手续的历史用地，不须抵扣留用地指标。用地行为发生在1987年1月1日之后的集体历史用地，属工业、商业、旅游和娱乐等经营性用地的，应当抵扣留用地指标；指标不足的，由区政府统筹完善相关手续，预支留用地指标，并在留用地管理台账中注记。

　　（二十一）完善后续供地政策。统筹做好完善历史用地手续后的供地管理，充分衔接城市控制性详细规划，优先用于安排村经济发展留用地，进一步提高节约集约用地水平。

　　七、附　　则

　　（二十二）本意见所指的旧城区、重点功能区以及重点生态敏感地区的具体范围。

　　旧城区：涉及荔湾区、越秀区、海珠区部分地区，覆盖180个规划管理单元，总面积54平方公里。具体范围：环市路—恒福路—永福路以南，广州大道以西，昌岗路—新港路以北，白鹅潭珠江水道（鹤洞大桥）—同德涌以东地区；

　　11个重点功能区：新城市中轴线南段地区、白云新城西延区、空港枢纽地区、黄埔中心区、白云湖地区、白云新城北延区、白云新城地区、白鹅潭地区、奥体中心地区、广州南站地区、琶洲—员村地区；

　　重点生态敏感地区：流溪河两侧（各300米）、帽峰山地区、南湖地区、白云山地区、麓湖地区、凤凰山地区、火炉山地区、东圃绿化隔离带、万亩果园保护区、大夫山地区、莲花山地区、番禺区生态廊道、花都旅游大道北部山区等。

　　（二十三）本意见由市“三旧”改造机构负责组织实施。市“三旧”改造机构应当根据本意见制订出台全市“三旧”改造相关的配套政策，统筹资金平衡，指导、协调和监督各区“三旧”改造工作；应当负责组织编制全市“三旧”改造专项资金投资计划、改造项目年度实施计划和改造方案，并组织实施。

　　穗府〔2009〕56号文件第六条及其附件1第一条第（二）款和附件2第一条第（二）款关于市“三旧”改造机构“一站式”审批职能的规定不再执行。

　　（二十四）已经市“三旧”改造工作领导小组批准并经市“三旧”改造机构正式批复的“三旧”项目改造方案，不适用本意见。方案已经批复，但规划调整或建设单位重新申请的，适用本意见。

　　（二十五）本意见自发布之日起施行。本市以往“三旧”改造政策、规定与本意见不一致的，以本意见为准。从化市、增城市参照执行。

广州市人民政府

2012年6月3日