广东省东莞市中级人民法院

民 事 判 决 书

(2020)粤19民终4966号

上诉人（原审原告，反诉被告）：东莞市谢岗镇曹乐股份经济联合社，住所地：广东省东莞市******。

法定代表人：朱灿权，该单位理事长。

委托诉讼代理人：谢圣平，广东海联泰达律师事务所律师。

被上诉人（原审被告，反诉原告）：范明芳，男，汉族，1972年8月9日出生，居民身份证住址为福建省晋江市金井镇岩峰村陈厝南区***，公民身份号码为350************533。

委托诉讼代理人：黄明，广东品峰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：曾子凤，广东品峰律师事务所律师。

上诉人东莞市谢岗镇曹乐股份经济联合社（以下简称“曹乐联合社”）因与被上诉人范明芳合同纠纷一案，不服广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初402号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

曹乐联合社不服原审判决，向本院上诉请求：1.撤销原审判决第一、二项；2.改判解除曹乐联合社与东莞市塘厦达晖螺丝五金制品厂（以下简称“达晖厂”）签订的《土地有偿使用合同书》；3.本案诉讼费用均由范明芳承担。事实与理由：一、案涉合同签订后，范明芳没有履行合同。1.案涉合同第三条第（1）项约定：“甲方提供土地给乙方作工业之用，该地一切三通一平，包括建筑费用及地上的青苗、坟墓等等赔偿款和一切有关费用由乙方自行负担……”，而案涉合同签订后，范明芳没有进行三通一平，没有支付青苗、坟墓等赔偿款，没有向曹乐联合社支付土地赔偿款和土地使用费。2.案涉合同第三条第（4）项约定：“乙方在合同有效期内使用该工业用地，所需办理一切证照由乙方自行办理……”，案涉合同签订后，范明芳没有办理任何报建手续。3.范明芳没有使用土地，没有建造任何建筑物。二、案涉合同从签订到现在已经过去六年多，范明芳没有支付任何款项，案涉土地一直处于闲置状态，合同目的无法实现，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条的规定，案涉合同应当解除。三、案涉合同违反法律强制性规定，合同无效，案涉合同无法继续履行。1.《中华人民共和国物权法》第一百三十七条规定，工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》第五条规定，经营性建设用地以及同一土地有两个以上意向用地者，未采取招标、拍卖、挂牌等公开竞价方式出让的，应当按照合同法第五十二条第五项和物权法第一百三十七条的规定认定出让合同无效。《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》第十五条规定，集体建设用地使用权出让、出租用于商业、旅游、娱乐等经营性项目的，应当参照国有土地使用权公开交易的程序和办法，通过土地交易市场招标、拍卖、挂牌等方式进行。2.案涉土地为经营性土地，依法应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，而案涉土地没有采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让，违反法律强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项和《中华人民共和国物权法》第一百三十七条的规定，案涉合同无效，原审判决继续履行错误。四、本案的案由应为建设用地使用权合同纠纷，原审认定为建设用地使用权纠纷错误。案由认定错误，将难以做出正确判决。综上所述，原审判决认定事实不清，适用法律错误。

被上诉人范明芳向本院发表答辩意见称：一、案涉合同有效，曹乐联合社依据的《广东省高级人民法院关于审理建设用地使用权合同纠纷案件的指引》，该指引发布的时间是2017年9月12日，而范明芳与曹乐联合社签署的合同发生在2013年12月，该指引并不能溯及范明芳与曹乐联合社签订合同的效力。二、案涉合同具备继续履行的能力，范明芳签署合同之时，曹乐联合社提供了建设规划许可证、土地批准书，证实土地在合同签订之时，是具有可履行的能力，是在规划的许可范围内。三、范明芳与曹乐联合社签订的土地有偿使用合同书是经过了合法的程序，经过谢岗镇农村股东会代表大会表决一致通过，同意转让案涉土地给范明芳的，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，范明芳获得该土地的程序符合法律规定，合同应当继续履行。

曹乐联合社原审起诉请求：1.判决解除曹乐联合社与达晖厂签订的《土地有偿使用合同书》；2.范明芳承担本案的受理费。

范明芳原审反诉请求：1.判令曹乐联合社继续履行与达晖厂签订的《土地有偿使用合同书》；2.曹乐联合社赔偿范明芳违约损失2300000元；3.本案诉讼费由曹乐联合社承担。

原审法院查明，2013年8月8日，东莞市谢岗镇曹乐吓角股份经济合作社召开村民股东代表大会，一致同意将土名为定加岭的2.2万平方米土地租给金昊电子有限公司、达晖厂，承租人自行出资修建水电、道路等，经济合作社按照每平方米60元的标准收取一次性土地补偿款，土地租金按照每月每平方米0.6元计算，且每隔十年递增10%。

2013年12月25日，东莞市谢岗镇曹乐吓角股份经济合作社（甲方）与达晖厂（乙方）签订一份《土地有偿使用合同书》，约定甲方经村民代表讨论研究同意将其所属土地使用权有偿有期限给乙方发展工业，双方在平等自愿的原则下达成协议如下：一、用地土名：定加岭，面积约21491.4平方米，具体以红线图为准；二.使用期限为50年，从2013年12月25日至2063年12月25日；三、土地使用形式和土地补偿款及土地使用费计付方式：1.该工业用地的三通一平，包括建筑费用以及地上的青苗、坟墓等赔偿款和一切有关费用，均由乙方自行负责；2.土地补偿款按照每平方米一次性60元计算，办理土地有关证件费用按村小组当时实际支付数额为准，以上两项款项在甲乙双方确认交付土地给乙方使用后半年内付清给甲方；3.土地使用费，工业用地交付给乙方使用后建筑期为1年（即免租期），因本地块山坟、果园较多，以双方确认交付土地日期为起点，按照每月每平方米0.6元计算，且每隔10年递增10%，当年的土地使用费在6月底和12月底分两次缴交；4.乙方自行办理相关证照，但青苗、坟墓补偿的有关事宜，甲方应全力协助乙方，相关费用由乙方负责；5.合同期满后，地上不动产无偿归甲方所有，动产部分属乙方所有，双方在协定的时间内搬迁完毕；四、如遇政府征收，双方应无条件服从，建筑物及附属设施的补偿款及拆迁、搬迁款归乙方所有，土地补偿款归甲方所有，甲方对乙方所剩余的出让年限给予合理补偿；五、合同一经签订即时生效，违约方要赔偿守约方因违约所造成的一切经济损失。上述合同中，不仅加盖了东莞市谢岗镇曹乐吓角股份经济合作社、达晖厂、曹乐村村委会的公章外，还有签约代表分别在上面签名，其中达晖厂的签约代表为朱建军，曹乐村的签约代表为朱赵球。

原审庭审中，曹乐联合社主张已于合同签订当日将案涉土地交付给达晖厂使用，但对此没有证据予以证明。范明芳则主张曹乐联合社没有交付土地给达晖厂，仅仅于2015年9月以租赁的形式向范明芳交付了4000平方米土地。曹乐联合社、范明芳均确认范明芳未向曹乐联合社支付过土地补偿款及土地使用费。

关于曹乐联合社是否于2015年9月以租赁的形式向范明芳交付了4000平方米土地的问题，曹乐联合社向原审法院提交了《临时租地协议书》、租金收据、照片、国家企业信用信息公示系统查询结果，主张曹乐联合社于2015年9月15日将案涉土地中的4000平方米土地出租给了东莞市谢岗亿丰再生资源回收站（以下简称“亿丰回收站”），亿丰回收站在土地上搭建了简易铁棚。曹乐联合社提交的上述证据显示：1.2015年9月15日，东莞市谢岗镇曹乐股份经济联合社吓角分社与亿丰回收站签订《临时租地协议书》，约定吓角分社将其一块山坡地临时租给亿丰回收站，该山坡地位于桐昌纸品厂围墙旁边，面积约4000平方米，租期为1年，从2015年10月1日至2016年9月30日，每月租金2400元。2.亿丰回收站向曹乐联合社支付了租金。3.亿丰回收站在租赁的土地上搭建了铁皮棚。范明芳主张亿丰回收站处的铁皮棚是其搭建的，但没有证据予以证明。

范明芳原审主张未缴纳土地补偿款、土地使用费的原因是曹乐联合社一直未交付案涉土地，且多次拒绝接收范明芳缴纳的土地补偿款及土地使用费，导致范明芳无法缴纳相关费用。范明芳为证明其主张，向原审法院申请证人黄映芳出庭作证。黄映芳原审出庭作证称其从2011年至2014年7月期间担任东莞市******的妇女主任，分别于2013年底和2014年5月看到达晖厂的签约代表朱建军找到东莞市******书记朱赵球商谈缴纳定加岭土地使用费的事情，但朱赵球称要先处理好山坟问题再缴纳土地使用费。曹乐联合社对证人黄映芳的证词不予确认，并主张黄映芳与庭审中的旁听人员朱锦亮为夫妻关系，范明芳代理人在明确其反诉请求时征求了朱锦亮的意见，故黄映芳与本案存在利害关系。范明芳对黄映芳的证言予以确认，但同时确认黄映芳与朱锦亮为夫妻关系，朱锦亮是范明芳的合作伙伴，也是范明芳委派过来旁听案件审理的。

原审另查明，根据《东莞市**（社区）集体经济统筹管理实施办法》、《谢岗镇农村集体经济统筹管理实施方案》文件精神，东莞市谢岗镇通过撤并组级经济组织，将东莞市谢岗镇曹乐吓角股份经济合作社的债权债务过渡到曹乐联合社。

原审再查明，达晖厂为个体工商户，经营者为范明芳，已于2016年1月14日注销。亿丰回收站为个体工商户，经营者为朱锦华，已于2017年8月7日注销。另，案涉位于东莞市******定加岭的土地（面积21491.4平方米）为农村集体工业用地，于2005年10月10日取得建设用地批准书。

以上事实，有《土地有偿使用合同书》、《建设用地批准书》、企业工商登记信息、《临时租地协议书》、收款收据、照片、《谢岗镇农村（社区）股东代表大会表决情况记录表》建设用地规划许可证、证人证言，以及原审庭审笔录等附卷为证。

原审法院认为，本案为建设用地使用权纠纷。东莞市**集体经济组织通过体制改革，将原东莞市谢岗镇曹乐吓角股份经济合作社的债权债务过渡到曹乐联合社，故曹乐联合社为本案适格的诉讼主体。达晖厂为个体工商户，其注销后的权利义务应由经营者范明芳承继，故范明芳亦为本案适格的诉讼主体。东莞市谢岗镇曹乐吓角股份经济合作社与达晖厂签订的《土地有偿使用合同书》是双方的真实意思表示，没有违反法律、行政法规的强制性、禁止性规定，合法有效，双方均应当按照约定履行各自的义务。根据双方的诉辩意见，本案的争议焦点为合同应解除还是继续履行。

曹乐联合社主张于签订《土地有偿使用合同书》当日按照土地现状将案涉土地交付给了范明芳，对此曹乐联合社应承担举证责任。曹乐联合社对此没有提交证据予以证明，且范明芳不予确认，故原审法院对曹乐联合社的主张不予采信。《土地有偿使用合同书》约定，土地补偿款及办理土地有关证件费用在曹乐联合社、范明芳双方确认交付土地给范明芳使用后半年内付清；案涉土地在交付给范明芳后有1年的免租建筑期，土地使用费以双方确认交付土地的日期为起点计算，当年的土地使用费在6月底和12月底分两次缴交。根据上述约定，曹乐联合社交付土地的时间在前，范明芳缴纳土地补偿款、土地使用费的时间在后，因曹乐联合社未向范明芳履行交付土地的在先义务，故范明芳有权拒绝履行缴纳土地补偿款、土地使用费的义务。因此，曹乐联合社以范明芳未履行合同约定的缴纳土地补偿款、土地使用费的义务为由，主张解除合同，没有事实及法律依据，原审法院不予支持。范明芳反诉要求继续履行合同，合法有据，原审法院予以支持，曹乐联合社应与范明芳继续履行《土地有偿使用合同书》。

关于范明芳主张曹乐联合社于2015年9月以租赁的形式向其交付了其中4000平方米土地的问题。因曹乐联合社已提交《临时租地协议书》、租金收据、照片，证明该4000平方米土地是曹乐联合社租赁给亿丰回收站而非范明芳，故原审法院对范明芳的主张不予确认。至于范明芳与亿丰回收站之间是否为合作伙伴的关系，与本案没有关联，原审法院不予审查。

关于范明芳反诉主张的违约损失。范明芳主张曹乐联合社未交付案涉土地导致其损失230万元，应对此承担举证责任。1.范明芳主张在亿丰回收站处的铁皮棚是其搭建的，共花费约230万元，但对此没有证据予以证明，原审法院不予采信。2.范明芳也没有提交其他证据证明其损失230万元，故原审法院对其主张不予采信。综上，原审法院对范明芳反诉主张的违约损失230万元不予支持。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十七条，以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、驳回曹乐联合社的诉讼请求；二、曹乐联合社与范明芳继续履行《土地有偿使用合同书》；三、驳回范明芳的其他反诉请求。本案一审本诉受理费50元，由曹乐联合社负担；本案一审反诉受理费12600元，由范明芳负担。

二审期间，经审理，本院认为案涉合同为无效合同，并就合同效力问题向双方当事人释明。经本院释明后，曹乐联合社变更其诉讼请求为：确认曹乐联合社与达晖厂签订的《土地有偿使用合同书》无效。曹乐联合社对于案涉合同无效后产生的权利义务，在本案中不予主张。范明芳坚持主张《土地有偿使用合同书》为有效合同，如果法院认为合同无效，对合同无效后导致的损失，范明芳将另行提起诉讼主张。

二审期间，本院向东莞市自然资源局发函查询案涉土地的权属情况、土地性质、规划用途、土地使用年限。东莞市自然资源局复函内容为：一、《建设用地批准书》（编号为【2005】划拨准字第012203号）与《建设用地规划许可证》（编号为1998-21-00216）涉及的土地为同一宗地。二、案涉地块范围内已进行农村集体土地所有权登记，其中17343.47平方米土地在东府集有（2012）第1900230903406号（权利人为东莞市谢岗镇曹乐吓角股份经济合作社农民集体）登记范围内，4148.03平方米土地在东府集有（2012）第1900230903374号（权利人为东莞市谢岗镇曹乐新围股份经济合作社农民集体）登记范围内，土地权利性质为集体，土地使用权类型为集体土地使用权，用途为工业用地，无土地使用年限，未办理土地使用权确权登记。上述两宗地的不动产登记日期分别为2012年11月20日、2012年11月8日。三、涉案地块位于东莞市谢岗镇燕东桥片区，该片区控制性详细规划于2016年1月19日通过成果验收备案，地块分图图则2016年至今均未作调整。地块涉及多类规划用地性质，分别为一类工业用地、绿地、耕地、道路用地。四、经查最新2018年土地利用现状数据库，该地块土地利用现状地类为：13638.22平方米为农用地，5074.85平方米为建设用地，2778.45平方米为未利用地。该地块符合土地利用总体规划，在最新土规和签订时的土规规划情况均是城乡建设用地。

针对东莞市自然资源局的复函，曹乐联合社发表质证意见称：1.对复函及查询结果的真实性没有异议。2.案涉土地是划拨土地，不准转让。3.案涉建设用地规划许可证是“准予办理征用地划拨土地手续”，而案涉土地未办理土地征用手续，不能转让。4.复函及查询结果证实：案涉土地的权利人分别为东莞市谢岗镇曹乐吓角股份经济合作社农民集体、东莞市谢岗镇曹乐新围股份经济合作社农民集体，而与范明芳签订合同的只是东莞市谢岗镇曹乐吓角股份经济合作社，进行表决的也只是东莞市谢岗镇曹乐吓角股份经济合作社的股东，东莞市谢岗镇曹乐吓角股份经济合作社无权处分东莞市谢岗镇曹乐新围股份经济合作社的土地。5.案涉土地未办理土地使用权证，不能转让。6.土地使用必须同时符合控制性详细规划（控规）及土地利用总体规划（土规），根据案涉土地片区控制性详细规划，案涉土地大部分已规划成绿地、道路用地等，案涉合同事实上也无法履行。范明芳发表质证意见称：对该复函的真实性、合法性及关联性均予以确认。该证据可以证明案涉地块权归于曹乐联合社，土地用途为工业用地，按最新规划则为城乡建设用地，换言之，本案不存在履行不能、无法交付案涉地块的情形。

曹乐联合社向本院提交了燕东桥片区控规图、影像图，证明案涉土地已规划成绿地，案涉合同事实上已无法履行。范明芳对此发表质证意见称：1.该份证据的真实性、合法性、关联性均不予认可，该份证据调控是在2014年，范明芳与村委签署合同在2013年，现曹乐联合社为了不交付土地，变更土地规划，属违反合同约定；2.即使该土地被规划为绿地，也不影响土地的交付，土地规划并不影响范明芳对该土地的使用，合同依然可以继续履行以及交付使用；3.该份证据仅为复印件，并非国家相关部门出具的规划文件原始凭证；4.即使土地是绿地，范明芳也愿意继续履行合同，合理利用土地属性，作绿化管理。

曹乐联合社还向本院提交了东集用补【2005】1279号东莞市国土资源局文件，拟证明案涉建设用地批准书的用地批准文件明确规定：案涉土地未经国土部门批准，不准改变土地用途及转让土地使用权。范明芳对此发表质证意见称：确认该证据的真实性，但是不确认该证据的合法性、关联性。该证据是2005年东莞市国土资源局对曹乐联合社违法用地补办手续的批复，同意了曹乐联合社补办案涉土地手续，准予使用，第三条注明“未经我局批准，不准改变土地用途及转让土地使用权”，但是该批复的形成时间是2005年，根据东莞市中级人民法院依职权调取回来的《东莞市自然资源局的复函》、《不动产登记信息查询结果》等证据，证明案涉土地在2012年已经批准拨用给曹乐联合社，现在土地性质是集体土地，土地用途是工业用地，土地规划是城乡建设用地。东莞市国土资源局文件东集用补【2005】1279号批复已经失效，现案涉土地并不属于国有土地，故不需要政府批准。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，范明芳与曹乐联合社签署的土地合同经过了曹乐村民会议一致同意出租转让给到范明芳，不存在任何违反法律规定的情况，曹乐联合社也是土地的权属人，有权处分该土地，不存在无法履行的情况。

经审理，本院对原审法院查明的事实予以确认。另查明，案涉土地使用权类型为集体土地使用权，用途为工业用地，未办理土地使用权确权登记。

本院认为，建设用地使用权纠纷中的“建设用地”专指国有土地，不包括集体土地，本案案涉土地权利性质为集体土地，并非国有土地，故原审法院认定本案案由为建设用地使用权纠纷不当。本案系因合同关系引发的涉集体土地纠纷，根据当事人的诉讼请求，本案应为合同纠纷。原审法院关于案由的定性不准确，本院予以更正。根据双方的诉辩意见，本案二审的争议焦点为案涉《土地有偿使用合同书》是否合法有效。

案涉土地性质为集体土地，案涉《土地有偿使用合同书》为集体土地流转合同，集体土地流转合同效力应根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定进行审查，根据该条规定，集体土地合法流转应同时满足以下条件：1.土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地。2.应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。3.经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。而案涉土地未依法办理土地使用权确权登记，不符合上述流转条件。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定中“违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效”,案涉合同违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，合同双方虽已达成合意且意思表示真实,但合同内容违反法律、行政法规的强制性规定,应认定为无效。据此,曹乐联合社诉请案涉合同无效,理据充分,本院予以支持。另外，因案涉合同无效，范明芳基于合同有效诉请曹乐联合社继续履行合同并赔偿违约损失，没有事实和法律依据，本院不予支持。

综上所述，原审法院关于案涉合同的效力认定有误，进而判令应继续履行合同有误，本院予以纠正。上诉人曹乐联合社的诉讼请求成立，本院依法予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第（二）项及前述援引法律规定，判决如下：

一、撤销广东省东莞市第三人民法院（2020）粤1973民初402号民事判决；

二、确认东莞市谢岗镇曹乐股份经济联合社与东莞市塘厦达晖螺丝五金制品厂签订的《土地有偿使用合同书》无效；

三、驳回被上诉人范明芳的诉讼请求。

本案一审案件本诉受理费50元、一审案件反诉受理费12600元、二审案件受理费100元，均由被上诉人范明芳负担（一审本诉受理费50元、二审案件受理费100元，已由东莞市谢岗镇曹乐股份经济联合社预交，本院不再退还，由范明芳迳付东莞市谢岗镇曹乐股份经济联合社；一审案件反诉受理费12600元，范明芳已预交）。

本判决为终审判决。

审判长　　李丽莉

审判员　　邹凤丹

审判员　　罗艳艳

二〇二一年一月二十七日

书记员　　邓绮琪

附录相关法律：

《中华人民共和国土地管理法》

第六十三条土地利用总体规划、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。

前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百六十八条第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查。

第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；

（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。