中山市南朗镇南朗村大岭头经济合作社与深圳信尧投资有限公司

建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

中山市第一人民法院

民事判决书

（2019）粤2071民初16014号

原告（反诉被告）：中山市南朗镇南朗村大岭头经济合作社，住所地广东省中山市南朗镇南朗村委会，组织机构代码74917059-7。

负责人：甘武现，村长。

委托诉讼代理人：欧社城，广东盛泽知博律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张志青，北京大成（珠海）律师事务所律师。

被告（反诉原告）：深圳信尧投资有限公司，住所地广东省深圳市福田区福田街道金田南路水围村金港豪庭**裙楼**，统一社会信用代码91440300087011633P。

法定代表人：刘恒智，董事长。

委托诉讼代理人：封洁英，广东普罗米修律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张翰颖，广东普罗米修律师事务所实习律师。

原告中山市南朗镇南朗村大岭头经济合作社（以下简称大岭头合作社）与被告深圳信尧投资有限公司（以下简称信尧公司）建设用地使用权转让纠纷一案，本院于2019年6月14日立案后，被告信尧公司提起反诉，本院决定合并审理，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）大岭头合作社的委托诉讼代理人欧社城、张志青、被告（反诉原告）信尧公司的委托诉讼代理人封洁英、张翰颖到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告大岭头合作社向本院提出诉讼请求：1.解除原告与被告签订的房地产项目合作协议；2.原告没收被告支付的200000元保证金不予退还。诉讼过程中，原告大岭头合作社变更诉讼请求为：确认原告与被告签订的房地产项目合作协议为无效合同，双方就坐落于中山市南朗镇南朗村大岭头的土地使用权[权证号码为：中府国用（2009）第250503号]开展的合作自始不发生法律效力。事实与理由：原告与被告于2015年10月12日签订房地产项目合作协议一份，约定在土地证号为中府国用（2009）第2505**的土地上进行开发商住楼项目。签订合同后，被告只通过第三方向原告交付了200000元保证金，此后一直未进行任何开发行为，造成原告的土地闲置至今，导致原告巨额土地闲置费损失。房地产项目合同协议在村民表决、土地性质及交易方式等方面都存在重大疏漏及瑕疵，村股民会议并未召开，该协议未经村民表决，信尧公司提交的签名表不具有真实性、关联性、合法性。信尧公司并未对村民会议决议进行审查，不构成善意。符合《合同法》第五十二条关于合同无效的法定情形，依法应被认定为无效合同。

原告大岭头合作社就其主张及反诉辩解一并向法院提交以下证据：1.房地产项目合作协议；2.业务申请表；3.工程合同书；4.对账明细表；5.土地证及用地图；6.建设用地规划许可证；7.现场照片；8.访谈笔录；9.证明；10.大岭头村股民名单；11.村民自治章程、自治制度。

被告信尧公司答辩及反诉称，2015年10月12日，反诉原告与反诉被告签署了房地产项目合作协议，协议中约定本案所涉项目以反诉被告出地，反诉原告出资的方式进行，反诉被告负责办理三通一平等手续，相关资金由反诉原告负责支出。协议签署后，反诉原告积极履行协议义务，反诉原告通过第三方如约向反诉被告支付了履约保证金，并接受反诉被告委托积极支付各项费用，缴纳水电费、与第三方签署系列协议并安排工作人员入场办公，力求项目顺利开发。反诉原告积极履行义务后，反诉被告不仅未按照协议约定办理三通一平手续、报批报建手续，反而任由村民恶意闹事，并将涉案土地围栏，阻挠反诉原告员工进场施工，导致无法顺利实施项目，给反诉原告造成了误工损失，误工损失按照履约保证金标准进行计算。反诉被告的上述行为不仅违反了合同义务，且严重损害了反诉原告的合法权益。为此，反诉原告恳请法院判令：1.反诉被告排除妨害，将项目土地所围铁皮进行拆除，恢复项目土地原状；2.反诉被告向反诉原告支付误工费200000元。

被告信尧公司就其辩解及反诉主张一并向法院提交的证据有：1.房地产项目合作协议；2.收据；3.村股民会议人员签名表；4.照片；5.工程合同书；6.建设工程设计合同；7.建设工程勘察合同；8.委托书；9.支付宝转账流水；10.中国农业银行转账业务客户回执；11.电费托管金处置授权书、托管资金缴存凭证；12.代付款确认书；13.房产租赁协议；14.商住楼方案设计；15.土地使用权出让合同、补充协议；16.土地使用权证书；17.建设用地规划许可证；18.中山市建设用地规划条件变更批复书。

反诉被告对反诉辩称，一、房地产项目合作协议未经村民表决，依法无效。房地产项目合作协议未经村民表决，也未进行公示。未经村民表决的关系村民重大利益的合同，依法应被认定为无效合同；二、房地产项目合作协议签订后，被告几乎没有履行任何合同义务，给广大村民利益造成重大损失；三、被告反诉请求没有任何事实和法律依据。关于被告主张的支付误工费200000元，更是没有任何事实依据和法律依据。

本院经审理认定事实如下：座落于中山市㎡的土地使用权人为大岭头合作社，用地性质为商业住宅，权证号：中府国用（2009）第250503号，于2009年6月11日取得建设用地规划许可证。2015年10月12日，大岭头合作社（甲方、供地方）与信尧公司（乙方、建设方）签订房地产项目合作协议。主要约定：甲、乙双方合作开发的项目位于大岭头合作社，项目用地面积为8661.4平方米，签约时土地用途为商业住宅。本项目的合作以甲方出地，乙方出资的方式进行，项目所需的资金全部由乙方负责，甲方不再投入资金。在本项目开始后，由乙方按第三项约定向甲方先预付收益款，本项目建好后除甲方作为项目收益的商铺外，其余收益归乙方所有；在本项目中，乙方办理项目的图纸设计、规划审批、施工许可等相关一切手续，甲方负责协助，费用由乙方承担；本项目的三通一平手续由甲方负责办理，费用除场地平整费用由甲方承担以外，其他包括但不限于通水、通电、通路的一切费用由乙方承担。在签订本协议之日，乙方应向甲方支付履约保证金200000元。协议还约定了其他内容。协议甲方处由大岭头合作社加盖印章，代表人处由甘锦利等五人签名。签订协议后，信尧公司向大岭头合作社支付了200000元。大岭头合作社签订工程合同书，委托中山市意诚电气安装工程有限公司承担大岭头合作社250ＫＶＡ临时台架配变安装工程，工程总造价为260000元。信尧公司提交建设工程设计合同、建设工程勘察合同、支付宝转账流水、房产租赁合同、商住楼方案设计等证据，拟证明其在签署协议后，积极履行协议义务，承担项目费用、水电费、设计费、人工费等。至今，案涉土地已完成了通水、通电、通路、平整土地，即“三通一平”项目。

大岭头合作社主张双方签订的协议并未经村民会议表决。信尧公司称案涉协议系大岭头合作社召开会议经过村股民同意后才予以签署，并提供签名表复印件予以佐证。本院依信尧公司申请调取了该签名表原件，该原件由大岭头合作社前负责人甘锦利持有。签名表抬头载明：关于表决大岭头经济合作社中府国用（2009）第250503号商业住宅用地，土地面积捌仟陆佰陆拾壹点肆平方米（折合12.9920亩）与开发商共同开发一事，召开村股民会议，同意人员签名表。2014年5月11日。该表列明人员为211名，本人签名（按指模）为69处，其余为代签名。诉讼过程中，信尧公司申请吴亚养作为证人出庭作证，本院予以准许。吴亚养称其为信尧公司员工，其在2018年参加了大岭头合作社村委代表会议，会议要求信尧公司补股民差价。

大岭头合作社提交的南朗村民委员会村民自治章程、自治制度载明：独立集体股由村委会的净资产构成。其收益用于全村委会的六个村民小组，即南朗村民小组、大岭头村民小组等。从2002年9月16日起，集体股权实行一刀切断的方式，凝固集体股股数，股权固化后实行生不增，死不减。个人股份不再随年龄的增长而变化，新生和迁入的农业人口不再配置股份。股权固化不分档次，每人一份。本章程由二零零二年九月十六日起执行。大岭头合作社提交的大岭头村股民名单显示，大岭头合作社股民有285名。

本院认为，根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，案涉协议约定了大岭头合作社提供土地使用权并分配收益，并不承担经营风险，故本案系建设用地使用权转让合同纠纷。关于信尧公司提交的签名表，大岭头合作社不予确认，但未提供相应的证据予以反驳。签名表虽未载明需要表决的具体事项，但已载明的土地权证号、与开发商共同开发一事，与案涉协议内容相吻合，且签名表时间在签署案涉协议之前，符合议事规程，虽然两者时间相距逾一年，但无证据显示案涉土地期间另涉及有其他事项，故本院对该份签名表予以采纳；关于案涉协议的效力，根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十四条：“涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理：……（五）村集体经济项目的立项、承包方案；……（九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。”之规定，虽然案涉土地为国有土地，但土地使用权人系大岭头合作社，该土地使用权的转让系涉及村民利益的事项，需经村民会议讨论决定。根据《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条：“召开村民会议，应当由本村十八周岁以上村民的过半数，或者本村三分之二以上的户的代表参加，村民会议所作决定应当经到会人员的过半数通过。……”。签名表显示，列明的211名人员，本人签名的为69名，其余人员为他人代签，参照该法第十五条“……登记参加选举的村民，选举期间外出不能参加投票的，可以书面委托本村由选举权的近亲属代为投票……。”的规定，代签名应有书面委托授权。案涉签名表代签名人员未见有相应的授权手续，也未有证据显示被代签人员事后进行了追认，故签名表上被代签名人员的签名不产生效力，本院不予确认该部分签名，只确认本人签名部分。即案涉决议没有获得到会人员的过半数通过。案涉协议虽然有加盖大岭头合作社的印章，且有甘锦利等五人的签名，但加盖印章并无必然推断案涉协议已经通过村民会议讨论决定，也无证据显示甘锦利等五人系经大岭头合作社民主议定程序推选的村民代表。民主议定程序的立法目的在于保护大多数村民对集体的相关土地权利能够有效支配和控制，保护村民及集体的合法权益。该项民主议定程序应为效力性强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条“有下列情形之一的，合同无效：……（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”之规定，案涉协议违反了法律强制性规定，协议无效，故本院对大岭头合作社的主张予以支持；关于信尧公司主张大岭头合作社排除妨害，将案涉土地的铁皮进行拆除，恢复项目土地原状。本院已认定双方签订的协议无效，大岭头合作社称案涉土地上的铁皮并非由其所建，故信尧公司的该项主张无事实和法律依据，本院不予支持；关于信尧公司主张的误工费200000元，信尧公司称该费用为支付给项目所涉员工的费用，但并未提供证据予以证明，该项主张理据不足，本院不予支持。

综上，依照《中华人民共和国村民委员会组织法》第二十二条、第二十四条，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条规定，判决如下：

一、确认原告中山市南朗镇南朗村大岭头经济合作社与被告深圳信尧投资有限公司于2015年10月12日签订的房地产项目合作协议为无效合同；

二、驳回反诉原告深圳信尧投资有限公司的诉讼请求。

本诉案件受理费100元（原告已预交4300元，本院予以退回4200元），由被告深圳信尧投资有限公司负担（被告深圳信尧投资有限公司于本判决发生法律效力之日起七日内迳付原告中山市南朗镇南朗村大岭头经济合作社）；反诉案件受理费2200元（反诉原告深圳信尧投资有限公司已预交），由反诉原告深圳信尧投资有限公司负担。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人人数提出副本，上诉于广东省中山市中级人民法院。

审判长 石慧

审判员 何雪芳

审判员 何清

二〇一九年十二月三十一日

书记员 赖坤龙