——谢某不服原广州市国土房管局对其房地产登记申请逾期不予处理案

　　一、案件当事人

　　原告（二审被上诉人）：谢某

被告（二审上诉人）：原广州市国土房管局

二、案情概况

2009年12月，原告向被告申请房地产更正登记，要求将该房屋产权登记到其名下。由于该案案情复杂，被告收取了原告的申请材料复印件后，于2010年9月向原告出具了收件收据，该收件收据上注明“此收据仅为预处理凭证，不产生正式《受理回执》之效力”，此后未对原告的申请做出处理。2011年10月12日，原告向广州市人大常委会信访局就解决上述房屋房产证办理问题进行信访，信访局于2014年5月15日向原告作出《信访告知函》，并附被告答复告知市人大常委会办公厅的《关于谢某等信访事项处理情况的复函》（穗国房信访〔2011〕580号）及广州市中级人民法院判决书〔（2002）穗中法行终字第113号〕。

2014年6月，原告向人民法院提起行政诉讼。经审理，一审法院判决被告于判决生效之日起30个工作日内对原告的登记申请作出处理。

被告不服一审判决，提起上诉，称其已向原告口头告知申请材料不齐备，且在2011年12月14日已就谢某信访事项作出《关于谢某等信访事项处理情况的复函》（穗国房信访〔2011〕580号），明确了对原告办证申请的处理意见。经审理，二审法院维持一审原判。

三、争议焦点

被告向原告作出的口头回复以及向信访局发出的《关于谢某等信访事项处理情况的复函》（穗国房信访〔2011〕580号）能否视为对原告的申请事项作出处理。

四、法院观点

（一）申请人提交的申请登记材料不齐备或者不符合法定形式的，房地产行政主管部门应当书面告知申请人补正，但被告并未书面告知申请人补正申请材料，口头回复不能视为对申请人的申请作出处理。

（二）《关于谢某等信访事项处理情况的复函》（穗国房信访〔2011〕580号）的相对人是广州市人大常委会办公厅而非原告，不能视为被告对原告的申请作出处理。

五、案件分析

（一）被告在二审中辩称其在2010年9月13日收取申请人谢某的申请材料后出具收件收据，并告知该收据仅为预处理凭证，不产生正式受理的效力。根据《广州市城镇房地产登记办法》第十五条规定，被告在出具收件收据后，应在五日内将受理决定或者补正要求书面告知申请人，逾期未告知的，收到申请登记材料日为受理日，而被告并未履行该职责。故，2010年9月13日应视为被告正式受理原告的房地产登记申请的日期。

（二）被告在二审中辩称其多次与原告联系，并口头告知办理房地产登记的相关事项，且于2011年12月14日作出《关于谢某等信访事项处理情况的复函》（穗国房信访〔2011〕580号），则证明其已经履行处理职责。根据《广州市城镇房地产登记办法》第十五条、十六条、十七条规定，房地产行政管理部门应当以书面形式告知申请人补正材料。退一步讲，即使无强制性规定要求被告应当以书面形式告知原告，被告也无录音、录像等相关证据证明其口头告知了原告补正材料的要求。此外，法院认为《关于谢某等信访事项处理情况的复函》（穗国房信访〔2011〕580号）的相对人是信访局，不能视为对原告的申请作出处理的观点正确。

六、法律依据

（一）《广州市城镇房屋登记办法》第十五条  当事人提交的申请登记材料齐备并符合法定形式的，房地产行政主管部门应当当场作出受理决定。当事人提交的申请登记材料尚未齐备或者不符合法定形式的，房地产行政主管部门应当当场书面告知申请人补正要求。房地产行政主管部门不能当场作出受理决定或者书面告知申请人补正要求的，应当出具收件收据，在五日内将受理决定或者补正要求书面告知申请人。逾期未告知的，收到申请登记材料日为受理日。已经告知补正要求的, 申请登记材料补齐日为受理日。申请人逾期未补齐申请材料，房地产行政主管部门不予受理的，应当将已收到的申请材料退还给申请人。当事人在材料齐备时可以另行申请登记。

（二）《广州市城镇房屋登记办法》第十六条  房地产行政主管部门应当按照本办法的规定进行审核，并在规定的期限内作出核准登记或者不予登记的决定，同时将有关事项如实记载于房地产登记簿。

（三）《广州市城镇房屋登记办法》第十七条  房地产行政主管部门在审核阶段发现申请人提交的申请登记材料不齐备或者不符合法定形式的，应当一次性书面告知申请人补正；认为申请登记的房地产的有关情况需要进一步证明的，可以实地查看。申请人应当在书面补正通知送达之日起十日内补正申请登记材料。逾期未补正的，房地产行政主管部门应当作出不予登记决定。申请人补正申请登记材料的期间不计入登记期限。

（四）《房屋登记办法》第二十三条　自受理登记申请之日起，房屋登记机构应当于下列时限内，将申请登记事项记载于房屋登记簿或者作出不予登记的决定：（一）国有土地范围内房屋所有权登记，30个工作日，集体土地范围内房屋所有权登记，60个工作日；（二）抵押权、地役权登记，10个工作日；（三）预告登记、更正登记，10个工作日；（四）异议登记，1个工作日。公告时间不计入前款规定时限。因特殊原因需要延长登记时限的，经房屋登记机构负责人批准可以延长，但最长不得超过原时限的一倍。

律房律地告诉您：

房地产行政主管部门实际工作中常用的在《预受理回执》注记“不产生正式受理法律效力”的做法，如果没有后续的处理或者只是口头告知申请人补正要求，只能是掩耳盗铃的做法。对于房地产登记申请中申请人提交的申请登记材料不齐备或者不符合法定形式的，应严格按照《不动产登记暂行条例》、《房屋登记办法》和《广州市城镇房地产登记办法》等相关法规文件的规定，于出具收件收据五日之内以书面形式告知申请人补正，或者书面告知申请人不予受理，逾期未告知的，收到申请登记材料日为受理日。