深圳甄美汇生命科学健康管理有限公司、吴宗圣房屋租赁合同纠纷二审民事判决书

(2019)粤19民终4105号

上诉人（原审被告）：深圳甄美汇生命科学健康管理有限公司。住所地：广东省深圳市南山区西丽街道源兴科技大厦某座某楼某某某室。统一社会信用代码为91440300349832272K。

法定代表人：吴海学，该公司总经理。

委托诉讼代理人：梁华民，广东莞祥律师事务所律师。

委托诉讼代理人：杨可坚，广东莞祥律师事务所辅助人员。

被上诉人（原审原告）：吴宗圣。

委托诉讼代理人：陈利，广东鹏派律师事务所律师。

上诉人深圳甄美汇生命科学健康管理有限公司（以下简称甄美汇公司）因与被上诉人吴宗圣房屋租赁合同纠纷一案，不服广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初17756号民事判决，向本院提起上诉。本院于2019年3月21日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。

原审法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款及第一百四十二条的规定，判决如下：一、限甄美汇公司于判决发生法律效力之日起三日内向吴宗圣支付公共设施运收费6300.84元、物业服务费17756.9元；二、限甄美汇公司于判决发生法律效力之日起三日内向吴宗圣赔偿免租期内租金损失40587.2元；三、驳回吴宗圣的其他诉讼请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件一审受理费1058元（吴宗圣已预交），由吴宗圣负担320元，由甄美汇公司负担738元。

原审法院认定的事实与理由详见广东省东莞市第二人民法院（2018）粤1972民初17756号民事判决。

甄美汇公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：一、撤销原审判决第一项，改判甄美汇公司只向吴宗圣支付物业服务费17756.90元，甄美汇公司无须向吴宗圣支付公共设施运行费6300.84元；二、撤销原审判决第二项；三、维持原审判决第三项；四、吴宗圣承担本案一审及二审诉讼费用。事实与理由：一、原审法院认定公共设施运行费6300.84元为案涉房屋所在建筑物中央空调收费，属于《物业租赁合同》所约定的费用应由甄美汇公司承担，属于认定事实错误。双方签订的《物业租赁合同》第三条约定，签订合约后，甲乙双方需同时共同亲自前往经纪居间方小区物业服务中心办理合约登记备案，甲方物业管理费、水费、电费停缴手续，乙方续缴前项费用手续等。从该条款可见，案涉《物业租赁合同》并没有约定公共设施运行费由甄美汇公司承担。二、原审法院认定免租期租金损失60880.80元，吴宗圣给予甄美汇公司半年免租期是建立在合同能够依约履行的基础上，甄美汇公司在免租期内单方提出解除合同，导致吴宗圣在免租期内未收取任何租金。故原审法院认为甄美汇公司除承担已被没收的两个月的租金保证金20293.60元外，还应增加赔偿吴宗圣在免租期内因房屋空置造成的损失40587.20元，原审法院的上述认定有误。1.案涉《物业租赁合约》第四条第三款约定：“合约期未满一方需终止本合约时，须提前30日通知对方，经双方对该房屋相关费用和物品、设施等进行交验，确认后方可终止本合约；如属乙方提前退租，须交付当月房屋租金，其租赁保证金不予退还；如属甲方提前终止本合约，则应全额退还乙方所交付的房屋租赁保证金，并向乙方支付贰个月租金作为补偿。”案涉《补充协议》第二条规定：“免租期180天，该物业免租期所产生的除租金以外费用由乙方承担。（即2017年12月1日至2018年5月31日为免租期）。”本案中，上述合约及协议是双方在自愿、公平公正的基础上签订，是双方意思自治，属于合同约定的范畴，约定相关法律条款受法律保护。上述违约惩罚及免租期是双方自愿的，并不存在欺诈及显失公平。2.甄美汇公司对案涉房屋的精装修是用于医疗整形，前期花费大量精力和心血，甄美汇公司并非恶意解除租赁合同。而吴宗圣在物业对外招租时，并没有拆除此前的装修。故原审法院认定的增加赔偿吴宗圣在免租期内房屋空置造成的损失，适用法律有误。综上，双方约定的免租期有效，甄美汇公司无须向吴宗圣支付租金损失40587.20元。

吴宗圣向本院答辩称：一、原审法院认定事实清楚。甄美汇公司上诉称原审法院认定“公共设施运行费”6300.84元由甄美汇公司承担,于法无据、与事实不符的理由，没有任何依据。虽然物业合约中并没有使用“公共设施运行费”这一名称，其实质上指的是“中央空调运行费”，即原审法院所认定的属于《物业租赁合约》约定的“日常费用”。故该费用应当由甄美汇公司承担。二、吴宗圣依据甄美汇公司违约造成实际损失的事实，依据《中华人民共和国合同法》第113条、第114条第二款的规定要求甄美汇公司承担实际损失，且原审法院也未就此认定甄美汇公司存在欺诈与显失公平，仅依法及合同的约定作出认定。故原审法院认定事实及适用法律正确。三、甄美汇公司称其因第三方的原因造成未能履约，与本案没有关联，其可以另案处理，不能以此抗辩吴宗圣。另，甄美汇公司应对租赁物的装修恢复原状，但甄美汇公司置之不理，吴宗圣将为此装修的拆除遭受重大的经济损失。综上，原审法院认定事实清楚，判决合法、合理，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

二审期间，双方当事人均未向本院提交新证据。

本院经审理对原审法院查明的事实予以确认。

本院认为，本案为房屋租赁合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条的规定，本案二审程序中针对甄美汇公司上诉请求的有关事实和适用法律，结合诉辩意见，归纳二审争议焦点为：甄美汇公司是否应当向吴宗圣支付公共设施运收费及赔偿免租期内的租金损失。

关于公共设施运收费，双方均确认即为小区物业服务中心负责收取的中央空调运行费用，根据《物业租赁合约》第二条的约定，可以认定该费用属于吴宗圣交付案涉房屋后应当由甄美汇公司承担的日常费用，故甄美汇公司应当向吴宗圣予以缴纳。

关于租金损失，由于甄美汇公司与吴宗圣约定的租赁期限为十年，而半年的免租期系出租人在合同正常履行的情况下给予承租人的优惠，本案又系甄美汇公司违约造成合同解除，必然对吴宗圣造成免租期内的租金损失，应当由违约方甄美汇公司予以赔偿。原审法院根据双方约定的租金标准，结合甄美汇公司的实际承租时间及被没收保证金的情况，判令甄美汇公司应赔偿的租金损失无误，本院予以维持。

综上所述，甄美汇公司的上诉请求不能成立，应予驳回；原审判决认定事实清楚，适用法律正确，程序合法正当，本院予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十八条、第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审受理费972元，由深圳甄美汇生命科学健康管理有限公司负担。

本判决为终审判决。

审判长郭婧儿

审判员何玉煦

审判员殷莉利

二〇一九年四月二十二日

书记员曾雪贞