黄锦华、黄家其等确认合同无效纠纷民事一审民事裁定书

广东省广州市黄埔区人民法院

民事裁定书

(2022)粤0112民初5740号

　　原告:黄锦华。

　　委托诉讼代理人：邓越丹、徐胜，均系广东林和律师事务所律师。

　　被告：黄家其。

　　被告：黄家源。

　　被告：钟燕芳。

　　以上三被告共同委托诉讼代理人：崔子豪，广东骏道律师事务所律师。

　　被告：广州市黄埔区云埔街刘村社区经济联合社，住所地广州市黄埔区云埔街刘村路1号。

　　法定代表人：刘正辉。

　　被告：广州市黄埔区云埔街刘村社区洋城经济合作社，住所地广州市黄埔区云埔街刘村社区洋城经济合作社。

　　法定代表人：钟德华。

　　以上两被告共同委托诉讼代理人：林康、郭倩文，均系上海市汇业(广州)律师事务所律师。

　　原告黄锦华诉被告黄家其、黄家源、钟燕芳、广州市黄埔区云埔街刘村社区经济联合社(以下简称“刘村经联社”)、广州市黄埔区云埔街刘村社区洋城经济合作社(以下简称“洋城经合社”)确认合同无效纠纷一案，本院立案受理后，本案依法适用普通程序审理由审判员独任公开开庭进行了审理。原告黄锦华的委托诉讼代理人邓越丹、徐胜和被告黄家其、黄家源、钟燕芳的委托诉讼代理人崔子豪、被告刘村经联社和洋城经合社的委托诉讼代理人林康到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告黄锦华向本院提出诉讼请求：一、确认五被告就坐落于洋城中街一巷××房屋签署的《广州市黄埔区刘村社区洋城村旧村改造补偿安置协议》无效；二、判令五被告承担本案诉讼费用。事实和理由：黄锦华是广州市黄埔区东区街刘村社区洋城经济合作社(下称“洋城社”)的村民。黄锦华在村内拥有两处房屋，其中一处的地址为洋城中街一巷××(与洋城中街一巷14号相邻)，占地面积为120平方米。房屋于1967年建造，黄锦华一家人居住于此。1975年，黄锦华因工作需要全家到广州荔湾区居住。

　　2018年5月2日，洋城社为黄锦华出具证明，盖章确认以上情况属实，证明涉案房屋实属黄锦华所有。洋城社的负责人也签名确认情况属实。村内其他村民也对以上事实签名确认。

　　2019年，洋城社进行旧村改造，制定并通过了《广州市黄埔区刘村社区洋城社旧村改造补偿安置方案》，主要规定：1.本集体经济组织将根据本方案拟定《旧村改造补偿安置协议》，被改造房屋权属人签署《旧村改造补偿安置协议》；2.被改造房屋权属人是指在本村旧村改造范围内拥有被改造房屋等建筑物、构筑物的本村村民及非本村村民；3.符合下列情形之一的，属于本村村民；(2)在本村出生或有合法的迁移入村手续的(“原本土村民”)。因此，黄锦华作为洋城社本村村民，依法有权就其所有的洋城中街一巷××房屋签署《旧村改造补偿安置协议》。

　　2020年6月20日，黄锦华的儿子黄海东到洋城岗拆迁办递交的洋城社盖章确认的产权证明报告以及《关于请求核实确认房屋权属的函》。2020年9月，洋城岗拆迁办在涉案房屋外墙张贴了黄锦华递交了《关于请求核实确认房屋权属的函》，但未再与黄锦华联系签约事宜。2021年12月初，黄锦华询问签约情况，被告知涉案房屋已经签署了《旧村改造补偿安置协议》，但拒绝提供该协议的文本给黄锦华。

　　综上所述，五被告就黄锦华的房屋签署拆迁安置补偿协议的行为，严重损害了黄锦华作为所有权人的合法权益，黄锦华作为涉案房屋的所有权人，才是合法有权对涉案房屋进行处分及签署补偿安置协议的主体，其合同依法应当归于无效。

　　被告黄家其、黄家源、钟燕芳辩称，一、黄锦华所诉与事实不符，缺乏法律依据。黄锦华用以证明黄家其、黄家源、钟燕芳与刘村经联社签署《广州市黄埔区刘村社区洋城村旧村改造补偿安置协议》(以下称《协议》)的证据是《房地产查丈图》，黄家其、黄家源、钟燕芳认可其真实性与合法性，但对其关联性不予认可。《房地产查丈图》是测绘查丈工作的报告，为后期签订《协议》提供数据支持。既不能代替《协议》，也无法证明黄家其、黄家源、钟燕芳与刘村经济联社签署了任何《协议》。二、黄锦华提供的证据有重大瑕疵，黄家其、黄家源、钟燕芳不予认可。三、钟燕芳有权签署《协议》。案涉房屋的宅基地使用权证上记载的是权属人黄锦荣，黄锦荣是钟燕芳的爷爷，根据法定继承的相关规定，钟燕芳合法拥有案涉房屋的产权。案涉房屋由钟燕芳一家长期居住，是房屋的实际使用人。案涉房屋的权属经洋城经济社确认，属于钟燕芳。四、本案的诉讼费用由黄锦华全部承担。综上，黄锦华所诉与事实不符，无法律依据，证据存在重大瑕疵，无法证明其主张。请求驳回黄锦华的全部诉讼请求。

　　被告刘村经联社、洋城经合社辩称，对于××房屋，钟燕芳在与刘村经联社、洋城经合社签署补偿安置协议时已经提供了宅基地使用证的相关权属证明，表明已故的黄锦荣是××房屋的权属人，同时该房屋一直由钟燕芳、黄家源等人居住并使用，二人是补偿安置协议的合法签约主体，刘村经联社、洋城经合社在签约前已经对××房屋权属情况尽到审慎审查义务，同时不存在法定无效的情形。黄锦华未提交合法有效的证据证明其实涉案房屋权属人，应当承担不利后果。请求驳回诉请。

　　经审理查明，2021年12月9日，刘村经联社(甲方1)、洋城经合社(甲方2)与黄锦荣(已故)、黄家源(继承)、钟燕芳(继承)(乙方)签订一份《广州市黄埔区刘村社区洋城村旧村改造补偿安置协议》，约定乙方为座落于广州市黄埔区云埔街刘村社区洋城经济合作社刘村洋城社(洋城中街一巷××、14号)产权证号：萝字第xxx号房屋的权属人，是合法拥有洋城社改造范围内被改造房屋的业主或拥有本次改造补偿安置权益的权益人。被改造房屋层数为A4、B，建筑面积为468.6551平方米。附件：1.《洋城村旧村改造补偿安置计算表》；2.《洋城村旧村改造居民物业权属证明明细表》；3.《房地产查丈原图》。《房屋权属证明》载明户主为黄锦荣(已故)、黄家源(继承)、钟燕芳(继承)，《房地产查丈原图》载明产权单位为黄锦荣(已故)、黄家源(继承)、钟燕芳(继承)。农村(圩镇)宅基地使用证(NO.002219号)使用人为黄锦荣。

　　黄锦华主张其为案涉房屋的权属人，为此提交以下证据证明：1.要求证明报告，主要内容为2018年4月13日黄锦华及其儿子黄海东向刘村经联社领导申请，洋城中街一巷××(与14号相邻)是黄锦华祖屋，该屋是一九六七年所建，占地面积120㎡，黄锦华一家一直居住于此。一九七五年，因工作需要，黄锦华一家迁到广州定居，因久失修，后来该屋倒塌，前几年复建了一层楼。另有一地块36多㎡，位于洋城中街一巷××对面是黄锦华一九六九年所建的杂物房(现有一间小屋)以上两处实属黄锦华所有，特请洋城经济社给予证明。证明人处有黄锦光、黄锦和、黄锦坤、黄海威和黄锦耀签名，洋城经合社盖章，钟锡林签名，注明“情况属实”。刘村经联和洋城经合社确认该证据的真实性，但主张经济合作社并非土地房屋权属确权单位，仅仅是碍于黄锦华的情面出具，并不具有当然的法律效应，两被告就12-1房屋履行公示程序，在签约事宜上已经尽到审慎义务。2.关于请求核实确认房屋权属的函及现场递交图，主要内容为黄锦华向洋城经合社说明其是洋城中街一巷××(宅基地面积120㎡)以及洋城中街一巷××对面(占地面积约36㎡)权属人，洋城中街一巷××是黄锦华的祖屋，于1967年所建，洋城中街一巷××对面于1969年所建，请求对上述事实予以确认。钟燕芳对上述两份证据不予确认，主张《证明报告》并不是法定的不动产登记文书，不具有不动产登记的法律效力，黄锦华无法提供案涉土地的宅基地使用权证及不动产登记证，也没有在案涉房屋内实际居住，无法证明黄锦华是涉案房屋的权属人。《证明报告》是由黄锦华自行制作，且有改动的痕迹，其真实性存疑。黄锦华的儿子曾向洋城岗拆迁办递交了上述两份证据，但洋城岗拆迁办仅在案涉房屋上张贴了黄锦华递交的文书，未就案涉房屋的权属问题与黄锦华进行确认，也未与黄锦华联系签约事宜。由此可见，洋城社以后面的不作为否定了之前所出具的证明的真实性。如果黄锦华对案涉房屋的权属有争议，应当根据《土地管理法》第十四条之规定，提请人民政府处理。刘村经联社和洋城经合社主张黄锦华提交相关函件日期是在公示后。3.黄家其的微信聊天记录，2020年11月7日18:45，黄家其发送一份手机照片，称“系统显示屋仔几年前就已确权，权属人系叔公你”“里面的信息都登记了你的信息”。钟燕芳对该证据不予确认，主张微信聊天记录只截取了部分聊天记录，不能真实、完整体现钟燕芳所表达的意思。手机聊天记录所显示的登记有黄锦华名字的房屋权属有误，经核查确认，权属归于钟燕芳。4.房屋查丈图、房屋现状图，主张涉案房屋的现状与证明报告所述情况一致，涉案房屋的权属人为黄锦华。钟燕芳确认该证据的真实性，但不确认合法性和关联性，主张房屋现状是洋城中街一巷××、14号是同一宗地，其上盖有一幢三层半，不可分割的房屋，与证明报告所述情况完全不一致。4.黄锦华儿子、女儿与刘村经联社的法定代表人录音资料，证明刘村经联社的法定代表人向黄锦华的儿女陈述刘村经联社已经与钟燕芳及其家人签署关于洋城中街一巷12-1号房屋及洋城中街一巷××房屋的拆迁协议。钟燕芳对该证据不予确认，主张无法从录音音频钟辨认出在场人员的身份，无法确定录音对象就是“钟德华”本人，未经被录音人同意，侵犯了被录音人的知情权，取证程序不合法。刘村经联和洋城经合社对微信聊天记录和录音不确认，主张无法确认录音参与人员身份。5.黄锦耀、黄锦和的证词，主要内容为证明以下事实：1967年黄锦华将要结婚，故在现址洋城中街一巷××地块上自建了一处房屋，此地块于其兄黄锦荣的房屋(即现址洋城中街一巷14号)相邻。房屋建成后黄锦华在此结婚，生儿育女。1969年，黄锦华又在现址洋城中街一巷××之一地块上自建了一间占地面积为36平方米的房屋作杂物房使用。至1975年，黄锦华因工作调动原因，搬到荔湾区居住，以上两处黄锦华自建的房屋空置。钟燕芳、刘村经联社和洋城经合社对该证词不予确认。

　　黄家其、黄家源、钟燕芳主张其为案涉房屋的权属人，为此提交以下证据：1.《关于刘村社区洋城经济社房屋权属情况的公示》，公示时间为2020年6月9日，主要内容为对洋城经济社旧村改造范围内房屋权属情况进行公示，钟燕芳为洋城中街一巷12-1号的权属申请人，测量编号为QC0101，公示期为公示之日起5个工作日内，如认为公示公告的房屋权属情况与事实不符的，及时向洋城岗旧村改造项目部或洋城经济合作社提出异议，异议申请需附有关权属证明资料。公示期满，如无人提出异议的，按上述公示内容确认房屋权属，并与房屋权属人签订《广州黄埔区刘村社区洋城村旧村拆迁补偿安置协议》。黄锦华确认该证据的真实性，不确认合法性、关联性，主张相关公示文件并没有通知黄锦华本人，黄锦华对此不知情，黄锦华在2020年6月20日就向刘村经联社提出异议，该证据只能证明案涉房屋已经进入拆迁程序，也证明刘村经联社已经与钟燕芳就达成拆迁补偿履行了公示程序，但不能证明房屋的权属归钟燕芳所有。2.证明，主要内容为洋城经济社的房屋地址黄埔区洋城中街一巷××由黄镜权(已故)与钟燕芳是夫妻关系，与黄家其、黄家宝、黄家源是父子关系，现该房屋由钟燕芳、黄家其、黄家宝、黄家源居住并使用。洋城经合社盖章并确认。黄锦华对该证据不予确认，主张这份是碍于情况为钟燕芳出具的，是为了应付本案诉讼而临时伪造，仅能证明钟燕芳家庭成员在××房屋居住并使用，该份证明没有洋城经济社现负责人签名，明显相关责任人员内心并不想承担相应的责任。3.《刘村社区洋城岗经济社自报表底册》，主张上面载明黄埔区东区洋城中街一巷30号至南××地址为后来自××城××号，权利人姓名为黄家其和黄家宝。黄锦华对该证据不予确认，主张该表是相关人员自行称报形成的表格，所以该表载明的权属人信息不一定准确，且家庭成员之间存在相互的利益分配问题，无论该表格记载的权属人是何人，都不是案涉房屋的真正权属人。刘村经联社和洋城经合社确认上述证据，主张正好印证了其对无证房屋履行公示程序的审慎审查义务。4.农村(圩镇)宅基地使用证新证(萝字第NO.002219号)、农村(圩镇)宅基地使用证旧证(穗郊罗字第247288号)以及村镇建房(用地)申请表，新证载明使用人姓名为黄锦荣，宅基地座落刘村洋城社，宅基地面积81.5平方米，层数叁层半，建筑面积叁佰壹拾贰平方米。旧证载明使用人姓名为黄锦荣，宅基地面积为81.5平方米，层数为1层。申请表载明的申请人为黄锦荣，结构为混合，层数为3层，建筑面积为312平方米，申请理由为人口增多，住房窄小需要加层。经济社、村委和上级审批意见均表示同意并盖章。黄锦华主张新证和旧证只能证明房屋14号并不能证明其是××的权属人，有关权属证明与××房屋毫无关联，同时根据宅基地证载明面积是81.5平方米，而根据黄锦华提供的洋城中街××、14号房地产查丈原图记载建筑基础面积达到178.0793平方米，明显黄家其、黄家源、钟燕芳提供的14号房屋对应的宅基地使用证并不包括黄锦华主张的××房屋在内，因此黄家其、黄家源、钟燕芳以14号房屋宅基地使用证来主张其为××以及12-1号的权属人完全是混淆视听。建房申请表为1996年11月由黄锦荣自行填写申请，载明的面积81.5平方米，而协议的面积高达468.6551平方米，可以直观反映出黄家其、黄家源、钟燕芳将黄锦华房屋面积纳入自己房屋。4.生活缴费凭证、房屋现状及内部陈设，证明黄家其、黄家源、钟燕芳在涉案房屋居住使用。黄锦华主张生活缴费明确载明是14号房屋缴费凭证，并非××房屋。

　　黄家其、黄家源、钟燕芳主张涉案房屋由其儿子建设。黄锦华对此不予确认，主张涉案房屋是1969年由黄锦华在自己的××房屋的土地旁边自建了一个36平方米的房屋作为杂物间使用，当时因为两兄弟房屋相邻，××房屋是1967年黄锦华准备结婚时在××房屋地上自建占地面积大概是120平方米的房屋，后来在1975年黄锦华因为工作原因搬到荔湾居住，这两处房屋处于空置状态，黄家其、黄家源和钟燕芳故意将门牌号××和14号进行调换，因为14号房屋就是有证的房屋，而××房屋是无证平房。

　　刘村经联社和洋城经合社提交《广州市黄埔区刘村社区洋城村旧村改造补偿安置协议》(协议编号：YCG-0425)及全部附件，附件包含《洋城村旧村改造补偿安置计算表》《洋城村旧村改造居民物业权属证明明细表》《房地产查丈原图》，显示户主或产权人为钟燕芳。黄锦华主张该协议签字日期为2021年12月9日，在此之前黄锦华已经向拆迁办就该房屋提出异议，刘村经联社和洋城经合社收到异议后不予审查，直接与黄家其、黄家源、钟燕芳签署协议，明显存在恶意串通的行为。

　　以上事实有证明报告、关于请求核实确认房屋权属的函及现场递交图、微信截图、签约意向书、房屋测绘图、房屋现状图、回执、录音关于刘村社区洋城经济社房屋权属情况的公示、证明、刘村社区洋城岗经济社自报表底册、广州市黄埔区刘村社区洋城村旧村改造补偿安置协议等证据及双方当事人陈述等予以证实。

　　本院认为，关于黄锦华主张的黄家其、黄家源、钟燕芳与刘村经联社、洋城经合社共同签署的《广州市黄埔区刘村社区洋城村旧村改造补偿安置协议》(协议编号：YCG-0425)(以下简称“补偿安置协议”)无效是否应予以支持的问题，黄锦华主张其为涉案房屋的实际使用权人，对拆迁补偿安置协议的签约主体有异议，故本案实际上应为宅基地使用权争议。对此，本院认为，宅基地使用权争议属于土地权属争议，根据《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定，土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理。故该争议应先经过乡或者县级人民政府处理。当事人直接向法院提起民事诉讼，主张宅基地权属的，人民法院不予受理，已经受理的，裁定驳回起诉，并告知当事人向人民政府申请处理。故黄锦华的诉讼请求不属于人民法院民事诉讼的受案范围，黄锦华可向有关行政部门处理。

　　综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》第十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条、第一百二十二条、第一百二十七条第(三)项之规定，裁定如下：

　　驳回原告黄锦华的起诉。

　　如不服本判决，可在之日起十日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审判员　周荧辉

二〇二二年十一月十一日

书记员　洪思韵

本案法律依据

中华人民共和国土地管理法(2019修正) 第14条

中华人民共和国民事诉讼法(2021修正) 第122条

中华人民共和国民事诉讼法(2021修正) 第127条1款3项

中华人民共和国民事诉讼法(2021修正) 第67条

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