人民法院民事判决可以直接变更不动产登记的内容吗？

　　一、当事人

　　原告：颜××

　　被告：李××

　　第三人：××房产开发公司

　　二、基本案情

（一）1988年9月26日，颜××向××房产开发公司（下称××公司）预购其开发的××路31号401房（下称401房）。合同约定房屋总建筑面积约共80.62平方米，总楼价款共计108837元。1995年5月30日，由房地产登记中心核发房屋总建筑面积为67.11平方米的《房地产证》。（注：该楼实际收楼面积与合同约定同）

何××于1991年向××公司购买××路31号402房（下称402房），约定房屋总建筑面积62.8平方米，总楼款94200元。何××于1997年6月24日取得建筑面积为71.11平方米的《房产证》。2000年，何××将该402房转让给李×珍（后产权人变为李××）。（注：该楼实际收楼面积与合同约定同）

经查明，出现以上登记与实际购买面积不符的原因是：颜××购房时，与××公司协商一致，将401房进行扩改，将原规划为两房的401房改为三房，原规划为三房的402房改为两房，即将规划在402房的涉案东北角位房间改建为在401房内，××公司与颜××并就此签订了含该部分面积的三房买卖合同，随后××公司又于1991年将改建后的402房出售给何××，并和何××签订了两房的买卖合同。但××公司申请转移登记时提供了扩改前的图纸，登记中心根据××公司提交的交易监证证明书、房地产平面附图等资料，将两套房登记为原规划的面积，形成房屋实际购买、使用面积与登记面积的不一致。

三、案件发展

在先后两次行政诉讼无果后，颜××于2014年6月11日向登记中心提出更正登记申请，要求更正401房总建筑面积及图纸的问题。登记中心于2014年7月30日作出复函，内容为：1995年5月30日，××公司持交易监证证明书、房地产平面附图等资料，向××登记所申请办理××路31号4楼401房的转移登记。根据房地产平面附图显示，该房屋实测的建筑面积为67.11平方米，××登记所向您核发了穗房地证字第94595号《房地产证》。该房屋的建筑面积67.11平方米是根据房地产测绘图纸及××公司的申请核定的，并无不当。根据您提交的××中级人民法院民事判决书显示，您与××路31号402房原产权人讼争的东北角房间现登记在402房产权内。如您需要更正该房屋面积（将讼争部位建筑面积从402房产权内剔除后，重新计入401房产权内），请与402房产权人协商解决，共同前往房地产登记机构申请办理。如402房产权人拒绝配合办理，建议循司法途径解决。

2015年10月31日，颜××根据登记中心的指引，提起民事诉讼，请求确认××路31号401房东北角房间（面积约13平方米）的产权归其所有，李××协助颜××办理上述房屋产权的面积更正手续，手续费由××公司承担。一审法院以何××曾向××公司支付了增大面积价款为由判决驳回颜××全部诉讼请求。2017年3月24日，颜××不服判决上诉至××中级人民法院。二审法院认为将涉案东北角位面积划入到401房内出售，是当时××公司以及购买401房的颜××和购买402房的何××的真实意思，且颜××已经占有并使用涉案房间多年，仅是因为××公司工作失误，没有将变更后的图纸交给房管部门，导致401房的产权证所载户型和面积有误。颜××上诉请求理由成立，应予支持。据此判决：撤销原一审判决；401房东北角房间的产权归颜××所有，××公司协助颜××办理上述房屋的产权面积更正手续并承担产权面积更正的手续费；驳回颜××的其他诉讼请求。

四、争议焦点

（一）产权登记中心能否依申请或依职权办理更正登记？

（二）人民法院的民事判决能否直接改变不动产登记的内容？

五、律房律地告诉您

本案案情并不复杂，开发商在相邻两套房屋格局改造并且面积发生变化后，未按照改造后的信息提供转移登记资料，造成房屋实际买卖、占有使用与产权登记不一致。本案产权争议人为实现不动产权更正登记，先后经历了人民法院三轮两审终审的判决，投入大量的精力和诉讼费用的同时也极大地浪费了人民法院有限的司法资源。开发商的一个失误导致的登记错误，真的必须如此折腾才能达到目的吗?我们的产权争议人明显走了弯路。

（一）登记机构有责任依申请或依职权对错误登记进行更正登记。

《城市房屋权属登记管理办法》第二十七条规定登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。《房屋登记办法》第七十四条规定“权利人认为房屋登记簿记载的事项有错误的，可以提交下列材料，申请更正登记：……房屋登记簿记载确有错误的，应当予以更正；需要更正房屋权属证书内容的，应当书面通知权利人换领房屋权属证书……”。本案颜××向登记中心提交变更登记的申请，提交了转移登记的产权证和买卖合同、购房发票等证明房屋登记簿记载错误的材料，登记中心有义务对401房权利人颜××的登记申请予以受理、审查并进行实地查看，对颜××的申请给予办理更正登记。

事实上，即使没有权利人的申请，登记机构也可依职权进行更正登记。根据《房屋登记办法》第七十五条的规定，房屋登记机构发现房屋登记簿的记载错误，对于涉及房屋权利归属和内容的房屋登记簿的记载错误，房屋登记机构应当书面通知有关权利人在规定期限内办理更正登记。本案中，登记机构根据开发商提供的资料进行登记，根据当时的规定未进行实地查看，确实无法掌握房屋结构和面积变动的情况，登记不一致，无法依职权进行登记更正尚在情理之中。但在有《房屋登记办法》明确规定的前提下，经权利人申请后，登记机构不进行实地查看，不予登记更正，则有不作为的嫌疑。

（二）人民法院的民事判决可以直接确认产权归属，达到更正登记之效果。

理论上，我国司法权和行政权是两种不同的权力体系，司法权属于判断权，行政权则属于处理权。××中级人民法院在本案的判决中，直接判决争议产权的归属，形成了对登记机构登记效力的对抗，达到了更正登记之效果，对解决此类问题有较好的指导作用。《物权法》第四条、第九条、十四条确立了物权登记的效力，而《物权法》第三十二条“因人民法院的法律文书导致物权设立、变更、转让和消灭的，自法律文书生效时发生效力”的规定则确立了人民法院裁判文书对物权登记的对抗效力。根据以上规定，对于登记错误的，人民法院可以可以直接确认产权归属，达到更正登记之效果。

综上，在非登记机关错误登记的案件中，建议当事人首先要尽量依法促使登记机构按照程序进行登记更正。《不动产登记条例》及《实施细节》出台后，产权登记机构在登记的职责方面更加明确清晰，但受《物权法》第二十一条错误登记赔偿规定的影响，登记机构和登记人员在进行不动产登记和更正时依然存在防范风险的顾虑。其次，当事人可考虑直接进行产权诉讼，经法院裁判产权归属后，持生效的法律文书办理更正登记。