卢丽泉、老志敏等与卢贵兴、黄天松房屋买卖合同纠纷二审判决书

（2021）粤06民终7350号

上诉人（原审被告）：卢丽泉。

　　上诉人（原审被告）：老志敏。

　　上诉人（原审被告）：老志辉。

　　上述三上诉人的共同委托诉讼代理人：黄伟昌，广东佰仕杰律师事务所律师。

　　被上诉人（原审原告）：卢贵兴。

　　被上诉人（原审原告）：黄天松。

　　上述两被上诉人的共同委托诉讼代理人：高云，广东泛信律师事务所律师。

　　上诉人卢丽泉、老志敏、老志辉因与被上诉人卢贵兴、黄天松房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省佛山市南海区人民法院（2020）粤0605民初1803号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　卢丽泉、老志敏、老志辉上诉请求：1.撤销一审判决，并依法改判驳回卢贵兴、黄天松的诉讼请求；2.本案一、二审的全部诉讼费由卢贵兴、黄天松承担。事实和理由：卢丽泉的配偶老广熙对《转让合同》并不知情，合同中的签名并非老广熙本人所签，该合同转让的不动产是卢丽泉和老广熙的共同财产，卢丽泉无权单方处置夫妻共同财产，《转让合同》应属无效合同。首先，《转让合同》中卢丽泉、卢贵兴、黄天松的签名均按捺指印加以证明，唯独老广熙的签名没有按捺指印，可以推断老广熙的签名与其他签名并不是出现在同一时间和同一地点，卢贵兴、黄天松完全有可能在取得卢丽泉的签名后自行临摹老广熙的签名。其次，佛山市南海区九江镇沙头社区西桥楼涌股份经济合作社（以下简称楼涌经济社）先后出具的两份证明，仅载明卢贵兴与卢丽泉签订了转让合同，并没有确认老广熙共同签订了该合同。可见楼涌经济社对老广熙是否有签订合同并不知情，甚至有可能卢贵兴、黄天松要求楼涌经济社出具证明时，向该经济社展示的《转让合同》上根本没有老广熙的签字。综上所述，老广熙对卢丽泉转让涉案不动产的行为并不知情，《转让合同》签订时涉案不动产是老广熙与卢丽泉的共同财产，依照《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（一）》第十七条规定，夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。卢丽泉未经配偶老广熙同意，向卢贵兴、黄天松转让夫妻共有的不动产属于无效行为，《转让合同》应属无效合同。卢丽泉、老志敏、老志辉在一审时对老广熙签名的真实性提出质疑，但一审法院没有委托专业机构进行鉴定，恳请二审法院对老广熙的签名进行鉴定，维护卢丽泉、老志敏、老志辉的合法权益。

　　卢贵兴、黄天松辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。理由如下：1.《转让合同》中的签名确实是卢丽泉以及老广熙本人所签，合同合法有效。卢丽泉、老志敏、老志辉在上诉状中用了大量的有可能的推理，在没有任何证据证实的情况下去否认一审判决，故其上诉主张不能成立。2.卢丽泉、老志敏、老志辉一方一审没有申请鉴定，二审再来申请鉴定，该申请应当不予不准许。

      原告诉称卢贵兴、黄天松向一审法院起诉请求：1.卢丽泉、老志敏、老志辉协助卢贵兴、黄天松将位于佛山市南海区的房屋和土地［集体土地建设用地使用证号：南府集建总字第xxx号、南府集建字（xxx）第xxx号，房屋所有权证号：粤房字第xxx××xxx号］过户给卢贵兴、黄天松；2.卢丽泉、老志敏、老志辉承担案件所有诉讼费用。

　　一审法院认定事实：涉案房屋登记所有权人为卢权新，权利证号为6033642，登记时间为2000年5月31日，取得方式为自建，建成年份为1988年；涉案土地登记使用权人为卢权新，权利证号为集用（1998）003273，登记时间为1987年5月31日，取得方式为批准拨用宅基地，土地用途为农村宅基地。

　　2006年3月30日，卢丽泉（甲方）与卢贵兴（乙方）签订《转让合同》，内容为：今有我父卢权新自建私房一间，位于沙头××桥楼××大厅××号，经甲乙方协商定于二〇〇六年三月三十日起转让给卢贵兴，特此为凭。落款甲方处除了有卢丽泉签名外，还有老广熙的签名，落款乙方处除了有卢贵兴签名外，还有黄天松的签名。

　　2017年5月26日，卢丽泉出具《收款条》，内容为：已收黄天松、卢贵兴的壹万圆整，是转让楼涌大厅巷2号的一间旧房子，现证明已收钱。

　　一审法院在本案的审理中另查明如下事实：

　　1.卢贵兴与黄天松于1993年12月28日办理结婚登记，卢贵兴是楼涌经济社的成员。

　　2.卢权新生于1913年9月25日，死于1987年10月27日；彭金生于1916年9月14日，死于2000年1月25日；卢权新、彭金的父母均先于其死亡，两人互为唯一配偶，于1950年2月8日在家里举行风俗仪式结为夫妻，婚后只生育了一个女儿（即卢丽泉），没有收养子女，没有立下遗嘱，也没有签订遗赠扶养协议。老广熙死于2014年3月9日，其父母均早于其死亡；老广熙生前只结过一次婚，配偶即为卢丽泉，两人共生育两个子女，即为老志敏和老志辉，未发现老广熙有收养子女、非婚生子女、继子女。

　　诉讼中，一审法院就涉案土地房屋的过户征询佛山市自然资源局南海分局的意见，该局分别以编号为2020345、2020664的复函答复一审法院称：涉案房屋所有权、涉案土地使用权不存在查封、抵押等权利限制的情形，且均登记在卢权新名下；若法院确定上述不动产由合法继承人继承的（包括法定继承和遗赠），根据《佛山市南海区人民政府办公室关于印发佛山市南海区农村宅基地及地上房屋确权登记操作规程的通知》的相关规定，宅基地因继承而发生转移（含遗赠）的，申请人可按规定申请办理不动产继承转移登记；若法院将上述不动产处置给第三人，因继承人未取得不动产权，按不动产登记的相关法律法规，须先由合法继承人继承后再按相关规定办理转移登记手续；若直接处置给第三人的，我分局无法协助办理相关的转移登记手续；由于上述宗地属于农村宅基地，根据《土地管理法》第六十二条和六十三条、《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》（省府100号令）第四条、《佛山市南海区农村宅基地管理规定》（南府[2018]13号）的相关规定，宅基地及地上房屋已办理不动产权证的方可流转；宅基地使用权因其地上房屋流转而发生转移的，须经农村集体经济组织同意；宅基地地上房屋的有偿转让，受让人应为本村（居）范围内的任一农村集体经济组织成员且属于宅基地申请人准入资格名库的人员且符合“一户一宅”政策；直系亲属之间的赠与、夫妻之间的析产，受让人必须为本农村集体经济组织成员；处置上述不动产的，必须按照房地一致原则；鉴于我区已经实行不动产统一登记，如果地上建筑物已经改建、加建、扩建，建筑物现状与房产证证载不一致的，在无法提供合法报建，即规划、报建、验收合格等材料的情况下，无法办理过户登记。

　　诉讼中，佛山市南海区九江镇西桥社区居民委员会（以下简称西桥社区）、楼涌经济社共同向一审法院出具《证明》，确认：涉案房屋由卢贵兴于2006年与该房屋所有人唯一继承人卢丽泉购买，基于上述情况，西桥社区及楼涌经济社同意将该土地房屋合法过户到卢贵兴名下。

　　一审法院认为，民事活动应遵循诚信原则。涉案房屋的所有权及涉案土地的使用权虽均登记在卢权新名下，卢权新取得该不动产权时处于其与彭金夫妻关系存续期间，依照1981年1月1日施行的《中华人民共和国婚姻法》第十三条第一款之规定，该不动产权应属卢权新、彭金的夫妻共同财产，两人各占1/2的权属份额。《中华人民共和国继承法》第二条规定：继承从被继承人死亡时开始。卢权新于1987年10月27日死亡，死亡时其对涉案不动产享有的权属份额属于遗产并依法进行继承，依照《中华人民共和国继承法》第十条第一款之规定，继承发生时，第一顺位继承人为彭金、卢丽泉，继承发生后，彭金对涉案不动产享有3/4的权属份额，卢丽泉对涉案不动产享有1/4的权属份额，卢丽泉继承的遗产部分依照1981年1月1日施行的《中华人民共和国婚姻法》第十三条第一款之规定，应属其与老广熙的夫妻共同财产，即卢丽泉、老广熙各占1/8的权属份额。同理，彭金于2000年1月25日死亡时，第一顺位继承人为卢丽泉，继承发生后，彭金对涉案不动产权享有的3/4的权属份额全部由卢丽泉继承，并转为卢丽泉、老广熙的夫妻共同财产，两人对涉案不动产权各占1/2的权属份额。老广熙于2014年3月9日死亡时，第一顺位继承人为卢丽泉、老志敏、老志辉，老广熙对涉案不动产权享有的1/2的权属份额作为遗产由卢丽泉、老志敏、老志辉等额继承，即卢丽泉享有2/3的权属份额，老志辉、老志敏各享有1/6的权属份额。但因继承发生时，涉案不动产权已由卢丽泉、老广熙出售予卢贵兴，在老志敏、老志辉未明确放弃继承的情况下，其继承所得的份额不应再作为夫妻共同财产进行分配，仅应作为其配合卢贵兴办理不动产权转移登记的相关义务。

　　因2006年3月30日卢丽泉与卢贵兴签订《转让合同》时，老广熙亦在合同落款处签名，应视为卢丽泉与老广熙共同同意将涉案不动产权售予卢贵兴。基于此，卢贵兴诉请卢丽泉、老志敏、老志辉配合办理转移涉案不动产权登记至名下的手续理据充分，一审法院予以支持；黄天松并非《转让合同》约定的买方，其在《转让合同》落款处签名仅能视为其知情且同意该交易。同时，黄天松并非涉案不动产所在农村集体经济组织成员，且西桥社区、楼涌经济社也未明确同意将涉案不动产权登记至其名下，故一审法院对黄天松诉请卢丽泉、老志敏、老志辉配合办理转移涉案不动产权登记至名下的手续不予支持。因涉案不动产权尚未办理继承后的权属转移登记，故一审法院先予确权，再判令卢丽泉、老志辉、老志敏配合办理相关不动产权转移登记手续。

　　综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条，《中华人民共和国物权法》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确认卢丽泉、老志辉、老志敏通过继承对位于南海区的房屋所有权（权利证号为6033642）和土地使用权［土地证号为集用（1998）003273］分别享有2／3、1／6、1／6的权属份额；二、卢丽泉、老志辉、老志敏应于判决发生法律效力之日起十日内配合卢贵兴办理将上述第一项物业的不动产权转移登记至卢贵兴名下的相关手续；三、驳回黄天松的全部诉讼请求。案件适用简易程序结案，一审案件受理费减半收取计25元（卢贵兴、黄天松已预交），鉴于卢贵兴、黄天松未举证证明其对涉案不动产权至今未办理转移登记手续没有任何过错，且交易时卢贵兴、黄天松对涉案不动产权未办理继承后的产权登记亦是知情，故一审法院酌情确定由卢贵兴、黄天松负担案件受理费。

　　二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。

　　经审理，一审判决认定的事实正确，本院予以确认。

　　本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷。二审主要争议焦点为：卢丽泉与卢贵兴签订的《转让合同》是否有效。

　　首先，涉案房屋为位于佛山市南海区地上的房屋，卢贵兴是佛山市南海区九江镇沙头社区西桥楼涌股份经济合作社的成员，卢贵兴具有购买涉案房屋的资格。卢丽泉向卢贵兴出卖宅基地上的涉案房屋，是双方的真实意思表示，未违反法律和行政法规的强制性规定，合法有效。

　　其次，对于卢丽泉、老志敏、老志辉上诉主张认为老广熙对出卖涉案房屋不知情，合同无效。对此，本院认为，一、卢丽泉、老志敏、老志辉一审期间于2020年10月12日在谈话笔录中表示“据被告了解，当时老广熙是持反对意见的”，可见，老广熙对涉案房屋买卖一事是知情的。根据禁止反言原则，本院对卢丽泉、老志敏、老志辉在二审期间作出的与一审谈话笔录相互矛盾的陈述不予采信；二、卢丽泉与卢贵兴于2006年3月30日签订《转让合同》，之后涉案房屋由卢贵兴占有使用，老广熙于2014年3月9日死亡，在2006年3月30日至2014年3月9日期间，老广熙均没有向卢贵兴表示异议，既没有提出因合同无效要求卢贵兴搬离涉案房屋，也没有向卢贵兴退还购房款10000元的主张。本院认为，卢贵兴已经支付了涉案房屋价款，并对涉案房屋进行占有使用，老广熙对涉案房屋买卖一事知情，卢丽泉、老志敏、老志辉未提交证据证明老广熙对此向卢贵兴提出异议，应视为老广熙同意卢丽泉出售涉案房屋。因此，卢丽泉与卢贵兴签订的《转让合同》有效，应受法律保护。

　　卢丽泉、老志敏、老志辉二审期间申请对《转让合同》落款甲方处老广熙的签名是否为其本人签名进行笔迹鉴定，如前所述，老广熙已于2014年3月9日死亡且并未有证据证明老广熙生前对涉案房屋买卖持有异议，故笔迹鉴定已没有进行的必要。对卢丽泉、老志敏、老志辉提出的笔迹鉴定申请，本院不予准许。

　　综上所述，卢丽泉、老志敏、老志辉的上诉理由不成立，本院对其上诉请求予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持原判。

　　二审案件受理费50元，由上诉人卢丽泉、老志敏、老志辉负担。

　　本判决为终审判决。

审 判 长 温万民

审 判 员 谢达辉

审 判 员 徐允贤

二〇二一年七月十二日

法官助理 李和仪

书 记 员 郭淑怡