根据广州市房屋限购的相关细则规定，购房人须在商品住房买卖合同中签名确认其已知悉并执行我市住房限购政策，境内居民如实填写《家庭成员情况申报表》，房地产开发企业和房地产经纪机构应通过查验购房人的户口簿、结婚证等证件原件对购房人的《家庭成员情况申报表》进行核实。也就是说，在签订商品房买卖合同阶段，开发公司负有“核实”义务；那么，不具备购房资格的购房人和房地产经纪机构签订《认购书》的阶段，该经纪机构是否负有审查购房资格的义务？

一、双方当事人

上诉人（原审被告）：××房地产公司

被上诉人（原审原告）：卫某

二、案件情况

2014年2月23日，卫某与××房地产公司签订《认购书》，购买后者开发的某房屋，总价为599万。《认购书》约定该楼款分三期支付，并在认购书签订之日起26日内，卫某携已支付的定金收据、契税收据等签约文件到出卖人所在地或出卖人制定地点签订《商品房买卖合同》及《补充协议》等……否则即视为买受人违约，并且出卖人有权解除本认购书并不予退还买受人已支付的定金，出卖人更有权将该房另行出售他人，无须知会买受人，并有权向买受人追讨因此而产生的损失，等。

同日，卫某支付定金10万元，并在《认购书》中签名承诺符合购房资格，如有虚假，愿意承担因此造成的一切经济与法律责任。

2014年3月10日，××房地产公司向卫某发出书面《温馨提示》，提醒卫某应在本月20日签订《商品房买卖合同》及《补充协议》等。

2014年3月20日，××房地产公司向卫某发出《签约催告函》，告知卫某应当按照《认购书》的约定履行签约义务，否则应承担相关违约责任。

2014年3月25日，××房地产公司向卫某发出《解除<认购书>通知书》，称自本函发出之日起，双方签署的《认购书》即可解除，卫某已支付的款项不予退还，该房屋由××房地产公司另行处置。

2014年4月30日，卫某向法院起诉，称：本人在签署《认购书》前，向××房地产公司告知了自己家庭在广州区域拥有3套住房的情况，担心限购问题导致自己无法完成对认购房产的购买，而××房地产公司售楼人员答复其公司有相应安排，确保交易顺利进行并最终过户成功。而××房地产公司在3月20日致函称由于本人属限购对象，本次认购的房屋交易无法完成。故请求法院判决解除该《认购书》，要求被告返还已收取的定金。

三、争议焦点

卫某不符合购房资格导致房屋不能交易，××房地产公司能否依照《认购书》约定的条款不予返还已收取的定金？

四、法院判决

一审法院认为：卫某作为购房人未能如实申报家庭住房情况，存在过错；××房地产公司作为房地产销售方，未能履行对购房人是否具有购房资格的审查义务，亦存在过错。当事人双方在合同磋商过程中均存在过错，导致商品房买卖合同未能订立，因合同未能订立不能只归责于一方，故不能适用定金罚则，出卖人应当将收取的定金返还给买受人。

二审法院认为：对于买受人来说，首先，卫某在二审中所陈述的销售人员就限购政策作出承诺及因此签订《认购书》的事实未能提供证据证明，本院不予采信；其次，卫某明知自己不具有购房资格而签署《承诺书》，承诺符合购房资格，并愿意承担因此造成的后果；再次，卫某作为完全行为能力人，其在《认购书》和《承诺书》上签字表明其愿受该条款约束。对于销售方来说，××房地产公司已做了必要的提示和提醒，现有证据不足以证明××房地产公司存有过错。原审法院判令××房地产公司向卫某返还定金的处理不当，本院予以纠正。

五、法律依据

《中华人民共和国合同法》第六条、第四十四条第一款、第九十一条、第九十三条、第九十六条第一款

《广州市人民政府办公厅关于贯彻国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知的实施意见》（ 穗府办[2011]3号）

六、律地评析

本案的一审和二审判决结果相反，其关键在于理清以下两个问题：

1、房地产开发企业或房地产经纪公司是否负有审核买房人购房资格的义务？

2011年2月24日，原广州市国土资源和房屋管理局（现在的广州市住房和城乡建设委员会）发布了《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》，其第三条规定：“房地产开发企业和房地产经纪机构应通过查验购房人的户口簿、结婚证等证件原件对购房人的《家庭成员情况申报表》进行核实。房地产开发企业发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当立即与其解除买卖合同;经纪机构发现购房人提供虚假信息骗购住房的，应当通知并协助售房人与其解除买卖合同。房地产开发企业、经纪机构与购房人串通、骗购住房的，要追究责任，并予以曝光。”该条规定使得房地产开发企业或房地产经纪公司在签订商品房买卖合同时负有审核买房人购房资格的义务。

2、本案中，在签订《认购书》时，开发商是否负有上述审核义务？

针对本案，只有在签订商品房买卖合同时，卫某是否具有购房资格才有审核的意义，也就是说，××房地产公司只有在签订商品房买卖合同时，才负有购房人购房资格审查的义务。而在签订《认购书》时，因仅仅是预约合同的性质，卫某无须具备购房资格，因为，卫某完全可以在签署《认购书》后将名下多余房屋过户他人，从而使自己具备购房资格而与××房地产公司签订商品房买卖合同。在本案中，开发商在签订《认购书》已经尽到了提示义务，而无需承担审核义务。

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