一、双方当事人

上诉人（原审原告）：林某，住广东省潮安县。

被上诉人（原审被告）：××房地产公司

二、案件事实

2013年7月28日，林某作为乙方与甲方××房地产公司签订《认购书》，购买后者开发的某商品房一套。林某在当天向××房地产公司支付定金1000元，并又在2013年8月4日支付定金49000元，共计支付定金5万元。

双方在《认购书》中约定：乙方在认购该物业时，已经获知该物业处于银行抵押状态，甲方于2013年9月13日前办理涂销手续，如在此期限内办理了涂销即定金不予退还，且乙方须于接到通知起5天内签署《商品房买卖合同》与办理相关手续。如甲方未在约定期限内办理涂销，乙方有权提出解除认购协议，定金则在乙方书面提出解除认购协议之日起15天之内由甲方无息退还，以上情况双方互不追究责任。

2013年11月5日，××房地产公司按照《认购书》上林某的联系地址和电话，通过邮件形式向林某发送《催签<商品房买卖合同>的通知函》，通知林某在2013年11月10日前办理相关购房手续。而该邮件因林某“名址有误”于2013年11月7日被退回。

林某至今未与××房地产公司签署《商品房买卖合同》。而案涉房屋已被××房地产公司于2014年6月17日售予他人。

2014年8月14日，林某提起诉讼，声称其是受××房地产公司蒙骗，在不具备购房资格的情况与该公司签订了《认购书》，故要求××房地产公司退还定金5万元及利息。

三、争议焦点

不具备购房资格而签订了《认购书》，该《认购书》是否合法有效？林某所交的购房定金还能要回吗？

四、法院判决

一审法院认为，林某作为成年人，在限购政策出台多年且经媒体多方宣传报道的情况下，应当知晓国家关于限购政策的规定。《认购书》第七条、第九条明确约定林某在签署该认购书时，对于购房须知已清楚了解并认可。为此，××房地产公司出示了《××认购须知》等证据证实其对林某已尽告知义务。而林某并未提供证据证实自己确受××房地产公司蒙骗。××房地产公司在催促林某签订《商品房买卖合同》未果的情况下，依照《认购书》第七条的约定，没收林某支付的定金及将涉案房屋另卖他人并没有违反合同约定，故××房地产公司的行为不构成违约。

二审法院支持了一审判决，指出《认购书》中已约定因林某的原因未能依约签订《商品房买卖合同》，××房地产公司有权不予退还林晓娜缴纳的定金，符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，故林某要求××房地产公司返还5万元定金以及支付相应利息的上诉理由不能成立。

五、法律依据

《合同法》第六十条、第一百一十五条

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2003]7号）第四条

六、律地评析

本案的判决是否合理在不同当事人看来必然不同，但本案的判决是合法的则必然无疑。本案十分简单，只要判断林某与××房地产公司签订的《认购书》是否有效即可，只要《认购书》有效，那么根据“约定大于法定”的民事合同原则，原被告双方就按照《认购书》的约定来履行各自义务就可以了。《合同法》第60条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务；第115条规定，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。

林某之所以败诉并损失5万元定金，责任主要在于自己的“疏忽大意”，在不清楚自己是否具备购房资格的前提下，轻率签字付款。此外，作为格式合同的提供方，××房地产公司对于《认购书》的内容设计可谓全面详细，对可能出现的风险都进行了规避，在法律允许范围内有效保护了自身的利益。所以，在签订涉及较大金额的购房合同时，建议购房人咨询专业律师意见，能够及早发现开发商提供的格式合同中“隐藏”的风险，防止出现“赔了夫人又折兵”的尴尬局面。

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