征收集体土地上房屋可以按照国有土地上房屋的标准补偿吗？

一、案件当事人

原告：陈某

被告：广西壮族自治区南宁高新技术产业开发区管理委员会

二、案情概况

2010年4月22日，南宁市国土资源局委托南宁高新技术产业开发区征地办公室，开展相关征收土地和安置补偿工作。

2010年4月22日，南宁市国土资源局作出南国土征预（2010）61号《市国土资源局关于南宁高新技术产业开发区土地供应中心申请的生物制药产业园工业项目及征地拆迁安置项目用地征收土地预公告》。根据南宁市土地利用总体规划、城市建设规划、土地利用计划安排和南宁高新区《建设用地规划定点蓝线图》，南宁市国土行政部门对规划定点蓝线范围内涉及的和德村、心圩村、振兴村、明华村、罗赖村、大塘村等相关村队共计138.0456公顷土地实施征地拆迁工作。

2012年5月21日，广西壮族自治区人民政府作出桂政土批函（2012）554号《关于南宁市2011年度第七批次城市建设用地农用地转用和土地征收实施方案的批复》，同意南宁市申报的2011年度第七批次城市建设用地农用地转用和土地征收实施方案，案涉地块被征收为城市建设用地。

2014年5月，南宁高新区土储中心与被征收集体明华村6队签订高征协字心拆2014年116号《征收集体土地补偿安置协议书》，征收明华村6队19174.58平方米土地。2014年6月19日，高新区土储中心向明华村6队转账支付相应补偿费。

2015年10月27日，高新区土储中心与陈某签订高征协字心拆2015年209号《南宁市集体土地上住宅房屋拆迁补偿安置协议书》，征收陈某房屋用地面积93.75平方米，各项补偿款共计506593.37元；高新区土储中心应在协议生效30个工作日内将补偿款的80%共405274.70元交付陈某。陈某应在收到该款项15日内清空房屋并通知核实。

2016年2月26日，高新区土储中心将补偿款的80%，存入陈某的银行账号。陈某户逾期未按约定交付房屋。2017年4月25日，南宁高新区征拆办向陈某发出《告知书》，责令其于15日内将涉案房屋及其他地上附着物自行清空并交付拆除，否则将择日拆除。

2017年4月27日，高新区管委会强制拆除涉案房屋。

2017年7月3日，陈某提起本案行政诉讼，请求确认高新区管委会强制拆除陈某房屋行政行为违法，赔偿房屋财产损失1078125.30元。

原告称：涉案房屋所在土地已纳入城市规划范围，应当参照国有土地上房屋征收补偿标准予以补偿，即补偿1078125.30元。

被告答辩称：原告要求参照国有土地上房屋征收补偿标准给予补偿没有法律依据。

三、案件焦点

涉案房屋所在土地已纳入城市规划范围，是否应根据国有土地上房屋征收补偿标准计算补偿款额。

四、法院观点

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条第二款规定，征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿，补偿安置时房屋所在地已纳入城市规划区，土地权利人请求参照执行国有土地上房屋征收补偿标准的，人民法院一般应予支持，但应当扣除已经取得的土地补偿费。该款规定的适用条件是：集体土地征收时，未对原集体土地上的房屋进行征收补偿，时隔多年后又对原集体土地上的房屋进行征收。征收时，包括被征收房屋所在的土地已经征为国有土地。如果补偿安置时被征收房屋所在土地已纳入城市规划区，基本实现城镇化，房屋价值已经普遍升值，按照若干年前集体土地征收时的价格进行补偿安置，显然会严重损害被征收人的合法权益。为此，最高人民法院前述司法解释规定，对此类房屋可以参照国有土地上房屋征收的安置补偿标准予以安置补偿，同时要扣除已经取得的土地补偿费。本案中，集体土地征收与对陈某房屋征收是同步进行的，并不符合前述司法解释规定的“征收农村集体土地时未就被征收土地上的房屋进行安置补偿”的适用条件。陈某以此为由申请再审，理由亦不能成立。

五、法律依据

《最高人民法院关于审理涉及农村集体土地行政案件若干问题的规定》第十二条

六、律地评析

征收集体土地决定做出时，未对集体土地上的房屋及其他不动产进行安置补偿。若时隔多年，该集体土地已经征为国有土地的，被征收房屋所在土地已纳入城市规划区，则对该集体土地上房屋再次征收时，可以参照国有土地上房屋征收的安置补偿标准予以安置补偿，并扣除已经取得的土地补偿费。

原判决书链接：（2019）最高法行申5097号