（2021）粤0307民初19573号-法院认为，合同约定的安置房产指标属于非农居住用地指标，合同有效。

原告：林健平，男，1969年10月25日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。

委托诉讼代理人：麦伟洪，广东法方律师事务所律师。

被告：林眉光，男，1943年9月4日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。

被告：温伟珍，女，1974年3月23日出生，汉族，身份证住址广东省深圳市龙岗区。

原告林健平与被告林眉光、温伟珍合同纠纷一案，本院于2019年9月6日依法受理后，经审理，作出（2018）粤0307民初19118号民事判决，双方均不服该判决，向深圳市中级人民法院提起上诉。深圳市中级人民法院审理后，作出（2020）粤03民终12374号民事裁定书，裁定撤销（2018）粤0307民初19118号民事判决，并发回重审。本院于2021年5月28日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告林健平及其委托诉讼代理人麦伟洪到庭参加诉讼，被告林眉光、温伟珍经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

原告诉称，2012年2月21日，原告与两被告签订《转让合同书》，约定两被告将其取得坝光居民安置房产指标转让给原告，并约定其他权利义务。合同签订后，原告依约支付了全部合同价款。2012年6月6日，深圳市龙岗区葵涌办事处作为甲方，被告林眉光、案外人陈爱娣（原告母亲）作为乙方，签订了《深圳市龙岗区精细化工产业园区拆迁安置补偿协议书》，甲方给予乙方林眉光位于***建筑面积480平方米的房产作为安置补偿，其中，乙方以“龙岗区全成本安居房”价格标准购买安置房面积470平方米。原告作为被告林眉光的代理人在该协议书签字。2015年1月6日，被告林眉光与原告签订《授权委托书》，约定在坝光整体搬迁安置房分房中，林眉光全权委托原告代为办理与安置房分房相关事宜，包括代为签订协议；代为办理与安置房分房相关的一切事宜。2015年3月6日，第一轮安置房选房，林眉光分得东*****号房产，购买单价2500元／平方米。2015年3月25日，原告向深圳市大鹏新区发展和财政局支付购房款281325元，之后该房由原告收房并装修使用至今。2015年5月14日，深圳市大鹏新区坝光社区整体搬迁安置工作领导小组办公室出具《选房确认书》，确认选房权利人林眉光选房结果为东4******（122.53平方米）、西******（118.47平方米）、西******（99.71平方米）、西*****（68.63平方米）、西*****（68.63平方米）。原告作为被告林眉光的代理人在确认单上签字。2017年2月27日，被告单方面违约，向原告发出《解除委托关系通知》，内容为解除与原告的代理关系，撤销原告的代理权限。后被告到法院起诉，要求解除双方签订的《转让合同书》，并要求原告腾退*****房间。该案经法院一审【案号为（2018）粤0307民初6034号】、二审【（2019）粤03民终1953号】审理，两级法院均认为《转让合同书》不存在合同法规定合同无效的情形，该《转让合同书》合法有效，林眉光的诉讼请求没有法律依据，法院驳回林眉光的诉讼请求。案件结束后，原告仅收回一套房产即西12507，还有三套房产【西*****（118.47平方米）、西*****（99.71平方米）、西12607（68.63平方米）】被告林眉光不配合交付。林眉光的行为表明，其不愿继续履行合同。原告认为，双方签订的《转让合同书》合法有效，对双方具有约束力。林眉光单方违反合同的行为，已经构成违约。按照合同法的规定，应当承担赔偿损失的违约责任。因为林眉光的违约行为，导致原告三套房产的价值损失，该损失应当由被告负责赔偿。为维护原告的合法权益，特依据民事诉讼的相关规定，向贵院提起诉讼，希望贵院支持原告的全部诉讼请求。诉讼请求：1.解除原、被告于2012年2月21日签订的《转让合同书》中涉及三套房产（西*****、西7*****、西*****）的相关合同权利和义务；2.判令两被告赔偿原告损失人民币400万元（具体金额以评估报告为准）；2.判令两被告承担本案的全部诉讼费用（包括但不限于案件受理费、保全费、公告费等）。

两被告在原审中辩称，一、被告同意第一项诉讼请求，解除与原告于2012年2月21日签订的《转让合同书》。二、原告第二项诉讼请求，没有事实及法律依据，请求审判庭驳回，主要理由如下：1、案涉合同没有约定违约责任，没有明确违约赔偿计算方法。合同解除应按照双方约定的损害赔偿计算方法条款确定各方应承担的违约责任。在双方没有约定违约条款的情况下，适用合同法113条规定的损失赔偿范围，包括直接损失和间接损失，本案中原告没有直接损失，间接损失即可得利益，但必须是双方在订立合同时预见到或者应当预见到的损失。2、原告要求按安置房房屋的市场进行估价，没有事实依据，案涉合同转让标的是安置房购买指标，非房屋实体权利，按房屋进行估价没有法律依据。3、被告需要向征拆部门支付对价购得房屋，价格为每平方米2500元，现已支付888600元。安置房屋从指标到实体权利的取得并非无偿取得，需要支付对价。现原告并未支付对价，无权主张相关房屋的权利。4、原告在履行案涉合同过程中，存在重大过错，理应过失相抵，其本身也要承担一部分过错责任。5、原告已因案涉合同获益，其并没有预期利益的损失，其已因被告的履行行为获取了足够的利益。目前未有任何权利机关对东4B604号，建筑面积122.53平方米的房屋进行确认产权归被原告所有，该套房屋的产权人还是被告，依据物权法的规定，不动产登记权利人才是法定的权利人。

本案重审期间，两被告未应诉、答辩，亦未提交书面答辩状。

经审理查明，2012年2月21日，被告林眉光、温伟珍作为甲方，原告林健平及案外人林志勇作为乙方，双方签订一份《转让合同书》，合同约定：1、甲方同意将本人合法取得一坝光居民安置房产指标转让给乙方（房产位置****山、指标指每户可购480平方米房产指标数)；2、甲方所转让房屋指标须征得其家属成员的同意，并不产生纠纷，保证此指标能够顺利转让生效；3、在房产交付及办理签订中，甲方给予无条件帮助协助乙方办理一切手续；4、此房产指标交易金额为28万元，在签订合同时，乙方交付甲方10万元，佘下款项待房产登记等手续办理完毕时一次交清。被告林眉光、温伟珍及原告林健平在该合同上签字，案外人林志勇未签字。

合同签订后，原告于当日支付了10万元首期转让款，并由被告温伟珍出具收款收据确认收到该款项。2012年10月8日，原告又支付转让款12万元，被告温伟珍出具收款收据确认收到该款项。2013年1月4日，原告林健平再次支付转让尾款6万元，并由被告林眉光出具收款收据确认收到该款项。

2012年6月16日，深圳市龙岗区葵涌办事处作为甲方，被告林眉光、案外人陈爱娣作为乙方，双方签订一份《深圳市龙岗区精细化工产业园区拆迁安置补偿协议书》，双方就乙方所有的房地产测绘报告及房屋产权确认审查表编号为******号的房地产拆迁达成协议，约定该房地产建筑面积为123.461平方米，被告享有10平方米、陈爱娣享有113.461平方米，甲方给予乙方林眉光位于丰树山建筑面积为480平方米的房产作为安置补偿，其中乙方以“龙岗区全成本安居房”价格标准购买的安置房建筑面积470平方米。本次拆迁安置补偿按“集中安置、统建上楼”的原则实行整体搬迁，占用已批非农居住用地指标。甲方给予乙方陈爱娣519084元。林健平作为委托代理人在该协议上签字，陈爱娣系原告林健平母亲。

2015年1月6日，被告林眉光（委托人）与原告林健平(受委托人）签订《授权委托书》，约定，在坝光整体搬迁安置房分房中，被告全权委托原告代为办理与安置房分房相关事宜，包括：代为领取及提交相关资料，代为选定房号、确定房号、签署相关文件；代为签订协议；代为办理与安置房分房相关的一切事宜。2015年3月6曰，第一轮安置房选房，林眉光分得东*****号房产，面积122.53平方米，其中购买指标面积为112.53平方米，购买单价2500元/平方米，购买指标结算合计281325元。2015年3月25日，原告向深圳市大鹏新区发展和财政局支付了购房款281325元，之后东*****号房产由原告收房并装修入住使用至今。2015年5月14日，深圳市大鹏新区坝光社区整体搬迁安置工作领导小组办公室出具《选房确认单》，确认选房权利人林眉光选房结果为：东*****号、西*****号、西*****号、西*****号、西*****号，共5套房，面积依次为：122.53平方米、118.47平方米、99.71平方米、68.63平方米、68.63平方米，合计477.97平方米。原告林健平作为被告林眉光的委托代理人在确认单上签字。

2017年2月27日，被告林眉光向原告林健平、案外人林志勇发出《解除委托关系通知》，内容为解除与林健平、林志勇的代理关系，撤销其二人的所有代理权限。并在深圳市罗湖公证处进行公证，公证事项为：邮寄送达保全证据。被告林眉光向林健平、林志勇邮寄送达《解除委托关系通知》，该公证是对邮寄行为进行保全，不对邮寄文件及内容所涉及的法律关系作证明。

2018年3月27日，林眉光、温伟珍作为原告向本院起诉林健平，诉请如下：一、解除双方之间签订的《转让合同书》，合同价款28万元；二、林健平限期腾退位于深圳市大鹏新区房屋一套；三、林健平承担本案诉讼费用。本院依法审理后认为，涉案《转让合同书》系双方真实意思表示，合同所涉转让指标的房产属于非农居住用地指标，并非农村宅基地，故双方转让该房产指标并未违反法律、行政法规强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行。合同签订后，林健平支付了转让款，同时在选房分配后，实际收取并入住使用了其中的东*****号房产，且亦向相关部门支付了该房产的全部购房款，虽然涉案房产目前无法办理产权过户手续，并不等同于合同无法继续履行或合同目的无法实现，林眉光、温伟珍以此为由请求解除合同，并要求林健平腾退东*****号房产，依据不足，故本院于2018年9月10日作出（2018）粤0307民初6034号民事判决书，判决驳回林眉光、温伟珍的诉讼请求。一审判决作出后，林眉光、温伟珍不服（2018）粤0307民初6034号民事判决书，上诉至深圳市中级人民法院。二审法院受理后，对一审查明的事实予以确认，认为一审认定诉争合同约定的内容为安置房产指标的转让事宜，该指标属于非农居住用地指标，合同有效，有事实和法律依据，二审法院予以确认。从合同的履行情况来看，林眉光、温伟珍对于林健平无法以其自身名义签订拆迁补偿协议以及无法以其自身名义进行安置房的选定和购买是明知的，合同第三条“在房产交付及办理签订中，甲方给予无条件帮助协助乙方办理一切手续”亦印证了这一点。林眉光、温伟珍现以林健平应以自己名义签订拆赔协议以及林健平无法取得指标购买权导致合同目的无法实现为由主张解除合同，并不符合双方订立合同时的真实意思表示，亦有违诚实信用原则，本院对林眉光、温伟珍该项主张不予支持。2019年5月15日，二审法院作出（2019）粤03民终1953号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。林眉光、温伟珍对二审判决不服，向广东省高级人民法院申请再审，再审法院受理后，经审查认为涉案合同合法有效，双方当事人已经全面履行了合同约定的义务，在林健平未就房屋不能过户的问题提出异议的情况下，林眉光、温伟珍以房屋不能过户就导致合同目的不达为由解除合同，二审法院认为该主张不符合双方订立合同的真实意思表示，对此不予支持正确。2019年12月12日，再审法院作出（2019）粤民申12653号民事裁定书，裁定驳回林眉光、温伟珍的再审申请。判决生效后，原告仅收回涉案东4Ｂ604号房产、西12507号两套房产。另外三套西******号、西******号、西*****号房产因两被告不配合办理手续未能交付。在原审庭审中，被告确认前述三套房屋已经卖给案外人。

在本案审理过程中，本院调取了深圳市坝光物业管理有限公司备案的《坝光新村业主情况登记表》、《委托扣款协议》、《物业管理服务协议》及大鹏新区坝光社区整体搬迁安置工作领导小组办公室出具的《证明》等材料，前述材料显示，被告分别以295175元、258000元、171975元购入西******号、西******号、西******号房产，并已将上述三套房产转让给了案外人褥**、王**、徐**。前述人员已经于2018年11月至2019年1月对涉案房屋进行装修并入住。本院曾联系前述人员，或无法联系或不愿提供涉案房屋买卖资料。两被告在原审中陈述涉案三套房屋出售价格为200万元至300万元。另，原告提交的证据中安置户结算书显示涉案房屋的单价为4575元/平方米，落款时间为2017年9月4日。

以上事实有民事判决书、《转让合同书》、《深圳市龙岗区精细化工产业园区拆迁安置补偿协议书》、《授权委托书》、《选房确认单》、《解除委托关系通知》、《证明》、《坝光新村业主情况登记表》、《委托扣款协议》、《物业管理服务协议》及庭审笔录等证据予以证明。

本院认为，本案中，涉案《转让合同书》的效力已经一审、二审判决认定为有效合同，本院对于该事实及依据直接予以采用。因涉案合同有效，两被告负有积极配合原告交付涉案西131204号、西7A3303号、西12607号房产的合同义务，但根据审理查明的事实，两被告已将该三套房屋转让他人，其违约行为导致涉案合同中关于三套房屋（西******号、西******号、西*****号）的权利义务无法继续履行，涉案合同的履行存在客观障碍，现原告诉请解除涉案合同中涉及西******号、西******号、西*****号三套房屋的相关权利和义务关系，本院予以支持。

关于赔偿损失，因合同无法继续履行系两被告违约导致，根据合同法的规定，守约方可以请求违约方承担赔偿违约造成的损失，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，两被告应当预见到因其违约行为可能导致原告需付出更高的对价，方能实现购买房产的目的。因此，本案需要查明的事实是在两被告将涉案房产出售给他人时，原告购买同类型房产所需支付的价款。对此，原告应当提交证据予以证明，但原告未能举证证明，在此情况下，可参照两被告出售涉案房产的价格酌定。然而，因被告未提交涉案房产的买卖合同及银行流水等证据，且未能联系涉案房屋的买受人，故无法查明两被告向案外人实际出售涉案房产的价格。结合大鹏新区公布的2018年商品房平均交易价格上涨48.4%的数据（来源于大鹏新区2018年统计年鉴）及原告提交的安置户结算书中载明签署该文书时涉案房屋单价为4575元/平方米的数据计算，涉案三套房屋的总值为1969304元【（4575元/平方米×148.4%×（118.07平方米+103.2平方米+68.79平方米)】，再结合两被告以725150元购买涉案三套房屋的事实，本院酌定两被告出售涉案三套房屋的价格为2694454元（1969304元+725150元），该价格与两被告关于其以200万元至300万元的价格出售涉案三套房产的陈述相符。因此，被告应赔偿原告的损失为1969304元（2694454元-725150元）。

综上，依据《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十三条、，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条之规定，判决如下：

一、解除原告林建平与被告林眉光、被告温伟珍于2012年2月21日签订的《转让合同书》中涉及西******、西******、西*****7三套房屋的相关合同权利和义务关系；

二、被告林眉光、被告温伟珍于本判决生效之日起十日内赔偿原告林健平损失1969304元；

三、驳回原告林健平的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案案件受理费38800元、保全费5000元，共计43800元（原告已预交），由原告林健平承担22338元，由被告林眉光、温伟珍承担21462元。原告林健平已预交的21462元，由本院予以退还。被告林眉光、温伟珍应在本判决生效之日起十日内向本院缴纳案件受理费21462元，拒不缴纳的，本院将依法强制执行。

如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。

审　判　长　　郑则川

人民陪审员　　胡晓娟

人民陪审员　　范玉明

二〇二一年十一月九日

书　记　员　　邓丹玲