广东省广州市中级人民法院民事判决书

（2021）粤01民终21107号

上诉人（原审被告）:李某，男，1959年2月28日出生，汉族，住湖南省隆回县。

上诉人（原审被告）：刘某，男，1968年1月25日出生，汉族，住湖南省邵东县。

上述两上诉人共同委托诉讼代理人：范建军，广东环球经纬律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：黄某，男，1962年3月27日出生，汉族，住广东省高州市。

委托诉讼代理人：范某，广东合誉律师事务所律师。

委托诉讼代理人：龙某，广东合誉律师事务所律师。

上诉人李某、刘某因与被诉人黄某农村房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省广州市花都区人民法院（2020）粤0114民初17360号民事判决，向本院提起上诉，本院已立案受理。依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，本案适用第二审程序，由审判员余盾独任审理,本案现已审理终结。

上诉人李某、刘某上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回黄某的全部诉讼请求；2.本案一、二审诉讼费用由黄某承担。事实和理由：（一）一审认定事实不清，适用法律错误，广州市花都区狮岭镇南航大道北29-2号同一排向东数入第七幢楼房（以下简称涉案房屋）所属土地并非农村宅基地。该土地系从花都区狮岭镇益群村吴金就、吴思勇、吴威庆、丘玉霞一家所购买，一审法院认定该土地的性质为宅基地明显错误。根据一审法院向广州市规划和自然资源局花都区分局以及广州市城市管理综合执法局花都分局发函调查的情况，涉案土地并没有办理宅基地证，只是生产队分配用地，该土地到底属于何种性质，一审法院并没有依法查明。（二）由于黄某对涉案土地没有使用权，该土地系李某、刘某从第三人处购买，与黄某无关。李某、刘某与黄某之间的买卖合同只是对黄某当时已建设工程的造价进行约定，买卖合同合法有效。涉案房屋所属土地一开始是黄某于2011年8月25日与吴金就签订《益群村东二队集体用地转让协议》，之后黄某在土地上建设了五层房屋。但黄某于2014年5月16日与李某、刘某签订《房屋买卖协议》及于2014年5月26日签订《房屋买卖补充协议》之后，于2014年5月26日李某、刘某便与吴金就、吴思勇、吴威庆、丘玉霞一家就涉案土地签订了《益群村集体住宅用地转让协议》。由此可见，黄某与吴金就签订的《益群村东二队集体用地转让协议》已经于2014年5月26日解除，该土地与黄某已没有任何关系。应系李某、刘某从吴金就、吴思勇、吴威庆、丘玉霞所购买，也就是说黄某与李某、刘某之间买卖的标的仅仅是针对建成工程的造价也即实际价值，并不涉及土地，买卖标的并非完整意义上的房屋。由于双方买卖本质并非针对房屋，更不涉及土地、仅仅针对已建成工程的价值，故该买卖并不违反法律强制性规定。（三）即便是因为涉及土地的使用权问题判令合同无效，一审法院也不应当判令李某、刘某直接向黄某返还房屋。假定按照一审所认定的涉案房屋土地属于宅基地而不允许自由买卖，那首先黄某与吴金就之间签订的《益群村东二队集体用地转让协议》就应当无效，黄某对于该房屋就不享有合法权益，真正的权利人应属于吴金就及其家人，李某、刘某只能向吴金就返还。可见，即使按照一审判决逻辑，本案也应当将吴金就、吴思勇、吴威庆、丘玉霞作为有独立请求权的第三人参加诉讼。（四）退一步来讲，即使李某、刘某与黄某之间的买卖合同无效，一审判决也明显错误。根据合同无效的法律后果，应当相互返还，一审仅判决李某、刘某返还房屋，却以李某、刘某没有提出反诉不予调处为由，未对其支付款项一并处理，明显违背合同无效的处理原则。且涉案房屋并非黄某全部修建，黄某向李某、刘某交付时只有五层框架，上面一层半是由李某、刘某承建，且房屋所有外墙和内部装修、包括相应设备设施全部由李某、刘某完成，从整体而言，李某、刘某后期投入的资金及精力远比黄某的多，从公平角度而言，也不应当判决李某、刘某返还房屋，而应判决李某、刘某对黄某已建成的五层框架进行相应的补偿。

被上诉人黄某二审提出书面答辩意见称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。具体理由：本案事实非常清晰，黄某向案外人吴金就购买宅基地，后黄某出资建设五层半楼房，再将该房卖给李某、刘某。本案土地不是农用地，不是农村集体转让用地用于非农业建设，故根本不适用《广东省高级人民法院关于审理农村集体土地出让、转让、出租用于非农业建设纠纷案件若干问题的指导意见》。本案是买卖合同纠纷，合同的客体是黄某交付自己出资建设的涉案五层楼房及李某、刘某支付的购房款；李某、刘某与黄某均不是涉案土地的集体组织成员，涉案合同无疑是无效的，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿”之返还财产的规则，黄某在签订买卖合同之后将涉案房屋交付给李某、刘某，合同无效则李某、刘某应当将涉案房屋返还给黄某；本案非物权确认纠纷，不涉及物权问题，黄某与李某、刘某均确认涉案房屋是黄某出资建设，黄某对涉案房屋具有所有权，退一步说，黄某对涉案房屋的占有权、使用权及收益权毋容置疑，无论如何，一审判决李某、刘某向黄某返还房屋是完全正确的。

黄某于2020年11月13日向一审法院提出诉讼请求：1.确认黄某与李某、刘某于2014年5月16日签订的《房屋买卖协议》无效；2.李某、刘某将花都区狮岭镇南航大道北29—2号同一排向东数入第七幢楼房交还给黄某；3.李某、刘某向黄某支付2014年5月16日至2019年11月12日房屋占有使用费521088元。4.李某、刘某按照每月6210元的标准向黄某支付自2019年11月13日起的占有使用费至实际腾空并交还花都区狮岭镇南航大道北29-2号同一排向东数入第七幢楼房之日止。5.案件诉讼费由李某、刘某承担。

一审法院认定事实：2011年8月25日，黄某（乙方、受让方）与案外人吴金就（甲方、转让方）签订《益群村东二队集体用地转让协议》，约定，甲方因经济困难自愿将坐落在南航大道旁的住宅地使用权（益群村东二住宅用地批准书号码31840）转让给乙方永久使用；该地块面积规格为9米*26米，面积共234平方米，四至为：东至吴桂福，南至南荒地，西至宅基地，北至吴新财；该地块转让总价为780000元……。

同日，黄某向吴金就支付了购地款300000元，吴金就出具了收据：今收到黄某交来买吴金就31840号地款300000元，余款肆拾捌万元建好六层主体付清。

之后，黄某在涉案土地上建造了一栋五层半的框架结构房屋。

2014年5月16日，黄某（甲方）与李某、刘某（乙方）签订《房屋买卖协议》，约定甲方向乙方出售狮岭镇益群村南航大道北，占地234平方，所建六层楼房；房屋总价贰佰陆拾捌万；付款方式：付款分三次交，第一次交一百万元，确定成交，第二次房屋装修完工交六十八万元，第三次交清一百万元（在房屋装修完工后三个月内）……。

2014年5月26日，黄某（甲方，出卖方）与刘某、李某（乙方，购买方）签订《房屋买卖补充协议》，约定：乙方向甲方支付房屋款为2680000元，第一次乙方交付1000000元，视为原房屋买卖协议成立；第二次乙方于2014年8月16日前向甲方支付人民币680000元；剩余房产价款1000000元，均由乙方2014年12月16日前向甲方付清。

2014年5月26日，吴金就、吴思勇、吴威庆、丘玉霞作为转让人（甲方），刘某作为受让人（乙方）签订益群村集体住宅用地转让协议，约定：第一条甲方自愿将位于南航大道北29-2号同一排向东数如第七幢的住宅用地，批准书号码21840的地块，占地面积9米乘以26米共234平方米，附有广州市花都区农村村民非公寓式住宅建设用地申请审批表，四至为：东至巷，南至路，西至巷，北至路。第二条甲方承诺是本宗土地使用权的合法权利人，拥有该宗土地所有权和使用权承诺本协议签订时即履行期间本协议所属土地上不存在任何的债务，该宗土地使用权的转让已征得其他所有相关权利人的同意。且承诺协议履行期间若该宗土地因甲方原因导致给乙方所造成的损失，应由甲方承担赔偿责任。第三条经甲方家庭成员的同意，双方协商一致本宗土地使用权永久性转让给乙方使用，该宗土地转让总价为834000元，协议签订支付50万元给甲方协议即生效，余款待甲方办理好水电安装和准建手续完成主体六层全部付清并为乙方开具收款收据。第四条甲方应于本协议签订之日起2014年5月26日内将所属土地全部交付给乙方使用，并在乙方实际接收该土地当日起，甲方应无偿协助乙方办理水电入户，并办妥相关登记手续。黄某称该协议是李某、刘某向其购买房屋之后，为了保障李某、刘某权益而与宅基地使用权人补充签订的协议。李某、刘某称由于黄某未依约支付购地款给吴金就，因此产生了利息，而后为了保障其能顺利建设，遂与吴金就签订转让协议，并约定购地款834000元，其中54000元为利息。

《房屋买卖协议》签订后，李某、刘某主张向黄某共支付购房款2098311元，包括黄某直接收取的款项1092000元、代黄某向吴金就支付的购地款及利息834000元，以及代黄某支付的中介费、工程款等合计171911元。黄某主张仅收取李某、刘某购房款1592000元，该款项包含了李某、刘某于2014年5月26日向吴金就支付的500000元（其中20000元为逾期利息），对于其他垫付费用及李某、刘某所称的中介费、工程款等垫付费用不予认可。黄某于2014年5月16日将涉案房屋交付给李某、刘某使用。李某、刘某称其收到房屋之后加盖了一层半，并进行了装修，然后用于出租。

由于李某、刘某一直未按照约定支付购房款，2016年1月6日，李某、刘某向黄某出具了一份还款计划：刘某、李某购买黄某房屋于2016年元月6日大概结算还欠购房款九十余万元，具体款项待双方细算核对为准。此款在2016年底付清，计划分四次还。第一次4月底，第二次6月底，第三次9月底，第四次12月底。（应该付的利息每月转给黄某）。2018年12月16日，黄某向李某、刘某发送告知函：直至我方函件寄出前，贵方仍拖欠房屋转让款1198465元，贵方未按期足额履行支付款项的义务属于严重违约行为。为此，我方郑重函告贵方如下：1.其请贵方于2018年12月20日前结清所欠款项。2.若贵方未能按照上述要求支付所欠款项，将视为放弃本次房屋转让交易，之前所交款项属于违约金没收。我方将本项目对第三人进行出租，请将房屋移交给新的第三方租赁方，并结清房屋所欠的费用（包括水费、电费、物业管理费等）。李某、刘某称由于黄某不能办理涉案房屋的产权手续，因此其未支付剩余购房款。

一审法院就涉案房屋规划报建情况函询广州市规划和自然资源局花都区分局，该局函复称，未查询到涉案房屋办理《建设工程规划许可证》的记录。庭审中，黄某与李某、刘某确认涉案房屋所占用的土地为集体所有的土地，涉案房屋并未办理报建手续。一审法院又向广州市城市管理综合执法局花都分局发函调查，涉案房屋是否属于违章建筑？该局回复称：经走访村委调查了解相关情况，农房位于益群村义兴社一巷2号，原屋主是该村村民吴金就，后屋主为黄某，该房屋于2012年建成，占地面积为232㎡，建筑面积为1600㎡，楼高6层半，其土地是生产队分配用地（无宅基地证），未提供相关土地及建房手续，涉嫌违法用地行为。

一审法院认为，根据《中华人民共和国民法典》（以下简称民法典）第一百五十三条的规定：“违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。”《中华人民共和国土地管理法》第九条规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”说明农村集体建设用地是农村集体经济组织成员享有的权利，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。黄某与李某、刘某均非广州市花都区狮岭镇益群村的村民，故其无权享有该村宅基地使用权，也不能通过买卖行为变相取得宅基地使用权。本案中，黄某与李某、刘某之间签订的《房屋买卖协议》虽然系关于涉案房屋的买卖，但是在房地一体的格局下，处分房屋的同时也处分了宅基地，损害了集体经济组织成员的权益，是法律法规明确禁止的，因此黄某与李某、刘某签订的《房屋买卖协议》应属无效协议。

民法典第一百五十七条规定：“民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。”《房屋买卖协议》签订之后，黄某将涉案房屋交付给了李某、刘某，李某、刘某接收房屋之后未经合法报建的情况下对房屋进行了加建，并对原有房屋进行了装修。由于加建和装修部分已添附于房屋之上难以剥离，构成房屋的组成部分，添附部分具备物的基本权能，因此李某、刘某应将加建的房屋一并返还给黄某，对于李某、刘某加建的部分以及装修部分的价值，黄某应予以适当补偿，但由于李某、刘某在本案中未提出反诉，故一审法院对此不予调处。

关于黄某诉请的占有使用费问题，李某、刘某对涉案房屋进行了使用，理应支付占有使用费，但是黄某亦占用了李某、刘某的购房款利息，因此在合同无效双方均负有返还义务的情况下，房屋占用费可以与资金占用利息相互抵销。故，黄某要求李某、刘某支付房屋占有使用费，一审法院不予支持。关于黄某收取李某、刘某的购房款，根据合同无效的返还原则，黄某理应返还给李某、刘某，但由于李某、刘某主张的付款金额涉及垫付款以及利息，双方对实际付款数额存在较大争议，且李某、刘某未在本案中提出反诉，因此本案中不宜一并处理，李某、刘某可与黄某另行协商处理或另案解决。

据此，一审法院依照《中华人民共和国民法典》第一百五十三条、第一百五十七条，《中华人民共和国土地管理法》第九条之规定，于2021年4月21日作出如下判决：一、确认黄某与李某、刘某于2014年5月16日签订的《房屋买卖协议》无效；二、李某、刘某于判决发生法律效力之日起三十日内将位于广州市花都区狮岭镇南航大道北29-2号同一排向东数入第七幢楼房交还给黄某；三、驳回黄某的其他诉讼请求。案件受理费32458元，由黄某负担18897元，李某、刘某负担13561元。

经查，一审法院查明事实无误，本院予以确认。

二审另查明，本院于2020年9月15日作出的（2020）粤01民终18118号民事裁定书，认定本案系黄某与李某、刘某均为非村民而买卖宅基地上盖房屋而产生的纠纷。

二审中，双方当事人无提交新证据，并同意二审书面进行审理。

本院认为，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百二十三条：“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理，当事人没有提出请求的，不予审理，但一审判决违反法律禁止性规定，或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外。”之规定，结合李某、刘某的上诉请求和理由以及黄某的书面答辩，本院确定本案争议的焦点是：1.涉案《房屋买卖协议》的效力确认；2.李某、刘某应否将涉案房屋返还给黄某。现评析如下：

关于涉案《房屋买卖协议》的效力确认问题。《中华人民共和国土地管理法》第九条第二款规定宅基地属于农民集体所有；国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》第二条第二款规定，农村的住宅不得向城市居民出售。因而，我国法律、政策已对宅基地使用权的主体限定为具有特定身份的农村集体经济组织成员即宅基地所在地集体经济组织成员。本案中，李某、刘某与黄某签订了《房屋买卖协议》，约定其向黄某购买涉案房屋，该协议系通过房屋转让的形式变相买卖土地，而涉案房屋所在用地为村集体所有的宅基地。李某、刘某并非涉案房屋所在的集体经济组织成员，其无权购买涉案房屋，故一审法院认定黄某与李某、刘某就涉案房屋签订的《房屋买卖协议》应属无效正确，本院予以确认。李某、刘某对一审认定涉案房屋所在土地为宅基地提出异议，与本院（2020）粤01民终18118号民事裁定书认定事实不符；李某、刘某认为双方之间购买的仅仅针对已建成工程的造价，也与涉案《房屋买卖协议》中有关出售房屋的约定内容不一致；李某、刘某上诉认为其与黄某签订《房屋买卖协议》、《房屋买卖补充协议》后，便于2014年5月26日与吴金就、吴思勇、吴威庆、丘玉霞就涉案房屋所在土地签订了《益群村集体住宅用地转让协议》，故该土地与黄某没有任何关系，但李某、刘某在一审中又称由于黄某未依约支付购地款给吴金就，因此产生利息，而后为了保障其能顺利建设，遂与吴金就签订转让协议，并约定购地款834000元，其中54000元为利息。同时，李某、刘某还表示其代黄某向吴金就支付了购地款及利息834000元，可见，李某、刘某表示其购买的涉案房屋不涉及土地，与其自认事实相悖。因此，李某、刘某以上述理由主张双方签订《房屋买卖协议》合法有效，理据不足，本院不予支持。

关于李某、刘某应否将涉案房屋返还给黄某问题。承上所述，黄某与李某、刘某签订的《房屋买卖协议》无效，故根据我国法律有关无效合同处理原则，李某、刘某作为涉案房屋的购买方，其应将该房屋返还给黄某。李某、刘某认为按照一审逻辑，涉案房屋的真正权利人应属吴金就及其家人，但李某、刘某并非向吴金就及其家人购买涉案房屋，故其上诉表示即使需要判决返还涉案房屋也应返还给吴金就及其家人，缺乏合同和法律依据，本院不予采纳。本案系黄某与李某、刘某之间的房屋买卖合同纠纷，黄某与吴金就之间就涉案房屋所在土地签订的《益群村东二队集体用地转让协议》属于他们之间的法律关系，与本案实体处理没有关联，李某、刘某上诉认为本案应追加吴金就、吴思勇、吴威庆、丘玉霞作为第三人参加诉讼，依据不充分，本院不予采纳。至于李某提出一审法院未处理其支付购房款问题，因本案李某、刘某主张的付款金额涉及垫付款以及利息，且双方对实际付款数额存在较大争议，而李某、刘某又未提出反诉，在此情况下，一审法院认为本案不宜对返还购房款问题一并进行处理，同时认定双方可另行协商或者另案解决，并无不妥，本院予以确认。此外，李某、刘某认为根据其对涉案房屋的装修以及加建行为，本案不应判决返还涉案房屋给黄某，而应判决李某、刘某对黄某已建成的五层框架进行相应补偿，缺乏法律依据，本院不予支持。

综上所述，上诉人李某、刘某的上诉请求均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，处理并无不当，本院予以维持，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费28240元,由上诉人李某、刘某负担。

本判决为终审判决。

审判员　余　盾

二〇二一年九月二十四日

书记员　刘美惠