施世培等诉杨进军宅基地使用权纠纷案

(2016)浙1003民初2606号

【基本案情】

施必友（审理中亡故）与李阿英（2001年10月亡故）系夫妻关系，施世培系二人儿子。施世培（原告1）与金桂连系夫妻关系，育有施敏军、施敏群、施月娥（原告2、3、4）。经台州市黄岩区土地管理局黄土（1995）2-32号文件批准，五原告及施必友、李阿英取得坐落于黄岩区××西××村宅基地两间。1995年，杨进军（被告）向施世培购得其中一间宅基地，转让款15000元。此后，杨进军占有、使用该块宅基地。

后，五原告向法院请求判令：1、确认原、被告签订的《房屋基地转让书》无效；2、由杨进军返还位于黄岩区××西××村139号宅基地使用权。3、杨进军赔偿占用上述宅基地期间的损失2362880元（按租金120000元/年从自1995年7月7日起计算至判决确定的履行之日止）。

　　杨进军答辩并提出反诉称：1、1995年7月7日，双方签订一份《房屋基地转让书》，载明“兹有新前镇西范村村民施世培将壹间房屋基地壹万伍仟元卖给杨进军。已付清给施世培。新前镇缴费贰万壹仟元杨进军自己付清。以后一切事由杨进军负担。”原告方在取得土地使用权证后直接交给了被告，且被告在该宅基地上建房并居住至今。答辩人使用该宅基地已超过20年。根据法律规定，超过20年的诉权不予保护。2、1995年，答辩人购买宅基地使用权后已经支付了合理对价，其系合法占用宅基地，原告没有损失，答辩人无需赔偿。3、如果涉诉协议无效，原因是五反诉被告违反了诚实信用原则，故反诉原告提起反诉，要求反诉被告赔偿地上建筑物价值240000元、购买宅基地价款及配套设施费26000元和利息31200元、土地使用权价值差额2818800元，共计损失人民币3116000元。　　

审理中，原告方申请对台州市黄岩区××西××村新南路139号宅基地使用权及地上建筑物（四层楼房）房地产市场价值进行评估，本院依法委托公信公司进行评估，该公司作出台公信评字（2016）第F0196号房地产估价报告书，估价结果为在价值时点2016年11月4日的公开市场价值如下：1、房地产（土地使用权及地上建筑物）总价值大写（人民币）：叁佰零柒万零柒佰元整（￥307.07万元），折算评估单价14775元/平方米。2、地上建筑物总价值大写（人民币）：贰拾叁万陆仟玖佰元整（￥23.69万元）。3、土地使用权总价值大写（人民币）：贰佰捌拾叁万叁仟捌佰元整（￥283.38万元）。　

【争议焦点】

    1、涉案《房屋基地转让书》的效力如何？

    2、合同无效的，如何分配过错与责任？

【法院认为】

    原告将黄岩区××西××村的宅基地使用权转让给集体经济组织之外的杨进军，违反国家法律规定，双方签订的《房屋基地转让书》应系无效。合同无效自始无效，原告主张《房屋基地转让书》无效，不受诉讼时效期间的限制。对于无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还，故应由原告返还被告宅基地转让款人民币15000元和被告垫付的土地配套费11000元，由被告返还原告涉诉宅基地。

被告在涉诉宅基地上建造房屋并使用20年之久，且涉诉宅基地使用权价值大幅度提升，被告要求原告赔偿地上建筑物损失和土地使用权价值差额损失合法合理，本院予以支持。本案合同无效，双方均存在过错。原告方明知涉案宅基地依法不能转让给本集体经济组织以外成员仍进行转让，且在转让近20年后又要求确认转让合同无效，其行为存在较大过错；被告明知涉案土地系农村宅基地仍进行购买，亦存在过错，故本院酌情确定由原告对被告的损失承担90%的赔偿责任，即2750130元[（3070700元-15000元）×90%]。原告未享受宅基地使用权期间享受了被告支付的对价带来的利益，且宅基地使用权有如此大的收益，很大因素是被告建造房屋后出租形成的，对原告要求被告赔偿占用宅基地期间损失的诉求，本院不予支持；被告支付26000元对价后享受了宅基地使用权和居住权（房屋建造后），且被告已经主张宅基地价值差额损失，故对被告要求原告赔偿26000元利息损失的主张，本院亦不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六条、第五十二条第五款、第五十六条、第五十八条之规定，判决如下：

　　一、确认施世培和杨进军于1995年7月7日签订的《房屋基地转让书》无效。

　　二、施世培、金桂连、施敏军、施敏群、施月娥于判决生效后十日内返还杨进军宅基地转让款15000元和土地配套费11000元，同时赔偿杨进军地上建筑物损失和土地使用权价值差额损失2750130元，合计2776130元。

　　三、杨进军于施世培、金桂连、施敏军、施敏群、施月娥履行第二项义务后一个月内搬离黄岩区新前街道新南路139号房屋，并返还宅基地(集体土地使用证号：xxx)给施世培、金桂连、施敏军、施敏群、施月娥。

　　四、驳回本诉原告施世培、金桂连、施敏军、施敏群、施月娥及反诉原告杨进军的其他诉讼请求。

【律房律地评析】　

此案例是典型的村民与非村民之间的房屋买卖合同，一般而言，此类合同的效力均会被法院认定为无效，但是，对于合同无效后，双方如何分担过错以及责任，目前实践中，比例不一，一般认为买卖双方的过错相当，各为50%，部分情形下，卖方过错更加显著，最高可达80%—90%。本案即达到了90%的比例，其主要原因在于存在以下情形：

①时间跨度。买卖房屋的时间久远，本案中，因起诉时距离双方买卖合同的签订已20余年，法院因此判决卖方承担80%的责任。

②主观恶意。卖方存在明显的以获取土地升值利益为主要目的，并主动提起诉讼的情况下，因有悖诚实信用原则。

③原告存在增加房屋价值的行为。如本案中，被告建造房屋后出租形成如今房屋价值大增的结果。

故，在上述情形下，法院酌定由买方承担10%的过错，则买方获得的赔偿即为原购房款+房屋升值部分[（评估的房地产价值-原购房款）×卖方过错比例]。

不过，在个案中，也存在同等情形法院认定的过错比例小于90%的案例。