邓某、黄某等房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

(2021)粤06民终8382号

【基本案情】

　　涉案房屋位于佛山市南海区，登记权属人为黄某成，取得方式为1982年自建，登记时间为1990年11月2日。

　　1997年12月17日，黄某成(甲方)与林伟文(乙方)签订涉案合同，约定涉案房屋(地籍号为08130208)属甲方所有的财产。甲方现将涉案房屋以42000元卖给乙方，该款待上述房屋在小塘国土所办理《集体土地建设用地使用证》变更登记手续后的当天一次性付清。办理房屋变更登记有关手续的费用，全部由甲方承担。双方就涉案合同进行了律师见证。

　　林伟文已支付转让款42000元予黄某成。

　　林伟文不是涉案房屋所属自然村的集体经济组织成员。

　　黄某成于2010年7月13日死亡，邓某及黄某、黄钻玲、黄惠玲、黄结华分别系黄某成的配偶及子女。

2018年10月15日，邓某等五人以与林伟文发生房屋买卖合同纠纷为由向一审法院提起诉讼，请求判令确认涉案合同无效，林伟文向邓某等五人返还涉案房屋、土地及土地使用权证原件。法院作出民事判决，判令确认涉案合同无效，林伟文应于判决发生法律效力之日起十日内向邓某等五人返还涉案房屋、所在土地使用权及土地证原件。林伟文不服该判决，提起上诉。佛山市中级人民法院于2019年4月26日作出(2019)粤06民终3548号民事判决，认为林伟文不是涉案土地所属集体经济组织成员，不具备该集体经济组织宅基地及其上盖房屋的条件，涉案合同为无效合同。

【争议焦点】

合同无效后造成的损失包括因房屋价格上涨造成的房屋差价损失如何承担。

　　一审法院认为，已发生法律效力的民事判决已认定涉案合同为无效合同，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，林伟文诉请邓某等五人返还购房款42000元，一审法院予以支持。关于购房款的利息，虽然邓某等五人占用林伟文支付的购房款，但林伟文亦占有并使用涉案房屋，根据损益相抵原则，一审法院对该两项主张均不予支持。但考虑到生效判决已判令林伟文应于判决发生法律效力之日起十日内(即2019年5月18日)将涉案房屋及其土地返还给邓某等五人，林伟文于2019年7月22日才返还房屋，故一审法院酌情确定林伟文应支付2019年5月18日至2019年7月22日期间的使用费予邓某等五人，依据评估机构认定涉案房屋在2019年的市场租金水平，确定使用费为2856.28元(199.74平方米×6.5元/平方米月÷30天×66天)。相应地，邓某等五人应以购房款42000元为本金自2019年5月18日起计付利息予林伟文。

关于林伟文主张的损失。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”该规定中的损失应包括因合同产生的信赖利益损失。本案中，因合同产生的信赖利益损失应为林伟文支付对价买受涉案房屋后取得对房屋相关权益的信赖利益，双方签订涉案合同至今已有二十余年时间，涉案房屋价值已大幅上升，涉案合同被确认无效后，林伟文已将涉案房屋返还邓某等五人，林伟文因此不再享有涉案房屋的利益，故林伟文有权要求邓某等五人赔偿因涉案房屋升值产生的信赖利益损失。考虑到邓某等五人作为出卖人在出卖时明知所出卖的房子及宅基地属于我国法律禁止流转范围，仍将农村宅基地上建设的房子出售给林伟文，且涉案合同已签订二十余年后邓某等五人才提起(2018)粤0605民初20807号案，邓某等五人本身存在较大过错。

而林伟文作为具备完全民事行为能力人，在购房时应当了解房屋的现状及产权性质，未尽到必要合理审查义务，自身亦存在一定过错。综合合同履行情况、双方的过错程度、双方的实际损失等因素，根据公平合理、诚实信用原则，一审法院酌定邓某等五人按80%比例分担该损失。

　　【二审法院认为】

　　一、关于邓某等五人应向林伟文赔偿损失数额的问题

因无效合同取得的财产应当予以返还；不能返还则应当折价补偿；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应损失，该损失应包括因该合同产生的信赖利益损失。林伟文按当时的市场价购买涉案房屋，居住使用该房屋已有二十余年，因涉案合同属于“损害社会公共利益”之情形，被(2019)粤06民终3548号生效判决认定无效，林伟文承担返还涉案房屋的义务，失去了该房屋的使用权，但因物价上涨等因素，返还的购房款不足以购买同类地段的商品房。涉案房屋于估价时点(2019年5月14日)的评估总值为359532元，林伟文因合同无效而产生了信赖利益损失。对于责任的分配，一审法院综合合同履行情况、双方的过错程度、双方的实际损失等因素，根据公平合理、诚实信用原则，酌定邓某等五人按80%比例分担该损失。本院考虑房屋交易已达二十余年之久，林伟文购买房屋系用于居住等相关购房背景因素，一审法院认定的责任分担比例并无不当，本院依法予以维持。故邓某等五人应赔偿林伟文损失254025.6元[(359532元-42000元)×80%)]。　　

二、关于林伟文应向邓某等五人支付占有使用费数额的问题

邓某等五人主张占有使用费与购房款的利息差额较大，不应适用损益相抵原则相抵销。双方签订房屋买卖合同时，涉案房屋和土地的对价即为42000元，故对于林伟文主张的购房款利息与邓某等五人主张的占有使用费，考虑涉案合同的履行情况、双方的过错程度，一审法院根据损益相抵原则，对该两项主张均不予支持，处理得当。

【律房律地评析】　

此案例是典型的村民与非村民之间的房屋买卖合同，一般而言，此类合同的效力均会被法院认定为无效。但是，对于合同无效后，双方如何分担过错以及损失，目前实践中，比例不一，一般认为买卖双方的过错相当，各为50%，部分情形下，卖方过错更加显著，最高可达80%—90%。本案认为卖方相比较于买方存在以下两种情形，导致其过错更大：

① 主观恶意。卖方在交易多年后又以涉案土地、房屋系违法转让为由以诉讼的方式主张合同无效，有获取土地升值利益之嫌。

② 时间跨度。买卖房屋的时间越久远，卖方的过错越大，部分案例中，因起诉时距离买卖合同签订已20余年；

③ 涉案房屋价值已大幅上升，涉案合同被确认无效后，买方将不再享有涉案房屋的利益，故卖方应当赔偿因涉案房屋升值产生的买方信赖利益损失。

④ 合同无效后，买方购买周边同类地段的商品房所需支付的价款。　

最终，法院在综合考虑合同履行情况、买卖双方的过错程度、双方的实际损失的基础上，判定买方承担80%的过错，买方可获得原购房款+房屋升值部分[（评估的房地产价值-原购房款）×80%。同时，本案也同样印证了，对于此类宅基地（房屋）买卖合同中，买方主张的利息损失与卖方主张的房屋占用费，适用损益相抵原则，一般不会被法院支持。