宅基地房屋买卖合同被判无效后，买家能获得多少房屋差价损失赔偿？

(2020)粤07民终301号

【基本案情】

赵某启、莫某仲（原告，卖方）是古井镇竹乔龙村乔林经济合作社的村民，两人是夫妻关系。伍某萍、吴某峰（被告，买方）是古井镇玉洲第二村的村民。1997年8月28日，赵某启向古井镇竹乔龙村乔林经济合作社申购了一块面积为148.10平方米的宅基地（四至：东至四米水泥路，南至五米水泥路，西至公路，北至吴维钦墙）。赵某启就上述宅基地的68平方米（四至：东至四米水泥路，南至莫某仲墙，西至公路，北至吴维钦墙）向新会市人民政府申办集体土地使用证，并于1999年6月2日取得新府集用1999字第130800922号《集体土地使用证》；莫某仲于1998年6月2日就涉案地块余下的宅基地向新会市人民政府申请办理83.20平方米的土地登记，但至今未获得批准。赵某启、莫某仲在上述申购的宅基地上兴建了一间一层砖混结构铁架星瓦屋顶的房屋（现门牌号为乔林新村一巷一号，建筑面积约为105平方米）。

2004年11月5日，伍某萍（买方）与莫某仲、赵某启（卖方）签订了一份《买卖房产协议》，协议约定：“卖方将古井镇竹乔龙乔林新村，左边位置为路边，右边位置为吴维钦（星辉车行）的房产卖给买方；房产面积为148.10平方米，成交价格为43000元；房产证由卖方负责协助办理，办证费用由买方支付。"

2004年12月11日伍某萍、吴某峰向赵某启、莫某仲付清了上述房屋（宅基地）的转让款43000元，赵某启、莫某仲同日即将房屋（宅基地）移交给伍某萍、吴某峰。伍某萍、吴某峰接收房屋后对房屋进行了翻新改造。

2018年9月14日，赵某启、莫某仲以双方所签署的转让宅基地及房屋的《买卖房产协议》明显违反了法律规定，属于无效合同为由，向一审法院提起诉讼。一审法院于2018年12月11日依法作出（2018）粤0705民初4676号民事判决，确认双方于2004年11月5日所签订的《买卖房产协议》违反了法律、法规的强制性规定，为无效合同。该民事判决已经发生法律效力，但赵某启、莫某仲与伍某萍、吴某峰未能就土地、房屋的返还及损失赔偿问题达成一致协议。

买方认为卖方应就本案房产的返还向其赔偿损失，故提起反诉并向一审提出对本案买卖的房屋及土地使用权的现值进行评估的申请。

受法院委托，广东信利土地房地产评估咨询有限公司对涉案房屋进行评估，该评估机构于2019年6月5日作出《房地产估价报告》，确定涉案土地中赵某启取得《集体土地使用证》的68平方米宅基地在2019年5月22日的市场价值为108800元，及涉案建筑面积为105平方米的房屋在2019年5月22日的市场价值为31500元，合计为140300元。伍某萍、吴某峰对上述《房地产估价报告》不服，并提出异议认为，评估报告只对土地登记确权的68平方米土地进行了价值评估，而没有对未确权登记的83.20平方米土地进行价值评估，导致评估结果不可信。广东信利土地房地产评估咨询有限公司就伍某萍、吴某峰提出的异议于2019年8月7日向一审法院复函称：根据《土地登记申请书审批表》，莫某仲申请登记的新会市古井镇竹乔龙区乔林村宅基地未通过审批，并咨询相关部门该宗地未登记，故不作莫某仲申请登记宗地评估。

【争议焦点】

合同无效的，买卖双方应当如何分配过错，损失如何分担？

【一审法院认为】

　　一、伍某萍、吴某峰应否向赵某启、莫某仲返还涉案土地及房屋？

　　伍某萍、吴某峰占有、使用涉案土地及房屋所依据的《买卖房产协议》已被发生法律效力的（2018）粤0705民初4676号民事判决确认为无效合同。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任"的规定，本案的《买卖房产协议》无效，双方因该无效合同取得的财产应当相互返还，因此伍某萍、吴某峰应当向赵某启、莫某仲返还涉案《买卖房产协议》交易的土地及房屋，同时赵某启、莫某仲应向伍某萍、吴某峰返还收取的转让款43000元。

　　二、伍某萍、吴某峰向赵某启、莫某仲返还土地、房屋，赵某启、莫某仲应如何赔偿对方的损失？

　　1.伍某萍、吴某峰的损失应如何确定的问题。

　　伍某萍、吴某峰提出对本案买卖的房屋及土地使用权的现值进行评估的申请获准后，一审法院摇珠选定的评估机构广东信利土地房地产评估咨询有限公司于2019年6月5日作出《房地产估价报告》，评定涉案取得《集体土地使用证》的68平方米宅基地在2019年5月22日的市场价值为108800元，及涉案的建筑面积105平方米的房屋在2019年5月22日的市场价值为31500元，合计为140300元。伍某萍、吴某峰对《房地产估价报告》提出异议，评估机构就该异议出具《复函》，且伍某萍、吴某峰对《复函》无异议。该评估机构具备资质,评估程序合法,依据充足,故一审法院依法采信广东信利房评字[2019]第06036号《房地产估价报告》。由此确定涉案土地、房屋的增值为97300元（140300元-43000元），伍某萍、吴某峰向赵某启、莫某仲返还土地、房屋，该增值97300元即为伍某萍、吴某峰的损失。

　  2.伍某萍、吴某峰的损失应如何承担的问题

　　因赵某启、莫某仲明知其所出卖的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围,但其在出卖多年后又以违法转让为由主张合同无效，故对合同无效应承担主要的过错责任。对于伍某萍、吴某峰信赖利益损失的赔偿，应全面考虑出卖人因土地升值所获利益，以及伍某萍、吴某峰因土地、房屋现值和原买受价格的差异造成的损失。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任"以及参照《广东省高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》第四十四条第二款：“合同无效或者被撤销的,一方因房产价值波动受到的损失,由当事人按照各自的过错承担。合同解除的,守约方因房产价值波动受到的损失,由违约方赔偿"的规定，赵某启、莫某仲应向伍某萍、吴某峰赔偿损失68110元（97300元×70%）。

　　综上所述，一审法院依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，判决：一、返还房屋。二、退还土地转让款43000元。三、支付赔偿款68110元。四、驳回伍某萍、吴某峰的其他反诉请求。

　　【二审法院认为】

　　因双方当事人在交易涉案土地、房屋时，均为农村居民，均知道或者应该知道所交易的房屋及宅基地属于我国法律禁止流转的范围，故此时双方对于日后可能出现的合同无效引发的后果均知晓并甘冒风险，具有同等过错。相对而言，出卖人赵某启、莫某仲在交易多年后又以涉案土地、房屋系违法转让为由以诉讼的方式主张合同无效，有获取土地升值利益之嫌，故对于合同无效应承担主要的过错责任。一审判决在全面考虑出卖人因土地升值所获利益，以及买受人伍某萍、吴某峰因土地、房屋现值和原买受价格的差异造成的损失等情形，判处赵某启、莫某仲赔偿土地、房屋价格差额的70%，并无明显不当，本院予以维持。伍某萍、吴某峰上诉主张赵某启、莫某仲只承担70%的过错责任是不公平，理据不足，并最终判决驳回上诉，维持原判。

【律房律地评析】　

此案例是典型的村民与非村民之间的房屋买卖合同，一般而言，此类合同的效力均会被法院认定为无效。但是，对于合同无效后，双方如何分担过错以及损失，目前实践中，比例不一，一般认为买卖双方的过错相当，各为50%，部分情形下，卖方过错更加显著，最高可达80%—90%。本案认为卖方相比较于买方存在以下两种情形，导致其过错更大：

① 主观恶意。卖方在交易多年后又以涉案土地、房屋系违法转让为由以诉讼的方式主张合同无效，有获取土地升值利益之嫌。

② 时间跨度。买卖房屋的时间久远。

③ 买方在合同无效后，因土地、房屋现值和原买受价格的差异造成的损失更大。

综合以上因素，法院最终判定买卖双方应当按照3:7的的比例来分担过错，也即，合同无效后，买方可获得的损失为“原购房款+房屋升值部分[（评估的房地产价值-原购房款）×60%]”。