古伟强、梁伟杰等确认合同无效纠纷民事二审民事判决书

广东省珠海市中级人民法院民事判决书

(2021)粤04民终3550号

上诉人(一审原告)：古伟强。

　　委托诉讼代理人：廖秋敏，广东鼎量律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：曾亮，广东鼎量律师事务所律师。

　　被上诉人(一审被告)：梁伟杰。

　　被上诉人(一审被告)：梁映霞。

　　两被上诉人的共同委托诉讼代理人：陈华，广东运胜律师事务所律师。

　　两被上诉人的共同委托诉讼代理人：沈超，广东运胜律师事务所实习律师。

　　上诉人古伟强因与被上诉人梁伟杰、梁映霞确认合同无效纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2021)粤0402民初121号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月19日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。

　　古伟强上诉请求：撤销一审判决，改判古伟强与梁伟杰、梁映霞签订的《土地转让协议书》为无效合同，诉讼费由梁伟杰、梁映霞承担。事实和理由：一、《土地转让协议书》约定古伟强自愿将权属于其名下的位于唐家湾镇××村土地进行转让，即古伟强转让的标的物系位于那洲三村的蜈蚣荒地(即土地)而非宅基地使用权。《中华人民共和国土地管理法》第二条规定“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权依法可以转让。”双方签订的《土地转让协议书》属于以买卖的形式非法转让土地的协议，违反上述法律的禁止性规定，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款的规定，依法属于无效合同。

　　二、1991年6月26日那洲三村在征得各村民代表同意的情况下将本社蜈公田荒地转让给古伟强作建房之用，古伟强受让该荒地后一直未将该荒地作宅基地使用建造房屋。直至2010年1月17日签订案涉《土地转让协议书》时，案涉土地性质仍是那洲三村的荒地而非那洲三村的宅基地。一审法院未能查明该土地的性质想当然地将该荒地认定为宅基地明显存在错误。

　　三、梁伟杰系那洲二村村民，而梁映霞则是中山市三乡镇鸦岗村村民，梁伟杰、梁映霞均不是案涉荒地所属的那洲三村的村民。即使那洲二村、那洲三村同属于同一社区、同一经济合作社和股份公司管理，但梁映霞根本不是那洲经济合作社的组织成员。农村宅基地的使用权严格限于本集体经济组织的成员使用，村民基于本集体经济组织成员的身份方可取得宅基地的使用权。因此，即使一审法院认定该《土地转让协议书》是宅基地使用转让协议，但由于梁伟杰、梁映霞均不是那洲三村的村民，向本集体经济组织以外的农村村民转让宅基地的，违反了集体经济组织的成员权属性，案涉《土地转让协议书》依法仍属于无效合同。

　　梁伟杰、梁映霞辩称：一、《土地转让协议书》已经履行完毕11年多，现古伟强因那洲房价高涨而主张协议无效，违反诚实信用的原则。

　　二、梁伟杰为那洲村村民，受让那洲股份公司集体土地不违反法律的强制性规定。那洲村二村与那洲村三村同属于同一社区，同属于一经济合作社和股份公司管理，梁伟杰与梁映霞是夫妻关系，法律并没有禁止本村村民受让本村集体经济组织的土地，《土地转让协议书》合法有效，双方应严格履行。

　　三、古伟强主张涉案土地为荒地而非宅基地没有依据。根据《建房公示确认书》显示，建房人梁伟杰位于那洲村××农村××基地150平方米建设住宅。《征地农民拟建房屋公示书》显示，建房人梁伟杰，建房位置那洲三村××号，土地来源宅基地。2017年10月13日，那洲股份公司、经济合作社召开会议对梁伟杰、梁映霞用地事宜进行表决，通过决议人数占总村人数的96%通过该用地决议。2020年1月22日，梁伟杰、梁映霞取得珠海市自然资源局颁发的《乡村建设规划许可证》，该证是经城乡规划主管部门依法审核，在集体土地上有关建设工程符合城乡规划要求的法律凭证。梁伟杰、梁映霞获得土地依法受法律保护。

　　综上，古伟强的上诉没有事实和法律依据，人民法院应当依法判决驳回其诉讼请求，维护梁伟杰、梁映霞的合法权益。

　　古伟强向一审法院起诉请求：1.确认《土地转让协议书》无效；2.诉讼费由梁伟杰、梁映霞承担。

　　一审法院认定事实：1991年6月26日，珠海市香洲区金鼎镇那洲村第三经济合作社向古伟强出具《转让荒地声明》，称珠海市香洲区金鼎镇那洲村第三经济合作社转让蜈公田荒地共一亩四分地，每亩计6000元，共收到8400元，转让给古伟强作建房之用，不能出租及转让其他人。该声明加盖珠海市香洲区金鼎镇那洲村第三经济合作社印章并有陈弟、古志光等村民代表签名。

　　2010年1月17日，古伟强与梁伟杰、梁映霞签订《土地转让协议书》，协议约定古伟强将其名下的那洲三村蜈公荒地，面积一亩肆分转让给梁伟杰、梁映霞，古伟强协助梁伟杰、梁映霞办理土地转名手续，2010年10月30日，梁伟杰、梁映霞向古伟强支付转让款共400000元，古伟强向梁伟杰、梁映霞出具了收据。

　　经查，梁伟杰为那洲社区居民，梁映霞为其妻子，于2005年7月18日符合分户条件，住址为那洲三村××号。

　　2017年10月，梁伟杰向那洲股份合作公司提出《农村宅基地用地申请书》，经合作经济社及股份公司同意，同意该户安排用地，该用地面积为150平方米，位于那洲三村××号。双方当事人确认，那洲三村××号150平方米土地，在上述转让土地一亩肆分范围之内。2020年1月22日，梁伟杰取得珠海市自然资源局颁发的《乡村建设规划许可证》，确认其新建村民住宅位置坐落于那洲三村××号，宅基地面积150平方米，建筑面积399.55平方米。

　　一审法院认为，根据我国土地管理法的规定，宅基地属于农村集体所有，村民基于其集体经济组织成员的身份取得宅基地使用权。古伟强将那洲三村集体所有的荒地转让给梁伟杰、梁映霞，并收取梁伟杰、梁映霞转让款项。梁伟杰、梁映霞作为那洲二村村民，但与那洲三村村民属同一社区，同属一经济合作社和股份合作公司管理，故双方的土地转让协议没有侵害国家、集体或者第三人利益，没有违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效合同。梁伟杰、梁映霞支付土地转让价款后，通过合法途径申请取得150平方米的宅基地使用权并取得乡村建设规划许可，该150平方米宅基地在上述土地转让协议确定的转让土地范围之内。至于超过150平方米宅基地之外的土地使用，是否违反那洲村集体土地的使用管理规定，属村集体自治及行政机关管理范畴，一审法院不作认定与处理。

　　古伟强要求确认与梁伟杰、梁映霞订立的《土地转让协议》无效，于法无据，一审法院不予支持。

　　一审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八十条第二款，《中华人民共和国合同法》第五十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回古伟强的全部诉讼请求。一审案件受理费减半收取3650元，由古伟强负担。

　　双方在二审期间均未向本院提交新的证据。

　　本院查明，梁伟杰、梁映霞提交的《珠海市地籍测绘成果报告书》、《分户证明》、《建房公示确认书》、《珠海市乡村建设规划许可证申请表(新分宅基地)》、《乡村建设规划许可证》、《珠海高新区那洲股份公司、经济合作社签名会议纪要》等显示，案外人尹建国经建设规划许可在珠海市高新区唐家湾镇那洲三村186号宅基地上建造房屋；案外人梁耀华经建设规划许可在珠海市高新区唐家湾镇那洲三村56号宅基地上建造房屋。二审庭审中，梁伟杰称涉案面积一亩四分的蜈公荒地上，分为四块宅基地。一块为珠海市高新区唐家湾镇那洲三村××号宅基地，经建设规划许可其自行建造房屋；另外两块即为前述56号、186号宅基地，经梁伟杰同意由其亲戚尹建国和父亲梁耀华建造房屋；还有一块经梁伟杰同意由其弟弟建造房屋，其弟弟正在向相关审批部门申请报建。

　　《珠海高新区那洲股份公司、经济合作社签名会议纪要》显示那洲三村村民大会表决同意梁伟杰申请那洲三村××号宅基地建设房屋。珠海市唐家湾镇那洲三队经济合作社、珠海市唐家湾镇那洲社区居民委员会、珠海市香洲那洲股份合作公司三方在关于梁伟杰用地(那洲三村××号)的《农村宅基地核准表》上盖章。

　　《宅基地分配公示确认书》称，经核用地申请人梁伟杰是本村的常住户口村民，同意该户安排那洲三村××号宅基地，珠海市香洲那洲股份合作公司、珠海市唐家湾镇那洲三队经济合作社在其上盖章确认。

　　经审查，一审判决查明的事实属实，本院予以确认。

　　本院认为，古伟强与梁伟杰、梁映霞签订《土地转让协议书》，古伟强将位于那洲三村的蜈公荒地转让给梁伟杰、梁映霞。根据梁伟杰的案中陈述、报建资料以及案外人尹建国、梁耀华的相关报建资料可判断得知，那洲三村将涉案一亩四分的蜈公荒地作为宅基地性质分配使用。根据土地管理法的相关规定，宅基地属于农村集体所有，村民基于其集体经济组织成员的身份取得宅基地使用权。梁伟杰作为那洲二村村民，但与那洲三村村民属同一社区、同一经济合作社和同一股份合作公司管理，关于梁伟杰对作为蜈公荒地一部分的那洲三村××号用地的《农村宅基地核准表》上亦由珠海市唐家湾镇那洲三队经济合作社、珠海市唐家湾镇那洲社区居民委员会、珠海市香洲那洲股份合作公司三方共同盖章。故古伟强与梁伟杰、梁映霞签订的《土地转让协议书》没有侵害国家、集体或者第三人利益，没有违反法律、行政法规强制性规定，应为合法有效合同，古伟强诉请确认《土地转让协议书》无效缺乏理据，本院不予支持。

　　综上所述，古伟强的上诉理由不能成立，本院予以驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：

　　驳回上诉，维持一审判决。

　　二审案件受理费7300元，由古伟强负担。

　　本判决为终审判决。

审判长　廖世娟

审判员　朱 玮

审判员　牟宏微

二〇二一年十一月二十二日

书记员　王 莉