曾昭展与吴小川农村房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

广东省广州市黄埔区人民法院民事判决书

(2019)粤0112民初8452号

　　原告：曾昭展。

　　委托诉讼代理人：宋剑良，广东天穗律师事务所律师。

　　被告：吴小川。

　　原告曾昭展与被告吴小川农村房屋买卖合同纠纷一案，本院于2019年7月17日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告曾昭展及其委托诉讼代理人宋剑良、被告吴小川到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告曾昭展向本院提出诉讼请求：1.请求确认原告与被告于2014年11月26日签订的《宅基地房屋转让协议书》无效；2.请求判令被告返还原告购房款500000元，并支付利息（利息以500000元为本金，按中国人民银行同期贷款利率，自2019年7月17日起计算至款项还清之日止）；3.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原被告是战友关系，双方于2014年11月26日签订《宅基地房屋转让协议书》，协议书第一条约定甲方（被告）以人民币500000元把广州市黄埔区南岗镇夏园村城里坊街尾8号（穗集地证字第0068055号）四楼整层和一楼商铺后半部复式阁楼（共200平方米）的房屋转让给乙方（原告），乙方应在本协议签订之日一次性付清给甲方，同时甲方将该物业交付给乙方使用，并做好水电房屋交接手续；第二条乙方付清该物业转让款后，甲方应将上述房屋的见证书、有关资料、收据等相关资料原件交付给乙方。被告在《宅基地房屋转让协议书》签订前因欠原告借款250000元，双方约定了利息，因被告无法支付欠款利息和本金，双方约定被告转让上述房屋给原告，原告签订合同后一次性支付150000元给被告。因原被告之间是战友关系，且关系一直较好，原告充分信任被告，房屋暂时由被告出租，收到租金金额告知原告，原告以上述房屋收租金额和个人转账凑足10000元支付给被告直至剩余房款100000元支付完毕。房款支付完结后，被告未按照合同约定向原告交付房屋和相关资料的原件。出于对被告的信任，原告也没有立即向被告要回房屋，被告每月向原告支付租金至2018年10月，此后再未向原告支付任何租金，原告多次与被告进行协商房屋事宜，被告即不退回购房款也不交付房屋，给原告造成了较大损失。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》(国办发(2007)71号)的规定，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房"。被告所出售的房屋属违章建筑，其房屋开发建设、与原告签订《宅基地房屋转让协议书》违反法律的强制性规定，应属无效合同，被告应返还原告购房款500000万元并支付利息。综上所述，为维护自身合法权益，根据《中华人民共和国民事诉讼法》《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国土地管理法》等相关规定，特向法院提起诉讼，恳请法院查明事实，依法判决支持原告的诉讼请求。

　　被告吴小川辩称，1.同意确认原告的第一项诉讼请求。2.2018年12月左右，原告确认不要涉案房屋，要求将房屋返还给被告，并要求被告将50万元返还给原告，经双方协商约定分期返还，每月返还九千元。被告有时候支付不到九千元，有时候返还三千元、四千元不等，一直支付到2019年3月30日。因为被告经济困难暂时不能继续还款，曾告知原告待被告经济不再困难时候再返还，原告没有给确切答复，就直接起诉了。

　　本院经审理认定事实如下：2012年4月24日，梁顺年、徐秀梅、徐志军、温志亮（甲方）与刘文富、何韶光、何发朗、吴小川、刘文祥、刘健照（乙方）签订《宅基地房合建协议书》，就甲方出地皮与乙方出钱共同合作建设房屋事宜，达成一致意见，同意按以下条款执行：甲方房屋坐落于广州市黄埔区南岗镇夏园村城里坊街尾8号（穗集地证字第0068055号，权属人梁顺年）、广州市黄埔区南岗镇夏园村城里坊街尾6号（穗集地证字第0069239号，权属人徐秀梅），两间房屋面积占地约200平方米，与乙方合作共同建设；甲方宅基地房屋与乙方合作建设后，乙方需拆除改建、新建等一切行为和施工安全责任，所产生的费用均与甲方无关；房屋建成后，甲乙双方各独立拥有一栋楼房，甲方将拥有一栋四层半建设出租房屋（穗集地证字第××号，权属人梁顺年），乙方将拥有一栋五层建设出租房屋（穗集地证字第××号，为办理报建方便，权属人仍暂挂徐秀梅的名），占地面积同等；在国家政策允许宅基地房屋过户时，甲方全力配合乙方办理过户手续，在过户过程中所产生的一切费用与甲方无关；该宅基地房屋与乙方合作后，乙方房屋部分，甲方不再拥有该房屋产生的任何权利或权益，若遇到国家征收或征用该房屋，但暂未办理过户手续时，甲方应无条件协助乙方办理相关国家补偿手续，拆迁补偿款全部归乙方所有，但在办理过程中所产生的费用与甲方无关；该宅基地房屋与乙方合作合建后，甲方房屋部分，乙方不再拥有该房屋所产生的任何权利或权益，在办理过程中所产生的费用也与乙方无关；在该宅基地房屋与乙方合作完成后，乙方部分将拥有该宅基地房屋所有权和永久性使用权、处置权、收益权等；乙方房屋如遇到暂未办理过户手续时，乙方将其转让给第三方的情况，责、权、利全部归乙方所有。同日，甲乙双方还就该签约行为在广东天旗律师事务所办理了律师见证手续。

　　2014年11月26日，吴小川（甲方）与曾昭展（乙方）在广东泰扬律师事务所律师陈汉原的见证下签订了《宅基地房屋转让协议》，将甲方位于广州市黄埔区南岗镇夏园村城里坊街尾8号（穗集地证字第0068055）四楼整层、一楼商铺后半部复式阁楼的房屋（共约200平方米）（以下简称“涉案房屋"）转让给乙方，双方协商一致订立如下协议：甲方以人民币伍拾万元整把上述房屋转让给乙方，乙方应在本协议签订之日一次性给甲方，同时，甲方将该物业交付给乙方使用，并做好水电、房屋交接手续；乙方付清该物业转让款后，甲方应将上述房屋的见证书、有关资料、收据等相关资料原件交付给乙方；该物业转让后，就该房屋的权利、义务、均由乙方享有和承担，如遇国家或其他单位征用，该物业的拆迁补偿款及回迁安置房归乙方所有，甲方不得向乙方主张权利；本协议与甲方于2012年4月24日在广东天旗律师事务所所签的《律师见证书》同时使用，具有同等法律效力；该物业是以现状按套转让给乙方，乙方己全面检查并清楚了解该物业的所有情况而并无异议，2014年11月26日之后该物业的增容费由乙方负责。

　　2012年8月20日，曾昭展向案外人黄万昌转账支付147000元。2013年4月9日，曾昭展向吴小川转账支付126800元。2014年11月26日，曾昭展向吴小川转账支付130000元，并取现19900元，曾昭展主张该取现的19900元已现金支付给了吴小川。2015年5月9日，曾昭展向吴小川转账支付50000元。2014年12月30日、2015年1月27日、3月30日，曾昭展向吴小川分别转账支付9150元。2015年2月16日，曾昭展向吴小川转账支付9000元。2015年4月29日，曾昭展向吴小川转账支付8940元。双方确认曾昭展于2012年8月20日、2013年4月9日转账支付的两笔款项均为吴小川向曾昭展的借款，且该两笔借款结算为吴小川共向曾昭展借款250000元，并以该借款抵扣购房款。曾昭展表示涉案房屋由吴小川使用、管理。吴小川确认2014年12月至2015年4月期间，曾昭展除了转账支付的款项外，还用吴小川代为出租涉案房屋的租金抵扣购房款，每个月转账的金额加上租金合计1万元，至2015年4月曾昭展已付清500000元购房款。

　　吴小川主张已向曾昭展返还了涉案房屋的部分购房款，其提交的支付宝转账记录、银行流水显示吴小川于2018年1月29日向曾昭展支付9000元、于2018年1月31日分2笔向曾昭展共支付14000元、于2018年2月22日向曾昭展支付9000元、于2018年3月4日分5笔向曾昭展支付共50000元、于2018年3月30日向曾昭展支付5000元、于2018年4月28日向曾昭展支付9000元、于2018年5月29日向曾昭展支付9000元、于2018年7月30日向曾昭展支付9000元、于2018年8月29日向曾昭展支付9000元、于2018年10月29日向曾昭展支付9000元、于2018年11月30日向曾昭展支付9000元，以上交易记录共计141000元。

　　曾昭展主张除了涉案房屋外，吴小川还将位于姬堂的一套房屋以24万元的价格转让给其，其支付了部分购房款，后其要求将位于姬堂的房屋还给吴小川、吴小川将位于姬堂的房屋的购房款返还给其，其认为吴小川向其支付的是位于姬堂房屋的购房款。吴小川否认曾昭展的主张，表示其向曾昭展支付的是涉案房屋的购房款，并认为曾昭展未支付过位于姬堂的房屋的购房款。为证明其已支付了位于姬堂房屋的购房款，曾昭展提交了微信转账记录及银行流水，显示曾昭展于2015年11月18日向吴小川支付了30000元、于2017年5月19日向吴小川支付了20000元、分别于2017年7月12日、9月30日、10月28日、2018年1月1日向吴小川每次支付3100元、分别于2017年9月1日、12月1日向吴小川每次支付5000元，以上交易共计72400元。曾昭展主张双方约定以涉案房屋及位于姬堂的房屋的租金抵扣姬堂房屋的房款，但未举证证明，亦未提交双方关于位于姬堂的房屋的转让协议。

　　以上事实，有《律师见证书》《宅基地房屋转让协议》、银行流水、中国农业银行个人结算业务申请书、微信转账记录、支付宝转账记录及当事人陈述等证据证实。

　　本院认为，宅基地属于农民集体所有，而宅基地使用权作为所在农村集体经济组织成员专享的生活保障权利，在连同上盖房屋转让时受到严格限制。曾昭展、吴小川均非夏园社区居民，不符合受让涉案房屋的身份条件，双方于2014年11月26日签订的《宅基地房屋转让协议》已违反法律强制性规定，应予认定无效。

　　《中华人民共和国合同法》规定合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，吴小川依此须向曾昭展退还涉案房屋的转让价款。吴小川确认曾昭展已向其付清500000元购房款，则其须向曾昭展退还500000元购房款。吴小川已向曾昭展支付了141000元，虽然曾昭展主张该141000元是吴小川偿还位于姬堂的房屋的购房款，但吴小川明确该141000元是其偿还涉案房屋的购房款，且曾昭展未举证证明双方关于位于姬堂的房屋的转让价款，该金额亦与曾昭展后期支付给吴小川的金额相差甚远，故本院对曾昭展的上述主张不予采信。若曾昭展与吴小川还有其他纠纷，可另寻法律途径主张权利。扣减吴小川已向曾昭展支付的141000元，吴小川还应向曾昭展支付359000元。曾昭展在明知双方均不符合受让涉案房屋的身份条件的情况下，还与吴小川签订《宅基地房屋转让协议》，双方对协议无效均有过错，故曾昭展要求吴小川赔偿利息损失缺乏理据，本院不予支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：

　　一、原告曾昭展与被告吴小川于2014年11月26日签订的《宅基地房屋转让协议》无效；

　　二、被告吴小川在本判决生效之日起十日内向原告曾昭展退还房屋转让价款359000元；

　　三、驳回原告曾昭展的其他诉讼请求。

　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　案件受理费8800元，由原告曾昭展负担2482元，被告吴小川负担6318元。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省广州市中级人民法院。

审　判　长　毛丽娟

人民陪审员　臧玉林

人民陪审员　李少芳

二〇一九年十一月二十日

书　记　员　陈佩雯