谭少媚、谢满凤等房屋买卖合同纠纷民事一审民事判决书

广东省广州市海珠区人民法院民事判决书

(2021)粤0105民初540号

　　原告：谭少媚。

　　委托代理人：程鹏宇，广州金鹏(茂名)律师事务所律师。

　　被告：谢满凤。

　　第三人：黄湛彪。

　　原告谭少媚诉被告谢满凤、第三人黄湛彪、黄赞彪房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后适用简易程序进行了审理。后因案情疑难复杂，本院裁定本案由简易程序变更普通程序，并根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》规定，由审判员林湛河独任审理，公开开庭进行了审理。原告谭少媚及第三人黄湛彪、黄赞彪的委托代表人程鹏宇，被告谢满凤的委托代理人余静到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告向本院起诉请求：1.确认原告与被告之间签订的赠与合同以及房屋转让合同无效；2.判令被告向原告返还穗海新字第004537号宅基地；3.判令被告承担本案诉讼费用。事实和理由：黄润驱为赤沙乡南约一巷2号新滘区赤沙乡七生产队《农村(墟镇)宅基地使用证》穗海新字第004537号宅基地的合法使用人和广州市海珠区赤沙乡南约一巷9号之二房屋所有权人。原告于2006年11月23日与谢满凤签订《赠与合同》，约定黄润驱、谭少媚夫妻自愿将上述宅基地房屋无偿赠与谢满凤，并协助办理房屋产权转移登记手续。由于涉案房屋是宅基地房屋，按照当时法律不允许转让。黄润驱、谭少媚虽然与谢满凤签订的是《赠与合同》，但该《赠与合同》的实质为买卖合同。原告认为《赠与合同》虽然办理了公证，但是公证内容仅是合同双方签名的真实性，并没有通过公证确认合同的合法性以及原告是否自愿签署的事实，违反了《公证法》的规定，属于无效行为。且该名为赠与实为转让的合同没有经过村民委员会同意，合同无效。

　　被告谢满凤辩称：签订《房屋转让合同》《赠与合同》时，黄润驱为涉案宅基地的使用权人及所有权人，有权处分该宅基地上的房屋，被告与黄润驱、原告对于涉案房屋的转让行为是真实的意思表示，合法有效。被告已于2006年10月17日全额支付房屋转让价款，且黄润驱、原告已将涉案房屋转让给被告，《房屋转让合同》《赠与合同》均已履行完毕。原被告双方均为第七经济联社的集体经济组织成员，集体经济组织成员之间可以转让宅基地上盖的房屋，该转让行为并未违反强制性规定，因此《房屋转让合同》《赠与合同》均为有效合同。

　　经审理查明：广州市海珠区赤沙乡南约一巷9号之二宅基地使用人为黄润驱，宅基地面积66平方米，宅基地座落新滘镇赤沙乡七生产队，建筑面积147平方米。

　　2006年10月17日，原告谭少媚及其配偶黄润驱(卖房人、甲方)与被告谢满凤(买房人、乙方)签订《房屋转让合同》，约定谭少媚、黄润驱将位于广州市海珠区赤沙南约一巷9号之二(宅基地证号：穗海新字第xxx号，房屋为两层半，建筑面积147平方米)房屋转让给谢满凤，转让金额为235000元；如以后该房屋要换证或更名时，甲方无条件协助乙方办理所有手续；以后遇国家征用该房屋时，该房屋补偿金全部归乙方所有，与甲方无关；等。同日，被告向原告谭少媚及其配偶黄润驱支付了转让款235000元，黄润驱向被告出具了《收据》并将案涉房屋交付给被告使用至今。

　　2006年11月23日，原告谭少媚及其配偶黄润驱(赠与方、甲方)与被告谢满凤(受赠方)签订《赠与合同》，约定：赠与方将广州市海珠区赤沙南约一巷9号之二房屋赠与给受赠方，受赠方表示自愿接受赠与；赠与方将上述房屋赠与给受赠方后，在政策允许的情况下，有义务协助受赠方办理上述房屋转移登记手续；等。双方在广东省广州市南方公证处办理了公证，公证处出具了(2006)南公证内字第30882号公证书。

　　广州市海珠区官洲街赤沙第七经济合作社2020年12月30日出具《证明》，载明：因广州市海珠区新滘镇撤镇，原是广州市海珠区新滘镇赤沙村第七生产队，在2002年改广州市海珠区官洲街赤沙第七经济社。股民黄润驱、股民谭少媚、股民谢满凤是我社股民。广州市海珠区官洲街赤沙经济联合社在该《证明》上盖章并出具“根据经济社意见，联社予以证明”的意见。

　　在庭审中，原、被告双方确认案涉宅基房屋在赤沙第七经济社的辖区内，原、被告均是赤沙第七经济社的社员。原告陈述其转让案涉房屋给被告后，其名下仍有一处宅基地，并与儿子共同居住在该处宅基地房屋内。

　　黄润驱于2015年6月25日死亡，第三人黄湛彪、黄赞彪是黄润驱与谭少媚的儿子。

　　本院认为：原、被告就涉案宅基地房屋虽然签订《赠与合同》，但双方确认被告实际向原告支付了购买涉案房屋的购房款45000元，故双方实际为宅基地房屋买卖合同关系。本案的争议焦点是《赠与合同》《房屋转让合同》是否无效。

　　涉案房屋为农村宅基地房屋，该房屋所坐落的土地权属性质为集体所有，国家严格限制农民集体所有的土地使用权流转至该集体经济组织之外的成员。《中华人民共和国土地管理法》第八条规定，城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。被告系案涉宅基地房屋所在集体经济组织成员，与谭少媚、黄润驱签订《赠与合同》《房屋转让合同》，系双方的真实意思表示，并未违反法律、行政法规的禁止性规定，合法有效。

　　导致合同无效的应为法律、行政法规中的效力性强制性规定，我国现有法律、行政法规并未禁止同一农村集体经济组织成员之间转让宅基地，仅规定农村集体经济组织成员转让宅基地的不得再行申请宅基地。谭少媚依据《中华人民共和国土地管理法》(2004年修正)第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的规定主张双方以赠与方式转让案涉房屋的行为无效，但本案涉及宅基地，而第六十三条规定的是“农民集体所有的土地的使用权”，原告对法律条文理解有误。原告诉请确认《赠与合同》《房屋转让合同》无效及返还宅基地，理据不足，本院不予支持。

　　综上所述，依照《中华人民共和国土地管理法》(2004年修正)第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

　　驳回原告谭少媚的全部诉讼请求。

　　本案受理费30320元(原告已预交)，由原告负担。

　　如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广州市中级人民法院。

　　当事人上诉的，应在递交上诉状次日起七日内向广州市中级人民法院预交上诉案件受理费。逾期不交的，按自动撤回上诉处理。

审判员　林湛河

二〇二一年八月六日

书记员　徐文慧

谭颖诗