张以杰等与胡凤珍农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

北京市第二中级人民法院民事判决书

（2018）京02民终268号

上诉人（原审原告）：张以全，男，1946年10月19日出生，汉族，北京京丰印刷厂退休职工，住北京市丰台区。

上诉人（原审原告）：张以太，男，1949年11月4日出生，汉族，丰台区桥梁厂退休职工，住北京市丰台区。

上诉人（原审原告）：张以杰，男，1962年8月30日出生，汉族，农民，住北京市丰台区。

上诉人（原审原告）：张香俊，女，1952年11月28日出生，汉族，农民，住北京市丰台区。

上诉人（原审原告）：张香琴，女，1955年6月13日出生，汉族，农民，住北京市丰台区。

上述五上诉人共同委托诉讼代理人：任万田，北京市博人律师事务所洛阳分所律师。

被上诉人（原审被告）：胡凤珍，女，1963年11月22日出生，汉族，农民，住北京市丰台区。

委托诉讼代理人：杜昆志，北京东远鹤锜律师事务所律师。

原审被告：张以军，男，1966年2月5日出生，汉族，农民，住北京市丰台区。

上诉人张以全、张以太、张以杰、张香俊、张香琴（简称张以全等五人）因与被上诉人胡凤珍，原审被告张以军农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市丰台区人民法院（2017）京0106民初9683号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

张以全等五人上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审的诉讼请求；诉讼费由胡凤珍承担。事实和理由：胡凤珍是看丹村村民、张以军是榆树庄村村民，不属于同一个集体组织，故不能对宅基地及房屋进行买卖，其买卖合同（即《证明》）应属无效；胡凤珍与张以军就位于北京市丰台区榆树庄村的一套宅基地及房屋（即涉诉宅基地及房屋）买卖没有经过丰台区土地管理部门认可，北京市丰台区花乡榆树庄村村民委员会（简称榆树庄村委会）无权开具《证明》对张以军与胡凤珍的房屋买卖关系加以确认，其盖章行为是无效的；涉诉宅基地及房屋不是张以军个人所有，其无权独自处分上述财产，其与胡凤珍签订的房屋买卖合同（即《证明》）因违反法律、行政法规的强制性规定无效；一审法院审理程序、适用法律、判决结果亦均有错误。

胡凤珍辩称，同意一审判决，不同意张以全等五人的上诉请求。

张以军述称，我卖的是房屋，不是宅基地，我与胡凤珍的房屋买卖合同应属无效。

张以全等五人向一审法院起诉请求：确认胡凤珍与张以军于1999年2月8日签订的农村房屋买卖合同（即《证明》）无效；诉讼费由胡凤珍、张以军承担。

一审法院认定事实：张洪亮与李素荣系夫妻关系，育有子女六人，分别为长子张以全、次子张以太、三子张以杰、四子张以军、长女张香俊、次女张香琴。

1981年，张洪亮作为户主提出申请拨给宅基地盖房居住使用，该申请经生产队、村政府和大队、乡政府及区政府审批通过。后张洪亮获得涉诉宅基地使用权并建房居住使用。

1985年，张洪亮去世。

1999年2月8日，榆树庄村委会开具《证明》一份，载明：本村刘庄队村民张以军自有房屋院落一座，现经与东羊圈村民胡凤珍协商将房屋院落卖给胡凤珍，协议如下：1、北房四间、配房两间、南房（占地面积以公司97年实测数为准）；2、院内树林、房屋内设施等一同卖给胡凤珍；3、双方商定房价六万元整；4、自钱款付清之日，刘庄队村民张以军住房（现83号）的使用权属胡凤珍所有。该《证明》下方有“卖房户：张以军”及“买房户：胡凤珍”的签名，以及“经办人：张玉珍”的签名并加盖有北京市丰台区花乡榆树庄村村民委员会的公章。后胡凤珍依约支付了房价款，张以军向胡凤珍交付了涉诉宅基地及房屋，胡凤珍在涉诉宅基地及房屋内居住使用，并对房屋进行了翻建。

2012年1月3日，李素荣去世。

2016年8月24日，榆树庄村委会出具《证明》一份，载明：兹证明我村村民胡凤珍，居住在丰台区东羊圈，所居住房屋为其公公李广福承租的公租房，胡凤珍在本村未申请过宅基地，属无房户。胡凤珍户籍地址为丰台区看丹村，1975年前榆树庄村隶属于看丹村管理，原同属一个大队。特此证明。

经查，胡凤珍目前的户籍地址为丰台区看丹村。

在审理过程中，一审法院曾到丰台区榆树庄村村民委员会进行调查，该村村民委员会工作人员称，认可上述《证明》的真实性，因为除了张以军以外的其他几个兄弟姐妹均已获得宅基地，只有张以军没有批给过宅基地，而且因其父母拥有宅基地，其父母去世后的宅基地会由张以军继承，故按照村里的政策，不会给张以军再批宅基地，其父母在世时即使登记的是其父母的名字，也视为张以军的宅基地，当时其母李素荣随张以军生活，故张以军将该宅基地转让给胡凤珍，我们村委会是认可的，符合当时村里的规定；另外，当时村里规定购买村里建设的楼房，必须将宅基地卖给符合审批申请条件的村民，所以我村村委会工作人员张玉珍才起草的证明作为房屋买卖协议并签字、盖章的；在涉诉宅基地转移到胡凤珍名下前，该宅基地登记在李素荣名下；胡凤珍原来是看丹村的户籍，但工作在榆树庄村，也享受榆树庄村的福利待遇，后来也嫁到了榆树庄村，实际居住在榆树庄村，应视为我村的集体经济组织成员，只是因为户籍管理制度才无法迁入我村的。另，该村村民委员会还提供刘庄队村民房宅地档案一份，该档案显示，至1997年9月26日建档日，涉诉宅基地及房屋的户主姓名为李素荣，家庭成员为张以军、史现兰及张妍。史现兰系张以军之妻，张妍系张以军与史现兰之女。

张以全等五人对于调查笔录的真实性认可，但认为被调查人的意见属于他的主观意见，并不符合法律规定，宅基地应该还在张洪亮的名下；对于档案记录的真实性也认可，但该档案没有经过乡和区的土地管理部门认可，区里登记的还是张洪亮的名字，不动产应当以登记为准，根据张以全等五人提交的当时申请审批的材料，有区的盖章签字，所以村里的档案应当是无效的。胡凤珍对于调查笔录、档案记录的真实性都认可，对于其中记载的内容也认可。张以军对于调查笔录和档案记录的质证意见同张以全等五人。

以上事实，有当事人陈述及相关证据在案作证。

一审法院认为，首先，本案涉诉宅基地使用权系以张洪亮名义取得，地上房屋原系张洪亮、李素荣夫妻共同财产，张洪亮死亡后，张洪亮在涉诉房屋中的份额，应由张以全、张以太、张以杰、张香俊、张香琴及李素荣、张以军继承，遗产尚未实际分割的，应为各继承人共同共有。且根据法院调查，该房屋在张洪亮死亡后，涉诉宅基地及房屋登记在李素荣名下，亦未登记在张以军名下。故法院认为张以军对涉诉宅基地、房屋没有独立处分权。张以军未经其他共有人同意，擅自将涉诉房屋出卖他人的行为属于无权处分行为。但根据相关法律规范：当事人一方以出卖人缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由，主张合同无效的，人民法院不予支持。其次，胡凤珍与张以军的买卖经过了榆树庄村村民委员会的同意确认，胡凤珍有理由相信涉诉宅基地及房屋不存在权属及交易瑕疵，且支付了购房对价，故对张以全等五人关于张以军、胡凤珍存在恶意串通的主张，因证据不足，本院不予采信。至于双方对胡凤珍是否为榆树庄村村民及胡凤珍有几处宅基地问题的争议，因上述问题不是判断房屋买卖合同效力的强制性依据，本案不予处理。综上，张以军与胡凤珍签订的《证明》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》第十四条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条之规定，判决：驳回张以全、张以太、张香俊、张香琴、张以杰的诉讼请求。

二审中，当事人均未提交新证据，本院经审查对一审法院查明的事实予以确认。另查，一审审理中张以全等五人陈述其五人系在张以军出售房屋后一年左右才知晓张以军出售房屋的事情。二审审理中，张以军称其将房屋交付给胡凤珍的时候，其母亲是知情的，但称其母做不了主，且当时说的是卖地上物。经询，各方当事人均认可涉诉房屋已经拆迁。

本院认为，农村房屋买卖合同纠纷的处理应该坚持尊重历史，照顾现实的原则。本案中，榆树庄村委会出具的证明及一审法院向该村委会调查的结果显示，1975年以前榆树庄村隶属于看丹村，原属同一个大队，胡凤珍户籍虽登记在看丹村，但榆树庄村委会认可其享有榆树庄村的福利待遇，应视为该村集体经济组织成员，村委会对胡凤珍与张以军之间就涉诉宅院所达成的买卖交易亦系认可的。考虑到上述历史因素，结合从涉诉房屋交易至张以全等五人起诉止已经过去近二十年的时间，且涉诉宅院已经拆迁等实际情况，本院认为一审法院未支持张以全等五人要求确认胡凤珍与张以军所签房屋买卖合同无效的诉请并无不当，本院予以维持。张以全等五人的上诉请求依据不足，本院难以支持。综上所述，一审判决结果并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费1300元，由张以全、张以太、张以杰、张香俊、张香琴负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审判长 王佳

审判员 王金龙

审判员 霍翠玲

二〇一八年三月二十八日

书记员 孙辰姝