张金海与夏春友、王爱花、夏春红农村房屋买卖合同纠纷案

北京市第一中级人民法院民事判决书

(2020)京01民终3457号

上诉人(原审原告)：张金海，男，1980年4月22日出生。

被上诉人(原审被告)：夏春友，男，1991年6月13日出生。

被上诉人(原审第三人)：夏春红，女,1986年4月14日出生。

被上诉人(原审被告)：王爱花（听力残疾、言语残疾为一级，智力残疾为二级），女，1955年4月10日出生。

法定代理人：夏春红，同被上诉人夏春红。

上诉人张金海因与被上诉人夏春友、王爱花、夏春红农村房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市延庆区人民法院（2019）京0119民初4375号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年4月16日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。张金海作为上诉人，夏春红作为被上诉人及王爱花的法定代理人到庭参加了诉讼。经本院合法传唤，被上诉人夏春友未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。

张金海上诉请求：1.变更一审判决第二项为夏春友与夏春红共同返还张金海购房款360000元；2.判令夏春友、王爱花、夏春红共同赔偿张金海利息7800元。事实和理由：1.夏春红未对王爱花尽到监护义务，导致王爱花的身份证、户口本、村委会证明等材料被他人随意利用，张金海才与王爱花签订合同，并向王爱花的代理人夏春友支付360000元现金。夏春红应与夏春友共同赔偿张金海购房款360000元。2.一审法院既然认定双方均有责任，就应当认定夏春友、王爱花、夏春红共同承担张金海的利息损失7800元。

夏春红、王爱花辩称，同意一审法院的判决，不同意张金海的上诉请求和理由。

夏春友未提供答辩意见。

张金海向一审法院起诉请求：1.判令夏春友、王爱花、夏春红退还张金海购房款360000元；2.判令夏春友、王爱花、夏春红赔偿张金海建房装修投资损失（施工、建房、人工的损失）30000元；3.判令夏春友、王爱花、夏春红支付资金占用利息15600元；4.判令夏春友、王爱花、夏春红赔偿张金海因无法使用房屋产生的另行租房费用3600元。

一审法院认定事实：王爱花系夏春红和夏春友的母亲，王爱花和夏春友系北京市延庆区某村村民，张金海系北京市昌平区人。王爱花在该村东区65号有房屋一处。2018年3月15日，张金海通过明天祥公司与夏春友、王爱花签订了《房屋及宅基地转让合同》（以下简称《转让合同》），夏春友将位于北京市延庆区某村东区65号宅基地及地上房屋转让给张金海，交易价格为390000元。夏春友、王爱花与张金海以及明天祥公司的员工孙某均在合同上签字按手印，其中王爱花的签字系夏春友代签，夏春友在签订合同时提供了王爱花给予夏春友全权代理买卖、转让房屋等事宜的授权委托书。当天，张金海给付夏春友现金360000元，并约定装修入住后再付尾款30000元。

之后，张金海组织工人在涉案院落内进行施工。施工过程中，因夏春红等人阻扰，施工中断。随后，张金海联系夏春友出面协调，开始夏春友同意协调解决此事，但之后张金海再未能联系上夏春友。夏春红亦未能联系上夏春友。张金海怀疑被骗，故其向公安局报案，经公安局调查，夏春友的行为不构成犯罪，告知张金海通过协商或诉讼解决。张金海遂诉至法院。

审理中，经法院现场勘查，涉案院落内的东西南三面墙均用红砖砌成，西房为一层砖房，其主体结构已经建成。

另查，2009年11月3日，中国残疾人联合会给王爱花颁发残疾人证，该证载明王爱花听力残疾、言语残疾为一级，智力残疾为二级。夏春红系王爱花的监护人。

一审法院认为，本案系农村房屋买卖合同纠纷，涉及农村宅基地使用权的转让问题。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋系本村集体经济组织成员基于特定身份，从本集体经济组织取得宅基地后建造的房屋，具有社会福利性质，目的是保障本村村民基本居住和生活需求，该房屋附着在宅基地上，与宅基地具有不可分离性，在“房地一体”的格局下，买卖农村房屋必然涉及农村宅基地使用，这必然会损害集体经济组织的权益。鉴于农村本集体经济组织所有的宅基地属于本集体经济组织所有，非本集体经济组织成员无权通过农村房屋买卖的方式取得其他经济组织成员所享有的宅基地使用权以及其上的农村房屋的所有权。本案中，《转让合同》中的买受人张金海非该房屋所在地集体经济组织成员，故买受人张金海无权取得该农村房屋的所有权。因此，张金海与夏春友、王爱花之间签订的《转让合同》因违反法律的强制性规定而无效。

另外，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，张金海已经履行完交付前期购房款的义务，因此当《转让合同》无效时，出卖人夏春友有义务将收取的购房款返还买受人张金海。因双方各自均有责任，张金海利息损失应由其自行承担，故张金海要求支付购房款利息，法院不予支持。对于张金海要求赔偿建房装修投资损失30000元的请求，考虑到张金海在北京市延庆区某村东区65号院内确有投入以及双方过错程度，法院根据本案情况酌定为20000元。对于张金海主张的另行租房费用及要求王爱花、夏春红承担赔偿责任的诉讼请求，缺乏依据，法院不予支持。对于张金海要求王爱花、夏春红承担退还购房款以及赔偿相关损害等诉求，因王爱花系听力残疾、言语残疾为一级，智力残疾为二级的残疾人，不能正确表达自己的真实意思，故法院无法认定王爱花的卖房行为系其真实意思表示，并且夏春红也未参与买卖房屋之事，因此对张金海的该诉求，法院不予支持。夏春友经法院公告送达开庭传票，未到庭参加诉讼，视为其放弃答辩和举证质证的权利。

综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五款、第五十八条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条规定，一审法院判决：一、确认张金海与夏春友、王爱花之间签订的《房屋及宅基地转让合同》无效；二、夏春友于本判决生效后七日内返还张金海购房款360000元；三、夏春友于本判决生效后七日内赔偿张金海建房装修投资损失20000元；四、驳回张金海的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为，不能辨认自己行为的成年人为无民事行为能力人，由其法定代理人代理实施民事法律行为。王爱花为智力残疾、听力残疾、言语残疾，不能辨认自己的行为。王爱花的法定代理人夏春红亦未代理王爱花在《转让合同》上签字。《转让合同》自始对王爱花不产生拘束力，王爱花亦非《转让合同》的合同主体。

关于《转让合同》的效力。宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的成员身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。张金海非该房屋所在地集体经济组织成员，张金海无权取得该农村房屋土地的使用权。“房地一体”原则下，张金海亦无权取得该农村房屋的所有权。《转让合同》因违反法律的强制性规定而无效。

合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还。1.《转让合同》被确认无效后，夏春友有返还购房款的义务。2.张金海以侵权责任法的规定主张夏春红有返还义务，不予支持。张金海与夏春友是合同关系，张金海有权要求夏春友返还购房款是基于张金海与夏春友的合同关系及合同法的具体规定，而非侵权责任法的规定。3.张金海主张夏春友、王爱花、夏春红赔偿其已付房款的利息损失7800元，于法无据，应不予支持。

综上所述，张金海的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费7438元，由张金海负担（已交纳）。

本判决为终审判决。

审 判 长 范 磊

审 判 员 刘国俊

审 判 员 辛 荣

二〇二〇年七月十七日

法官助理 张 超

书 记 员 刘芳芳