韦某明、李某苗与甘某辉、m有限公司合同纠纷案

广东省珠海市中级人民法院民事判决书

（2018）粤04民终102号

上诉人（一审被告，一审反诉原告）：韦某明，男，汉族，1953年**月13日出生，住广东省珠海市香洲区，

委托诉讼代理人：刘某贤，广东a律师事务所律师。

上诉人(一审被告、一审反诉原告)：李某苗，女，汉族，1955年**月25日出生，住广东省珠海市香洲区，

委托诉讼代理人：刘某贤，广东a律师事务所律师。

被上诉人（一审原告，一审反诉被告）：甘某辉，男，汉族，1968年**月18日出生，住广东省珠海市香洲区，

委托诉讼代理人：鲁东飚，广东b律师事务所律师。

委托诉讼代理人：吴启浩，广东b律师事务所律师。

一审被告：珠海m有限公司。

法定代表人：张俊，经理。

委托诉讼代理人：刘某贤，广东a律师事务所律师。

上诉人韦某明、李某苗因与被上诉人甘某辉、一审被告珠海m有限公司（以下简称奥园公司）合同纠纷一案，不服珠海市香洲区人民法院(2017)粤0402民初4432号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年1月9日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

韦某明、李某苗的上诉请求：1.改判甘某辉与韦某明、李某苗签订的《合作建房协议书》及补充协议无效；2.改判驳回甘某辉的诉讼请求；3.一、二审案件受理费均由甘某辉负担。

事实和理由：一、一审判决认为韦某明、李某苗与甘某辉基于《合作建房协议书》而违章所建的房屋，因为韦某明、李某苗与奥园公司于2017年3月6日依照旧村改造拆迁安置政策签订拆迁安置补偿合同后，该房屋性质已发生变化，影响合同效力的事实均已消灭，从而使《合作建房协议书》变为合法有效。这些观点没有任何法律依据，涉案的建筑物没有履行任何合法报建手续，无疑为违章建筑，在不具备政府同意补缴地价，补办用地手续使房子转化为合法的情形下，是不可能因为与开发商达成了拆迁安置补偿合同而摇身一变为合法。违章违法始终是违章违法，拆迁补偿协议的签订并未使双方签订的《合作建房协议书》及补充协议的无效要件消除。未有任何法律、法规乃至政策规定，原本无效的协议可通过签订另一个协议而使无效协议转化为有效，故一审判决认定合同有效无任何法律依据。

二、一审判决认定双方签订的《合作建房协议书》及补充协议有效，违反我国现行的法律法规及政策的规定。

《土地管理法》规定“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，“宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有”。《物权法》规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用《土地管理法》等法律和国家有关规定”。《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》（国办发2007.71号）规定“严格规范使用农民集体所有土地进行建设，农村住宅用地只能分配给本村村民”。国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定：“农村村民建住宅需要使用宅基地的，先要向本集体经济组织提出申请，经村民会议同意并在本集体经济组织或村民小组张榜公布”。甘某辉不是翠微村集体经济组织成员，无资格在村集体组织的土地上建房，房屋也没履行任何合法报建手续，房屋是由甘某辉出资抢建、违建，目的是非法占有村集体组织的土地收益。根据合同法的规定，双方所签订的《合作建房协议书》及其补充协议，既符合“以合法形式（签订合同）掩盖非法目的”的情形，也符合“违反法律、行政法规的强制性规定”的情形。双方所签之合作建房协议当然无效。一审判决认定《合作建房协议书》有效，有违我国现行的法律法规及政策。

三、一审判决认定甘某辉享有韦某明、李某苗拆迁补偿安置的69.47%的权益，侵犯了韦某明、李某苗特别是其两名子女的权益。一审判决认定甘某辉对韦某明、李某苗家庭取得的拆迁安置补偿享有69.47%的权益是错误的。根据珠海市旧村改造补偿办法，被征地农民享有5层以下总面积不超过400平方米的补偿，可分户的则同样按此比例进行补偿，非征地农民不享有该补偿资格。韦某明、李某苗能够享有拆迁补偿的权益，是基于自己作为被征地农民的特定身份条件。一审判决把不具备被征地农民身份的甘某辉，不分青红皂白地以所建面积的比例机械地套用占有韦某明、李某苗的权益，这是完全错误的。并且双方所签订的《合作建房协议书》及补充协议，韦某明、李某苗的两个成年女儿韦丽仪、韦敏仪并未具名，一审判决以《合作建房协议书》及补充协议为依据，把拆迁补偿中本属两位女儿的独立权益也纳入到与甘某辉的分配中去，侵犯了韦丽仪、韦敏仪的权益。如果认为《合作建房协议书》“是双方真实意思表示”，那也只能是韦某明、李某苗夫妻俩的“真实意思表示”，并不能认为也是姐妹俩的“真实意思表示”。退一万步来说，一审判决若要认定甘某辉享有补偿权益，也只能享有韦某明、李某苗夫妻俩按政策补偿400平方米中的69.47%的权益。

四、一审判决自身也自相矛盾。一审判决一方面不予支持甘某辉享有与奥园公司的拆迁安置合同的权益，另一方面却支持了甘某辉所主张的搬迁补偿款和过渡期租金，显然自相矛盾。

五、对于本类性质的纠纷，全国存在不少相关案例，韦某明、李某苗提交六个案例，均判决合作建房协议无效（或部分无效）。一审判决变相支持了违章违法建筑的合法性，违反法律规定，也与珠海市政府三令五申严禁违建的政策相违背，给市政府大力推进城市更新造成了极恶劣的负面影响。

综上，一审判决认定事实不清，证据不足，没有法律依据，判决错误，应予改判。

甘某辉辩称：一、《合作建房协议书》及补充协议合法有效。首先，一审判决已经对上述协议的效力问题进行了详细的阐述，涉案的土地和房屋权益已经转化为安置补偿房屋和各项补偿款等财产性权益，导致合同无效的事实均已消灭，一审判决对这一事实认定清楚，适用法律正确。其次，韦某明、李某苗与甘某辉前后一共签订了三份协议，这些协议对涉案房屋的现状使用和日后的权益分配进行了多次明确，并且双方均实际履行至房屋交由奥园公司拆迁之日，可见协议的内容是双方的真实意思表示。而且，不管涉案房屋是否违章建筑，均不影响韦某明、李某苗因涉案房屋的拆迁而获得财产性权益的事实，由于拆迁后所得到的财产性权益可以由韦某明、李某苗自由转让，故韦某明、李某苗与甘某辉签订协议的行为属于自行处置自有财产的行为，这一行为的结果是韦某明、李某苗可以提前预见的，也不违反法律法规的强制性禁止性规定，而韦某明、李某苗所提及的未合法报建、不具备村民资格等情形已经不适用于本协议，不足以影响协议的效力。因此，韦某明、李某苗应该按照双方约定的比例，对所获得的财产性权益进行分配。

二、一审法院只是对韦某明、李某苗所获得的财产性权益进行再分配，并没有违反我国关于宅基地的规定。一审判决仅是对韦某明、李某苗已经获得的财产性权益进行再分配，没有把甘某辉认定为被拆迁方，不会损害到村集体组织的土地收益，在涉案房屋已经交付拆迁的情形下，一审法院既没有也没必要对房屋的性质作出任何认定。然而，韦某明、李某苗在上诉状中所提及的法律依据均是针对拆迁前的宅基地分配使用，但涉案房屋已经因为拆迁行为而全部转化为韦某明、李某苗个人的财产性权益，这些财产性权益属于可以自由转让的范围，在协议有效的情况下，一审法院按照双方约定的比例进行再分配，有事实和法律依据，与我国关于宅基地的规定不相违背。

三、一审判决没有侵犯韦某明、李某苗乃至韦某明、李某苗二名子女的权益。首先，一审法院根据《珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法的通知》关于拆迁面积认定的规定，认定韦某明、李某苗因拆迁所获得的财产性权益是基于韦某明、李某苗的身份和涉案房屋的建筑面积共同进行的认定，并不是依据原产权证面积或单独区分韦某明、李某苗的户口优惠指标。由此可见，如果没有甘某辉的建造行为，韦某明、李某苗的户口指标再多，也得不到相应面积的补偿，这是实际已经发生的事实，无论韦某明、李某苗如何辩驳也不会改变。因此，一审法院依据这一事实所作出的比例分配认定具有事实和法律依据，并没有侵犯韦某明、李某苗及其家属的权益。其次，涉案宅基地是登记在韦某明一方名下，依法属于韦某明与其配偶的财产，其两名子女无权处分该房屋，故该合作协议书并不需要其两名子女的确认亦可履行，并不会影响该协议双方权利义务的承担。反而，在2010年9月29日签订协议书以后，直至涉案房屋在2017年被交付拆迁之前，涉案房屋一直由双方按照协议约定自行使用，在这将近七年的时间内，可以推定韦某明、李某苗的子女知道或应当知道该房屋的使用和分配情况，其不提出异议的行为，应视为对合作协议的认可，应予遵守。最后，从本案的证据材料可以看出，假如没有甘某辉的建筑行为，韦某明、李某苗原房屋建筑面积只有173.14平方米，根据《珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法的通知》第二十七条的规定，韦某明、李某苗全体家庭成员只能在400平方米差额部分（即400平方米扣减173.14平方米部分）按照1：1计算应补偿的建筑面积，而且还需要支付该部分差额面积房屋的建筑成本。然而，经甘某辉出资改建后，韦某明、李某苗可因此直接分得546.05平方米。由此可见，韦某明、李某苗及其两名子女，已经因为甘某辉的建造行为而获得利益增长，双方所约定的分配比例并没有减少韦某明、李某苗及其子女在改建前所应享受到的补偿面积，也没有侵犯韦某明、李某苗两名子女的权益，故一审法院的比例分配认定有事实和法律依据。

综上所述，甘某辉认为一审判决认定事实清楚，适用法律正确，实体处理恰当，请求二审法院予以维持，驳回韦某明和李某苗的上诉。

奥园公司辩称：与韦某明、李某苗上诉意见一致。

甘某辉向一审法院起诉请求：1.韦某明、李某苗向甘某辉支付拆迁补偿款854947元（1171160.35元×73%）；2.韦某明、李某苗从2017年2月16日起按照26692.54元/月的拆迁标准向甘某辉按月支付拆迁租金，直至回迁房交付之日为止（36565.12元/月×73%，暂计至5月16日为80077.62元）；3.韦某明、李某苗按照拆迁补偿面积向甘某辉支付等额价值的人民币32616984元（1489.36平方米×73%×30000元/平方米），支付时间为回迁房交付之日起；4.本案的诉讼费用由韦某明、李某苗全部承担。

一审法院认定事实：粤房字第××号《房屋所有权证》记载，位于珠海市前××村长水街××之三房屋登记所有权人为韦某明，所有权来源为1982年新建，建筑结构及层数为砖木二层，基底面积103.73平方米，建筑面积173.14平方米。

2010年9月29日，甘某辉（乙方）与韦某明、李某苗（甲方）在广东b律师事务所蒲伟律师见证下签订《合作建房协议书》一份，约定，甲方名下拥有的珠海市前山镇翠微村住宅地一块，集体土地建设用地使用证：珠府集建总字第0402号、字[1990]070700049号。该地块于1982年原建有房屋一座，房屋号码：珠海市前××村长水街××之三。其东邻韦庆宅、南邻长水街、西邻长水街、北邻郭三养宅（见后附的红线图为准），现甲方因资金不足，经甲乙双方友好协商，一致同意拆除上述原建筑，并合作兴建一栋六层住宅楼，协议细则第一条约定，由甲方负责提供以上宅基地，乙方全额出资建设（含室内、外装修）。第五条约定，房屋建成后，甲方同意将第一、二层（从地面往上）外其余四层交付给乙方永久使用，并收取人民币11万元收益金（该笔款项甲方于本协议书签订时已提前收取，即甲乙双方签订本协议书即代表甲方已收取11万元收益金）。乙方可以自行行使占有、使用、收益、处分等权利，甲方（包括甲方子女）不得干涉，一切收益均与甲方无关，乙方在行使上述权利时，应当符合相关法律规定，未经乙方同意，甲方不得私自处分乙方所占用楼层。第十条约定，因不可抗力或其他因素致使该物业受损甲乙双方共同获赔偿，获赔金额甲乙双方按建筑面积比例划分，涉及相关费用亦以此比例交纳；若因政府征用上述宅基地及地上建筑物，所有与该宅基地及地上建筑物有关的拆迁补偿等费用甲乙双方亦按照各建筑面积比例划分。

2010年10月23日，甘某辉（乙方）与韦某明、李某苗（甲方）又签订一份《合作建房协议书补充条款》（见证书号[2010]）广b见字第P0929号），约定，该房屋日后城中村改造，房产证合法面积173平方米属甲方所有，房屋拆迁补偿属于甲方户口优惠补偿归甲方所有，乙方不得以任何借口要求甲方补偿。以上条款经双方签字之日起生效，同建房合同书同等法律效力，另甲方使用2、3层楼房，乙方使用1、4、5、6层楼房。

2011年9月2日，甘某辉（乙方）与韦某明、李某苗（甲方）又签订一份《合作建房协议书之补充协议》，约定，一、双方同意将原协议中约定的楼层加高至七层半，顶层为二个套房，均为二房一厅；二、乙方将顶层楼靠楼梯的A房提供给甲方使用，并另补偿人民币10000元给甲方；三、本补充协议未作修改和补充的内容，均按原协议和原补充条款执行。

甘某辉出资将原房屋拆除，并新建设了8层房屋，但未办理房屋报建手续。房屋建成后，第一、四、五、六、七、八层B房由甘某辉使用和收益；第二、三、八层A房由韦某明、李某苗使用和收益。

2017年3月6日，韦某明、李某苗及二人女儿韦丽仪（身份证号码）、韦敏仪（身份证号码）与奥园公司签订《珠海市翠微旧村城市更新拆迁补偿安置合同》（ZHHF-CGHT-2017-0016）（以下简称拆迁安置合同），就涉案房屋拆迁补偿达成协议。该合同附件《香洲区翠微城中旧村更新项目被拆迁房屋的补偿明细表》（以下简称补偿明细表）中约定，认定面积1179.52㎡，按1:1.1置换1297.47㎡，过渡期租金31元/㎡/月计36565.12元，签约之日起7个工作日内支付三个月租金，交付被拆迁房屋之日起三个月后每月25日支付次月过渡期租金，装修费930元/㎡计1096953.6元，办理完回迁房交付手续之日后7个工作日内完成支付；未认定面积（含5层以上）609.23㎡，240㎡以内按3.0:1置换80㎡，超过240㎡按3.3:1置换111.89㎡。搬迁补助按25元/㎡一次性支付，面积总数1788.75㎡计44718.75元，合同签订后7个工作日内支付；认定面积中选择回迁房部分1179.52㎡计29488元，办理完回迁房交付手续之日后7个工作日内完成支付。拆迁安置合同签订后,甘某辉、韦某明、李某苗对房屋的租客进行了清退，双方对拆迁补偿如何分配产生争议，甘某辉提起本案诉讼。

甘某辉认为甘某辉属于拆迁的对象，是拆迁合同的主体，对房屋享有固定的利益，要求韦某明、李某苗支付上述补偿明细表中按照73%(甘某辉占有的5.5层/总层数7.5层)的比例计算的补偿，房屋按照30000元/㎡估算价值。韦某明、李某苗认为双方签订的合作建房协议书无效，甘某辉不是村民，没有资格享有拆迁中针对村民才有资格享受的拆迁补偿，所涉及的建筑是违章建筑，认为按照违章建筑的评估价对甘某辉进行补偿。韦某明、李某苗申请对涉案房屋进行建筑造价评估，后撤回评估申请。奥园公司抗辩，甘某辉的身份不符合拆迁安置合同的主体资格，也不符合珠海市城市更新政策拆迁户的有关规定，不能成为合同主体。

另查明，珠海市测绘院2014年4月23日《翠微村旧村场生活区项目建（构）筑物测绘成果报告书》显示，位于珠海市香××区××村长水街××房屋共××层，总面积为1788.75㎡，1层面积为213.76㎡，2层至7层面积均为241.44㎡，8层面积为126.35㎡。双方庭审中认可8层两间房屋面积相同。

韦某明、李某苗与奥园公司自认奥园公司已支付六个月的租金共计219390.72元给韦某明、李某苗。

韦某明、李某苗主张，根据珠海市城市更新的政策，韦某明、李某苗共有三个指标，每个指标400平方米，韦某明、李某苗是基于特定身份及珠海政策而获得的1200平方米的回迁房。并提交了《珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法的通知》（珠规建更[2016]18号）第八条规定，权益人的城中旧村更新区域内已建成的房屋，按照以下标准进行房屋面积认定：（一）被征地农民按每户不超出5层且建筑面积不超出400平方米的部分。被征地农民已享有福利住房政策的，参照执行本条第一款第（二）项标准。（二）世居居民、非征地农民、渔民、蚝民、侨民按户建筑面积不超过240平方米的部分。（三）其他产权人，以产权登记的建筑面积为准。已办理产权登记的房屋，可直接依据产权登记证明认定，该面积按类别计入本条前款（一）、（二）项面积认定标准内。如产权登记面积超过上述标准的，仍以产权登记面积为准。政府统征前已建成且至今尚未灭失、主体结构未改变，未完成产权登记的房屋，由相关部门依程序利用历史地形图等相关资料，结合现状情况共同认定房屋面积。

一审法院认为：甘某辉与韦某明、李某苗签订《合作建房协议书》及补充协议中约定，由韦某明、李某苗提供宅基地，甘某辉出资建设，甘某辉给韦某明、李某苗一定补偿后，双方按约定分配使用建成后的房屋及分享拆迁补偿。虽然双方合作建设的房屋未经合法报建，且用地属于集体所有分配给韦某明、李某苗家庭使用的住宅用地，但韦某明、李某苗及家人与奥园公司于2017年3月6日依照旧村改造拆迁安置政策签订拆迁安置补偿合同后，案涉土地及房屋的权益已经转化为安置补偿房屋和各项补偿款等财产性权益，房屋未经合法报建及用地属于集体所有用地的情形均已发生变化，影响合同效力的事实均已消灭。且韦某明、李某苗与甘某辉签订合作建房协议书对家庭将来取得拆迁安置补偿分配进行约定，是韦某明、李某苗处分其财产性权益的行为，没有违反法律、行政法规的强制性规定，故上述《合作建房协议书》及补充协议，合法有效，并且双方均按照该合作建房协议约定履行至房屋交由奥园公司拆迁，双方应恪守诚信、依约履行。韦某明、李某苗以甘某辉不具备村民特定身份，使用村集体宅基地进行建设，房屋没有任何报建手续，是违章建筑等理由，认为合同无效，理据不足，韦某明、李某苗请求确认案涉《合作建房协议书》及补充协议无效，应予驳回。

关于拆迁安置补偿如何分配。甘某辉主张其是拆迁合同的主体，享有73%的拆迁补偿。韦某明、李某苗主张甘某辉没有资格享有拆迁中针对村民才有资格享受的拆迁补偿。一审法院认为，首先，拆迁安置合同系基于对土地使用权及地上建筑物的补偿，与原集体土地使用权人的身份相关联，决定了被拆迁主体只能是原集体土地的使用权人，非集体经济组织成员不能成为拆迁安置合同的主体，故甘某辉认为其是拆迁安置合同主体的主张，不能成立。其次，虽然拆迁安置政策决定只能由韦某明、李某苗及家庭成员成为被拆迁人及拆迁安置合同的主体，但拆迁安置补偿作为被拆迁土地及房屋的补偿，是一种财产性权益，依法可以转让。韦某明、李某苗与甘某辉签订《合作建房协议书》及补充协议中对韦某明、李某苗家庭将来取得的拆迁安置补偿进行分配，是韦某明、李某苗处分其财产性权益的行为，合法有效，对双方具有约束力。韦某明、李某苗以甘某辉不是村民无权享有拆迁安置补偿为由认为不享有拆迁安置补偿的抗辩，一审法院不予采纳。再次，关于拆迁安置补偿分配的比例。《合作建房协议书》中约定，若因政府征用上述宅基地及地上建筑物，所有与该宅基地及地上建筑物有关的拆迁补偿等费用甲乙双方亦按照各建筑面积比例划分。2010年10月23日《合作建房协议书补充条款》中约定，该房屋日后城中村改造，房产证合法面积173平方米属甲方所有，房屋拆迁补偿属于甲方户口优惠补偿归甲方所有，乙方不得已以任何借口要求甲方补偿。而根据《珠海市住房和城乡规划建设局关于印发珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法的通知》中第一条第一项对拆迁面积的认定的规定,本案房屋被拆迁房屋面积的认定系基于被拆迁人韦某明、李某苗的身份及建筑房屋共同进行的认定，并非依据原房产证面积及单独区分韦某明、李某苗的户口优惠指标，故双方在2010年10月23日《合作建房协议书补充条款》中的约定不明，应按照双方在签订《合作建房协议书》中约定按照各自分配使用的比例进行分配。双方在2011年9月2日《合作建房协议书之补充协议》中约定将楼层加高至七层半，并将顶层楼靠楼梯的A房提供给韦某明、李某苗使用，并约定补充协议未作修改和补充的内容，均按原协议和原补充条款执行，可以视为双方对七层、八层进行了分配，将8层A房分配给韦某明、李某苗使用，7层、8层B房分配给甘某辉使用。故甘某辉使用1、4、5、6、7、8层的B房，韦某明、李某苗使用2、3、8层的A房，依据测绘报告，甘某辉使用的建筑面积为1242.695㎡（213.76+4×241.44+126.35/2）,韦某明、李某苗使用的建筑面积为546.055㎡（2×241.44+126.35/2），甘某辉占有的比例应为69.47%(1242.695/1788.75),甘某辉请求按照73%比例支付，不符合双方的约定，一审法院不予支持。最后，虽然甘某辉对韦某明、李某苗家庭取得的拆迁安置补偿享有69.47%的权益，但这种权益是基于双方签订的《合作建房协议书》而取得，仅对甘某辉与韦某明、李某苗具有拘束力，甘某辉只能依据《合作建房协议书》及补充协议的约定向韦某明、李某苗主张分配韦某明、李某苗家庭已取得的拆迁安置补偿，而不能直接请求奥园公司支付拆迁安置补偿合同中应支付给被拆迁人的拆迁安置补偿。甘某辉认为其是拆迁主体的主张而认为其享有韦某明、李某苗与奥园公司签订的拆迁安置合同的合同权益的主张，与我国的拆迁安置政策相违背，一审法院不予支持。

根据补偿明细表，搬迁补助按25元/㎡一次性支付，面积总数1788.75㎡计44718.75元及部分过渡期租金（韦某明、李某苗自认已支付6个月）已到支付期间，其他的过渡期租金、装修费、回迁房、搬迁补助权益等韦某明、李某苗尚未实际取得，具体的金额亦尚不确定，本案中暂不处理，甘某辉可待韦某明、李某苗家庭实际取得上述补偿款及回迁房后，再行向韦某明、李某苗主张。

综上，一审法院支持甘某辉请求韦某明、李某苗支付按照69.47%比例支付补偿明细表中已到支付期限的的搬迁补助31066.12元（44718.75元×69.47%）及六个月的过渡期租金共152410.73元（36565.12元×6×69.47%），对甘某辉请求的其他补偿款，一审法院不予支持。甘某辉请求奥园公司支付拆迁安置补偿款，一审法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，一审法院判决如下：—、韦某明、李某苗于判决发生法律效力之日起十日内向甘某辉支付搬迁补助款补偿31066.12元；二、韦某明、李某苗于判决发生法律效力之日起十日内向甘某辉支付过渡期租金补偿152410.73元；三、驳回甘某辉对韦某明、李某苗的其他诉讼请求；四、驳回甘某辉对奥园公司的诉讼请求；五、驳回韦某明、李某苗的全部诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件本诉受理费209560元，保全费5000元，共计214560元，由甘某辉负担213387元，韦某明、李某苗负担1173元；反诉受理费7069元，由韦某明、李某苗负担。

二审期间，韦某明提交如下证据：1.《宅基地上合作建房协议无效》；2.《宅基地上合作建房的尴尬》；3.《宅基地合作建房纠纷案例分析》；4.珠海市中级人民法院（2016）粤04民终1971号民事判决书；5.珠海市中级人民法院（2014）珠中法民三终字第61号民事判决书；6.河南省南阳市中级人民法院（2014）南民三终字第00663号民事判决书，以上证据均证明村民以外的人没有资格享受宅基地上建设起来的房子，涉案合作建房协议无效。

甘某辉、奥园公司二审期间均未提交新证据。

上列证据，经各方质证，本院审查认为，韦某明、李某苗提供的证据1、2、3均为其从互联网上下载的文章，真实性无法认定，本院不予认定。韦某明、李某苗提供的证据4、5、6，虽均为生效判决，但该等判决所涉的案件事实与本案事实无关，本院均不予认定。

本院经审理查明的事实与一审判决认定事实一致，本院对此予以确认。

本院认为：甘某辉与韦某明、李某苗签订的《合作建房协议书》及补充协议，实质为甘某辉有偿使用集体分配给韦某明、李某苗的宅基地，由于甘某辉不具有珠海市前山镇翠微村村民身份，因此，根据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款“任何单位与个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定，甘某辉与韦某明、李某苗签订的上述协议违反法律规定，依法应认定为无效。一审法院认为上述《合作建房协议》及补充协议因韦某明、李某苗与奥园公司签订拆迁补偿安置补偿合同后转化为有效协议，适用法律错误，本院予以纠正。

据上分析，甘某辉与韦某明、李某苗签订的《合作建房协议》及补充协议为无效协议，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，因此甘某辉与韦某明、李某苗各自应将根据该合同取得的财产予以返还或折价补偿，并根据各自的过错赔偿对方的损失。根据韦某明、李某苗与奥园公司签订拆迁补偿安置合同这一事实，足见甘某辉已将涉案的宅基地返还给韦某明、李某苗。由于案涉宅基地上的建筑物系甘某辉单方出资建设，且附着于宅基地不能返还，因此韦某明、李某苗本应当对甘某辉出资建设的建筑物予以补偿，且基于双方对合同无效均存在过错，韦某明、李某苗亦应当对甘某辉出资建设的建筑物的增值或收益予以适当赔偿。

虽涉案的宅基地使用权归韦某明、李某苗所有，但是根据韦某明、李某苗等与奥园公司签订的《拆迁补偿安置合同》第一、二条的约定，奥园公司是对韦某明、李某苗的宅基地上的被拆迁房屋及附属物予以补偿，即依照《珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法》，根据该宅基地上的建筑物建筑面积予以回迁房安置、搬迁补助、过渡期租金、装修费补偿，因此韦某明、李某苗等与奥园公司签订的《拆迁补偿安置合同》中所约定的拆迁补偿权益包含了涉案宅基地上的建筑物所产生的升值和收益，由于该建筑物系甘某辉单方出资建设，因此韦某明、李某苗应当将其从《拆迁补偿安置合同》所获得的权益适当支付给甘某辉。

关于甘某辉可获取的《拆迁补偿安置合同》中权益的份额，本院从以下四个因素考虑：首先，韦某明、李某苗与甘某辉已将涉案房屋交予奥园公司拆迁，涉案宅基地上建筑物的建筑成本已全部转化在《拆迁补偿安置合同》所约定的权益当中，因此甘某辉主张分配《拆迁补偿安置合同》权益，韦某明、李某苗不应再向甘某辉就地上建筑物建筑成本予以补偿。其次，虽涉案宅基地上的建筑物系由甘某辉单方出资建设，但是根据《珠海市香洲区城中旧村更新房屋面积认定和补偿暂行办法》的规定，该建筑物在《拆迁补偿安置合同》中所产生的拆迁补偿权益与涉案土地的性质以及韦某明、李某苗、韦敏仪、韦丽仪的户口优惠指标相关联，即双方在取得《拆迁补偿安置合同》的权益中都是不可或缺的因素。虽《拆迁补偿安置合同》的面积认定关乎韦某明、李某苗的女儿韦丽仪、韦敏仪的分户这一因素，但是《拆迁补偿安置合同》中面积认定的必要前提还包括被拆迁房屋的建筑面积，因此韦丽仪、韦敏仪在拆迁补偿安置合同中并没有独立的权益，而且如按韦某明、李某苗房产证合法面积173平方米，即使韦某明、李某苗及其两个女儿有分户优惠指标，其亦不可能在《拆迁补偿安置合同》中认定面积高达1179.52平方米。再次，韦某明、李某苗与甘某辉签订《合作建房协议》及补充协议时，其两个女儿均已成年，但韦某明、李某苗未提供证据证明其两个女儿曾对《合作建房协议》及补充协议提出异议，因此应视为其两个女儿知晓并认可韦某明、李某苗与甘某辉签订的《合作建房协议》及补充协议。最后，虽《合作建房协议书》及补充协议为无效协议，但是该协议确为甘某辉与韦某明、李某苗的真实意思表示，双方在签订该协议书时对涉案房屋将来因拆迁产生的权益作出预见并就拆迁权益的分配作出了明确约定，即所有与该宅基地及地上建筑物有关的拆迁补偿等费用甲乙双方按照各自建筑面积比例划分，双方对拆迁权益的划分约定并未损害国家、集体及第三人利益，基于公平及诚实信用原则，双方应予遵守。综上分析，本院认为，虽甘某辉与韦某明、李某苗按照《合作建房协议》及补充协议无效，但是从尊重当事人的真实意思以及公平、诚信原则考虑，韦某明、李某苗亦应按上述协议所约定的各自分得的建筑面积的比例向甘某辉支付拆迁补偿利益。关于各自所占建筑物面积的比例，一审法院认定理据充分，合理恰当，本院予以维持，因此韦某明、李某苗应按69.74%的比例向甘某辉分配《拆迁补偿安置合同》的权益。

关于甘某辉主张其是拆迁合同主体，并要求奥园公司直接向其支付《拆迁补偿安置合同》中的拆迁安置补偿，一审法院以拆迁安置合同的主体与建筑物所占集体土地的使用权主体直接相关为由予以驳回，并无不当，本院予以维持。

关于韦某明、李某苗在本案中应向甘某辉支付的拆迁补偿款项等，诚如一审法院所分析，韦某明、李某苗已从奥园公司取得搬迁补助44718.75元及6个月过渡期租金，故韦某明、李某苗应向甘某辉支付搬迁补助31066.12元及六个月过渡期租金152410.73元，对于其他过渡期租金、装修费、回迁房、搬迁补助权益等等，韦某明、李某苗尚未实际取得，甘某辉可待韦某明、李某苗实际取得后另行主张。

综上所述，一审判决认定事实清楚，但适用法律确有不当，本院予以部分改判。上诉人韦某明、李某苗上诉部分有理，本院对其有理之诉求予以采纳，对其无理之诉求予以驳回。依据《中华人民共和国土地管理法》第四十三条第一款，《中华人民共和国合同法》第五条、第六条、第五十二条第（五）项、第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(二)项的规定，判决如下：

一、维持珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初4432号民事判决第一、二、三、四项及本诉受理费负担部分；

二、撤销珠海市香洲区人民法院（2017）粤0402民初4432号民事判决第五项及反诉受理费负担部分；

三、确认甘某辉与韦某明、李某苗签订的《合作建房协议书》、《合作建房协议书补充条款》、《合作建房协议书之补充协议》无效。

一审反诉受理费7069元，由甘某辉负担3534.50元，韦某明、李某苗负担3534.50元。

二审案件受理费人民币15789元，由甘某辉负担6708元，韦某明、李某苗负担9081元。

本判决为终审判决。

审判长 曾艺能

审判员 庹 佳

审判员 王 芳

二〇一八年二月八日

书记员 江月娴