王志强、李玉妹与李明合同纠纷二审民事判决书

广州市中级人民法院民事判决书

（2015）穗中法民五终字第2967号

上诉人（原审被告）：李明，住广州市海珠区。

委托代理人：林鑫，广东广大律师事务所律师。

委托代理人：凌云志，广东广大律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：王志强，住广州市荔湾区。

被上诉人（原审原告）：李玉妹，住址同上。

上述二被上诉人共同委托代理人：孙高峰，广东华璟律师事务所律师。

上述二被上诉人共同委托代理人：陈怡婧，广东华璟律师事务所律师。

上诉人李明因与被上诉人王志强、李玉妹农村房屋买卖合同纠纷一案，不服广州市白云区人民法院（2014）穗云法民四初字第701号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院审理查明：王志强、李玉妹与李明均非当地农村集体经济组织成员。1996年12月12日，原广州市白云区石井镇人民政府向王志强、李玉妹核发了编号为穗郊字第0102927、0102928、0102929号农村（墟镇）宅基地使用证，载明：涉案宅基地房屋座落于原石井乡钟村大街，占地面积共666平方米，5层框架结构。实际上，涉案房屋有7层，现地址是广州市白云区沙贝钟村大街9号。2006年7月20日，王志强、李玉妹与李明签订《宅基地建房转让协议书》，约定：王志强、李玉妹因装修、经营资金不足而将上述宅基地上7层房屋以260万元的价格转让给李明……。后李明向王志强、李玉妹支付了260万元，王志强、李玉妹则将涉案房屋及宅基地使用证交给李明。庭审中，李明提供了一份落款为“广州市白云区石井镇沙凤村民委员会”的证明函，内容为：涉案房屋及土地已被国家征收。庭后，王志强、李玉妹应法院要求前往当地拍摄了房屋照片，同时取得了广州市白云区金沙街沙凤经济联合社、广州市白云区石井镇沙凤村民委员会出具的证明，内容为：李明所提供的《证明函》并非该村出具。

2014年6月26日，王志强、李玉妹向原审法院提起本案诉讼，请求：1、确认王志强、李玉妹与李明签订的关于转让广州市沙贝钟村大街9号的协议书无效；2、李明立即返还上述房屋（1至5层）及宅基地使用证给王志强、李玉妹；3、本案诉讼费用由李明负担。

原审法院审理认为：王志强、李玉妹与李明签订的《宅基地建房转让协议书》，因李明系宅基地所在集体经济组织之外的城镇居民，且该协议未经有关组织和部门批准，违反了国家关于农村宅基地管理的政策和法律法规，应确认为无效合同。王志强、李玉妹就此提出的诉讼请求合理合法，予以支持。根据合同法相关规定，双方因无效合同取得的财物应当互相返还，因此，李明应当将取得的涉案房屋及相关宅基地使用证交还给王志强、李玉妹，王志强、李玉妹就此提出的诉讼请求合理合法，予以采纳。同时，李明亦有权反诉请求王志强、李玉妹返还购房款并赔偿损失，但经原审法院释明后，其并未提出反诉请求。对于李明提出本案农村房屋买卖合同有效的抗辩意见，原审法院认为，首先，根据物权法的规定，宅基地使用权的取得、行使和转让适用土地管理法等法律和国家有关规定；其次，根据民法通则相关规定，民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策，因此，法院认定农村宅基地房屋买卖合同的效力，应当根据国家的有关规定和政策，而国务院于1999年5月6日下发了《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》，又于2004年10月21日下发了《关于深化改革严格土地管理的决定》，均禁止城镇居民在农村购置宅基地，故本案的房屋买卖合同确系无效合同，李明就此提出的抗辩意见无法律依据，不予采纳。对于李明提出涉案房屋已于2007年由广州市土地开发中心合法征收拆迁故无须返还的抗辩意见，经查，李明提供了一份加盖“广州市白云区石井镇沙凤村民委员会”章的“证明函”予以证实，相反，王志强、李玉妹提供了现场照片及一份加盖“广州市白云区金沙街沙凤经济联合社”、“广州市白云区石井镇沙凤村民委员会”章的证明予以反驳，王志强、李玉妹的证据系其在法院要求下于庭后前往现场及当地集体经济组织调查补充的证据，足以采信，反之，李明不能说明其证据具体来源，又不能提供其他证据对证明内容予以佐证，故该抗辩意见缺乏证据支撑，不予采纳。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决如下：一、确认王志强、李玉妹与李明于2006年7月20日签订的《宅基地建房转让协议书》无效。二、李明于本判决生效之日起5日内向王志强、李玉妹按现状交还《宅基地建房转让协议书》所涉位于广州市白云区沙贝钟村大街9号的房屋第一至五层及相关编号为穗郊字第0102927、0102928、0102929号的宅基地使用证。本案受理费27700元，由李明负担并于判决生效之日起5日内向本院交纳。

上诉人李明不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1.本案的《宅基地建房转让协议书》是双方当事人的真实意思表示，不存在法律规定的无效情形，是合法有效的合同。而且从《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》中内容可见，中央鼓励以农民住房财产权作为财产性收入渠道，从侧面印证政策对宅基地转让的支持。2.在《宅基地建房转让协议书》有效的情况下李明无须返还《农村（墟镇）宅基地使用权证》。3.本案诉争房产已于2007年由广州市土地开发中心合法征收并且拆迁完毕，标的物都不存在了，本案不具备可诉性，应予驳回。

被上诉人王志强、李玉妹答辩称不同意李明的上诉请求，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院予以维持。理由如下：1.李明为城镇居民，属于涉讼房产所在集体经济组织外成员。涉讼房产转让行为违反了我国《土地管理法》第六十三条、《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》、《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》等规定，应为无效合同。2.原审中王志强、李玉妹根据原审法院要求于2014年11月6日到涉讼房产实地进行拍摄取证证明涉讼房产仍然完好地存在原址。李明举证的广州市白云区石井镇沙凤村民委员会出具的《证明函》已被证实内容虚假，因此李明称涉讼房产于2007年被广州市土地开发中心合法征收且拆迁完毕纯属虚构没有任何事实根据。3.在原审判决认定《宅基地建房转让协议书》无效且涉讼房产未灭失、未被合法征收转变成国有土地的情况下，李明应按现状返还涉讼房产及相应的《农村（墟镇）宅基地使用权证》。

经审理查明，双方当事人对原审法院查明的事实没有异议，本院予以确认。

二审庭审中，李明称其已就涉讼房产签订征地拆迁补偿协议且已实际取得征地补偿款，但对此未能提供包括征地拆迁补偿协议以及收取征地补偿款等在内的相应证据。

本院认为，本案中李明与王志强、李玉妹签订的是《宅基地建房转让协议书》，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》（国办发（1999）39号）和《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发（2004）28号）均规定农民的住宅不得向城市居民出售，禁止城镇居民在农村购置宅基地。本案中李明是涉讼宅基地所在集体经济组织之外的城镇居民，因此涉讼的《宅基地建房转让协议书》违反了国家法律、行政法规和政策的强制性规定，应属无效合同。李明上诉提出涉讼《宅基地建房转让协议书》合法有效的主张缺乏事实依据和法律依据，不予支持。李明在二审中称其已就涉讼房产签订征地拆迁补偿协议且已实际取得征地补偿款，但对此未能提供证据予以证实，故对李明上述主张不予采信。因涉讼《宅基地建房转让协议书》已属无效，原审判决根据合同法相关规定判令李明将涉讼房屋及相关宅基地使用证交还给王志强、李玉妹，并无不当。

综上所述，上诉人李明的上诉理由不能成立，其上诉请求本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费27700元，由上诉人李明负担。

本判决为终审判决。

审判长 廖俊莲

审判员 覃信群

代理审判员 林锐君

二〇一五年六月××日

书记员 熊志遥