莫志坚与广州市海珠区官洲街官洲经济联合社宅基地使用权纠纷二审民事判决书

广州市中级人民法院民事判决书

（2015）穗中法民五终字第221号

上诉人（原审被告）：广州市海珠区官洲街官洲经济联合社，住广州市海珠区。

负责人：陈承谦，职务：。

委托代理人：邓柏涛。

委托代理人：谭国杰。

被上诉人（原审原告）：莫某坚，住广州市海珠区。

委托代理人：万海龙。

委托代理人：林冀绪。

上诉人广州市海珠区官洲街官洲经济联合社因与被上诉人莫某坚宅基地使用权纠纷一案，不服广州市海珠区人民法院（2014）穗海法生民初字第474号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。

原审法院经审理查明：莫某坚原是广州市海珠区新滘镇桂田村农民，1995年因征地转为城镇居民。广州市海珠区官洲街官洲经济联合社（以下简称官洲经济社）原名广州市海珠区新滘镇官洲村民委员会，后变更为现名。

莫某坚从1993年起使用官洲经济社位于广州市海珠区新滘镇北约外一块土地。1996年4月20日，莫某坚与官洲经济社签订《宅基地转让协议》，约定：官洲经济社愿意将仑头对面的官洲村围河造陆的北约外街的一块空地共8343.39平方米（附该地的转让图），即北面河边长175.7米、南边长177.9米，东边宽51.52米、西边宽85米，转让给莫某坚使用；官洲经济社将8343.39平方米转让给莫某坚使用，即该地的使用权归莫某坚，并由莫某坚按每平方米290元计算，共2419583.10元给付官洲经济社（已包含该地的青苗费等补偿）；官洲经济社转让给莫某坚使用的8343.39平方米为莫某坚永久使用；莫某坚在使用期间，遇到国家等有关部门、单位征用时，应由莫某坚负责该地被征的手续和享有被征的全部利益，与官洲经济社无关；对于该地留有宽8米、长175.7米的河堤，由莫某坚负责看管，该村委及村民均无权使用；双方应严格遵守本协议，如有一方违约，应由一方向另一方赔偿违约金（违约金除按莫某坚给付转让费2419583.10元支付外，并按莫某坚提出的条件赔偿）。

莫某坚在1993年7月4日至2002年8月6日间以支付青苗款、土地使用转让款、宅基地有偿使用款、房某等名义先后向官洲经济社支付了共1449800元（包括1993年7月4日支付100万元、1994年1月2日支付房某19800元、1996年4月5日支付13万元、1996年4月16日支付10万元、1996年10月8日支付2万元、1999年12月31日支付5万元、2000年1月3日支付5万元、2001年4月6日支付2万元、2001年6月18日支付25000元、2002年4月8日支付2万元、2002年8月6日支付15000元，官洲经济社均分别开具了收款收据给莫某坚。按金额计算，在签订上述协议前支付的有1249800元，协议签订后支付的有20万元；其中，有19800元是以“20间房某”的名义支付。

莫某坚取得该地块后，投资建设了房屋和养殖场等建筑设施，并一直使用到2005年政府征收时止。

2008年3月4日，莫某坚与广州市海珠区人民政府（甲方，实施拆迁单位广州市海珠区土地开发中心）签订《广州国际生物岛（官洲岛）工程拆迁补偿安置协议》，约定甲方对于莫某坚投入的养殖场及附着物，按照538354.4元补偿。

2012年10月17日，莫某坚与广州市海珠区人民政府（甲方，实施拆迁单位广州市海珠区土地储备整理中心）签订《广州国际生物岛（官洲岛）工程拆迁补偿安置协议》，约定甲方对于莫某坚投入的位于官洲北约外街67号宅基地房屋（证号007776），按照95504元补偿。

另查明，广州市海珠区人民政府与2006年5月18日作出“海府行决字（2006）6号”《行政处理决定书》，认为莫某坚不是原新滘镇官洲村村民，不符合《广州市农村居民住宅建设用地管理暂行规定》第七条第一款第（一）项所规定的申请农村宅基地条件，决定撤销莫某坚所持有原广州市海珠区新滘镇人民政府颁发的穗海新字第007776号《农村（墟镇）宅基地使用证》。莫某坚不服，提出行政复议。广州市人民政府于2006年8月25日决定维持“海府行决字（2006）6号”《行政处理决定书》。

莫某坚为此向原审法院提起行政诉讼，原审法院审理后作出判决维持广州市海珠区人民政府作出的“海府行决字（2006）6号”《行政处理决定书》。莫某坚不服提出上诉。广州市中级人民法院于2007年6月22日作出（2007）穗中法行终字第210号行政判决书，判决驳回上诉，维持原判。

莫某坚因与官洲经济社无法就涉案地块的补偿问题协商解决，于2014年6月3日向原审法院提起本案诉讼，请求判令：1.确认莫某坚与官洲经济社于1996年4月20日签订的《宅基地转让协议》无效；2.官洲经济社向某坚返还青苗款和宅基地转让款143万元、房某19800元，以及上述款项的利息（利息按照中国人民银行同期同类贷款利率计算，从每一笔款项给付之日起计至官洲经济社实际返还全部款项之日止）；3.官洲经济社承担案件全部诉讼费用。官洲经济社在原审答辩称：不同意莫某坚的诉讼请求。官洲经济社认为双方签订的《宅基地转让协议》有效。莫某坚本来就是希望租用场地用于养殖，实际上在签约前3年已实际租用涉案地块，租用后也是作为养殖场所。《宅基地转让协议》除了名字有“转让”外，里面没有涉及转让的内容，仅有使用方面的约定，“转让费”也是按照8000多平方米计算。莫某坚主张协议无效的理由是基于海珠区政府撤销了涉案的宅基地证，但从该宅基地证的四至图所示，被撤销的宅基地证的房屋并不在协议租用的范围内。所以，莫某坚的理据不能成立。而且，根据《宅基地转让协议》的内容，约定了“永久使用”就是对租期、承包期的约定，如果有瑕疵也仅是约定期限不明。协议中所指的“转让款”不是转让价，而是莫某坚使用场地的租金。因只有20多万元是在协议签订后支付，协议签订前就已支付了100多万元，显然，该款的性质就不是转让款。退一步来说，即使协议无效，也无法返还。因涉案地块以被征收，莫某坚亦在2005年取得补偿款，莫某坚不能既得到补偿，又要求返还已付的租金。如果协议被认定无效，双方对此均有过错，应各自承担责任，莫某坚也应返还占用土地期间的使用费。莫某坚请求的利息没有法律依据。

诉讼中，原审法院向广州市海珠区土地储备整理中心（广州市海珠区土地开发中心）调查，其答复已于2006年就官洲岛属于官洲经济社范围的土地征收（包括涉案《宅基地转让协议》的土地），已支付了补偿款给官洲经济社。

原审法院认为：官洲经济社原是广州市海珠区新滘镇北约外一块面积8343.39平方米土地的所有权人，其于1996年4月20日与莫某坚签订《宅基地转让协议》，约定将官洲经济社位于广州市海珠区新滘镇北约外一块面积8343.39平方米土地转让给莫某坚永久使用，莫某坚需按照每平方米290元的价格支付2419583.10给官洲经济社，同时还明确“莫某坚在使用期间，遇到国家等有关部门、单位征用时，应由莫某坚负责该地被征的手续和享有被征的全部利益，与官洲经济社无关”，显然该协议的内容和目的是官洲经济社将相关地块作价转让给莫某坚，令莫某坚成为地块的权属人，双方间是宅基地转让关系。官洲经济社辩称该协议内容实为租赁土地，理据不足，不予采纳。按照莫某坚提供的收款收据，可认定莫某坚为受让地块支付给官洲经济社的转让款为1449800元（包括房某19800元）。

由于官洲经济社将其名下的涉案地块转让给属于城镇居民身份的莫某坚，且双方转让宅基地未经当地土地管理部门核准，其签订的协议违反《中华人民共和国土地管理法》（1988年修正）第二条第二款“任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地”，第四款“国有土地和集体所有的土地的使用权可以依法转让。土地使用权转让的具体办法，由国务院另行规定”，及《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1991年2月1日实施）第六条“依法改变土地的所有权、使用权，或者因依法买卖、转让地上建筑物、附着物等而使土地使用权转移的，必须向县级以上地方人民政府土地管理部门申请土地所有权、使用权变更登记，由县级以上地方人民政府更换土地证书”的规定，依法应为无效。官洲经济社辩称《宅基地转让协议》合法有效的意见，不能采纳。

根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，官洲经济社收取的除房某19800元外的转让款143万元应退还给莫某坚。莫某坚取得的涉案地块因于2006年被政府征收后，已由官洲经济社领取了土地补偿款，故土地已作实际处分，对此本案不需进行判处。因莫某坚在地块被征收时，已就附着物等取得了补偿款，故其要求返还房某19800元，理据不足，不予支持。关于莫某坚主张的利息问题，由于官洲经济社收取莫某坚支付的转让款后，已实际占用款项并享有收益，而且涉案地块被征收时可能存在的增值部分利益亦已由官洲经济社享有，故莫某坚要求官洲经济社按照银行同期贷款利率计付从收款日起至还款日止的利息损失，有理，予以支持。官洲经济社表示即使协议无效，莫某坚也应支付占用土地期间的使用费。鉴于官洲经济社对此未在原审法院指定期限内提出反诉，本案对此不作审判。官洲经济社可另循途径解决。

据此，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款（五）项、第五十八条的规定，于2014年11月20日作出如下判决：一、莫某坚与官洲经济社于1996年4月20日签订的《宅基地转让协议》无效；二、官洲经济社在判决生效之日起10内向某坚返还转让款143万元及利息（从1993年7月4日起以本金100万元计，从1996年4月5日起以本金13万元计，从1996年4月16日起以本金10万元计，从1996年10月8日起以本金2万元计，从1999年12月31日起以本金5万元计，从2000年1月3日起以本金5万元计，从2001年4月6日起以本金2万元计，从2001年6月18日起以本金25000元计，从2002年4月8日起以本金2万元计，从2002年8月6日起以本金15000元计，各笔款均按照中国人民银行规定的银行同期贷款利率的标准，均计至判决确定的还款期限届满之日止）；三、驳回莫某坚的其他诉讼请求。一审案件受理费21182元，由莫某坚负担232元，由官洲经济社负担20950元。

判后，上诉人官洲经济社不服，向本院提起上诉称：原审法院判决认定事实不清，适用法律错误，依法应予改判。（一）原审法院尚未查清莫某坚所支付款项的性质、用途。原审已查明莫某坚在签订《宅基地转让协议》前支付1249800元，协议后支付了20万，而莫某坚在起诉状及法庭陈述中均承认，双方在签订协议前其一直承包租用涉案地块用于经营养殖场，并一直支付租金。签订协议前莫某坚支付的1249800元中更包含了青苗款、土地使用转让款、宅基地有偿使用款、房某等多项费用，其支付的款项总额也与协议约定的转让金额不符，该款项并非原审认定的买卖土地所有权对价。原审法院在未查明各款项是否属于涉案协议所应支付的费用及双方协议前所支付的费用是属于一次性转让款还是租金等情况下，就认定莫某坚所支付的款项均为官洲经济社因《宅基地转让协议》所取得的财产而判决返还，属于认定事实不清。（二）双方并不存在宅基地转让关系。莫某坚承认从1993年起，在涉案地块上投资兴办官洲养殖场，而双方于1996年签订《宅基地转让协议》时，该涉案地块性质仍为集体土地，而并非宅基地。该协议虽然名为宅基地转让协议，但协议内容根本并未涉及宅基地，而是对于土地使用权的约定。且莫某坚擅自改变养殖场的用途办理的《农村宅基地使用证》也已被广州市海珠区人民政府撤销，该违约行为也已被法院所否定。因此，原审法院认定双方之间存在宅基地转让关系，无任何事实与法律依据。（三）原审法院以双方转让宅基地未经当地土地管理部门核准为由，认定双方所签订合同无效，适用法律错误。1.根据《中华人民共和国土地管理法》（1998年修正）第二条第二款的规定，土地使用权可以依法转让，该规定只对转让土地所有权的做法作出否定的强制性规定。涉案《宅基地转让协议》的内容为官洲经济社将涉案地块转让给莫某坚使用，并未约定将土地所有权转让给莫某坚，因此该协议并未违反上述法律规定。2.《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1991年2月1日实施）第六条的规定属于行政管理的规范性规定，而并非强制性规定。即便法院认定双方转让土地使用权而未经县级以上地方政府土地管理部门申请土地使用权变更登记，该行为违反上述规范性规定并不会导致合同无效，仅产生行政处罚的后果。故涉案协议应为有效，即使认定无效，莫某坚已使用涉案地块近20多年，取得了大量收益，法院也不应判决支付利息给莫某坚。因此，上诉请求：1.改判官洲经济社与莫某坚于1996年4月20日签订的《宅基地转让协议》有效；2.改判官洲经济社无需向某坚返还款项；3.一、二审诉讼费由莫某坚承担。

被上诉人莫某坚辩称：1.官洲经济社上诉认为涉案协议有效，但其在另案起诉中又主张协议无效，官洲经济社的意见自相矛盾。若双方协议有效，涉案地块的补偿款应支付给莫某坚，且向某坚赔偿违约金。2.原审判决认定事实清楚、适用法律正确，莫某坚不同意官洲经济社的上诉请求、事实和理由，请求驳回其上诉，维持原判。

上诉人官洲经济社与被上诉人莫某坚对原审法院查明事实没有异议，本院予以确认。

二审审理中，官洲经济社认为与莫某坚之间是长期的土地使用权承包关系，莫某坚支付的1449800元是承包费。

本院认为：本案双方当事人争议的焦点是：1.莫某坚与官洲经济社之间签订的《宅基地转让协议》的效力；2.官洲经济社应否返还143万元转让款及利息。

关于莫某坚与官洲经济社之间签订的《宅基地转让协议》的效力问题。首先，根据《中华人民共和国农村土地承包法》第三条：“农村土地承包采取农村集体经济组织内部的家庭承包方式，不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地，可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。”的规定，所谓土地承包合同是指承包方和发包方之间订立的关于土地承包和发包的权利义务的协议。本案中，从莫某坚与官洲经济社签订的《宅基地转让协议》的名称可知，上述协议是双方就涉案宅基地转让进行协商达成的结果，该协议约定官洲经济社按每平方米290元的单价将8343.39平方米的涉案地块转让给莫某坚永久使用，即该地的使用权归莫某坚，同时还明确，莫某坚在使用期间，遇到国家等有关部门、单位征用时，应由莫某坚负责该地被征用的手续和享有被征用的全部利益，与官洲经济社无关。该协议并未有就涉案地块的承包与发包事宜中双方权利义务的约定。因此，涉案协议的性质不属于农村土地承包合同，官洲经济社上诉认为双方存在土地使用权承包关系缺乏法律依据，本院不予采纳。原审法院认定双方之间为宅基地转让关系正确，本院予以确认。其次，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”之规定，结合本案具体案情，莫某坚取得涉案地块后，在涉案地块上进行了投资建设房屋等行为，虽然之后莫某坚获得的房屋宅基地证被相关行政部门依法撤销，但莫某坚获得涉案地块用于建设房屋等非农建设的目的并未改变，故双方签订的涉案协议违反上述法律规定，原审法院认定涉案协议无效正确，本院予以维持。官洲经济社上诉认为涉案合同合法有效缺乏法律依据，本院不予采信。

关于官洲经济社应否返还143万元转让款及利息的问题。官洲经济社上诉认为在双方签订涉案协议前，莫某坚支付的1249800元是签订涉案协议之前承包涉案地块的租金，并非因涉案协议支付的款项，就此，官洲经济社应提供证据予以证实。本案中，官洲经济社并未提供双方在涉案协议之前曾签订过其他承包或租赁协议，也未能就莫某坚之前支付的费用不属于涉案协议的款项进一步举证，且莫某坚对此不予确认，故根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定：“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。”之规定，官洲经济社应对其不能举证证明莫某坚在签订涉案协议之前支付的费用不属涉案协议的一部分款项承担不利后果。因此，由于双方签订的涉案协议无效，原审法院根据无效处理原则判决官洲经济社返还莫某坚因涉案协议而支付的转让款143万元并无不当，本院予以维持。另外，由于涉案宅基地已被征用，而官洲经济社收取了143万元涉案地块转让款，已实际占有了该款项，并产生法定孳息，故原审法院判决官洲经济社按中国人民银行同期贷款利率的标准计付上述款项利息损失给莫某坚，上述处理并无不妥，本院予以维持。官洲经济社上诉认为无需向某坚返还利息理据不足，本院不予支持。

综上所述，上诉人官洲经济社的上诉理由不能成立，其上诉请求应予驳回。审查原审认定事实清楚，处理正确，应予维持。依照《中华人民共和国农村土地承包法》第三条、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费20950元，由上诉人广州市海珠区官洲街官洲经济联合社承担。

本判决为终审判决。

审判长 张怡

代理审判员 余盾

代理审判员 蔡峰

二〇一五年三月十八日

书记员 肖和念